Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 8ª Vara Cível da Capital PROCESSO Nº. 0805904-82.2023.8.15.2001 PROMOVENTE: FARID EID PROMOVIDO: ALEXANDRA KELLY ALVES DA SILVA SENTENÇA AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - PRELIMINARES. GRATUIDADE JUDICIÁRIA REQUERIDA PELA RÉ. REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM PACTO ASSESSÓRIO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. DESISTÊNCIA DA COMPRA. NÃO PAGAMENTO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. DESCUMPRIMENTO DE NORMAS INTERNAS DO CONDOMÍNIO. DANO MATERIAL COMPROVADO. FIXAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CARÁTER EXCESSIVO DA PENALIDADE PACTUADA. REDUÇÃO DA MULTA. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. RESSARCIMENTO POR HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURADA. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.
Vistos, etc. FARID EID, devidamente qualificado nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS contra ALEXANDRA KELLY ALVES DA SILVA, igualmente qualificada, alegando que, em 24 de janeiro de 2022, as partes firmaram um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Outros Pactos referente ao apartamento nº 315-B do edifício Rio Guama, localizado na Rua Poeta Luiz Raimundo Batista de Carvalho, nº 225, bairro Jardim Oceania, João Pessoa/PB, de propriedade do autor, pelo valor total de R$ 450.000,00. Narra que o contrato estabelecia que o pagamento seria realizado mediante utilização de recursos de financiamento bancário a ser obtido pela promissária compradora e a entrega de outro apartamento, o de nº 201 do Empreendimento Residencial Flat Weekend, avaliado em R$ 193.000,00 à época da assinatura. Informa que a compra do imóvel principal deveria ser efetivada no prazo máximo de 12 meses a contar da assinatura do instrumento e que, durante esse período, o promitente vendedor cederia o imóvel para locação residencial à promissária compradora, pelo valor de R$ 30.000,00, e a promovida seria responsável pelas despesas de consumo (luz, água, esgoto), impostos prediais, taxas e encargos da locação, inclusive taxa de condomínio. Afirma que, em 14 de outubro de 2022, foi surpreendido com uma notificação de débito do Condomínio Rio Guamá, informando o não pagamento das quotas condominiais dos meses de setembro e outubro de 2022, sendo informado pelos corretores que a promovida não pretendia mais dar continuidade à compra do imóvel. Aduz que as tentativas de solução amigável, inclusive por meio de Notificação Extrajudicial e conversas via WhatsApp, foram infrutíferas, tendo a ré confirmado sua desistência da compra e prometido quitar as dívidas, o que não ocorreu, tendo o autor que quitar os débitos condominiais. Além disso, informa que a ré havia transgrediu as normas condominiais ao autorizar a entrada de prestadores de serviço em dia proibido, o que gerou uma multa de R$ 263,53 para a unidade. Afirma que, em 24 de janeiro de 2023, findo o prazo de 12 meses de aluguéis, a Promovida entregou as chaves do imóvel, mas sem promover o distrato do contrato ou pagar as dívidas. Diante dos fatos, o promovente ingressou com a presente demanda, requerendo a declaração de resolução do contrato de promessa e compra e venda, a condenação da promovida ao pagamento de multa contratual de R$ 93.650,94, correspondente a 20% do valor atualizado do imóvel, e ao ressarcimento dos danos materiais no montante de R$ 4.331,26, além dos honorários advocatícios contratuais no valor de R$ 4.805,00. Gratuidade judiciária parcialmente concedida e custas processuais iniciais recolhidas pelo autor. Aditamento à inicial deferido (IDs 69862652 e 72308060), tendo o autor incluído no pedido de danos materiais o inadimplemento do IPTU e TCR referentes ao ano de 2022, elevando o montante total dos danos materiais para R$ 5.295,15. Esgotadas as tentativas de citação pessoal, a promovida foi citada por edital e, como não compareceu aos autos do processo, foi-lhe nomeado curador especial que, por meio da Defensoria Pública, apresentou contestação por negativa geral, requerendo a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária para a ré, impugnando genericamente os fatos da inicial, pugnando pela improcedência da ação. Impugnação à contestação apresentada. Na petição de ID 86334077, a parte autora requer a condenação da ré em multa por litigância de má-fé. Ausentes pedidos de outras provas a serem produzidas, vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. I. DAS PRELIMINARES I.1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Tem-se que a hipótese dos autos é de conhecimento direto do pedido, uma vez que o feito se encontra satisfatoriamente instruído e a questão de mérito é unicamente de direito, de modo a incidir o disposto no art. 355, inc. I, do CPC. Ressalte-se que, encontram-se nos autos documentos necessários à formação do convencimento deste Juízo, não havendo questões de fato a serem discutidas ou pedidos de produção de outras provas. Portanto, passa-se ao julgamento da causa. I.2 – DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA REQUERIDA PELA RÉ A parte promovida requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, em razão de não possuir recursos suficientes para arcar com as custas e despesas processuais. De acordo com o parágrafo 3º do art. 99 do CPC “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural”. Dessa forma, inexistindo provas que contrariem a declaração de hipossuficiência financeira da promovida, concedo-lhe a gratuidade judiciária. II. DO MÉRITO O cerne da presente demanda reside na análise do inadimplemento contratual da promovida, ALEXANDRA KELLY ALVES DA SILVA, em relação ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Outros Pactos celebrado com o promovente, FARID EID, bem como na consequente responsabilidade da ré pelo pagamento da multa contratual, ressarcimento dos danos materiais e honorários advocatícios, além da análise de eventual litigância de má-fé por parte da ré. Inicialmente, verifica-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza civil, regulada pelas disposições do Código Civil e pelas cláusulas livremente pactuadas no instrumento contratual. A promovente, ao ajuizar a presente ação, busca a resolução do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel em face da conduta da ré, promitente compradora, que descumpriu obrigações essenciais do negócio jurídico. Conforme os elementos probatórios constantes nos autos, em especial o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Outros Pactos (ID 68869516), a promovida, na qualidade de promitente compradora, assumiu diversas obrigações, as quais, deixou de cumprir. A principal obrigação, a saber, a efetivação da compra do imóvel no prazo de 12 (doze) meses, não se concretizou por desistência expressa da promovida, conforme conversas via WhatsApp (ID 68869518) e as notificações extrajudiciais (ID 68869519). Além da desistência da compra, a promovida falhou no cumprimento de obrigações acessórias, decorrentes do contrato de locação do imóvel, que estava atrelado à promessa de compra e venda. A Cláusula Terceira do contrato (ID 68869516) estabelecia a responsabilidade da promissária compradora pelas despesas com consumo de luz, água, esgoto, impostos prediais, taxas e encargos da locação, inclusive taxa de condomínio. No entanto, resta demonstrado que o promovente foi compelido a arcar com as quotas condominiais dos meses de setembro, outubro, novembro, dezembro de 2022 e janeiro de 2023, além das despesas de água/esgoto e gás de janeiro de 2023 (ID 68869522). Posteriormente, por meio de aditamento à inicial deferido por este Juízo, foram incluídos também os débitos de IPTU e TCR referentes ao ano de 2022 pagos pelo promovente (IDs 69862656 e 69862657). Tais débitos, ressalta-se, que eram de obrigação contratual da promovida, uma vez que de janeiro de 2022 a janeiro de 2023 ocupou o imóvel a título de aluguel, obrigando-se contratualmente por essas despesas, até que se efetivasse a compra e venda, conforme demonstrado pelo contrato constante no ID 68869516. Ademais, restou comprovada a transgressão às normas do condomínio por parte da promovida, durante o período de locação, que resultou na imposição de multa ao autor, no valor de R$ 263,53, conforme notificação do condomínio (ID 68869520). Dessa maneira, o conjunto probatório destes autos aponta para o flagrante inadimplemento contratual por parte da promovida, o que justifica o acolhimento do pedido do autor de declaração de resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa da promovida, promitente compradora, nos termos do artigo 475 do Código Civil. II.1 DAS PERDAS E DANOS PELA INEXECUÇÃO CONTRATUAL A inexecução das obrigações contratuais, sem justificativa plausível, confere à parte lesada o direito de requerer a resolução do contrato, com a devida indenização por perdas e danos, posto que o artigo 389 do Código Civil dispõe que não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo os índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. II.1.2 Das despesas do imóvel a serem ressarcidas ao autor Os danos materiais sofridos pelo promovente foram detalhados na inicial e no aditamento à esta, e a sua ocorrência restou comprovada pelos documentos acostados aos autos, tendo o promovente arcado com as seguintes despesas que deveriam ter sido pagas pela promovida: Condomínio: de setembro de 2022 a janeiro de 2023, nos valores de R$ 833,40, R$ 710,71, R$ 681,54, R$ 707,37 e R$ 820,51, respectivamente (ID 68869522); Água/esgoto e Gás: referentes ao consumo de janeiro de 2023, nos valores de R$ 152,94 e R$ 19,38, respectivamente (ID 68869522); Multa de infração condominial: no valor de R$ 263,53, imposta ao autor devido à conduta da ré (IDs 68869522 e 68869520); IPTU e TCR referentes ao ano de 2022, sendo R$ 373,93 de IPTU (ID 69862656) e R$ 116,22 de TCR (ID 69862657). Dessa maneira, deve a promovida ser condenada a ressarcir o autor no montante total de R$ 5.295,15, a titulo de indenização por danos materiais, uma vez que o promovente custeou tais despesas que eram para ter sido custeadas pela promovida. II.1.3 Da Cláusula penal contratual O contrato prevê expressamente duas cláusulas penais relevantes: a Cláusula Décima Primeira estipula que o não cumprimento de qualquer obrigação implicará na rescisão do contrato e no pagamento de multa penal contratual, convencionada em 10% do valor total da negociação; e a Cláusula Décima Oitava, por sua vez, estabelece que, em caso de necessidade de recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes do contrato, a parte infratora incorrerá em multa de 20% sobre o débito, além de correção monetária, juros e custas processuais, bem como honorários advocatícios (ID 68869516). O promovente, na inicial, pleiteou a aplicação apenas da multa de 20% sobre o valor atualizado do imóvel, resultando em R$ 93.650,94, considerando a atualização do valor do bem para R$ 527.736,36. Assim, em virtude do princípio da adstrição, este Juiz analisará apenas a possibilidade da aplicação da multa contratual constante na Cláusula Décima Oitava do contrato (ID 68869516), conforme requerido pelo autor na sua inicial. Assim, verifica-se que, apesar da multa contratual requerida pelo autor na inicial existir no contrato e ser devida pela parte ré inadimplente, o ordenamento jurídico pátrio confere ao magistrado a prerrogativa de reduzir equitativamente a penalidade quando esta se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, ou se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. É o que preceitua o Artigo 413 do Código Civil, que dispõe: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". No caso em análise, embora o inadimplemento da promovida seja inegável e tenha gerado prejuízos ao promovente, a aplicação da multa de 20% sobre o valor atualizado do imóvel requerida pelo promovente, resultando em quase cem mil reais, revela-se manifestamente excessiva. A finalidade da cláusula penal é compensar o credor pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento e punir o devedor pelo descumprimento, mas não pode se tornar fonte de enriquecimento sem causa. A aplicação da cláusula décima oitava, que prevê 20% sobre o débito em caso de judicialização, cumulada com a atualização do valor do imóvel, onera demasiadamente a devedora, que cumpriu pelo menos parte da avença, pagando pelos 12 meses de aluguéis e as despesas do imóvel por alguns meses. Considerando a natureza do contrato, que envolvia uma promessa de compra e venda com a entrega de um imóvel como parte do pagamento e a assunção de encargos de locação, bem como o período de ocupação do imóvel pela promovida, a manutenção da multa no patamar pleiteado pelo autor configuraria um desequilíbrio contratual e um enriquecimento indevido. A promovida, apesar de inadimplente, não desfrutou integralmente do bem objeto da promessa de compra e venda, tampouco concluiu o financiamento, e desocupou o imóvel no prazo final do período locativo. Diante da prerrogativa legal conferida pelo artigo 413 do Código Civil, e buscando restabelecer o equilíbrio contratual e a equidade nas relações jurídicas, impõe-se a redução da cláusula penal. Entende-se que a multa no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é suficiente para compensar o promovente pelos transtornos e prejuízos decorrentes da rescisão contratual, sem configurar um encargo excessivamente oneroso para a promovida e, ao mesmo tempo, cumprindo o escopo reparatório e punitivo da cláusula penal. II.1.4 Dos Honorários Advocatícios Contratuais A Cláusula Décima Oitava do contrato (ID 68869516) expressamente prevê que, caso qualquer das partes seja obrigada a recorrer a meios judiciais, a outra parte incorrerá, além da responsabilidade do pagamento da multa anteriormente analisada, responsabilidade pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como dos honorários advocatícios. O promovente apresentou o contratos de prestação de serviços advocatícios (ID 68869523), que estabelece um valor de R$ 1.000,00, de R$ 3.805,00 em quatro parcelas e 15% sobre o proveito econômico da ação em caso de êxito. Assim, tendo o promovente comprovado que pagou o total de R$ 4.805,00, além de ter que pagar 15% do proveito econômico da ação, referente à honorários contratuais de advogado, por culpa do inadimplemento da ré que gerou a ação e a necessidade da contratação desses serviços advocatícios, deve a ré ser condenada a ressarcir tais valores ao autor. II.2 DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Na petição de ID 86334077, a parte autora requer a condenação da ré em multa por litigância de má-fé, invocando os preceitos do art. 80 do CPC. Contudo, para a caracterização da litigância de má-fé e, via de consequência, aplicação das sanções do art. 81 do CPC, deve restar configurada alguma das hipóteses elencadas no art. 80 também deste diploma processual, o que não se evidencia no caso concreto, razão pela qual desacolho o pedido de condenação da ré por litigância de má-fé. ISTO POSTO, e mais que dos autos constam, rejeito as preliminares processuais levantadas e, no mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: A) DECLARAR a resolução o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Outros Pactos (ID 68869516) celebrado entre as partes, por inadimplemento da promovida; B) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 5.295,15, a título de danos materiais, ao autor, devendo este valor ser corrigido monetariamente, pelo IPCA, desde o efetivo prejuízo (data de cada pagamento das despesas pelo autor), conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil e súmula 43 do STJ, e acrescido de juros legais de mora correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação (art. 405 do Código Civil); C) CONDENAR a promovida ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 10.000,00, corrigido monetariamente, pelo IPCA, desde o efetivo prejuízo (data da declaração da resolução do contrato - data desta sentença), conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil e súmula 43 do STJ, e acrescido de juros legais de mora correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação (art. 405 do Código Civil); D) CONDENAR a promovida ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais devidos pelo autor ao seu causídico em razão dos serviços prestado no presente caso, no valor de R$ 4.805,00, a ser corrigido monetariamente, pelo IPCA, desde o efetivo prejuízo (data do desembolso), conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil e súmula 43 do STJ, e acrescido de juros legais de mora correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação (art. 405 do Código Civil). No tocante ao percentual de 15% (quinze por cento) do proveito econômico da ação, em caso de êxito, conforme contrato de honorários, este deverá ser calculado sobre o valor total da condenação, a ser corrigido monetariamente, pelo IPCA, desde a data desta sentença que fixou o prejuízo e o proveito econômico do autor, conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil e súmula 43 do STJ, e acrescido de juros legais de mora correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação (art. 405 do Código Civil). Condeno ainda a promovida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado e não havendo modificação, EVOLUA-SE a Classe para "Cumprimento de Sentença" e REMETAM-SE os autos para as Varas Especiais de Cumprimento de Sentença e Execução, arquivando-se o processo para esta unidade. João Pessoa/PB, datado eletronicamente. Assinado eletronicamente Juiz(a) de Direito em Substituição