Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: RESERVA JARDIM AMERICA
EXECUTADO: JOALDO GOMES DOS SANTOS DECISÃO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 13ª Vara Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, S/N, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) 0818667-18.2023.8.15.2001 [Despesas Condominiais]
Vistos, etc. O exequente insiste em requerer a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, não se valendo da via recursal adequada para reforma do pronunciamento deste juízo. Sobre o tema, a Segunda Seção do STJ concluiu que: "em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno" (REsp 2.100.103/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025). Contudo, o Colegiado condicionou a penhora à participação prévia do credor fiduciário na lide, seja por ter sido incluído no polo passivo e sobreveio sua citação: "3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante." Cumpre salientar que a matéria foi afetada pelo STJ a fim de definir a tese, no Tema Repetitivo 1266, se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial, o qual ainda está pendente de julgamento, sem determinação de suspensão dos processos. Por fim, registro também que a Corte Paraibana tem comungado do entendimento da Corte Cidadã, inviabilizando a efetivação da penhora por inobservância do devido processo legal: EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA SOBRE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Residencial Jardim do Mar contra decisão do Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa, que, nos autos da execução de título extrajudicial nº 0833649-42.2020.8.15.2001, indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel objeto da lide, por entender que, estando o bem alienado fiduciariamente, não integra o patrimônio do executado, admitindo-se apenas a constrição dos direitos aquisitivos do fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, mesmo sem a prévia citação do credor fiduciário. III. RAZÕES DE DECIDIR O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, firmou entendimento no sentido de que é admissível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, desde que haja a citação do credor fiduciário, a fim de que possa integrar a execução e exercer, se quiser, o direito de quitar o débito e regredir contra o devedor. A ausência de prova da citação do credor fiduciário inviabiliza a efetivação da penhora do imóvel, sob pena de violação ao princípio do devido processo legal, previsto no art. 5º, inciso LIV, da Constituição Federal. A decisão agravada está em consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e pela jurisprudência deste Tribunal, que admite a constrição apenas sobre os direitos aquisitivos do fiduciante, não sobre o bem alienado fiduciariamente, salvo se regular e previamente citado o credor fiduciário. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial é admissível, desde que o credor fiduciário seja previamente citado para integrar a execução. A ausência de citação do credor fiduciário impede a efetivação da penhora sobre o imóvel, restringindo a constrição aos direitos aquisitivos do fiduciante. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV; CC/2002, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 12.09.2023; TJ-PB, Agravo de Instrumento nº 0813382-96.2024.8.15.0000, Rel. Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, 4ª Câmara Cível, j. 30.09.2024. (0806676-63.2025.8.15.0000, Rel. Gabinete 19 - Des. Aluizio Bezerra Filho, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 2ª Câmara Cível, juntado em 13/06/2025) Este Juízo tem aplicado esse entendimento nas demandas desde o novo posicionamento da Segunda Seção, a exemplo do que ocorreu nos autos do processo nº 0857357-53.2022.8.15.2001, movida pela mesma exequente da atual demanda. Extraio excerto relevante da decisão proferida naqueles autos: "Em outra demanda executiva, proferi decisão determinando a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, tendo sido reformada pelo TJPB, sob o seguinte fundamento: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTIGOS 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento objetivando a reforma da decisão que deferiu o pedido de penhora do imóvel objeto da demanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se é possível ou não a manutenção da penhora no imóvel objeto da presente demanda. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não é possível penhorar imóvel alienado fiduciariamente, em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário; no entanto, esta Corte autoriza a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, uma vez que gozam de expressão econômica 4. Esse entendimento deve ser também aplicado à regra da impenhorabilidade quando o bem de família é dado em garantia de contrato de alienação fiduciária. 5. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei. 6. Ao prever que o devedor fiduciante responde pelas despesas condominiais, a norma estabelece que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso provido. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDA a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, por unanimidade, dar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto do relator. (0800713-74.2025.8.15.0000, Rel. Gabinete 20 - Des. Onaldo Rocha de Queiroga, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 1ª Câmara Cível, juntado em 26/03/2025). Nesse sentido, observa-se que o entendimento firmado na 1ª Câmara Cível é no sentido de possibilitar apenas a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, haja vista que o imóvel é de propriedade do credor fiduciário até que o devedor fiduciante quite o negócio jurídico. Após a afetação do Tema 1266, que pretende pacificar essa matéria, a Corte Cidadã tem oscilado o entendimento entre possibilitar ou não essa penhora requerida pelo condomínio-credor, vejamos: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS AJUIZADA CONTRA DEVEDOR FIDUCIANTE. INGRESSO DE TERCEIROS. PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS. DÉBITO DO DEVEDOR FIDUCIANTE REFERENTE A HONORÁRIOS. PENHORA DO IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação de execução de débitos condominiais ajuizada pelo Condomínio contra a devedora fiduciante, na qual houve ingresso da credora fiduciária e de terceira credora da devedora fiduciante, em razão de penhora no rosto dos autos referente a honorários advocatícios. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. 3. Na espécie, a dívida referente a honorários não é imputável ao credor fiduciário, tampouco tem caráter propter rem, razão pela qual não pode o imóvel de sua propriedade, nem o respectivo valor decorrente da sua arrematação, ser constrito para pagar dívida que não é sua, mas, sim, do devedor fiduciante. Assim, somente eventual saldo pertencente ao devedor (ESSER) é que pode ser utilizado para pagar suas dívidas, como decidiu o Juízo de primeiro grau. 4. Recurso especial conhecido e provido para reestabelecer a decisão do Juízo de primeiro grau. (REsp n. 2.102.092/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) A despeito da natureza propter rem dos débitos condominiais, após a elucidação dos julgados ora abordados, até que o STJ pacifique a matéria no Tema Repetitivo 1266, conclui-se que a penhora do imóvel alienado fiduciariamente é impossível, admitindo-se apenas a penhora dos direitos do contrato; se, ainda assim, fosse possível a penhora do imóvel, ela dependeria da citação do credor fiduciário, o que não ocorreu no caso." Grifos originais. Assim, mantenho o entendimento de ID113738792 quanto ao indeferimento da penhora do imóvel e, ato contínuo, intimo o credor para tomar ciência da decisão, ao passo em que determino a expedição de ofício ao banco fiduciário para que apresente as informações financeiras (quantidade de parcelas pagas e faltantes, quitação, se houve, dentre outras informações que corroborem com o processo) do devedor fiduciante referente ao contrato de alienação fiduciária. Cumpra-se. João Pessoa, data do protocolo eletrônico. JOSIVALDO FÉLIX DE OLIVEIRA Juiz(a) de Direito em substituição