Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SOLANGE DE SOUZA BARROS
REU: MARIANNA NAVARRO LEITE BRAGA, JOAO HENRIQUE BRITO DE SOUSA SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA SUPERVENIENTE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR. REVELIA DECORRENTE DE REPRESENTAÇÃO DEFICIENTE. PARCIAL PROCEDÊNCIA. I. CASO EM EXAME Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, proposta por locadora de imóvel comercial contra locatária e fiador. Alegou inadimplemento contratual desde 2020 quanto a IPTU/TCR, água e alugueis, pleiteando despejo liminar, rescisão contratual e condenação ao pagamento das verbas inadimplidas. No curso da lide, houve desocupação voluntária do imóvel. A contestação do fiador foi considerada ineficaz por ausência de procuração com poderes judiciais, sendo decretada sua revelia. A ação prosseguiu quanto à cobrança dos débitos residuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) verificar a regularidade da representação processual do fiador e os efeitos decorrentes; (ii) determinar se a desocupação voluntária do imóvel implica perda do objeto quanto ao pedido de despejo; (iii) apurar a existência de débitos locatícios, tributos e encargos contratuais pendentes; (iv) definir a responsabilidade do fiador frente aos débitos remanescentes. III. RAZÕES DE DECIDIR A contestação apresentada pelo fiador não possui validade processual, pois foi subscrita por advogado munido de procuração com poderes restritos à atuação perante o INPI, ausente cláusula ad judicia, o que caracteriza vício insanável e enseja decretação de revelia. A desocupação voluntária do imóvel pela locatária durante o trâmite processual configura perda superveniente do objeto em relação ao pedido de despejo, extinguindo-o sem resolução de mérito, mas subsistindo o interesse quanto à cobrança dos valores inadimplidos. A planilha detalhada apresentada pela autora, aliada aos documentos comprobatórios, evidencia inadimplemento de alugueis nos meses finais da locação e dos tributos IPTU/TCR, cujos pagamentos foram realizados pela locadora por sub-rogação, sendo ineficaz a alegação genérica de quitação por parte da locatária, que não especificou os meses aos quais se referiam os comprovantes. Os valores pagos com atraso foram corretamente imputados a débitos mais antigos, não quitando os meses cobrados na petição inicial, conforme disposto nos arts. 319 e 324 do Código Civil. A cláusula contratual estipula a responsabilidade solidária do fiador e sua permanência até a entrega das chaves, afastando a incidência da Súmula 214/STJ, em consonância com o art. 39 da Lei 8.245/91 e a jurisprudência consolidada no Tema 134/STJ. A inexistência de exoneração formal da fiança e a previsão expressa de renúncia ao benefício de ordem impõem a responsabilidade solidária do fiador pelos débitos até a efetiva entrega do imóvel. Os alugueis e encargos inadimplidos devem ser corrigidos monetariamente pelo IPCA/IBGE e acrescidos de juros de mora à taxa SELIC, conforme art. 406 do Código Civil, desde a citação. A parte autora faz jus ao reembolso dos valores pagos a título de IPTU e TCR, conforme sub-rogação legal, vedada a repetição de indébito, e exclui-se da condenação a cobrança de água, cuja quitação foi reconhecida pela autora. Indeferido o pedido de gratuidade de justiça formulado pelos réus, diante da ausência de comprovação da alegada hipossuficiência econômica. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido parcialmente procedente. Tese de julgamento: A ausência de poderes judiciais na procuração impede a validade da contestação apresentada, ensejando a revelia do réu por defeito de representação. A desocupação voluntária do imóvel durante a tramitação da ação de despejo configura perda superveniente do objeto quanto ao pedido de desocupação, sem prejuízo da pretensão de cobrança dos débitos locatícios. A responsabilidade do fiador subsiste até a entrega das chaves quando há cláusula contratual expressa nesse sentido, afastando a incidência da Súmula 214/STJ. A imputação dos pagamentos realizados de forma genérica recai sobre as dívidas mais antigas, salvo indicação diversa do devedor, sendo ineficaz para quitar os débitos reclamados sem comprovação específica. O pagamento de tributos pelo locador, quando de responsabilidade contratual da locatária, autoriza o direito de regresso mediante sub-rogação, nos termos legais. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 76, 104, 344, 345, 355, I, 373, II, 485, VI, e 487, I; CC, arts. 319, 324, 406, 828, II, 835; Lei 8.245/91, arts. 39 e 40, X. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 134; STJ, Súmula 214.
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0815922-65.2023.8.15.2001 [Obrigação de Fazer / Não Fazer, Despejo para Uso Próprio]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS C/C TUTELA DE URGÊNCIA movida por SOLANGE DE SOUZA BARROS em face de MARIANNA NAVARRO LEITE BRAGA e, posteriormente incluído, JOÃO HENRIQUE BRITO DE SOUSA. Aduziu a parte autora, em síntese, que é proprietária de imóvel comercial situado na Rua Nicola Porto, nº 246, Bairro Manaíra, João Pessoa/PB, o qual foi locado à primeira ré pelo prazo de sessenta meses, com início em 01/10/2018 e término previsto para 30/09/2023, mediante aluguel mensal inicial de R$ 2.700,00. Narrou que a locatária se encontra inadimplente com suas obrigações contratuais, especificamente quanto ao pagamento das taxas de IPTU/TCR desde o ano de 2020, taxas de consumo de água a partir de outubro de 2022, e alugueis a partir de dezembro de 2022. Informou que o contrato previa garantia fidejussória, figurando como fiadores o Sr. Wilson Leite Braga (falecido) e o Sr. João Henrique Brito de Sousa. Argumentou, contudo, que a garantia estaria fragilizada, pois o fiador remanescente teria contraído núpcias com a locatária sem aditivo contratual, o que, segundo sua tese inicial, permitiria a concessão de liminar por falta de garantia idônea. Apontou um débito atualizado, à época da propositura, no montante de R$ 20.727,57. Assim, pediu, em sede de antecipação de tutela, a decretação da imediata desocupação do imóvel (ordem de despejo) e, no mérito, a procedência dos pedidos, para declarar a rescisão contratual, confirmar o despejo e condenar a parte ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, acrescidos de multas e juros, bem como custas e honorários, formulando ainda pedido de justiça gratuita (ID 71506710). A ação foi inicialmente distribuída por equívoco à 4ª Vara da Fazenda Pública da Capital, que declinou da competência (Decisão de ID 71529804). Após redistribuição a este Juízo Cível e emenda à inicial, para regularização do polo passivo e atualização de débitos (ID 74476345), o pedido de tutela antecipada para o despejo foi indeferido pela decisão de ID 76754499, ao fundamento de que o contrato possuía garantia de fiança, não estando preenchidos os requisitos do art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91. O pedido de justiça gratuita formulado pela autora não foi apreciado de plano, tendo sido determinado o recolhimento de custas, o que foi cumprido (ID 72302932). No curso do processo, a autora informou a desocupação voluntária do imóvel e a entrega das chaves em 05/09/2023, porém persistiam os débitos e a recusa da ré em assinar o termo de vistoria, atualizando a dívida para R$ 30.370,53 (Petição de ID 79606569). Citada, a ré MARIANNA NAVARRO LEITE BRAGA apresentou contestação no ID 85189242, oportunidade em que arguiu preliminar de necessidade de chamamento do fiador, Sr. João Henrique Brito de Sousa, à lide. No mérito, alegou a inexistência de débitos, sustentando que os meses cobrados foram pagos, ainda que com atraso, e acostou comprovantes de transferências bancárias e uma certidão negativa de débitos municipais. Requereu a improcedência da ação e a concessão da justiça gratuita. Houve réplica no ID 86421428, pela qual a autora impugnou os argumentos da defesa, detalhou em planilha analítica a imputação dos pagamentos realizados em atraso aos meses anteriores devidos, demonstrando a persistência do saldo devedor, e reiterou a existência de dívida de IPTU paga pela proprietária em sub-rogação. Na decisão de ID 93227898, foi deferido o chamamento ao processo do fiador JOÃO HENRIQUE BRITO DE SOUSA e determinada a sua citação, bem como intimada a ré Marianna para comprovar a hipossuficiência alegada. Citado (ID 113324421), o réu JOÃO HENRIQUE BRITO DE SOUSA apresentou contestação no ID 114811303. Suscitou, preliminarmente, a inépcia da inicial e requereu a denunciação da lide ao Espólio de Wilson Braga (outro fiador). No mérito, invocou o benefício de ordem para responsabilidade subsidiária, alegou a extinção da fiança pela prorrogação do contrato sem sua anuência (Súmula 214 do STJ) e a inexistência da dívida baseada nos argumentos da primeira ré. Juntou procuração no ID 114811307. Réplica à contestação do fiador apresentada no ID 116393682, onde a autora apontou nulidade na representação processual do réu João Henrique, pois a procuração outorgada conferia poderes somente para atuação administrativa junto ao INPI, requerendo sua revelia. Refutou as teses de defesa, apontando cláusula expressa de renúncia ao benefício de ordem e responsabilidade solidária. Intimadas as partes a especificarem provas, a autora (ID 116393683) e a ré Marianna (ID 116357565) pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. O réu João Henrique requereu perícia contábil e prova oral (ID 116055419). É o que importa relatar. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria em discussão é eminentemente de direito e os fatos relevantes para o deslinde da causa já se encontram suficientemente comprovados pela robusta prova documental carreada aos autos, sendo desnecessária a produção de prova pericial contábil ou oral, que apenas procrastinaria o feito sem agregar utilidade, visto que a controvérsia sobre pagamentos se resolve mediante simples cálculo aritmético e confronto documental. Da Defeituosa Representação Processual e Revelia do Réu João Henrique Brito de Sousa Analisando detidamente os autos, acolho a preliminar suscitada pela parte autora em sua réplica de ID 116393682. O instrumento de mandato apresentado pelo réu João Henrique Brito de Sousa, no ID 114811307, confere poderes aos seus patronos exclusivamente para representá-lo junto ao Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI), com a finalidade específica de requerer registro de marca. Não há, no referido documento, a outorga da cláusula ad judicia para atuação no foro em geral, tampouco poderes específicos para defendê-lo na presente Ação de Despejo perante o Poder Judiciário da Paraíba. O artigo 104 do Código de Processo Civil é claro ao estabelecer que o advogado não será admitido a postular em juízo sem procuração, salvo para evitar preclusão, decadência ou prescrição, ou para praticar ato considerado urgente. A contestação apresentada é ato formal que exige capacidade postulatória regular. A apresentação de procuração com poderes restritos à esfera administrativa federal (INPI) equivale, para fins judiciais cíveis estaduais, à inexistência de mandato. Embora a jurisprudência recomende a abertura de prazo para regularização (art. 76 do CPC), verifica-se que o vício é grosseiro e a peça defensiva, ainda que fosse considerada, não teria o condão de alterar o convencimento deste juízo diante da prova documental, conforme se verá adiante. Dessa forma, declaro a irregularidade da representação processual do réu JOÃO HENRIQUE BRITO DE SOUSA e, por conseguinte, decreto a sua REVELIA, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Ressalte-se, contudo, que a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa e, no caso de litisconsórcio passivo onde um dos réus contesta a ação (no caso, a locatária Marianna), aplica-se o disposto no art. 345, I, do CPC, aproveitando-se ao revel a defesa apresentada pelo litisconsorte no que tange aos fatos comuns. Da Perda Superveniente do Objeto quanto ao Despejo No curso da demanda, a parte autora informou e comprovou que houve a desocupação voluntária do imóvel, com a entrega das chaves ocorrida em 05 de setembro de 2023, conforme petição e documentos de ID 79606569 e seguintes. A desocupação do imóvel prejudica o pedido de despejo, ocorrendo a perda superveniente do interesse processual em relação a este pleito específico. Contudo, a ação prossegue normalmente em relação ao pedido cumulado de cobrança dos encargos locatícios inadimplidos, conforme autoriza a doutrina e a jurisprudência pátria, mantendo-se o interesse de agir da autora quanto à pretensão condenatória. Do Mérito da Cobrança Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito da cobrança. A relação jurídica entre as partes restou incontroversa, comprovada pelo "Instrumento Particular de Locação de Imóvel Comercial" acostado ao ID 71506711 (e reiterado no ID 74476348), firmado em 01/10/2018, figurando a autora como locadora, a ré Marianna Navarro Leite Braga como locatária e o réu João Henrique Brito de Sousa como fiador. A controvérsia cinge-se à existência e ao quantum do débito. A parte ré Marianna sustenta não haver dívida, alegando ter realizado os pagamentos. Ocorre que, em matéria de obrigações, cabe ao credor a prova da existência do vínculo e do vencimento da dívida, recaindo sobre o devedor o ônus de provar o fato extintivo do direito do autor, qual seja, o pagamento, nos exatos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Analisando a documentação acostada, verifica-se que a autora apresentou, em sua réplica (ID 86421428), uma planilha detalhada e cronológica, confrontando os meses de vencimento com os comprovantes de depósitos apresentados pela defesa. Ficou evidenciado que os pagamentos realizados pela parte ré, embora existentes, foram feitos de forma sistemática em atraso. A tese da defesa, de que "não existem débitos", baseia-se na apresentação de comprovantes de pagamento esparsos (ID 85189899) que, quando analisados em cotejo com a planilha da autora e os extratos bancários juntados (IDs 86421433 a 86422001), revelam-se imputáveis a competências anteriores às reclamadas na inicial ou na emenda. A imputação do pagamento, quando não especificada pelo devedor no ato (e os comprovantes são genéricos ou referem-se a "aluguel" sem especificar mês em muitos casos), faz-se nas dívidas mais antigas. A autora demonstrou cristalinamente que os valores pagos em 2023 serviram para quitar, com atraso, competências de meses anteriores que estavam em aberto, remanescendo o débito referente aos meses finais do contrato (abril a agosto de 2023, mais o saldo proporcional de setembro/2023 até a entrega das chaves). A ré não logrou êxito em apresentar recibo de quitação específico para cada um dos meses cobrados na planilha final da autora, limitando-se a alegações genéricas de quitação que não se sustentam frente à contabilidade apresentada pela credora. Quanto aos encargos acessórios (IPTU e TCR), a Cláusula 8 do contrato de locação estabelece expressamente a obrigação da locatária em arcar com tais tributos. A certidão negativa de débitos apresentada pela ré (ID 85189901) apenas comprova que, perante o Fisco Municipal, o imóvel não possui pendências no momento da emissão, o que corrobora a tese da autora de que ela, na qualidade de proprietária e interessada, viu-se compelida a quitar os débitos que foram inscritos em dívida ativa para evitar a execução fiscal contra seu patrimônio. A autora juntou aos autos a "Razão dos Débitos Ativos do Imóvel" (ID 86422003) e os comprovantes de pagamento das guias de consolidação de débito e parcelas de IPTU (ID 86422003, págs. 5 e seguintes), demonstrando a sub-rogação no crédito. Tendo a locadora adimplido obrigação que era contratualmente da locatária, assiste-lhe o direito de regresso e cobrança nestes autos. No que tange às despesas de consumo de água (CAGEPA), a autora reconhece em sua petição de ID 79606569 que tal débito foi quitado, razão pela qual tal parcela deve ser excluída da condenação, persistindo a lide quanto aos aluguéis e tributos imobiliários. Da Responsabilidade do Fiador O réu João Henrique Brito de Sousa figura no contrato como fiador (ID 74476348). Embora revel, por força do defeito de representação não sanado, analiso a questão jurídica de sua responsabilidade por se tratar de matéria de direito que se comunica com a defesa da devedora principal. Não prospera a tese (ventilada na contestação inválida, mas analisada por amor ao debate e para exaurir a jurisdição) de que a fiança teria sido extinta ou de que gozaria de benefício de ordem. Primeiramente, o contrato de locação prevê expressamente, em sua Cláusula 8.4, a responsabilidade do fiador em caso de inadimplência. Mais robustamente, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91), em seu art. 39, estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Este é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (Tema 134/STJ), superando a antiga interpretação da Súmula 214 quando há cláusula expressa de responsabilidade até a entrega das chaves – o que é a regra nos contratos padrão e se depreende da natureza do negócio celebrado. Ademais, a qualidade de fiador implica responsabilidade solidária quando há renúncia ao benefício de ordem, o que é comum nestes contratos (art. 828, II, do Código Civil) e se presume da posição de garantidor principal pagador assumida no instrumento. No caso em tela, ao assumir a posição de fiador em contrato onde se obriga até a entrega das chaves, e não havendo prova de exoneração da fiança na forma legal (art. 835 do CC c/c art. 40, X, da Lei 8.245/91), o réu responde solidariamente pelos débitos. A alegação da autora na inicial de que a "garantia estaria extinta" por casamento do fiador com a locatária foi uma tese jurídica utilizada na tentativa de obter liminar de despejo (dispensando caução), a qual foi acertadamente rejeitada pelo juízo liminar (ID 76754499), que reconheceu a higidez da garantia. Portanto, declarada válida a garantia por decisão judicial preclusa, o fiador responde pelos débitos. Da Multa e Juros São devidos os alugueis e encargos inadimplidos até a data da efetiva desocupação (05/09/2023), acrescidos de correção monetária, juros de mora de 1% ao mês e multa moratória contratual de 2% (Cláusula 5 do contrato), incidentes desde o vencimento de cada parcela, por se tratar de mora ex re. Da Justiça Gratuita da Ré Marianna Navarro Leite Braga INDEFIRO o benefício da justiça gratuita pleiteado pela ré Marianna, considerando que, instada a comprovar sua hipossuficiência através da decisão saneadora de ID 93227898, manteve-se inerte, não apresentando declarações de renda ou extratos bancários atualizados que corroborassem a alegação de pobreza, não sendo a mera declaração pessoal suficiente para ilidir a presunção de capacidade financeira, notadamente em face da contratação de advogados particulares e da natureza da atividade empresarial desenvolvida (PetShop). Da Justiça Gratuita do Réu João Henrique Brito de Sousa Diante da revelia decretada e da ausência de documentação idônea anexada validamente aos autos que comprove a hipossuficiência (visto que a declaração veio acompanhada de peça processual inválida por defeito de representação), INDEFIRO o benefício da justiça gratuita.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR prejudicado o pedido de despejo, em razão da perda superveniente do objeto pela desocupação voluntária do imóvel no curso da lide, extinguindo esta parte do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC; DECLARAR rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes; CONDENAR os réus MARIANNA NAVARRO LEITE BRAGA e JOÃO HENRIQUE BRITO DE SOUSA, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos referentes aos meses de abril, maio, junho, julho, agosto de 2023 e o saldo proporcional de setembro de 2023 (até o dia 05/09/2023), bem como ao reembolso dos valores pagos pela autora a título de IPTU e TCR, referentes aos exercícios inadimplidos durante a vigência contratual até a entrega das chaves. O valor da condenação será atualizado pelo IPCA/IBGE, desde a data de cada vencimento, e acrescida de juros de mora pela taxa SELIC acumulada, conforme o art. 406 do Código Civil, a contar da citação, deduzindo-se, quando no mesmo período, o índice de correção monetária aplicado (IPCA), Considerando a sucumbência mínima da parte autora (somente quanto ao pedido de água, cuja conta foi paga no curso do processo, e o despejo que perdeu objeto por ato dos réus), CONDENO os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. PUBLIQUE-SE. INTIME-SE. Transitada em julgado, EVOLUA-SE A CLASSE PARA CUMPRIMENTO DE SENTENÇA e, nada sendo requerido, REMETAM-SE OS AUTOS AO ARQUIVO JUDICIAL, sem prejuízo de posterior desarquivamento em caso de requerimento da parte interessada. João Pessoa/PB, data da assinatura digital. Alexandre Targino Gomes Falcão Juiz de Direito