Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: MRV Engenharia e Participações S.A Advogado: Ivan Isaac Ferreira Filho (OAB/PB 20279-A)
Apelado: Carlos Alexandre Barbosa Sobreira Advogados: Defensoria Pública do Estado da Paraíba DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESNECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO. INAPLICABILIDADE DO CDC. OBSERVÂNCIA DA LEI Nº 9.514/97. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por MRV Engenharia e Participações S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Carlos Alexandre Barbosa Sobreira em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Danos Morais. A sentença declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, e reconheceu sucumbência recíproca. A apelante sustenta a nulidade da sentença por ausência de litisconsórcio necessário com o Banco do Brasil S.A. e, no mérito, pugna pelo julgamento de improcedência dos pleitos exordiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se há litisconsórcio passivo necessário entre a vendedora do imóvel e a instituição financeira credora fiduciária em ação de rescisão contratual; (ii) estabelecer se, no caso de promessa de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, é aplicável a Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que não há litisconsórcio passivo necessário com o credor fiduciário em ações de rescisão contratual nas quais a decisão não afeta o direito real de garantia, uma vez que a propriedade resolúvel conferida ao credor não é atingida pela resolução do contrato entre promitente vendedor e comprador. Em contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada, o procedimento de resolução deve observar a Lei nº 9.514/97, conforme fixado pelo STJ no Tema Repetitivo 1095, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O inadimplemento do comprador e sua constituição em mora, comprovados nos autos, autorizam a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. A intenção manifesta do comprador em rescindir o contrato, mesmo sem constituição formal em mora, configura inadimplemento antecipado, atraindo a disciplina específica da Lei nº 9.514/97. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A instituição financeira credora fiduciária não integra litisconsórcio passivo necessário em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando a decisão judicial não afeta seu direito real de garantia. A resolução de contrato de promessa de compra e venda com garantia de alienação fiduciária registrada deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Acórdão - Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 Acórdão Apelação Cível nº 0822150-95.2019.8.15.2001 Vara de Origem: 14ª Vara Cível de João Pessoa Relator: Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (Substituto de Desembargador) VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em REJEITAR a preliminar e, no mérito, DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, irresignada com sentença do Juízo de 14ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa que, nos presentes autos de “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS”, movida por CARLOS ALEXANDRE BARBOSA SOBREIRA, assim dispôs: "JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: 1- DECLARAR a rescisão do contrato de que trata a presente ação, celebrado entre CARLOS ALEXANDRE BARBOSA SOBREIRA (promitente comprador) e a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A (promitente vendedora). 2- CONDENAR a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, ao ressarcimento, na forma simples, o percentual de 80% (oitenta por cento) do valor pago pelo autor, este de R$ 3.565,41 (três mil quinhentos e sessenta e cinco reais e quarenta e um centavos), com o acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença, e correção monetária pelo IPCA (ID 21185283 - Pág. 2, conforme contrato), com incidência a partir do desembolso de cada parcela, nos termos da Súmula nº 43, do STJ. 3 - Em razão da ocorrência de sucumbência recíproca, CONDENAR as partes, na proporção de 50% para o autor e 50% para a ré, a arcar com as custas e despesas processuais, assim também com os honorários sucumbenciais, que arbitro em R$ 2.000,00 (dois mil reais), observado o disposto no artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil, e ainda a justiça gratuita deferida ao autor (art. 98, § 3° do CPC).” Em suas razões recursais, a empresa sustenta, preliminarmente, que o apelado celebrou contrato de financiamento habitacional com o Banco do Brasil S.A, razão pela qual é imprescindível a participação da instituição financeira na demanda, ante a configuração de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, aduz, em síntese, que: (i) segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 1095), em se tratando de resolução de contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, deve ser observado o procedimento da Lei nº 9.514/97; (ii) a existência de lei especial afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (iii) a Súmula 543 do STJ trata especificamente do instituto da promessa de compra e venda, situação jurídica distinta dos contratos de financiamento em que há pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia; e (iv) não é possível a rescisão contratual nos moldes determinados na sentença. Alfim, pugna pelo provimento do recurso para anular a sentença, reconhecendo o litisconsórcio passivo necessário. No mérito, requer a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos exordiais ou, alternativamente, para estabelecer que a resolução do pacto ocorra pela forma prevista na Lei nº 9.514/97. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Sem manifestação do Ministério Público, ante a ausência de qualquer das hipóteses do art. 178 do CPC. É o relatório. VOTO - Juiz CARLOS Antônio SARMENTO Conheço do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade, recebendo-os nos seus efeitos próprios (CPC, art. 1.012, caput; e 1.013). REJEITO a preliminar de nulidade da sentença, haja vista não haver, na hipótese, litisconsórcio passivo necessário. O Banco do Brasil S.A, enquanto credor fiduciário, “tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito” (STJ, Terceira Turma. REsp: 1731735 SP 2014/0139688-0, Relator.: Ministra Nancy AndrighI, j.em 13/11/2018). Dessa forma, restando intocada a garantia, inexiste violação a direito material do credor fiduciário, razão pela qual é desnecessária a inclusão da instituição fiduciante no polo passivo. Nesse sentido, é o posicionamento do STJ: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONFIGURAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. DESCABIDO. NATUREZA JURÍDICA DA RELAÇÃO CONTROVERTIDA. DIREITO MATERIAL DO CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO ATINGIDO. 1. Recurso especial interposto em: 08/06/2020. Concluso ao gabinete em: 23/03/2022. 2. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 3. O propósito recursal consiste em perquirir se o credor fiduciário deve figurar como litisconsorte necessário em hipótese na qual a ação judicial visa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel que foi adquirido por alienação fiduciária. 4. Encontrando-se o entendimento do Tribunal de origem em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, por terem sido fixados os honorários dentro do percentual estabelecido por lei, inexiste violação ao art. 85, § 2º, do CPC. 5. Prevê o art. 114, do CPC/15, que o litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. 6. O direito material é o que determina a existência ou não de litisconsórcio, facultando ou exigindo a sua formação. 7. A alienação fiduciária é garantia que outorga ao credor fiduciário a propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, ao passo que o devedor fiduciante detém apenas a sua posse direta. 8. Quando a decisão judicial não afeta o direito material do credor fiduciário, de forma a saber, a propriedade do bem, não há razão que fundamente a formação de litisconsórcio necessário, importando que o credor fiduciário não seja em nenhuma hipótese prejudicado. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.992.178/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022.) No mérito, a controvérsia recursal cinge-se à rescisão de contrato de promessa de compra e venda garantido por alienação fiduciária. Extrai-se dos autos que a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda com a promovida, em 05/06/2015, para aquisição de apartamento no Residencial Reserva Jardim América, Bloco B 03, Apto. 305, Rua Ana Espínola Navarro, nº 199, bairro Ernani Sátiro, João Pessoa/ PB, pelo valor de R$132.000,00 (cento e trinta e dois mil reais). Constata-se, ainda, que o imóvel objeto do contrato foi alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil S.A, em razão de contrato de financiamento, nos termos da Lei nº 9.514/97 (id. 35061498). Ocorre que o apelado “ficou desempregado não tendo mais condições financeiras de continuar com o financiamento” (id. 35061471), assim, interpôs a presente ação visando obter a rescisão contratual e a restituição do montante desembolsado, consoante a Súmula 543 do STJ, que prevê: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Ressalta-se, igualmente, que o autor alega ter firmado declaração de distrato do negócio jurídico com corretor de vendas da empresa ré, não havendo, contudo, qualquer documento nos autos que demonstre a celebração do referido acordo. Pois bem. De início, importa registar que o Código de Defesa do Consumidor não prescreve procedimento específico para a resilição do contrato pelo devedor fiduciante, apenas estipula a nulidade das cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas pela ocasião da resolução do contrato e retomada do bem pelo credor fiduciário (CDC, art. 53). Coube, assim, a Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis) diploma normativo posterior e especial, fixar o procedimento a ser seguido no caso de resolução do contrato. Nesse sentido, é o entendimento fixado pelo STJ no âmbito do Tema Repetitivo 1095, a saber: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”. Os artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, estabelecem o roteiro normativo a ser seguido para a resolução do contrato de alienação fiduciária, “ressalvando ao adquirente o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, especificamente, após realizada a venda do bem, receber do credor, se existente, a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzido o quantum da dívida e as despesas e encargos” (STJ, Segunda Seção. REsp: 1891498 SP 2020/0215694-6, Data de Julgamento: 26/10/2022). De fato, verifica-se uma convergência entre o Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 9.514/97, eis que ambos buscam evitar enriquecimento indevido pelo credor fiduciário, considerando nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam a retomada do bem e a perda da integralidade dos valores. Registre-se, ainda, que, no caso em apreço, estão presentes os requisitos para a aplicação da Lei nº 9.514/1997, quais sejam: registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora. Com efeito, o contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária foi devidamente registrado em cartório (id. 35061498). O inadimplemento, por sua vez, é admitido na petição inicial, conforme extrai-se dos emails (id. 35061482). Da mesma forma, constata-se a constituição em mora do devedor, ante a apresentação de notificação extrajudicial (id. 35061482. p. 3). Ademais, a manifesta intenção do comprador quanto à rescisão supre as formalidades estabelecidas em lei para a constituição em mora. Assim, o desinteresse do adquirente, mesmo sem comprovação de mora, configura quebra antecipada do contrato, o que atrai a incidência da Lei nº 9514/97. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.)” “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA DESTA CORTE SUPERIOR. PRECEDENTES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência firmada no âmbito da Terceira Turma deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. No caso, em consonância com o entendimento da Terceira Turma, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária ante o desinteresse do adquirente, consignando que a eventual devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará as disposições previstas nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. 3. A modificação do entendimento alcançado pelo acórdão recorrido quanto à abusividade do valor da multa estabelecida no negócio firmado entre as partes exigiria a interpretação de cláusulas contratuais, bem como o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado, no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) Desta forma, tenho que aplica-se ao caso, em sua integralidade, o Tema 1095 do STJ, devendo a resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do devedor, obedecer aos ditames estabelecidos na Lei nº 9.514/97. Em harmonia com esse entendimento, colaciono precedente desta Corte de Justiça: [...] “In casu”, o Autor pretende obter a rescisão de contrato de compra e venda firmado com a MRV Engenharia e Participações, com a participação do Banco do Brasil S. A. como agente financiador de parte do valor do imóvel. Não há como permitir, depois de alienado fiduciariamente o imóvel, a simples rescisão do contrato, como pretende o Promovente, com a aplicação da previsão contida no Código de Defesa do Consumidor. - O STJ, no Recurso Especial n. 1.864.007 - SP (2020/0047704-9), dispôs que “os contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis submetem-se à Lei 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. A norma especial, todavia, cede espaço ao CDC na hipótese de ficar caracterizado o inadimplemento contratual por parte do construtor”. - Deve-se, sim, em caso de inadimplência do comprador, como na hipótese dos autos, promover-se a rescisão através de Leilão, cujo procedimento se encontra previsto na norma supramencionada, eis que o comprador não tem mais como devolver o imóvel, porque ele já não é mais o proprietário, posto constar averbado o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, em que o comprador transferiu a propriedade do imóvel ao banco, ficando apenas com a posse. - Diante da impossibilidade de rescisão contratual com a MRV, por estar o imóvel alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil, registrado em Cartório de Registro de Imóvel, a reforma da Sentença é medida que se impõe para julgar improcedente o pleito autoral. (TJPB, 1ª Câmara Cível. ApCiv 0815890-17.2021.8.15.0001, Relator.: Des. Leandro dos Santos, j. em 09/04/2024) Portanto, incabível a devolução pretendida pela parte autora, uma vez que, conforme entendimento consolidado pelo STJ, deve ser seguido o trâmite previsto na Lei nº 9514/97.
Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para, reformando a sentença, julgar totalmente improcedentes os pedidos exordiais. Em razão do resultado deste julgamento, redistribuo o ônus de sucumbência, cabendo este, agora, exclusivamente à parte autora, com exigibilidade condicionada, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto. Integra o presente acórdão a certidão de julgamento. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) - Relator -