Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ADONYS MARCOS ALVES DA SILVA
REU: FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA SENTENÇA
Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)0830707-37.2020.8.15.2001
Cuida-se de ação de indenização por danos materiais e morais, cumulada com pedido de aplicação de multa contratual, ajuizada por ADONYS MARCOS ALVES DA SILVA em desfavor de FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. Narra o autor que firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda referente à unidade habitacional nº 103, bloco D, do empreendimento “Alto do Mateus Residence Club”, cuja entrega estava prevista para agosto de 2014, acrescida do prazo de tolerância contratual de 180 dias. Sustenta que, apesar do cronograma pactuado, o imóvel somente lhe foi disponibilizado em 22/10/2015, configurando, segundo afirma, atraso de aproximadamente oito meses além do termo final estipulado. Aduz ter suportado cobrança de “juros de obra” em razão do financiamento na modalidade crédito associativo, afirmando ser indevida tal exigência diante do atraso imputado à ré e requerendo a restituição dos valores pagos; pleiteia, ainda, lucros cessantes pelo período de mora, indenização por danos morais e aplicação de multa contratual, além de custas e honorários. Citada, a ré apresentou contestação (id. 46532289) na qual, preliminarmente, alegou litispendência em razão de demanda anteriormente ajuizada pelo autor com a mesma causa de pedir e pedidos, bem como incompetência da Justiça Estadual diante da necessária inclusão da Caixa Econômica Federal - gestora do empreendimento no ''âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida'' - como litisconsorte passiva. No mérito, sustenta que a obra foi concluída e recebeu Habite-se em abril de 2015, mas que a entrega das unidades somente pôde ocorrer em outubro daquele ano devido a exigências técnicas formuladas pela CEF e a modificações no projeto elétrico inicialmente impostas pela Energisa, fatos que, segundo afirma, não lhe são imputáveis; no mais, contesta os pedidos de multa contratual, restituição dos “juros de obra”, lucros cessantes e danos morais, requerendo ao final a completa improcedência da demanda. A decisão saneadora rejeitou a preliminar de litispendência, reconheceu a existência de continência com o processo nº 0808936-76.2015.8.15.2001 e determinou a reunião das ações para julgamento conjunto, registrando a ausência de requerimento de outras provas. O feito, então, veio-me com anotações para julgamento. Eis o relatório, decido - CF, art. 93, IX. 1. DA QUESTÃO PROCESSUAL - JULGAMENTO DA AÇÃO N. 0808936-76.2015.815.2001. Conforme consulta ao PJ-e, a ação n. 0808936-76.2015.8.15.2001 -- indicada na decisão saneadora como ação “contida” -- foi julgada em 02/04/2025, reconhecendo-se o atraso na entrega do mesmo imóvel ora discutido e condenando-se a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais. Com o julgamento daquela demanda, esvazia-se o risco de litispendência e desaparece a razão que justificou a reunião de feitos, não havendo mais simultaneidade processual sobre o mesmo núcleo fático. Importa, contudo, observar, nesta ação, o conteúdo da decisão anteriormente proferida, ainda que pendente de trânsito em julgado, a fim de preservar a coerência e a segurança jurídica. O atraso e a responsabilidade contratual da ré -- já reconhecidos no outro processo -- não podem receber solução divergente neste feito, assim como não é possível reavaliar ou ampliar o dano moral, pois o fato gerador é idêntico e já foi objeto de pronunciamento judicial específico. Caberá, aqui, tão somente apreciar os efeitos patrimoniais remanescentes não enfrentados na ação antecedente, como restituições, eventual multa e demais efeitos econômicos do inadimplemento. Trata-se, portanto, de demanda de feição ''complementar'', limitada à análise dos reflexos patrimoniais do mesmo atraso, sem reabrir discussão sobre elementos já decididos. 2.1. DA INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM E DA ALEGAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO (CEF). A preliminar de incompetência da Justiça Comum não merece acolhimento. Embora o contrato tenha sido firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a pretensão deduzida nestes autos não se volta contra o financiamento nem envolve a análise de cláusulas ou obrigações específicas atribuídas à Caixa Econômica Federal. O que se discute é o atraso na entrega do imóvel pela construtora, matéria que se insere na relação de consumo estabelecida diretamente entre adquirente e incorporadora, sem reflexo imediato sobre o vínculo financeiro mantido com a CEF; e nesta hipótese, permanece hígida a competência da Justiça Estadual para processar e julgar a demanda. O Superior Tribunal de Justiça possui orientação consolidada no sentido de que a CEF somente atrai a competência federal quando atua além da posição de agente operador do financiamento, participando diretamente do fato gerador dos danos alegados. Ao contrário, quando sua intervenção é limitada ao financiamento habitacional, sem vínculo com o inadimplemento da obra, afasta-se sua legitimidade e, por consequência, não há deslocamento da competência. Vejamos: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - ILEGITIMIDADE DA CEF - MERO AGENTE FINANCEIRO - DELIBERAÇÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA - INSURGÊNCIA DA AGRAVANTE. 1.A jurisprudência da Segunda Seção é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF - para responder por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro. (ut. AgInt no CC 180.829/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/2/2022, DJe 3/3/2022). 2. O v. acórdão embargado encontra-se em sintonia com a jurisprudência desta eg. Corte Superior, de modo que se revela inarredável a incidência da Súmula n.º 168/STJ, segundo a qual 'não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado'. 3. Agravo interno desprovido." (STJ - AgInt nos EAREsp: 1438117 SC 2019/0021005-7, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 02/05/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 05/05/2023) No mesmo sentido, também não prospera a alegação de litisconsórcio passivo necessário. A eventual fiscalização exercida pela CEF no curso da obra, típica de contratos firmados no âmbito do programa habitacional, não a torna corresponsável pelos prazos de execução assumidos pela construtora, tampouco interfere na eficácia da sentença a ser proferida. Não se trata de relação jurídica unitária cuja solução dependa, necessariamente, da presença da instituição financeira, conforme exige o art. 114 do Código de Processo Civil. A responsabilidade tratada nesta ação é apenas da incorporadora, que assumiu a entrega do imóvel; a atuação da CEF limita-se ao financiamento, sem relação direta com o inadimplemento, inexistindo, assim, pressupostos para litisconsórcio passivo necessário. REJEITO ambas as preliminares. 2.2. DA ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO DE MULTA. A questão levantada pela ré não constitui preliminar, mas matéria de mérito. A discussão acerca da existência, ou não, de previsão contratual ou legal para a multa pretendida pelo autor envolve o exame do conteúdo obrigacional firmado entre as partes e da eventual responsabilidade pelo atraso, o que será devidamente apreciado na análise do mérito. 3. DO MÉRITO. 3.1. DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, razão pela qual incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à responsabilidade objetiva da incorporadora pelo descumprimento contratual - arts. 14 e 30 do mesmo diploma. O instrumento contratual firmado entre as partes previa, para a entrega da unidade, o mês de agosto de 2014 (cláusula 2.3), acrescido de prazo de tolerância de 180 dias, o que estendia o limite máximo para fevereiro de 2015. Todavia, conforme documentação juntada aos autos, a disponibilização do imóvel ao autor ocorreu apenas em 22/10/2015, ultrapassando em aproximadamente oito meses o prazo final contratualmente admitido. A ré procura justificar o atraso atribuindo-o, em parte, a pendências técnicas relacionadas à Energisa e à liberação de etapas pela Caixa Econômica Federal. No entanto, os documentos apresentados não corroboram tal tese. A correspondência da Energisa, datada de janeiro de 2015 (id. 46532658), informa que o projeto elétrico foi aprovado e que as instalações estavam aptas a execução, descrevendo apenas exigências rotineiras de documentação, vistoria e adequação normativa - providências previsíveis e ordinariamente atribuídas à própria construtora. Não há qualquer registro de paralisação, negativa de ligação, impedimento extraordinário ou determinação técnica que inviabilizasse o cumprimento do cronograma. Igualmente, o ofício enviado pela ré à CEF em março de 2015 (id. 46532659) não comprova causa externa para o atraso. A própria incorporadora admite a necessidade de replanejamento em razão de dificuldades internas -- atraso de fornecedores, rescisão com prestadores e reforço de equipes -- circunstâncias que evidenciam problemas de execução da obra, e não fato alheio à sua responsabilidade. Tais circunstâncias, por sua natureza, pertencem ao risco empresarial da atividade e não se qualificam como fatos imprevisíveis ou inevitáveis capazes de afastar o dever de entrega no prazo avençado. Não se constata, portanto, fato impeditivo, modificativo ou extintivo da responsabilidade contratual, sendo inaplicável a excludente de caso fortuito ou força maior. As intercorrências narradas inserem-se no âmbito de gestão ordinária da obra e não afastam a mora, sobretudo quando não demonstrado impacto concreto e inevitável sobre o cronograma original. À vista desse conjunto, está configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, o que autoriza o exame exclusivo dos efeitos patrimoniais decorrentes, nos limites remanescentes da ação nº 0808936-76.2015.8.15.2001. 3.3. DA RESTITUIÇÃO DOS “JUROS DE OBRA”. No presente caso, o prazo contratual máximo para entrega da unidade se exauriu em fevereiro de 2015, de modo que a partir de março de 2015 todo encargo vinculado ao período de construção -- inclusive os chamados “juros de obra”, cobrados no âmbito do crédito associativo -- passou a decorrer exclusivamente da mora da incorporadora. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, havendo atraso na entrega do imóvel, é indevida a cobrança de juros de obra após o termo final previsto no contrato, pois tais encargos somente podem incidir enquanto a obra se encontra regularmente em construção. Assim decidiu o STJ: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2. TAXA DE OBRA. RESTITUIÇÃO. CAUSADORA DA DESPESA. ACÓRDÃO EM PERFEITA CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. 3. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Estando a conclusão do Tribunal local alicerçada em elementos fático-probatórios existentes nos autos e termos contratuais, descabe a esta Corte Superior a revisão do posicionamento adotado, ante a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades imobiliárias, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. 3. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido." (STJ - AgInt no REsp: 1988491 SP 2022/0058822-6, Data de Julgamento: 30/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/06/2022) Como a disponibilização efetiva do imóvel ao autor somente ocorreu em 22/10/2015, os valores por ele pagos a título de juros de obra (id. 31176670) no período entre março e outubro de 2015 são indevidos, impondo-se sua restituição simples, a ser quantificada em liquidação de sentença. 3.4. DOS LUCROS CESSANTES. No tocante ao pedido de lucros cessantes, verifico que o autor não apresentou qualquer prova de prejuízo material decorrente da indisponibilidade do imóvel entre março e outubro de 2015. Os documentos juntados -- contrato, comprovantes de financiamento, termo de recebimento e comprovantes de “juros de obra” -- não demonstram a assunção de despesas com aluguel, tampouco comprovam perda de renda oriunda de eventual locação do imóvel durante o período de mora. Em situações como a dos autos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a indenização por lucros cessantes quando não comprovado o efetivo dano, rejeitando pretensões baseadas em lucros hipotéticos, remotos ou presumidos. No AgInt nos EDcl no REsp 1.862.981/SP (DJe 27/06/2024), o Tribunal Superior enfatizou que “não admite a indenização de lucros cessantes sem comprovação, rejeitando os lucros hipotéticos, remotos ou presumidos”, especialmente quando se cuida de rendimento que o imóvel eventualmente poderia gerar. No caso, não há qualquer elemento que indique intenção do autor de locar o imóvel, tampouco prova de prejuízo financeiro concreto decorrente do atraso. Ademais, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça (Tema 970/STJ), é inviável a cumulação de lucros cessantes com multa contratual moratória quando esta já possui natureza indenizatória equivalente ao valor locativo -- ponto que será desenvolvido no item seguinte -- razão pela qual rejeito o pedido. 3.5. DA MULTA CONTRATUAL (INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL). É incontroverso que o contrato firmado entre as partes não estabelece qualquer multa a ser suportada pela construtora em caso de atraso na entrega do imóvel, prevendo penalidade exclusivamente contra o comprador (cláusulas 8.1 a 8.3). Trata-se, portanto, de típica cláusula penal unilateral, que impõe sanção apenas ao consumidor, configurando evidente desequilíbrio contratual. Nestas hipóteses, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento vinculante, no Tema 971, no sentido de que a multa contratualmente estipulada apenas em desfavor do adquirente deve ser aplicada, por inversão, também em benefício deste, quando o inadimplemento decorrer da mora da incorporadora, de modo a restabelecer o equilíbrio da relação contratual. Portanto, a penalidade prevista no contrato - 12,43% do valor do imóvel, destinada apenas para a hipótese de rescisão por culpa do comprador - deve, portanto, ser aplicada em favor do autor, em razão do atraso injustificado na entrega do empreendimento. Assim, faz jus o autor à multa contratual pela inversão da cláusula penal, nos termos do Tema 971/STJ, aplicável integralmente ao presente caso. 3.6. DOS DANOS MORAIS. Como já pontuado por este magistrado, o dano moral decorrente do atraso na entrega do imóvel foi apreciado e fixado na ação n. 0808936-76.2015.8.15.2001, na qual a ré foi condenada ao pagamento de R$ 5.000,00. Tratando-se do mesmo fato gerador e das mesmas partes, não cabe nova apreciação da matéria, porquanto esta ação, na verdade, limita-se aos efeitos patrimoniais remanescentes ainda não examinados. Pelas razões acima expostas, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ADONYS MARCOS ALVES DA SILVA em face de FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: A. RECONHECER o atraso injustificado na entrega do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes; B. CONDENAR a ré a restituir, de forma simples, os valores pagos pelo autor a título de juros de obra no período compreendido entre março de 2015 e 22 de outubro de 2015, montante a ser apurado em liquidação de sentença, com correção monetária (IPCA-E) desde cada desembolso e juros moratórios a partir da citação (art. 406, do Código Civil - Taxa Selic); C. CONDENAR a ré ao pagamento da multa contratual decorrente da inversão da cláusula penal, nos termos do Tema 971/STJ, equivalente a 12,43% do valor atualizado do imóvel, com correção monetária (IPCA-E) desde a data da efetiva entrega das chaves (22/10/2015) e juros moratórios desde a citação (art. 406, do Código Civil - Taxa Selic); D. REJEITAR o pedido de lucros cessantes, pela ausência de comprovação do efetivo prejuízo material; E. JULGAR PREJUDICADO o pedido de danos morais, tendo em vista que o mesmo fato gerador já foi objeto de pronunciamento judicial na ação n. 0808936-76.2015.8.15.2001. Diante da sucumbência recíproca, condeno a ré ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC, cabendo ao autor o pagamento dos 30% restantes das custas e honorários, estes fixados em 8% sobre o valor atualizado dos pedidos em que foi vencido. Cada verba será exigida de forma autônoma, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §14, do Cód. Próc. Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se, pelo DJEN. Com o trânsito em julgado, arquive-se. João Pessoa, na data da assinatura. Marcos Aurélio Pereira Jatobá Filho - Juiz(a) de Direito