Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL BOSQUE DAS ORQUIDEAS
REU: JOSE BEZERRA DOS ANJOS NETO SENTENÇA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA DE RECUO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DEMOLIÇÃO DE EDIFICAÇÃO. RECONVENÇÃO INDENIZATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. PEDIDO PROCEDENTE. I. CASO EM EXAME Ação de obrigação de fazer ajuizada por condomínio residencial em face de condômino, objetivando a retirada/demolição de “gazebo” construído em área de recuo lateral e frontal do lote, sem submissão de projeto e em desacordo com as disposições da convenção condominial, bem como o indeferimento de pedido reconvencional de indenização por danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a construção de gazebo em área de recuo obrigatório, sem aprovação prévia do condomínio, viola a convenção condominial, ainda que haja aprovação municipal; (ii) estabelecer se o condômino faz jus à indenização por perdas e danos em razão da demolição da obra considerada irregular. III. RAZÕES DE DECIDIR A convenção condominial regularmente registrada possui natureza estatutária e força cogente, vinculando todos os condôminos e prevalecendo sobre normas urbanísticas municipais quando mais restritiva. As normas internas do condomínio estabelecem recuos mínimos obrigatórios e exigem aprovação prévia de projetos, sendo vedada qualquer edificação em desacordo com tais parâmetros. A aprovação da obra pelo Poder Público municipal não afasta a obrigatoriedade de observância das regras convencionais do condomínio. A prova pericial judicial, produzida sob o contraditório, comprova objetivamente o desrespeito ao recuo mínimo exigido, evidenciando infração grave às normas condominiais. A construção realizada sem submissão prévia do projeto ao condomínio configura irregularidade administrativa autônoma, suficiente para caracterizar a ilicitude da obra. A manutenção da edificação irregular viola o princípio da igualdade entre os condôminos e compromete a padronização arquitetônica e a função coletiva da propriedade. O exercício regular do direito de ação pelo condomínio não configura ato ilícito, inexistindo dano moral ou material indenizável ao condômino que edificou em desacordo com as normas. O prejuízo decorrente da demolição da obra irregular resulta exclusivamente da conduta negligente do próprio condômino, não sendo transferível à coletividade condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido procedente. Reconvenção improcedente. Tese de julgamento: A convenção condominial regularmente registrada vincula todos os condôminos e prevalece sobre normas urbanísticas municipais quando estabelece restrições mais rigorosas. A construção em área de recuo obrigatório, sem aprovação prévia do condomínio, caracteriza infração objetiva às normas condominiais e autoriza a demolição da edificação. O condômino que constrói em desacordo com a convenção assume o risco do desfazimento da obra, inexistindo direito à indenização por danos materiais ou morais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.333, 1.336, III e IV, e 1.348, II e IV; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação nº 0720642-17.2019.8.07.0001, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6ª Turma Cível, j. 25.03.2020.
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0813522-49.2021.8.15.2001 [Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos, etc. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOSQUE DAS ORQUÍDEAS, ajuizou o que denominou de “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA” em face de JOSÉ BEZERRA DOS ANJOS NETO. Aduziu o autor que o réu, na condição de proprietário do lote de n°49, teria construído, sem qualquer apresentação de projeto ou observância ao disposto na convenção condominial, um “gazebo” na parte lateral do seu imóvel. Disse que a referida construção destoa do visual da fachada pensado e aprovado pelos condôminos, bem como desrespeita a restrição prevista na convenção quanto à proibição de edificação que ultrapasse o recuo de 5 (cinco) metros, contados da frente e das laterais dos imóveis. Afirmou ter feio o registro da infração em “Termo de Constatação de Infração”, mas foi ultrapassado o prazo para que o réu retirasse o “gazebo” do local supostamente inadequado. Com base no exposto, requereu tutela antecipada para que o réu retirasse o “gazebo”, no prazo de 10 (dez) dias, com a aplicação de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), para a hipótese de descumprimento da decisão. Em decisão de Id. 42163401, determinou-se a intimação da parte autora para que, em 15 (quinze) dias, retificasse o valor da causa, a fim de readequá-lo ao valor da edificação que pretende demolir. O condomínio emendou a inicial e informou o valor estimado da construção em R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), razão pela qual retificou o valor da causa para o mesmo montante (Id. 43581302). Sob Id. 44615640, determinou-se a intimação do promovente para o recolhimento das custas processuais. Custas pagas (Id. 45337882). Decisão de Id. 45853327, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela, por restarem ausentes os requisitos autorizadores da concessão de medida de urgência, e ainda, o perigo de irreversibilidade da tutela, caso fosse deferida naquele momento processual. Regularmente citado, o réu apresentou contestação e reconvenção (Id. 48027462), arguindo, em sede de preliminar, a ilegitimidade do condomínio, pela incapacidade da síndica de postular em juízo, e ausência do interesse de agir por ausência de notificação prévia ao condômino. No mérito, sustentou a ausência de irregularidade na edificação, requereu a perícia coletiva das demais obras do condomínio, alegou a ausência de alteração da fachada do imóvel, a aprovação do projeto por parte da Prefeitura Municipal de João Pessoa. Em reconvenção, requereu que, caso a ação seja julgada procedente, haja a condenação do condomínio ao pagamento de perdas e danos, correspondente ao valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) relativo ao valor da construção do “gazebo”. Réplica apresentada pela promovente sob Id. 81609757. Instadas acerca da necessidade de dilação probatória, o promovente requereu a realização de prova pericial e testemunhal (Id. 84503968), o promovido, por sua vez, quedou silente. Nomeado perito (Id. 103196818), a perícia foi realizada no dia 04 de abril de 2025 (sexta-feira), às 10h, no Condomínio Bosque das Orquídeas, sendo o laudo pericial acostado aos autos sob Id. 112072352, concluindo pela irregularidade da edificação e desrespeito à distância mínima prevista na convenção condominial. Instadas, as partes apresentaram manifestação acerca da prova pericial realizada nos autos (Ids. 113969029 e 126020696). Em seguida, vieram os autos conclusos. É o que importa relatar. PASSO A DECIDIR. PRELIMINARES Da ilegitimidade ativa ad causam O Requerido sustenta a carência da ação por ilegitimidade ativa ad causam, argumentando vício na representação processual do Condomínio Requerente, sob o fundamento de que a Síndica subscritora da inicial, Maria Cristianne Lacerda Fragoso Portela, estaria com sua representatividade comprometida, em virtude de processos de destituição e da eleição de novo corpo diretivo. Em primeiro lugar, direi que não se confunde defeito de representação com ilegitimidade para a causa. Na primeira hipótese, se ocorrente, poderia haver a regularização da representação no curso do processo. Todavia, compulsando os documentos colacionados, verifica-se que a referida Síndica foi regularmente eleita para o biênio 2019/2021 (Id 41977292), com mandato vigente até 19 de abril de 2021, data exata do ajuizamento da demanda (Id 41977279) e posterior à lavratura dos Termos de Constatação de Infração (Id 41977770 e Id 41977764) e do Parecer Técnico (Id 41977753). Conforme consignado na ata da Assembleia Geral Ordinária de 14 de abril de 2021 (Id 47805782), a nova gestão apenas assumiria as funções após o término do mandato anterior, o que evidencia que, no momento da propositura da ação, a representação legal do ente despersonalizado era exercida de forma plena e legítima, em estrita observância ao Artigo 1.348, II, do Código Civil, não subsistindo qualquer irregularidade fática ou jurídica que macule a capacidade processual do autor. Ainda que se cogitasse qualquer vício na transição administrativa, o que a cronologia dos autos prontamente afasta, o ordenamento jurídico e a sistemática processual pátria convergem para o entendimento de que a representação processual do condomínio é sanável pela atuação das gestões sucessoras. No caso em tela, observa-se a habilitação posterior de novos síndicos e seus respectivos patronos (Id 47805781 e Id 78789836), que deram regular prosseguimento ao feito, apresentando inclusive Impugnação à Contestação (Id 81609757), o que configura ratificação tácita e inequívoca de todos os atos processuais e pré-processuais praticados pela administração anterior. Assim, restando comprovada a legitimidade e a regularidade da representação ativa desde a gênese processual, REJEITO a referida preliminar. Da ausência de interesse de agir O promovido argui a falta de interesse de agir sob o duplo fundamento. O primeiro, da inadequação da via eleita, sustentando que o autor deveria ter manejado ação de nunciação de obra nova durante a execução do serviço. O segundo, da ausência de utilidade da prestação jurisdicional, uma vez que não teria ocorrido produção antecipada de provas para a medição técnica do recuo. No que tange à primeira alegação, é cediço que o interesse processual deve ser analisado sob o binômio necessidade e adequação. In casu, a pretensão autoral visa o desfazimento de uma construção supostamente irregular já concluída, o que torna a ação de obrigação de fazer (demolitória) o instrumento processual absolutamente adequado e útil ao fim pretendido. Ademais, sob a égide do Código de Processo Civil de 2015, a nunciação de obra nova perdeu seu procedimento especial, sendo absorvida pelo procedimento comum, o que torna irrelevante a denominação técnica da peça exordial, desde que os fundamentos jurídicos e o pedido de tutela específica de remoção do ilícito estejam delineados, como ocorre na petição de Id 41977279. O fato de a obra ter sido finalizada não retira do Condomínio o direito de exigir o cumprimento das normas convencionais, mas apenas altera a pretensão de interrupção para a de demolição, mantendo-se íntegro o interesse em agir. Quanto à tese de que a inexistência de medição técnica prévia ou de ação cautelar de produção antecipada de provas configuraria falta de interesse, tal argumento não resiste a uma análise detida dos autos e do sistema probatório vigente. A demonstração fática da irregularidade do recuo é matéria afeta à fase de instrução probatória e não um pressuposto de admissibilidade da demanda. A utilidade do provimento jurisdicional reside justamente na possibilidade de aferir, por meio da perícia técnica judicialmente determinada, se houve ou não a violação dos recuos previstos na Convenção Condominial. Ressalte-se que a perícia técnica foi efetivamente realizada nos autos (Id 112072352), confirmando a utilidade da via judicial ao identificar o descumprimento objetivo das normas de ocupação do solo. Portanto, REJEITO a preliminar, por entender presentes os elementos atinentes ao interesse de agir do condomínio autor. MÉRITO O feito comporta julgamento, uma vez que as provas existentes nos autos são plenamente suficientes para a cognição da causa. Fundamentação No mérito, a controvérsia reside na legalidade da construção de uma estrutura de madeira e vidro, denominada "gazebo", edificada pelo réu na área de recuo lateral de seu imóvel (Lote 49), em suposta violação às normas internas do Condomínio Residencial Bosque das Orquídeas. É imperativo destacar que a Convenção Condominial, devidamente registrada, possui força cogente e natureza estatutária, consubstanciando-se na verdadeira "lei interna", que rege a coletividade e vincula todos os titulares de unidades autônomas, nos termos do Artigo 1.333 do Código Civil. In verbis: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Acerca do registro válido da convenção condominial, nota-se que a convenção acostada sob Id. 41977749 possui regularidade perante o cartório de registro de imóveis, gozando de plena validade. Pois bem. Tal diploma particular estabelece padrões arquitetônicos e urbanísticos que visam preservar não apenas a estética e a harmonia do conjunto residencial, mas também garantir a ventilação, a insolação e a valorização patrimonial coletiva. No presente caso, a primazia da Convenção Condominial é reforçada pelo seu próprio Artigo 43, alínea "c", que estabelece de forma inequívoca que os limites nela estabelecidos devem ser obedecidos mesmo que sejam mais restritivos do que os constantes no Código de Urbanismo e Construção da Prefeitura Municipal de João Pessoa. Veja-se: ARTIGO 43 A área de construção deverá: Ter no mínimo 150,00 m² (cento e cinqüenta metros quadrados); Ter área de projeção de até 50% (cinqüenta porcento) sobre a área do(s) lote(s); Obedecer aos limites estabelecidos pelo Município de João Pessoa/PB demais legislações aplicáveis; Ainda, o art. 54 da referida convenção, prever os recuos específicos daquele condomínio, estabelecendo: ARTIGO 54 A construção principal obedecerá aos seguintes recuos mínimos obrigatórios: a) FRENTE: 5,00m (cinco metros) a partir do alinhamento; b) FUNDO: 3,00m (três metros) medidos da divisa aos fundos; c) LATERAL: 2,00m (dois metros) nos lados. Parágrafo Primeiro Os recuos serão medidos a partir dos limites do lote. Parágrafo Segundo Ao longo do alinhamento da frente do(s) lote(s), será permitido o uso de cerca viva, com altura máxima de 1,20 (um metro e vinte centímetros). Parágrafo Terceiro A faixa de recuo da frente só poderá ser usada como jardim e/ou piscina (apenas lâmina de água de forma alguma estrutura ou área de apoio a mesma) não podendo ter outra utilização. Parágrafo Quarto Em lotes de esquina, a construção principal obedecerá aos seguintes recuos: a) RUA PRINCIPAL: 5,00m (cinco metros); b) RUA SECUNDÁRIA: 5,00m (cinco metros); c) LATERAL AO LOTE VIZINHO: 2,00m (dois metros) d) FUNDOS: 3,00m (três metros) Parágrafo Quinto Entende-se por rua principal a de menor testada do lote, e por rua secundária aquela voltada para a maior dimensão do lote. Parágrafo Sexto Nos lotes de área irregular, as definições dos recuos constam de planilha de limites e confrontações. Portanto, o argumento defensivo, de que a obra teria obtido aprovação prévia perante o Poder Público Municipal, é irrelevante para afastar a necessidade de observância das normas condominiais internas, as quais possuem soberania técnica no âmbito do perímetro do loteamento fechado. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório (Id 112072352) foi contundente ao atestar a irregularidade material da construção. Segundo o laudo técnico elaborado pelo perito nomeado por este Juízo, o recuo frontal voltado para a rua secundária, por se tratar de lote de esquina, foi medido em apenas 0,765 metro, enquanto o Artigo 54, §4º, alínea "b" da Convenção Condominial exige expressamente um recuo mínimo de 5,00 metros. A diferença de 4,235 metros revela uma infração objetiva, grave e frontal às regras de ocupação do solo do condomínio. Mister ainda a menção da imagem realizada pelo perito, pela qual é possível observar que o gazebo foi construído em proximidade demasiada da rua, revelando a desproporcionalidade do recuo: Imagem extraída do Id. 112072352, pág. 04. Não se trata de uma divergência mínima ou passível de tolerância, mas de uma ocupação quase integral de área que deveria ser mantida livre de edificações. A manutenção de tal estrutura, construída em total arrepio à norma convencional, configuraria um privilégio indevido ao requerido em detrimento dos demais condôminos que observaram as restrições impostas, ferindo o princípio da igualdade e comprometendo a função socioambiental da propriedade dentro do contexto comunitário. Ademais, verifica-se uma irregularidade de ordem administrativa intransponível, consistente na ausência de demonstração, por parte do réu, de que teria submetido o projeto do gazebo à prévia aprovação da administração do Condomínio. O Artigo 40, parágrafo único, da Convenção Condominial é claro ao exigir que plantas e projetos de construção nova, reformas ou ampliações sejam obrigatoriamente apresentados antes do início da obra para verificação de conformidade. Veja-se: ARTIGO 40 Não será permitida a construção de mais de uma residência por lote, cujo projeto e respectiva forma de construção (alvenaria, pré-fabricada, etc), deverão ser analisados e aprovados previamente pelo CONDOMÍNIO, num prazo de 10 (dez) dias contados da entrega, antes de ser encaminhados para aprovação da Prefeitura Municipal e demais Órgãos dos Poderes Públicos competentes; Parágrafo Primeiro Nenhuma planta ou projeto que não se enquadre perfeitamente nas condições descritas na convenção de condomínio e seus anexos, terá a aprovação do CONDOMÍNIO. O réu não colacionou aos autos qualquer protocolo, autorização ou termo de compromisso assinado pela síndica ou pelo conselho técnico que validasse a edificação do gazebo. Pelo contrário, as provas indicam que a obra foi realizada de forma açodada, desprovida de qualquer análise técnica interna, o que impossibilitou ao Condomínio o exercício de seu poder-dever de fiscalização preventiva. Essa omissão deliberada reforça a natureza ilícita da construção, que nasceu clandestina perante a regulação privada à qual o réu se submeteu voluntariamente ao adquirir o lote. Sob o prisma da proporcionalidade e do impacto visual, a construção revela-se manifestamente inadequada. As fotografias acostadas aos autos e confirmadas pelo perito demonstram que o gazebo, pela sua volumetria e materiais, interfere drasticamente no visual de fachada planejado para o Condomínio, escondendo a lateral do imóvel e rompendo a padronização arquitetônica que é o pilar de empreendimentos dessa natureza. Faz-se ainda necessária a menção às disposições do art. 1.336 do CC/02, que revela as obrigações do condômino: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. A alegação de necessidade de privacidade, em razão de uma lombada física na via, não autoriza a violação das normas de recuo, especialmente quando existem soluções paisagísticas previstas na própria convenção, como a cerca viva, que podem cumprir tal função sem invadir a área non aedificandi. Ainda neste sentido: CIVIL e processo civil. APELAÇÃO. JUNTADA DE DOCUMENTOS NOVOS APÓS A INICIAL. ART. 435 DO CPC. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. Condomínio. SUSPENSÃO E DEMOLIÇÃO DE OBRA INICIADA POR CONDôMINO. ALTERAÇÃO DA FACHADA DO EMPREENDIMENTO. OFENSA À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E INOBSERVÂNCIA DA LEGISLAÇÃO AFETA. 1. Repele-se a alegação de ofensa ao artigo 435 do Código de Processo Civil, se a juntada de documentos novos ocorreu ainda na fase instrutória para fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados na inicial e foi devidamente oportunizado o contraditório à parte adversa. 2. As deliberações da assembleia têm força cogente e vinculam todos os condôminos, somente sendo possível de ser desconstituída por outra decisão soberana da própria Assembleia ou por decisão judicial, esta última na hipótese de flagrante ilegalidade. 3. No caso específico dos condomínios edilícios (horizontais ou verticais), compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, conforme dispõe o art. 1.348, inciso IV, do Código Civil. 4. Mostra-se vedada a realização de obra em unidade autônoma do condomínio que altere a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, salvo se houver a aquiescência da unanimidade dos condôminos, à luz do artigo 1336, inciso III, do Código Civil, e artigo 10, § 2º, da Lei 4.591/64. 5. Impõe-se a suspensão da obra e demolição da parte já construída no apartamento que altera a fachada do empreendimento, se demonstrado que tenha sido erigida em desacordo com a Convenção do Condomínio e legislação afeta. 6. Apelação não provida. (TJ-DF 07206421720198070001 DF 0720642-17.2019.8.07.0001, Relator.: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 25/03/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 04/05/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A desproporcionalidade da obra é evidente, pois ocupa área de segurança e ventilação para fins meramente recreativos privados, sacrificando o ordenamento urbanístico coletivo. Assim, constatada a violação direta aos artigos 40, 43 e 54 da Convenção, a procedência do pedido demolitório é o único caminho para restabelecer a legalidade e a ordem nas hostes do Residencial Bosque das Orquídeas, devendo o pleito autoral ser acolhido em sua integralidade. DA REVONVENÇÃO Quanto à reconvenção apresentada pelo Requerido, os pleitos indenizatórios por danos morais e materiais carecem de qualquer amparo fático ou jurídico. Não há que se falar em violação ao princípio da isonomia ou mácula à honra pelo fato de o Condomínio ter ajuizado ação apenas contra o ora promovido, uma vez que o exercício do direito de ação e o dever de fiscalização são prerrogativas da administração. A existência de eventuais outras irregularidades no condomínio não torna legítima a infração perpetrada pelo reconvinte. O dano moral não se presume pelo simples ajuizamento de demanda judicial fundamentada em provas técnicas e termos de infração regulares. Da mesma forma, o pedido de indenização pelos custos da obra (danos materiais) é manifestamente improcedente, visto que o Condomínio não cometeu ato ilícito algum ao exigir o desfazimento da edificação irregular. O prejuízo financeiro sofrido pelo Requerido com a construção e a subsequente retirada do gazebo decorre exclusivamente de sua própria culpa e negligência ao construir sem projeto aprovado e em desacordo com os recuos obrigatórios previstos em convenção condominial. Quem edifica em terreno alheio ou em área proibida, ciente das restrições legais e convencionais, assume o risco da perda do investimento, não podendo transferir o ônus de sua torpeza à coletividade condominial que apenas busca a preservação das suas normas estatutárias.
Ante o exposto, deve o pedido reconvinte ser julgado totalmente IMPROCEDENTE. DISPOSITIVO Por todo o exposto, REJEITO as preliminares de ilegitimidade ativa e ausência de interesse de agir, e, no mérito: 1- JULGO PROCEDENTE a pretensão formulada pela parte autora na inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para CONDENAR o réu JOSÉ BEZERRA DOS ANJOS NETO a proceder com a retirada/demolição total do gazebo construído na área de recuo do Lote 49, restabelecendo o imóvel ao seu estado original, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária que fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais), limitada ao teto de R$ 30.000,00 (trinta mil reais); 2- JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado em RECONVENÇÃO pelo promovido. SUCUMBÊNCIA CONDENO o promovido ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10 % sobre o valor atualizado da causa e 10% sobre o valor atribuído ao pedido de reconvenção julgado improcedente, bem como ao ressarcimento das custas da ação e pagamento das custas processuais da reconvenção. Em caso de interposição de recurso voluntário, intime-se a parte contrária para contra-arrazoar e, em seguida, remetam-se os autos ao E. TJPB, independentemente de nova conclusão. Não havendo interposição de recurso no prazo legal, evolua-se a classe para “cumprimento de sentença” e arquivem-se os autos. Publicação e Registro eletrônicos. Intime-se eletronicamente. João Pessoa/PB, data da assinatura digital. ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO Juiz de Direito