Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CLIMERIO SANTANA DA SILVA
REU: EUROBRASIL EMPREENDIMENTOS S.A, JARDINS DOS BANCARIOS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. OBRA PARALISADA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL DECRETADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PROCEDÊNCIA PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1.
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0848736-67.2022.8.15.2001 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais ajuizada por Climério Santana da Silva em face de Eurobrasil Empreendimentos S.A. e Jardins dos Bancários Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda em 06/01/2015 para aquisição do apartamento 1801 da Torre A e posteriormente adquiriu a Loja 12 do empreendimento "Jardins dos Bancários", tendo quitado R$ 274.597,51 referente ao apartamento e R$ 67.320,31 referente à loja. O prazo contratual de entrega expirou em 06/01/2021, considerado o período de tolerância de 6 meses (julho/2021), porém as obras permaneceram paralisadas até o ajuizamento da ação em setembro de 2022. O autor pleiteou a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos acrescidos de multa contratual, além de indenização por lucros cessantes e danos morais decorrentes da frustração do sonho da casa própria. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento contratual das construtoras justifica a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (ii) estabelecer se o consumidor tem direito à restituição integral dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do fornecedor; (iii) determinar se o atraso na entrega gera direito a indenização por lucros cessantes presumidos; (iv) verificar se é cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando há desequilíbrio contratual manifesto; (v) analisar se o inadimplemento absoluto e prolongado configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Configura-se relação de consumo entre as partes, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90, cabendo às fornecedoras o dever de cumprir fielmente as obrigações contratuais assumidas. 4. As construtoras descumpriram injustificadamente o prazo contratual de entrega do imóvel, que expirou em julho de 2021 (incluído o prazo de tolerância de 6 meses), permanecendo as obras paralisadas por mais de 14 meses até o ajuizamento da ação, sem qualquer justificativa idônea ou previsão de retomada. 5. A mora das construtoras é manifesta, injustificada e configura inadimplemento absoluto da obrigação, não havendo nos autos prova de caso fortuito, força maior ou qualquer excludente de responsabilidade apta a justificar o descumprimento. 6. A existência de Ação Civil Pública promovida pelo Ministério Público do Estado da Paraíba investigando graves irregularidades relacionadas ao mesmo empreendimento reforça a gravidade da conduta das promitentes vendedoras e evidencia comportamento empresarial incompatível com os deveres de probidade e boa-fé objetiva. 7. Diante da culpa exclusiva das construtoras, aplica-se a cláusula "non adimpleti contractus" prevista no art. 476 do Código Civil, não podendo exigir-se do autor a permanência em contrato inadimplido, sendo cabível a resolução contratual com base no art. 475 do CC. 8. Em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, a Súmula nº 543 do STJ determina a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, evitando-se enriquecimento ilícito (art. 884 do CC). 9. O autor comprovou documentalmente o pagamento de R$ 274.597,51 referente ao apartamento e R$ 67.320,31 referente à loja, totalizando R$ 341.917,82, valores que devem ser integralmente restituídos com correção monetária pelo INCC (conforme previsão contratual) desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ. 10. O descumprimento do prazo de entrega gera lucros cessantes presumidos, independentemente da finalidade do negócio, conforme Súmula 162 do TJSP, arbitrados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel desde agosto de 2021 (término do prazo de tolerância) até a data da sentença. 11. A existência de cláusula penal estabelecida exclusivamente em desfavor do consumidor justifica sua inversão quando houver desequilíbrio contratual manifesto e inadimplemento por parte do fornecedor, aplicando-se multa contratual de 2% sobre o valor total dos contratos em conformidade com o princípio da reciprocidade e o Tema 971 do STJ. 12. A frustração da legítima expectativa do autor em adquirir imóvel próprio após o cumprimento integral de suas obrigações contratuais por mais de sete anos, combinada com o inadimplemento absoluto das construtoras e a paralisação prolongada das obras, configura violação à dignidade e ao direito da personalidade que excede mero aborrecimento, ensejando compensação por dano moral. 13. A presunção de veracidade decorrente da revelia das rés refere-se estritamente aos fatos narrados, não alcançando automaticamente os efeitos jurídicos pretendidos, cabendo ao juiz apreciar a prova constante dos autos conforme o princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 14. pedidos julgados parcialmente procedentes. Tese de julgamento: “1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o inadimplemento absoluto caracterizado pela paralisação prolongada das obras e pelo atraso injustificado superior a um ano após o prazo de entrega, sem qualquer excludente de responsabilidade, autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor. 2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, o consumidor tem direito à restituição integral e imediata das parcelas pagas, corrigidas monetariamente pelo índice previsto no contrato desde cada desembolso, com juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado. 3. O descumprimento do prazo de entrega de imóvel gera direito a lucros cessantes presumidos, independentemente da comprovação de prejuízo efetivo ou da finalidade do negócio, arbitrados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel desde o término do prazo de tolerância até a sentença. 4. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando houver desequilíbrio contratual manifesto e inadimplemento por parte do fornecedor, aplicando-se percentual razoável e proporcional para garantir o reequilíbrio contratual e evitar que apenas o consumidor seja penalizado. 5. O inadimplemento absoluto e prolongado de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com frustração do sonho da casa própria após anos de pagamentos regulares, configura dano moral indenizável que excede o mero dissabor cotidiano, ensejando compensação fixada segundo os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e função pedagógica da responsabilidade civil.” ___________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XIV; Lei 8.078/90 (CDC), arts. 2º, 3º e 14, caput e § 1º; CC, arts. 406, §1º, 475, 476 e 884; CPC, arts. 344, 371, 373, I, e 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema 1002, REsp 1740911/DF; STJ, Tema 971; STJ, REsp 769468/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29.11.2005; STJ, AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24.08.2020; TJSP, Súmula 161; TJSP, Súmula 162; TJSP, AC 10188047420218260224, Rel. Carlos Alberto de Salles, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 08.03.2022; TJSP, AC 10212245520168260506, Rel. Viviani Nicolau, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 03.06.2020; TJPB, Apelação Cível 0816453-50.2017.8.15.0001, Rel. Desa. Maria de Fatima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível, j. 26.02.2021; TJPB, Apelação Cível 0806234-60.2015.8.15.2001, Rel. Gabinete 13, 3ª Câmara Cível, j. 19.08.2020.
Vistos, etc. 1. RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por CLIMÉRIO SANTANA DA SILVA, em face de EUROBRASIL EMPREENDIMENTOS S.A e JARDINS DOS BANCÁRIOS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alegou o autor, em síntese, que firmou com as promovidas, em 06/01/2015, "Contrato de Promessa de Compra e Venda" para aquisição do apartamento 1801 da Torre A, com 100,45m², no empreendimento "Jardins dos Bancários", situado na Rua Walfredo Macedo Brandão com Rua Neiedja Penha Arruda, bairro Bancários, em João Pessoa/PB, pelo valor inicial de R$ 385.075,08 (trezentos e oitenta e cinco mil setenta e cinco reais e oito centavos), a ser adimplido em duas fases de financiamento. Relatou que cumpriu integralmente o primeiro financiamento, quitando 48 parcelas mais 6 intercaladas, totalizando R$ 202.058,67 (duzentos e dois mil, cinquenta e oito reais e sessenta e sete centavos). Narrou que, em 02/07/2019, celebrou aditivo contratual referente ao segundo financiamento, mediante o qual realizou adiantamento de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), obteve desconto de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e o congelamento do saldo devedor de R$ 175.957,56 (cento e setenta e cinco mil novecentos e cinquenta e sete reais e cinquenta e seis centavos), parcelado em 70 prestações fixas de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), das quais quitou 32, perfazendo R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Asseverou que também adquiriu a Loja 12 do mesmo empreendimento em 09/03/2020, pelo valor de R$ 312.000,00 (trezentos e doze mil reais), tendo pago 19 parcelas de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), totalizando R$ 63.645,64 (sessenta e três mil seiscentos e quarenta e cinco reais e sessenta e quatro centavos). Disse que as rés descumpriram o prazo contratual de entrega do imóvel, estabelecido para 06/01/2021, mesmo considerando a tolerância de 6 (seis) meses, permanecendo a obra paralisada até o ajuizamento da ação. Defendeu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a configuração de inadimplemento contratual por culpa exclusiva das promovidas. Com base nos fatos e fundamentos jurídicos, o autor pleiteou o reconhecimento judicial da rescisão contratual, com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de multa contratual de 30%, juros e correção monetária. Adicionalmente, demandou indenização por lucros cessantes de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), decorrentes da frustração do sonho da casa própria e dos constrangimentos causados pelo atraso injustificado na entrega do bem. Em decisão interlocutória (ID 63690949), o juízo constatou que o pedido de gratuidade da justiça foi formulado de maneira genérica pela parte autora, sem a devida comprovação da alegada hipossuficiência financeira. Diante disso, determinou a intimação do demandante, para que apresentasse documentos hábeis a demonstrar sua real impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais, sob pena de indeferimento do benefício pleiteado. Em atendimento ao comando judicial, o demandante apresentou a documentação solicitada ID 64104827e reiterou o pedido de gratuidade. Por meio de decisão ID 66103509, o juízo deferiu parcialmente a gratuidade judiciária ao autor, para conceder desconto de 90% (noventa por cento), sobre o valor das custas processuais e honorários de sucumbência, excluindo-se, contudo, do benefício ora deferido eventuais despesas postais, diligências de oficial de justiça e honorários periciais. Comprovação do pagamento das custas (IDs 66402275, 68479273, 68479269, 69691156, 70663096, 72615727, 73779282 e 75115504), Posteriormente, foi proferida decisão (ID 73679917), a qual concedeu tutela de urgência em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, suspendendo a cobrança das parcelas vincendas desde o ajuizamento da demanda e proibindo a inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária. Na mesma oportunidade, foi determinada a citação das partes, o agendamento de audiência de conciliação no CEJUSC e a apresentação de contestação pela parte ré, sob pena de revelia. Após múltiplas tentativas frustradas de citação das rés (IDs. 73898286, 76984534, 76894494 e 92911444), restaram infrutíferas todas as diligências para localização. Diante da não localização das rés, o autor requereu a citação por edital, que foi deferida por meio de decisão (ID 101319599). Expedido o edital (ID 101548023), e não havendo manifestação, o juízo decretou a revelia e nomeou curador especial (ID 108831980). A defensora pública, regularmente intimada para apresentação da defesa de mérito, deixou transcorrer in albis o prazo estabelecido, sem qualquer manifestação. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o que importa relatar. Passo a decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO DO MÉRITO Cumpre registrar que o feito comporta julgamento, uma vez que a questão controvertida é eminentemente de direito e as questões fáticas já estão esclarecidas pelos elementos de prova constantes dos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. DA REVELIA Analisando detidamente os autos, verifica-se que as rés EUROBRASIL EMPREENDIMENTOS S.A. e JARDINS DOS BANCÁRIOS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., embora tenham sido objeto de múltiplas tentativas de citação pessoal, não foram localizadas nos endereços conhecidos, o que motivou a nomeação de curador especial pela Defensoria Pública do Estado da Paraíba. Não obstante as múltiplas intimações realizadas e o decurso do prazo legal para apresentação de defesa, certificou-se que não houve apresentação de contestação, nem mesmo por meio do curador especial, que foi regularmente nomeado e devidamente intimado. Em face disso, decretou-se a revelia das rés, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, implicando a presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora. Importante destacar que, conforme dispõe o art. 344 do CPC: "Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor." Entretanto, este fato não conduz automaticamente à procedência da demanda, pois a presunção de veracidade advinda do instituto da revelia possui natureza relativa (juris tantum), e não absoluta (juris et de jure), consoante entendimento pacificado e sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, como se observa no seguinte precedente: “Processual civil. Recurso especial. Ação de consignação em pagamento. Revelia. Procedência do pedido. Relativização. - Na ação de consignação em pagamento, quando decretada a revelia, não será compulsória a procedência do pedido se os elementos probatórios constantes nos autos conduzirem à conclusão diversa ou não forem suficientes para formar o convencimento do juiz Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 769468 RJ 2005/0122042-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/11/2005, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 06.03.2006 p. 386).” Em outras palavras, a presunção de veracidade decorrente da revelia refere-se estritamente aos fatos narrados pela parte autora, não alcançando automaticamente os efeitos jurídicos deles pretendidos, tampouco dispensando o julgador da análise das questões de direito aplicáveis à espécie. Ademais, o Código de Processo Civil, em seu artigo 371, estabelece que "o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento". Este dispositivo consagra o princípio do livre convencimento motivado do juiz, que não fica adstrito aos efeitos da revelia para emitir seu julgamento. Nesse diapasão, a revelia das rés não dispensa este julgador de analisar criteriosamente o mérito da pretensão autoral, confrontando-a com as demais provas produzidas nos autos e com as normas jurídicas aplicáveis à espécie, a fim de proferir decisão justa e consentânea com o ordenamento jurídico pátrio. DA RELAÇÃO DE CONSUMO Configura-se no presente caso típica relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90. O autor instruiu a petição inicial com o contrato de promessa de compra e venda (ID 63638527, 63638530 e 63638528) e o termo aditivo (ID 63638531), demonstrando a contratação realizada. Conforme se extrai dos autos, as obras do empreendimento "Jardins dos Bancários" encontravam-se paralisadas já na data da distribuição desta ação (setembro de 2022), ou seja, mais de um ano após o prazo final para entrega (julho de 2021), sem qualquer justificativa idônea ou previsão de retomada. A mora das construtoras é manifesta, injustificada e absolutamente inescusável. O atraso ultrapassa amplamente o prazo de tolerância contratual, configurando inadimplemento absoluto da obrigação. Não há nos autos qualquer prova de que as promovidas tenham se desincumbido do ônus de comprovar a ocorrência de caso fortuito, força maior ou qualquer excludente de responsabilidade apta a justificar o descumprimento do prazo contratual. Ademais, conforme ressaltado na inicial, existe Ação Civil Pública (processo nº 0842931-70.2021.8.15.2001) em trâmite, promovida pelo Ministério Público do Estado da Paraíba em face das mesmas demandadas, investigando graves irregularidades relacionadas ao empreendimento. Tais fatos reforçam a gravidade da conduta das promitentes vendedoras e evidenciam comportamento empresarial incompatível com os deveres de probidade e boa-fé objetiva. Diante da culpa exclusiva das rés, não se pode exigir do autor a permanência em contrato inadimplido, aplicando-se a cláusula “non adimpleti contractus”, prevista no art. 476 do Código Civil: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. E, tratando-se de inadimplemento absoluto, é cabível a resolução contratual com base no art. 475 do CC, bem como o dever de restituição dos valores pagos, evitando-se enriquecimento ilícito (art. 884 do CC): “Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.” O direito à resolução contratual é inerente à natureza bilateral dos contratos e decorre da teoria da onerosidade excessiva e do inadimplemento contratual. Conforme leciona a doutrina civilista, ninguém pode ser obrigado a permanecer em relação contratual quando a outra parte deixa de cumprir suas obrigações essenciais, frustrando a finalidade econômica e social do negócio jurídico. DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS Declarada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, conforme fundamentação anterior, faz-se necessário estabelecer as consequências financeiras decorrentes. Nesse sentido, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça determina: “Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso concreto, restou demonstrado documentalmente que o autor efetuou os seguintes pagamentos: a) Apartamento 1801 Torre A Temo aditivo, onde consta expressamente a confissão dos valores quitados até 02/07/2019 no valor de R$ 192.089,73 (ID63638531) + R$ 12.507,78, pago em 03/07/2019 (ID 63638532 - Pág. 59) + 28 parcelas de R$ 2.500 (ID 63638532 - Pág. 60 - 133) = Total: R$ 274.597,51 No entanto, observo que o autor, afirma, na inicial, o valor de R$ 352.058,67 como total pago pelo apartamento. Analisando os comprovantes de pagamento anexados, verifica-se a demonstração de R$ 274.597,51, portanto, para fins de restituição, considerarei o valor efetivamente comprovado nos autos mediante os comprovantes de pagamento, que totaliza R$ 274.597,51 (duzentos e setenta e quatro mil quinhentos e noventa e sete reais e cinquenta e um centavos). b) Loja 12: Da análise dos comprovantes de pagamento (ID 63638533), verifica-se o pagamento de parcelas de valores variados, totalizando R$ 67.320,31 (sessenta e sete mil trezentos e vinte reais e trinta e um centavos), conforme demonstrado documentalmente. Portanto, as rés devem restituir integralmente ao autor a quantia total de R$ 341.917,82 (trezentos e quarenta e um mil novecentos e dezessete reais e oitenta e dois centavos), correspondente à soma dos valores pagos pelo apartamento e pela loja. Constata-se que a parte autora cumpriu em parte o ônus probatório que lhe é atribuído pelo art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, logrando parcialmente o êxito em comprovar o fato constitutivo do seu direito através dos comprovantes de pagamento anexados aos autos. No que se refere ao termo inicial de juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído ao autor, este será aplicado a partir do trânsito em julgado desta decisão, nos termos do parâmetro fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1740911/DF, sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1002). Nesse sentido, eis o precedente do Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).” (DESTACADO). Registre-se que a correção monetária deve obedecer ao índice da previsão contratual, que foi descrito na alínea “F” do contrato, intitulado de “CORREÇÃO MONETÁRIA/REAJUSTE”, definido o índice INCC (ID. 63638530 - Pág. 2 e 63638528 - Pág. 2), em respeito à pacta sunt servanda. Sobre o tema: “APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESILIÇÃO CONTRATUAL – CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – IMPOSSIBILIDADE – SÚMULA 543 DO STJ – PRECEDENTES TAMBÉM DESTA CORTE DE JUSTIÇA – JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RESP 1740911/DF (TEMA 1002), JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS – CORREÇÃO MONETÁRIO PELO IGP-M – PACTA SUNT SERVANDA – INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE OU ABUSIVIDADE – PRECEDENTES DO STJ – PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. […] No que se refere à correção monetária, deve ser utilizado o IGP-M, índice previsto no contrato, predominando, assim, mais uma vez, o pacta sunt servanda. (0816453-50.2017.8.15.0001, Rel. Desa. Maria de Fatima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, APELAÇÃO CÍVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 26/02/2021)” (DESTACADO). DOS LUCROS CESSANTES Comprovado o inadimplemento contratual e o não recebimento do imóvel no prazo ajustado, impõe-se o reconhecimento dos lucros cessantes presumidos, conforme pacificada jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo: “INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO ADQUIRIDO "NA PLANTA". ATRASO. DANO MATERIAL. DANO MORAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Aplicabilidade. Autores que se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts. 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva. 2. ATRASO NA ENTREGA. Atraso configurado e imputável às rés. "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente" (Súmula 161, TJSP). 3. LUCROS CESSANTES. "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (súmula 162, TJSP; tese 5, IRDR4, TJSP), de 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso até a entrega do imóvel. 4. DANO MORAL. Atraso de cerca de dois anos na entrega de imóvel gera dano moral. Valor adequadamente fixado (R$ 10.000,00), não comportando redução. 5. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Critério adequado seria o da fixação com base no valor da condenação. Proibição, contudo, de "reformatio in pejus". RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10188047420218260224 SP 1018804-74.2021.8.26.0224, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 08/03/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2022).” (DESTACADO) No caso concreto, considerando que o prazo de entrega do imóvel expirou em julho de 2021 (incluído o prazo de tolerância) e a ação foi ajuizada em setembro de 2022, configurou-se atraso superior a 14 (quatorze) meses. A indenização por lucros cessantes deve corresponder aos rendimentos que Climério deixou de auferir pela impossibilidade de uso e fruição do imóvel. Arbitro o valor mensal em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, considerando o parâmetro de aluguel presumido adotado pela jurisprudência, a ser calculado desde agosto de 2021 (término do prazo de tolerância) até a data desta sentença. DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR O autor pleiteou a aplicação de multa contratual de 30% (trinta por cento) por equiparação, tendo em vista o parágrafo segundo da cláusula décima segunda do contrato. A análise do contrato revela a existência de cláusula penal estabelecendo penalidade em desfavor do consumidor no caso de inadimplemento. Embora esta cláusula tenha sido redigida exclusivamente em prejuízo do consumidor, a doutrina e jurisprudência consumeristas reconhecem a possibilidade e necessidade de inversão das cláusulas penais quando houver desequilíbrio contratual manifesto e inadimplemento por parte do fornecedor. A jurisprudência é firme nesse ponto: "APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e indenização por danos morais. Sentença de procedência. Inconformismo. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Configurado o inadimplemento antecipado do contrato, por parte da ré. Muito embora a ação tenha sido ajuizada antes do término do prazo contratualmente previsto para a entrega das chaves, considerado o prazo de tolerância de 180 dias, os elementos presentes nos autos apontam que as obras sequer haviam sido iniciadas quando do ajuizamento da demanda, de modo que o cumprimento da obrigação, dentro do prazo, já se afigurava inviável. Precedentes deste Tribunal e do STJ neste sentido. Constatado o descumprimento do contrato pela vendedora, os adquirentes fazem jus à devolução de todos os valores pagos. Súmula nº 543 do STJ. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL. Afastamento da condenação das rés à restituição em dobro do valor do sinal. Hipótese dos autos em que o sinal pago exerceu a função de princípio de pagamento. Não possuindo natureza jurídica de arras, inviável a devolução em dobro, nos termos do art. 418 do CC. MULTA CONTRATUAL. Condenação das rés ao pagamento de multa equivalente a 10% do valor atualizado do contrato confirmada. Inversão da cláusula penal compensatória devida. Entendimento firmado pelo STJ no julgamento de Recursos Especiais Repetitivos (Tema 971). DANOS MORAIS. Afastamento. Não preenchimento, na espécie, dos requisitos necessários para a configuração dos danos morais. JUROS DE MORA. Hipótese de rescisão por culpa da vendedora. Juros de mora que devem ser computados a partir da citação. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Aplicação do Enunciado nº 38.13 desta Câmara. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO". (v. 33299). (TJ-SP - AC: 10212245520168260506 SP 1021224-55.2016.8.26.0506, Relator.: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 03/06/2020, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2020). No presente caso, verifica-se que as requeridas descumpriram substancialmente suas obrigações contratuais: atraso superior a um ano na entrega e manutenção da obra paralisada sem justificativa. Aplicando-se a cláusula penal por inversão, considerando-se a inexistência de percentual expressamente previsto no contrato para o caso de mora das vendedoras, e tomando-se por base a prática jurisprudencial consolidada pelo STJ no julgamento do Tema 971, que fixa percentual razoável e proporcional, arbitro a multa contratual em 2% (dois por cento) sobre o valor total dos contratos (apartamento + loja = R$ 341.917,82 (trezentos e quarenta e um mil novecentos e dezessete reais e oitenta e dois centavos), o que resulta em R$ 6.838,35 (seis mil oitocentos e trinta e oito reais e trinta e cinco centavos). Esta aplicação está em consonância com o princípio da reciprocidade e garante o reequilíbrio contratual, evitando que apenas o consumidor seja penalizado pelo inadimplemento. DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS No caso em tela, a frustração da legítima expectativa de Climério em adquirir seu imóvel próprio, após o cumprimento integral de todas as obrigações contratuais, excede o mero aborrecimento e enseja compensação por dano moral. O dano moral consiste na lesão a um direito da personalidade. No presente caso, verifica-se violação significativa à dignidade do autor, que, após pagar regularmente por mais de sete anos, viu seu sonho da casa própria frustrado pelo inadimplemento absoluto das promitentes vendedoras. As circunstâncias descritas nos autos ultrapassam a esfera do mero aborrecimento ou dissabor cotidiano, situações estas que, segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, são passíveis de indenização por danos morais. Neste sentido é o mesmo entendimento desta Corte Paraibana: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. MÉRITO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. ART. 14, CAPUT e § 1º do CDC. DANO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR. JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DO DECISUM. DESPROVIMENTO. - O instituto do litisconsórcio passivo necessário se aplica por expressa previsão em lei, quando, em virtude da natureza da relação jurídica, a eficácia da sentença depender da citação do litisconsorte, o que não ocorre no presente caso. Configurado o inadimplemento do contrato por parte da promitente-vendedora, caracteriza-se o dever de reparar os danos materiais sofridos pelos compradores, não configurando bis in idem a previsão contratual de multa em caso de atraso. Caracteriza dano moral indenizável a conduta da construtora de procrastinar, sem motivo justificado, a entrega das chaves do imóvel, frustrando o sonho do comprador de ter a casa própria. A quantificação do dano moral obedece ao critério do arbitramento judicial que, norteado pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, fixará o valor, levando-se em conta o caráter compensatório para a vítima e o punitivo para o ofensor. “Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves” (EREsp 670.117/PB) (0806234-60.2015.8.15.2001, Rel. Gabinete 13 - Desembargador (Vago), APELAÇÃO CÍVEL, 3ª Câmara Cível, juntado em 19/08/2020).” O autor logrou êxito em demonstrar de forma inequívoca o prejuízo moral alegado, ônus que lhe cabia nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. Considerando as circunstâncias do caso concreto, o período prolongado de mora (superior a um ano), a paralisação total das obras, a existência de Ação Civil Pública investigando irregularidades das mesmas construtoras, e observando os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e função compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, arbitro a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, rejeito as preliminares e, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida (ID 73679917), JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: 1- DECLARAR a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda celebrados entre CLIMÉRIO SANTANA DA SILVA (promitente comprador) e as rés EUROBRASIL EMPREENDIMENTOS S.A. e JARDINS DOS BANCÁRIOS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. (promitentes vendedoras), referentes ao apartamento 1801 Torre A e à Loja 12, ambos do empreendimento "Jardins dos Bancários"; 2- CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pelo autor, correspondentes a R$ 341.917,82 (trezentos e quarenta e um mil novecentos e dezessete reais e oitenta e dois centavos), com correção monetária pelo INCC (conforme contrato), incidindo desde cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença, nos termos da Súmula nº 543 do STJ e do Tema 1002 do STJ; 3 - CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por lucros cessantes no valor mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado da restituição, aqui fixada em R$ 341.917,82 (trezentos e quarenta e um mil, novecentos e dezessete reais e oitenta e dois centavos), considerando o parâmetro de aluguel presumido adotado pela jurisprudência, a ser calculado desde agosto de 2021 (término do prazo de tolerância) até a data desta sentença. 4 - CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 6.838,35 (seis mil oitocentos e trinta e oito reais e trinta e cinco centavos), correspondente a 2% sobre o valor total dos contratos, devidamente corrigido pelo IPCA do IBGE desde a data do inadimplemento contratual – (agosto/2021) e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, desde a data do decurso do prazo da citação por edital (18/12/2024), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; 5) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com acréscimo de correção monetária pelo IPCA do IBGE desde a data do arbitramento por esta sentença e juros de mora pela taxa SELIC, desde a data do decurso do prazo da citação por edital (18/12/2024), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024); Em razão da sucumbência mínima do autor, CONDENO as rés ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. PUBLIQUE-SE. INTIME-SE. Com o trânsito em julgado, evolua-se a classe para cumprimento de sentença, arquivem-se os autos, sem prejuízo de desarquivamento, se houver pedido de execução do julgado. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO Juiz de Direito