Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: H. G. A. CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA
REU: MARIA JACINTA MACIEL BARRETO PASSOS SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 15ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827852-27.2016.8.15.2001 [Rescisão / Resolução]
Trata-se de Ação de Resolução de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por H.G.A. Construções e Incorporações Ltda. em face de Maria Jacinta Maciel Barreto Passos, distribuída perante a 15ª Vara Cível da Comarca da Capital, na qual a promovente sustenta o inadimplemento contratual relacionado ao imóvel situado na Avenida Governador Argemiro de Figueiredo, nº 535, Edifício Residencial Príncipe de Creta, apartamento 401, bairro Jardim Oceania, João Pessoa/PB. Narra a autora que as partes celebraram, em 22 de novembro de 2006, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do referido imóvel, pelo valor de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), estipulando-se pagamento mediante entrada de R$ 100.000,00 (cem mil reais), parcela de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), outra de R$ 100.000,00 (cem mil reais), além de parcelas mensais e intercaladas, todas corrigidas pelo INCC e acrescidas de juros de 1% ao mês. Sustenta que a promovida quitou apenas parcialmente as obrigações avençadas, deixando inadimplidas parcelas relevantes do contrato, inclusive aquelas posteriormente repactuadas por meio de aditivo firmado em 26/01/2010. Afirma, ainda, que os débitos remanescentes se encontram representados por notas promissórias em poder da autora. Ao final, requereu a resolução contratual, reintegração de posse do imóvel, condenação da ré ao pagamento de indenização correspondente ao uso do bem, despesas de IPTU, TCR, condomínio, água e energia elétrica, bem como fixação de multa diária em caso de resistência à desocupação. A inicial veio instruída com contrato particular de promessa de compra e venda, aditivo contratual, notas promissórias, certidão imobiliária e notificação extrajudicial. Regularmente citada, a promovida apresentou contestação com reconvenção, arguindo, preliminarmente, impugnação ao valor da causa e requerendo os benefícios da gratuidade judiciária. No mérito, impugnou as alegações autorais, sustentando que efetuou pagamentos além daqueles reconhecidos pela autora. Alegou que a parcela de R$ 100.000,00 (cem mil reais), vencida em maio de 2007, teria sido parcialmente quitada mediante pagamento em espécie no valor de R$ 51.940,00 (cinquenta e um mil, novecentos e quarenta reais), acrescido de quatro cheques que totalizariam R$ 39.500,00 (trinta e nove mil e quinhentos reais), conforme recibo firmado pelo antigo sócio da empresa promovente. Aduziu, ainda, que a diferença remanescente, bem como a parcela de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), teriam sido quitadas por meio de acordo verbal envolvendo fornecimento de peças de mármore e granito. Defendeu que o aditivo contratual firmado em 2010 não incluiu tais valores justamente porque já estariam pagos. Alegou, também, ter quitado vinte e cinco das cinquenta parcelas previstas no item 3.3 do contrato, seis das dez parcelas intercaladas e dezoito parcelas do aditivo contratual, totalizando pagamento de R$ 389.091,32 (trezentos e oitenta e nove mil, noventa e um reais e trinta e dois centavos). Requereu, ao final, a improcedência da ação e a procedência da reconvenção, com condenação da autora por litigância de má-fé e repetição em dobro dos valores indevidamente cobrados (ID n. 12367855). A parte autora apresentou impugnação à contestação e contestação à reconvenção, reiterando a existência do inadimplemento contratual e requerendo a improcedência dos pedidos reconvencionais (ID n. 25019006). Posteriormente, a autora requereu juntada de extratos referentes aos débitos de IPTU e TCR do imóvel, bem como expedição de ofício ao condomínio para apresentação de planilha de débitos condominiais, além da designação de audiência de instrução e julgamento. A promovida, por sua vez, requereu produção de prova oral e prova pericial grafotécnica, com a finalidade de comprovar a autenticidade do recibo acostado aos autos, alegadamente firmado pelo antigo sócio da empresa autora. No despacho de Id. 31086484, foi deferida a expedição de ofício ao síndico do condomínio, ficando a apreciação das demais provas para momento posterior. Sobreveio a juntada da planilha condominial e, em seguida, foi designada audiência de instrução e julgamento. A autora também promoveu a juntada de comprovantes de pagamento de IPTU e TCR referentes ao período de 2007 a 2021. Em seguida, foi determinada a intimação da promovida para manifestação acerca dos documentos apresentados, oportunidade em que esta alegou que a autora vinha efetuando os pagamentos dos tributos por iniciativa própria, impedindo a ré de fazê-lo, além de afirmar inexistirem débitos condominiais em razão de acordo firmado com o condomínio. Na decisão de saneamento, o Juízo indeferiu o pedido de prova pericial grafotécnica formulado pela promovida, entendendo desnecessária a produção da referida prova, e determinou o prosseguimento do feito com designação de audiência de instrução e julgamento (ID n. 90734097). Interposto Agravo de Instrumento pela promovida, a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba deu parcial provimento ao recurso para afastar a revelia decretada, reconhecendo a existência de contestação tempestiva e a ausência de intimação pessoal efetiva da parte para regularização da representação processual. Na sequência, a promovida requereu novo prazo para obtenção de dados relativos aos cheques mencionados na contestação e renovou o pedido de reconsideração da decisão que indeferira a prova pericial grafotécnica. O Juízo concedeu prazo para juntada dos documentos, mas manteve o indeferimento da perícia, sob o fundamento de inexistência de fato novo apto a modificar o entendimento anteriormente firmado. Posteriormente, a promovida informou não ter conseguido localizar os demais dados dos cheques indicados na defesa, em razão do lapso temporal transcorrido, reiterando a imprescindibilidade da prova grafotécnica para comprovação da autenticidade do recibo acostado aos autos. Em manifestação subsequente, a autora pugnou pelo indeferimento do pedido de reconsideração, sustentando a ocorrência de preclusão temporal e afirmando que a ré não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia quanto à comprovação dos alegados pagamentos. Foi indeferido o pedido de reconsideração da decisão que indeferiu a prova pericial grafotécnica (ID n. 131105761). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO Passando à análise da ação principal, observa-se que a pretensão autoral merece acolhimento. De fato, conforme se extrai do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda acostado no ID n. 3993159, a promovida assumiu obrigação de pagar o preço ajustado para aquisição do imóvel objeto da lide, mediante a forma de parcelamento expressamente convencionada entre as partes. Entretanto, a análise do conjunto probatório evidencia que a demandada não cumpriu integralmente as obrigações assumidas no pacto celebrado. Com efeito, embora a promovida sustente, em sede de contestação, a realização de diversos pagamentos, inclusive mediante entrega de numerário, cheques e fornecimento de materiais, verifica-se que a própria defesa reconhece a persistência de saldo devedor decorrente da avença contratual, limitando-se a alegar pagamentos parciais que, de toda forma, não abrangem a integralidade da dívida contratada. Nesse contexto, a tese defensiva, longe de afastar o inadimplemento, confirma a existência de pagamentos incompletos e incapazes de extinguir a obrigação contratual originária. Ademais, apesar de alegar quitação substancial do contrato, a promovida não logrou comprovar, de forma robusta, o adimplemento integral das parcelas inadimplidas descritas pela autora, especialmente quanto aos valores representados pelas notas promissórias remanescentes e às parcelas previstas no contrato originário e no respectivo aditivo contratual. Dessa forma, resta caracterizado o inadimplemento contratual da promovida, circunstância que autoriza a resolução do negócio jurídico, nos termos dos arts. 389, 394 e 475 do Código Civil. Consigne-se, por oportuno, que no tocante à eventual incidência da teoria do adimplemento substancial, tese sustentada pela defesa, entendo que esta não merece aplicação ao caso concreto. A teoria do adimplemento substancial constitui mecanismo excepcional destinado a impedir a resolução contratual quando demonstrado que a parte devedora cumpriu parcela significativa da obrigação assumida, restando inadimplemento mínimo e incapaz de frustrar a finalidade econômica do contrato. Todavia, a aplicação da referida teoria exige cautela e pressupõe a verificação concomitante de circunstâncias que evidenciem o cumprimento quase integral da avença, bem como a irrelevância econômica do saldo remanescente, de modo a tornar desproporcional a resolução contratual. No caso dos autos, entretanto, não se verifica hipótese apta a justificar o afastamento da resolução do contrato. Isso porque a própria promovida reconhece, em sua peça defensiva, a existência de parcelas inadimplidas e de obrigações pendentes, sustentando apenas a realização de pagamentos parciais, os quais, embora relevantes, não representam o adimplemento integral ou praticamente integral da obrigação assumida. Veja-se a respeito: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016) Com efeito, a prova produzida evidencia que a demandada efetuou os seguintes pagamentos incontroversos: a entrada contratual no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais); 50 (cinquenta) parcelas mensais previstas contratualmente; 06 (seis) parcelas intercaladas, totalizando R$ 60.000,00 (sessenta mil reais); além de 13 (treze) parcelas relativas ao aditivo contratual, no valor individual de R$ 2.171,74 (dois mil, cento e setenta e um reais e setenta e quatro centavos). Assim, os pagamentos comprovadamente realizados pela promovida perfazem o total aproximado de R$ 288.232,62 (duzentos e oitenta e oito mil, duzentos e trinta e dois reais e sessenta e dois centavos), quantia correspondente a aproximadamente 65,5% (sessenta e cinco vírgula cinco por cento) do valor global do contrato, firmado em R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais). Tem-se, assim, que o débito remanescente não se mostra irrisório ou desprezível, havendo inadimplemento relacionado tanto ao contrato originário quanto ao aditivo posteriormente firmado entre as partes, o que evidencia a persistência da mora contratual por longo período. Por outro lado, verifica-se que a parte promovida se encontra em débitos com os tributos e despesas condominiais, o que demonstra a impossibilidade de manutenção do negócio, até porque, em caso de cobrança judicial, poderá a construtora sofrer os impactos do imóvel em seu nome. Assim, embora os valores pagos devam ser restituídos à promovida, na forma definida nesta sentença, o quadro fático delineado nos autos não autoriza a preservação do negócio jurídico, impondo-se a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil. No tocante aos pedidos indenizatórios formulados pela promovente, entendo que também merecem parcial acolhimento, senão vejamos. Quanto ao uso exclusivo do imóvel Rescindido o contrato em razão do inadimplemento da compradora, é cabível a condenação da promovida ao pagamento de indenização correspondente ao uso exclusivo do imóvel durante o período de ocupação indevida, a título de aluguel compensatório, no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do bem, desde a data da efetiva ocupação até a restituição do imóvel. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. INÉPCIA. SÚMULA 182/STJ. 1. Não deve ser conhecido o agravo em recurso especial que não impugna, especificamente, todos os fundamentos da decisão agravada, conforme disposto na Súmula 182/STJ. 2. Agravo em recurso especial de JOÃO DIAS DE OLIVEIRA não conhecido. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02. ALUGUÉIS. TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES. COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO. 1.
Cuida-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento do comprador, na qual a obrigação de pagar aluguéis pela ocupação do imóvel foi suspensa durante o período de exercício do direito de retenção por benfeitorias. 2. Recurso especial interposto em: 17/05/2019; conclusos ao gabinete em: 27/12/2020; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; e b) na resolução de contrato de compra e venda de imóvel, existindo o direito à retenção por benfeitorias, deve-se, durante seu exercício, isentar o adquirente do pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação. 4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 1.022, I e II, do CPC/15. 5. Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que, em algumas hipóteses, esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse. 6. Na forma do art. 1.029 do CC/02, o possuidor de boa-fé tem o direito de reter o imóvel alheio até que lhe seja paga a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis por ele introduzidas no bem. 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. Precedentes. 8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. 9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação. 10. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido isentou o recorrido (adquirente) do pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação no período em que estivesse exercendo o direito de retenção pelas benfeitorias por ele inseridas no citado bem, desviando-se, assim, da jurisprudência desta Corte sobre o tema. 11. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1854120 PR 2019/0377679-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2021) Do mesmo modo, deve a promovida arcar com os débitos relativos ao IPTU, TCR e cotas condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período de sua posse direta, uma vez que usufruiu exclusivamente do bem. Por outro lado, no que concerne às despesas de água e energia elétrica, observa-se inexistir nos autos comprovação de que tais encargos estavam incluídos nas taxas condominiais cobradas, razão pela qual não comporta acolhimento o pedido nesse ponto específico. DA RECONVENÇÃO Quanto à reconvenção, verifica-se assistir razão parcial à reconvinte. Embora não tenha sido comprovada a quitação integral do contrato, há pagamentos incontroversos reconhecidos nos próprios autos e corroborados pela documentação apresentada, notadamente: entrada contratual no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais); 50 (cinquenta) parcelas mensais no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) cada, totalizando R$ 100.000,00 (cem mil reais); 06 (seis) parcelas intercaladas, totalizando R$ 60.000,00 (sessenta mil reais); além de 13 (treze) parcelas relativas ao aditivo contratual, no valor individual de R$ 2.171,74 (dois mil, cento e setenta e um reais e setenta e quatro centavos), correspondendo ao montante de R$ 28.232,62 (vinte e oito mil, duzentos e trinta e dois reais e sessenta e dois centavos). Assim, considerando a resolução do contrato e a necessidade de retorno das partes ao status quo ante, faz jus a reconvinte à restituição dos valores efetivamente pagos e incontroversos, os quais deverão ser atualizados exclusivamente pela taxa SELIC, a partir de cada desembolso, índice que engloba correção monetária e juros de mora.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, referente ao imóvel situado na Avenida Governador Argemiro de Figueiredo, nº 535, Edifício Residencial Príncipe de Creta, apartamento 401, bairro Jardim Oceania, João Pessoa/PB; b) DETERMINAR a reintegração de posse do imóvel em favor da promovente H.G.A. Construções e Incorporações Ltda., devendo a promovida desocupá-lo voluntariamente no prazo de 90 (noventa) dias, contados da intimação desta sentença, sob pena de expedição de competente mandado reintegratório; c) CONDENAR a promovida ao pagamento de indenização correspondente ao uso exclusivo do imóvel, a título de aluguel compensatório, no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde a data da ocupação até a efetiva restituição do bem; d) CONDENAR a promovida ao pagamento das despesas relativas ao IPTU, TCR e cotas condominiais incidentes sobre o imóvel durante todo o período de ocupação, atualizadas de acordo com a SELIC, a contar de cada vencimento. Quanto aos ônus sucumbenciais relativos à ação principal, observa-se que a promovente obteve êxito substancial em suas pretensões, tendo sido acolhidos os pedidos de rescisão contratual, reintegração de posse, condenação ao pagamento de aluguel compensatório e despesas de IPTU, TCR e condomínio, sendo rejeitado apenas o pleito relacionado às despesas de água e energia elétrica. Dessa forma, considerando a sucumbência mínima da autora na demanda principal, aplica-se ao caso o disposto no parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, devendo a promovida suportar integralmente as custas processuais e os honorários advocatícios relativos à ação principal. Assim, condeno a promovida ao pagamento das custas processuais da ação principal e de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação referente aos pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Outrossim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, também com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a reconvinda H.G.A. Construções e Incorporações Ltda. à restituição, em favor da reconvinte Maria Jacinta Maciel Barreto Passos, dos valores incontroversamente pagos no âmbito da avença contratual, tudo a ser a purado em sede de liquidação de sentença, devendo todos os valores ser atualizados exclusivamente pela taxa SELIC, a partir de cada desembolso. No tocante à reconvenção, verifica-se sucumbência recíproca entre as partes. Isso porque, embora a reconvinte tenha obtido êxito quanto ao pedido de restituição dos valores incontroversamente pagos no âmbito do contrato, restaram rejeitadas as demais pretensões deduzidas na peça reconvencional, notadamente os pedidos relacionados à litigância de má-fé e repetição em dobro. Desse modo, considerando a sucumbência recíproca na reconvenção, condeno reconvinte e reconvinda ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios relativos à reconvenção, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte. Fixo os honorários advocatícios da reconvenção em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação reconvencional, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, vedada a compensação, na forma do art. 85, §14, do mesmo diploma legal. Corrijo, de ofício, o valor da causa para o montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), diante da correspondência com o conteúdo econômico efetivamente discutido na presente demanda, devendo a Secretaria proceder às anotações necessárias. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. João Pessoa, data do registro eletrônico. MARCOS AURÉLIO PEREIRA JATOBÁ FILHO JUIZ DE DIREITO