Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: BARBARA GRANEK, VERONICA TRINDADE DE ALMEIDA RIBEIRO - Advogado do(a)
APELANTE: MIZZI GOMES GEDEON DIAS - MA14371
APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL COSTA DO ATLANTICO Ementa: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA VIA PLATAFORMAS DIGITAIS (AIRBNB E SIMILARES). EDIFÍCIO DE DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. ALTERAÇÃO CONVENCIONAL APROVADA POR QUÓRUM DE 2/3 (ART. 1.351 DO CC). RESTRIÇÃO CONDOMINIAL À LOCAÇÃO INFERIOR A 30 DIAS. HARMONIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE COM SOSSEGO, SEGURANÇA E SAÚDE DOS CONDÔMINOS. VALIDADE DA RESTRIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por condôminas contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de não fazer cumulada com desconstituição de multa e tutela de urgência, na qual se pretendia o reconhecimento da ilegalidade de normas condominiais que vedaram locações por temporada por prazo inferior a 30 dias e por meio de plataformas digitais. As assembleias condominiais de 18.09.2021 (aprovação unânime entre presentes) e 15.12.2021 (aprovação por 2/3: 12x1) inseriram a vedação na Convenção/Regimento Interno. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a restrição, aprovada em assembleia por quórum de 2/3, que veda a locação por temporada inferior a 30 dias e por plataformas digitais em condomínio de uso exclusivamente residencial; e (ii) estabelecer se tal limitação viola o direito de propriedade das apelantes, à luz da Lei do Inquilinato (art. 48). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alteração da convenção e a imposição de restrições compatíveis com a destinação do edifício observam o quórum legal de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), cumprido na assembleia de 15.12.2021 (12 votos a 1). 4. O direito de propriedade do condômino (arts. 1.228 e 1.335 do CC; art. 19 da Lei 4.591/1964) harmoniza-se com os direitos de segurança, sossego e saúde da coletividade condominial, admitindo limitações razoáveis aprovadas pela maioria, conforme orientação do STJ. 5. A locação de curtíssima duração, com alta rotatividade e oferta por plataformas digitais, desvirtua a destinação exclusivamente residencial do condomínio, legitimando a vedação assemblear, consoante precedentes do STJ. 6. O art. 48 da Lei 8.245/1991 autoriza locação para temporada (até 90 dias), mas não prevalece sobre a convenção condominial regularmente alterada para resguardar a finalidade residencial do edifício e os interesses coletivos. 7. Mantém-se a sentença que julgou improcedentes os pedidos de afastamento da norma condominial e de autorização para locação por períodos inferiores a 30 dias via plataformas digitais. 8. Diante do desprovimento do apelo, é cabível a majoração dos honorários sucumbenciais (CPC, art. 85, § 11). IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É válida, em condomínio de destinação exclusivamente residencial, a restrição condominial aprovada por 2/3 dos condôminos que veda locações por temporada inferiores a 30 dias e por plataformas digitais. 2. O direito de propriedade do condômino se submete às limitações convencionais destinadas a assegurar sossego, segurança e saúde, não configurando ilegalidade a restrição que coíbe a alta rotatividade incompatível com a finalidade residencial. 3. A autorização legal para locação por temporada (Lei 8.245/1991, art. 48) não afasta a força normativa da convenção condominial regularmente alterada para resguardar a destinação do edifício. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228, 1.335 e 1.351; Lei 4.591/1964, art. 19; Lei 8.245/1991, art. 48; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.896.710/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13.02.2023, DJe 28.02.2023; STJ, REsp 1.884.483/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23.11.2021, DJe 16.12.2021 (REPDJe 02.02.2022); STJ, REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20.04.2021, DJe 27.05.2021; TJ/PB, AI 0815123-11.2023.8.15.0000, Rel. Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, 4ª Câmara Cível, j. 14.04.2025.
AGRAVANTE: Condomínio Edifício Rio das Conchas. ADVOGADOS: Rinaldo Mouzalas de Souza e Silva (OAB/PB n.º 11.589) e Ana Carolina Domingos Matias de Araújo (OAB/PB n.º 20.277).
AGRAVADOS: Diego Francisco Rodas Aranha e Suellen Cavalcante Ferrão. ADVOGADOS: Thiago Farias Franca de Almeida (OAB/PB n.º 22.248) e Antônio Carlos Coelho da Franca (OAB/PB n.º 15.100). EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONDOMINIAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS COM PEDIDO LIMINAR. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA NO PRIMEIRO GRAU. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO. IMÓVEL COM FINS EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAIS CONFORME CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ALUGUEL POR TEMPORADA. VEDAÇÃO TAMBÉM INCLUÍDA NO REGIMENTO INTERNO APÓS APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL. REFORMA DA DECISÃO. PROVIMENTO DO AGRAVO. 1. “A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.896.710/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 28/2/2023.) 2. “(...) 9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. 10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. 11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. 12. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, REPDJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021.)
EXPEDIENTE - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 05 ACÓRDÃO Processo nº: 0803499-37.2022.8.15.0731 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assuntos: [Locação de Imóvel] VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDA a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator, unânime. RELATÓRIO
Trata-se de APELAÇÃO Cível interposto por BÁRBARA GRANEK e VERÔNICA TRINDADE DE ALMEIDA RIBEIRO hostilizando sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Mista da Comarca de Cabedelo/PB proferida nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C.C. DESCONSTITUIÇÃO DE MULTA C.C. TUTELA DE URGÊNCIA, interposta pelas recorrentes contra o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COSTA DO ATLÂNTICO, ora apelado. Em sua decisão (ID nº 28504013), o Juízo a quo julgou improcedentes os pedidos contidos na exordial por entender que a despeito de eventual divergência que se possa alegar a respeito da natureza do contrato, não há destinação residencial para o imóvel locado por curta temporada, ainda mais por meio de plataforma digital. Há, apenas, mera destinação com finalidade de estadia e, por conseguinte, violação da regra condominial. Insatisfeitas, as autoras apelam, sob a alegação de que o imóvel claramente é um apartamento de veraneio em área turística, razão pela qual não houve proibição de aluguel por temporada, pois não era de interesse dos condôminos. Asseverou que a limitação feita em assembleia teve como único alvo os Apelantes, que faziam aluguéis de curta duração. Aduz que as locações curtas (ou temporárias) fazem parte do exercício regular do direito de propriedade. Ao final, requer que seja reconhecida a ilegalidade da norma que limitou o tempo mínimo de aluguel por temporada e o uso de plataformas como Airbnb e similares, com a consequente procedência total da ação. Contrarrazões apresentadas. A Procuradoria de Justiça emitiu parecer opinando pelo prosseguimento do recurso sem manifestação de mérito. É o breve relatório. V O T O No caso em disceptação, o ponto controvertido gira em torno da alegação das autoras, apelantes, de estarem sendo impedidas de alugar seu bem imóvel, unidade pertencente ao condomínio residencial promovido, por prazo inferior a 30 dias, sob a alegação de as locações curtas (ou temporárias) fazem parte do exercício regular do direito de propriedade. Ou seja, a controvérsia cinge-se quanto à legalidade do impedimento da locação por curta temporada (estabelecida na Lei Federal 8.241/91). A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de contratos de locação temporários para fins específicos e por prazo não superior a 90 (noventa) dias, senão vejamos: “Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel” No entanto, é cediço que, o condômino tem a obrigação de respeitar a Convenção Condominial e o Regimento Interno, sendo verdadeiras limitações ao exercício de propriedade a que deve se sujeitar, sob pena de aplicação das penalidades previstas nos citados instrumentos normativos em caso de descumprimento. Historiando os autos, verifico que anteriormente ao ajuizamento da demanda originária, ou seja, no dia 18 de setembro de 2021, o Condomínio do Edifício Costa do Atlântico aprovou, por unanimidade, a regra de proibição de aluguel por temporada por prazo inferior a 30 dias (ID nº 61001559 – págs. ½ – autos originários), com votação documentada em ata de 9 (nove) moradores (condôminos). Posteriormente, uma nova Assembleia Geral ocorreu no dia 15.12.2021, na qual foi aprovada a vedação ao aluguel por temporada com o voto da maioria qualificada de exatamente 2/3 dos condôminos, tendo terminando a votação em placar de 12x1 (único voto contrário foi da unidade das agravantes), em consonância com o que regulamenta o Código Civil, como veremos a seguir: Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022). A referida Assembléia Geral Extraordinária assim deliberou: “está proibido o aluguel por temporada por menos de trinta dias e pelas plataformas Airbnb e similares, através do seguinte resultado, 12 (doze) votos (apto’s 202A, 201B, 302A, 401A, 101b, 402A, 601A, 102A, 602A, 102B, 201A,301B) a 01(um) (apto. 101A).” Neste sentido, não há o que reformar a decisão prolatada, vez que de acordo com as normas contidas no Regimento Interno e Convenção do Condomínio aprovadas com base no artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro, que exige a aprovação de dois terços (2/3) dos votos dos condôminos para a alteração da convenção do condomínio e para a mudança da destinação de um edifício ou de uma unidade imobiliária. Também a respeito do assunto, o Superior Tribunal de Justiça possui firme jurisprudência no sentido de que o direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335, do Código Civil, e art. 19, da n.º Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. Ressalte-se que a finalidade residencial do edifício já estava expressamente prevista anteriormente na Convenção do Condomínio, como também foi acrescentado pela nova Assembléia a limitação do “aluguel por temporada por menos de trinta dias e pelas plataformas Airbnb e similares”, o que, conforme as mencionadas decisões do STJ, já seria suficiente para impedir a prática de locação por curtíssimas temporadas, com alta rotatividade de pessoas, prática que não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial do edifício. Segue jurisprudência recente deste Tribunal acerca da matéria: ACÓRDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 0815123-11.2023.8.15.0000. ORIGEM: 1ª Vara Cível da Comarca da Capital. RELATOR: Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos acima identificados. ACORDAM os desembargadores da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça, por unanimidade, em dar provimento ao agravo de instrumento. (0815123-11.2023.8.15.0000, Rel. Gabinete 07 - Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 4ª Câmara Cível, juntado em 14/04/2025) (grifo nosso) Por fim, vejamos trecho da decisão singular atacada: “Nesse mesmo sentido, em novembro de 2021, a 3º Turma do Superior Tribunal de Justiça proibiu o modelo de aluguel de curta temporada em condomínio residencial, seguindo o mesmo sentido de decisão da 4ª Turma do mesmo tribunal, em abril de 2021. Em ambos os casos, ficou decidido que o condomínio pode deliberar em assembleia a proibição da locação de curta temporada. Veja-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício" ( REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). 2. Na espécie, o Tribunal de origem concluiu que, diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, nota-se que a finalidade do Condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais. Assim, a vedação de locação diária não afronta o direito de propriedade do condômino, uma vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma. 3. A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1896710 PR 2020/0245969-6, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2023).” Deste modo, é certo que a despeito de eventual divergência que se possa alegar a respeito da natureza do contrato, não há destinação residencial para o imóvel locado por curta temporada, ainda mais por meio de plataforma digital. Há, apenas, mera destinação com finalidade de estadia e, por conseguinte, violação da regra condominial.” Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença singular em todos os seus termos. Majoro a verba honorária para o percentual de 15% sobre o valor da causa. É como voto. Certidão de julgamento e assinatura eletrônicas. MIGUEL DE BRITTO LYRA FILHO Juiz Convocado/Relator