Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: BRENO DE SOUZA BORGES, ANA CLAUDIA DE BRITO RAMOS BORGES
REU: ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MORADA INCORPORACOES LTDA - EPP, SOLIDA IMOVEIS LTDA - EPP SENTENÇA EMENTA:CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTES). ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS EMPRESAS INTERMEDIÁRIAS RECONHECIDA, ANTE A AUSÊNCIA DE VÍNCULO COM A OBRIGAÇÃO DE CONSTRUIR. 2. CONFIGURADA A MORA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS (FORTUITO INTERNO). 3. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DOS ADQUIRENTES, VISANDO O EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 4. ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE E ENTREGA FORMAL DO BEM. 5. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, SEM CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL, NÃO ULTRAPASSA O CAMPO DO DISSABOR COTIDIANO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. A responsabilidade pelo pagamento de tributos e taxas condominiais somente recai sobre o promitente comprador após a efetiva entrega do imóvel e imissão na posse, sendo que o descumprimento do prazo de conclusão da obra pela construtora autoriza a inversão da cláusula penal moratória, embora não enseje, por si só, a ocorrência de dano moral indenizável.
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0825290-30.2025.8.15.2001 [Compra e Venda]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Cobrança de Multa por Atraso na Entrega de Obra c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por BRENO DE SOUZA BORGES e ANA CLAUDIA DE BRITO RAMOS BORGES em face de ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MORADA INCORPORACOES LTDA EPP e SOLIDA IMOVEIS LTDA EPP, todos qualificados nos autos. Alegam os autores, em síntese, que celebraram dois contratos de promessa de compra e venda com as promovidas, referentes aos lotes 284 da quadra 16 e 663 da quadra 37, no condomínio horizontal "Eco Park Condominium & Resort", em Santa Rita/PB. Sustentam que, conforme os instrumentos contratuais, a entrega da infraestrutura e lazer da unidade 284 deveria ocorrer até 30/12/2019 e da unidade 663 até 30/12/2022. Aduzem que, mesmo computado o prazo de tolerância de 180 dias, os imóveis deveriam ter sido entregues em 30/06/2020 e 30/06/2023, respectivamente. Contudo, afirmam que até a data da propositura da ação as obras não foram concluídas. Diante do inadimplemento, pleiteiam a inversão da cláusula penal, o reconhecimento da nulidade de cláusulas que impõem o pagamento de tributos e taxas condominiais antes da imissão na posse e indenização por danos morais. Juntaram documentos. Decisão decisão do id. 113623239, que indeferiu a gratuidade integral, mas concedeu redução de 90% das custas e parcelamento, devidamente quitados. Devidamente citadas, as promovidas apresentaram contestação conjunta (id. 125430168). Preliminarmente, suscitaram a ilegitimidade passiva da Morada Incorporações Ltda EPP e da Sólida Imóveis Ltda EPP, sob o argumento de que atuaram apenas como intermediárias (corretagem). No mérito, defenderam a inexistência de mora por configuração de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da COVID-19, escassez de insumos e inadimplência de outros adquirentes. Impugnaram a inversão da cláusula penal, alegaram a legalidade da cobrança de encargos propter rem desde a assinatura do contrato e sustentaram a inexistência de danos morais. Réplica apresentada sob o id. 127861560, em que os autores rechaçaram as preliminares e reiteraram os termos da exordial, pontuando que o atraso é excessivo e que a pandemia não justifica o descumprimento por período tão prolongado. Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito (ids. 143888910 e 154474634). É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria fática encontra-se devidamente provada por documentos, restando apenas a solução de questões de direito. Das Preliminares Da Ilegitimidade Passiva da Sólida Imóveis Ltda EPP e Morada Incorporações Ltda EPP As promovidas suscitam a ilegitimidade passiva das empresas Sólida Imóveis e Morada Incorporações, sustentando que estas atuaram meramente na aproximação das partes (corretagem) e não figuram como promitentes vendedoras nos contratos objeto da lide. Analisando os instrumentos particulares anexados aos autos (ids. 112116793 e 112116795), verifica-se que a única vendedora e incorporadora formalmente vinculada à obrigação de entrega da infraestrutura do empreendimento é a ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Ainda que os autores aleguem a existência de grupo econômico ou atuação conjunta, o inadimplemento contratual específico relativo ao atraso na entrega das obras de engenharia e infraestrutura deve ser imputado àquela que assumiu a obrigação contratual de edificar e entregar o bem. A participação em atos de publicidade ou a intermediação imobiliária, por si sós, não transferem às imobiliárias a responsabilidade pela execução física do empreendimento, salvo prova de coligação que confunda as personalidades jurídicas no cumprimento da obrigação principal, o que não restou suficientemente demonstrado para fins de manutenção no polo passivo em face da obrigação de entrega e multas correlatas. Assim, reconheço a ilegitimidade passiva de Sólida Imóveis Ltda EPP e Morada Incorporações Ltda EPP, extinguindo o processo em relação a elas sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC. Do Mérito Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), figurando os autores como destinatários finais do produto (lotes) e a promovida Eco Park Santa Rita como fornecedora de serviços imobiliários e incorporação. Compulsando-se os autos, observa-se que os prazos finais para a entrega da infraestrutura das etapas em que se inserem os lotes 284 e 663 eram, respectivamente, 30/12/2019 e 30/12/2022. Admitindo-se a validade da cláusula de tolerância de 180 dias — amplamente aceita pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça da Paraíba —, os termos finais operaram-se em 30/06/2020 e 30/06/2023. A promovida, em sua defesa, limita-se a alegar a ocorrência de caso fortuito e força maior (COVID-19 e crise de insumos). Todavia, tais argumentos não prosperam. O risco do empreendimento é inerente à atividade exercida pela construtora, de modo que intempéries, dificuldades com mão de obra ou flutuações de mercado configuram "fortuito interno", o qual não tem o condão de afastar a responsabilidade civil objetiva da fornecedora (art. 14, CDC). Quanto à pandemia, ressalte-se que o prazo para a primeira unidade (lote 284) expirou exatamente no auge das restrições. Entretanto, a promovida não apresentou qualquer prova documental (laudos de paralisação, cronogramas de retomada ou registros da prefeitura) que demonstrasse de que forma a crise sanitária impediu a entrega do bem até a presente data, ou seja, anos após o encerramento das medidas restritivas. No tocante ao lote 663, o prazo de tolerância venceu em 2023, período em que a construção civil já operava em plena normalidade. Portanto, resta configurada a mora exclusiva da promovida, uma vez que não houve prova da entrega formal do empreendimento (termo de entrega e "habite-se" devidamente averbado) conforme o prazo contratual. Da Inversão da Cláusula Penal (Tema 971 STJ) O contrato em questão estabelece penalidades apenas para o inadimplemento dos adquirentes (cláusulas 8 e 9). No julgamento do Tema Repetitivo 971, o STJ fixou a tese de que: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (...)". Contudo, a inversão não é uma transposição matemática literal e cega. O objetivo é restaurar o equilíbrio contratual. No caso dos autos, a aplicação de multa mensal de 1% sobre o valor total do contrato por mês de atraso mostra-se adequada e suficiente para indenizar os autores pela privação do uso do bem, evitando-se o enriquecimento ilícito, mas garantindo a isonomia. Assim, procede o pedido de condenação da ré ao pagamento da multa moratória de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago pelos autores, pro rata die, a partir do encerramento do prazo de tolerância de cada unidade até a efetiva entrega das chaves ou imissão na posse comprovada. Das Taxas Condominiais e Impostos (IPTU) A promovida sustenta que, por força da cláusula 7.1 do contrato, a responsabilidade pelos tributos e taxas condominiais recai sobre os autores desde a assinatura do instrumento. Tal disposição é manifestamente abusiva. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema Repetitivo 886) estabelece que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das obrigações condominiais e do IPTU surge apenas com a imissão na posse, que se dá com a entrega das chaves e a disponibilização efetiva do bem para fruição. Sem que os autores tenham a posse direta e a possibilidade de usar o imóvel, o que é impossível em um condomínio sem infraestrutura concluída e entregue, não há fato gerador que justifique o repasse desses custos aos consumidores. Impor tais ônus antes da entrega formal configura transferência indevida do risco do negócio. Portanto, declaro a nulidade da referida cláusula e determino que a ré se abstenha de efetuar cobranças ou repasses de taxas e impostos com fato gerador anterior à efetiva entrega das unidades, devendo restituir eventuais valores comprovadamente pagos a este título. Dos Danos Morais No tocante ao pleito de indenização por danos morais, entendo que a pretensão não merece acolhimento. Filio-me ao entendimento de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega de imóvel, não gera, por si só, dano moral in re ipsa. Para a configuração do abalo extrapatrimonial, exige-se a demonstração de circunstância excepcional que ultrapasse o mero dissabor cotidiano ou o aborrecimento inerente à frustração de negócios jurídicos. No caso sub judice, embora o atraso seja reprovável e enseje reparação material/multa, não restou demonstrada qualquer situação vexatória, violação à dignidade humana ou angústia profunda que justifique a condenação. Os autores adquiriram os lotes como investimento ou patrimônio secundário, e a narrativa dos autos não aponta para um sofrimento que extrapole a esfera patrimonial. Assim, considero insubsistente o pedido de danos morais. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação às promovidas SÓLIDA IMÓVEIS LTDA EPP e MORADA INCORPORAÇÕES LTDA EPP, ante o reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos destas rés, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade parcial (art. 98, §3º, CPC). JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais em face de ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, para DECLARAR a nulidade da cláusula contratual que impõe aos autores a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da efetiva imissão na posse (entrega formal das chaves/infraestrutura); CONDENO a ré à obrigação de fazer consistente em se abster de cobrar os referidos encargos até a entrega do bem, bem como a restituir (de forma simples, ante a ausência de má-fé comprovada na cobrança baseada em cláusula até então vigente) eventuais valores pagos pelos autores a esse título antes da posse, cujo valor deverá ser identificado na fase de cumprimento de sentença por meros cálculos aritméticos; CONDENO a ré ao pagamento de multa moratória, em razão da inversão da cláusula penal (Tema 971 STJ), no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor total atualizado de cada contrato, devida desde 30/06/2020 (unidade 284) e 30/06/2023 (unidade 663) até a data da efetiva entrega das áreas de lazer e infraestrutura ou rescisão, caso ocorra. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora pela taxa legal ao mês (SELIC) desde a citação, com a dedução prevista no art.406, do Código Civil. Diante da sucumbência recíproca entre autores e a ré Eco Park, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 30% para os autores e 70% para a ré Eco Park. Fixo os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC), observada a suspensão da exigibilidade quanto aos autores (art. 98, §3º, CPC). P.R.I. JOÃO PESSOA, 5 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito