Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELADOS: OS MESMOS e ALINE NOGUEIRA DA SILVA Ementa: APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ALTERAÇÃO UNILATERAL DA LOCALIZAÇÃO DO BLOCO APÓS A CONTRATAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA E PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR. I. Caso em exame 1.
Acórdão - Poder Judiciário da Paraíba Gabinete 22 - Des. Carlos Eduardo Leite Lisboa ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº APELAÇÃO CÍVEL Nº 0808100-19.2023.8.15.2003 ORIGEM: 2ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA DA COMARCA DE JOÃO PESSOA RELATOR: DESEMBARGADOR CARLOS EDUARDO LEITE LISBOA APELANTE 1: SANCO ENGENHARIA LTDA. ADVOGADOS: JÚLIO CÉSAR ACIOLY DORVILLE - OAB AL13962; BRUNO SANTA MARIA NORMANDE - OAB AL4726-A APELANTE 2: CRISTIANO DUARTE DA SILVA ADVOGADO: MARCUS RAMON ARAÚJO DE LIMA - OAB PB13139-A
Trata-se de recursos de apelação interpostos pela construtora promovida e pelo autor em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em razão da alteração unilateral da localização do bloco de apartamentos onde se situa a unidade imobiliária adquirida pelo consumidor. O autor, em seu apelo, busca a entrega do imóvel na localização original, o reconhecimento de danos materiais e a majoração dos danos morais, além da responsabilização solidária da companhia habitacional. A construtora, por sua vez, pugna pela reforma total da sentença, alegando ausência de ato ilícito e de dano, ou, subsidiariamente, a redução do valor indenizatório. II. Questão em discussão 2. As questões controvertidas submetidas a este Tribunal consistem em verificar: a) a existência de ato ilícito decorrente da alteração da localização do imóvel e a validade da anuência do consumidor; b) a responsabilidade solidária da Companhia Estadual de Habitação (CEHAP) na condição de alienante; c) a possibilidade de cumprimento da obrigação de entrega do imóvel na localização original ou sua conversão em perdas e danos materiais; d) a adequação do valor fixado a título de danos morais. III. Razões de decidir 3. A alteração unilateral do projeto de incorporação imobiliária, especialmente no que se refere à localização da unidade do adquirente, sem sua autorização expressa e individualizada, configura violação do dever de informação e da boa-fé objetiva, caracterizando inadimplemento contratual grave, nos termos do artigo 43, inciso IV, da Lei nº 4.591/1964 e dos princípios norteadores do Código de Defesa do Consumidor. 4. A responsabilidade dos fornecedores na cadeia de consumo é solidária, conforme o parágrafo único do artigo 7º e o § 1º do artigo 25 do Código de Defesa do Consumidor. A companhia habitacional que atua como alienante em contrato de compra e venda no âmbito de programa habitacional integra a cadeia de fornecimento e, portanto, responde solidariamente com a construtora pelos danos causados ao consumidor. 5. A impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer (entrega do imóvel na localização exata), em razão da ocupação do bem por terceiro de boa-fé, resolve-se em perdas e danos. A alteração de uma unidade imobiliária de uma posição notoriamente mais valorizada (frente, nascente-sul) para uma localização inferior (fundos do empreendimento) acarreta desvalorização do bem e, por conseguinte, prejuízo material ao consumidor, passível de indenização a ser apurada em liquidação de sentença. 6. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a extensão do dano e a capacidade econômica das partes, de modo a cumprir sua dupla função compensatória e pedagógica. No caso concreto, a frustração da legítima expectativa do consumidor de receber a casa própria nos moldes contratados justifica a majoração do quantum indenizatório. IV. Dispositivo e tese 7. Apelação da construtora desprovida e apelação do autor provida. Tese de julgamento: 1. A alteração unilateral do projeto de incorporação, com a mudança da localização da unidade imobiliária do consumidor sem sua anuência expressa, configura inadimplemento contratual e ato ilícito que enseja o dever de indenizar. 2. A companhia de habitação que figura como alienante em contrato de compra e venda responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço. 3. A impossibilidade de entrega do imóvel na localização exata contratada, por fato imputável aos fornecedores, converte-se em indenização por perdas e danos materiais correspondentes à desvalorização do bem, a ser apurada em liquidação de sentença. 4. O valor da indenização por danos morais deve ser majorado quando se mostrar insuficiente para reparar a frustração da legítima expectativa do consumidor e para desestimular a reiteração da conduta ilícita pelo fornecedor. Dispositivos relevantes citados: Art. 422 do Código Civil; Arts. 6º, III, 7º, parágrafo único, 18 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor; Art. 43, IV, da Lei nº 4.591/1964. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp: 2851149 MG 2025/0037930-2, Rel.: Ministro Mora Ribeiro, Data de Julgamento: 07/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 10/04/2025. RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por SANCO ENGENHARIA LTDA. e por CRISTIANO DUARTE DA SILVA em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira da Comarca de João Pessoa (id. 41124372), que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a construtora ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais. Em suas razões recursais (id. 41124383), a Sanco Engenharia LTDA. requer a reforma integral da sentença, sustentando a tese de ciência e adesão tácita do autor à alteração, destacando a contradição da sentença ao reconhecer a ciência e, ao mesmo tempo, a quebra de expectativa. Aduz, ainda, omissão na análise das provas de comunicação coletiva e dos depoimentos, inexistência de ato ilícito e de dano moral, uma vez que não teria havido descumprimento contratual ou prejuízo material. Subsidiariamente, pleiteia a redução do quantum indenizatório por considerá-lo excessivo. Por sua vez, Cristiano Duarte da Silva, em suas razões do apelo (id. 41124388) aponta, em síntese, o erro material da sentença quanto à data de ajuizamento da ação, considerando a Tutela Cautelar Antecedente interposta em 17/07/2020, o que afastaria a premissa de sua inércia. Alega ser possível a entrega do imóvel na localização contratada, sob o fundamento de que a ocupação por terceiro não pode se sobrepor ao seu direito. Subsidiariamente, pede a conversão da obrigação em perdas e danos, com a condenação em danos materiais a serem apurados em liquidação, correspondentes à desvalorização do bem e a inexigibilidade de perícia prévia. Requer, por fim, a majoração da indenização por danos morais e o reconhecimento da responsabilidade solidária da CEHAP. O autor apresentou contrarrazões ao recurso da construtora (id. 41124387), pugnando pelo seu desprovimento. A CEHAP apresentou contrarrazões ao apelo do autor (id. 41124394) e manifestou adesão às razões da Sanco Engenharia (id. 41124394). É o relatório. VOTO - Des. Carlos Eduardo Leite Lisboa - Relator. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço de ambos os recursos. 1. Da Apelação da Sanco Engenharia Ltda. A construtora apelante busca a reforma integral da sentença, com base em três argumentos centrais: (i) a ausência de ato ilícito, dada a ciência e a adesão tácita do consumidor à alteração da numeração dos blocos; (ii) a inexistência de dano moral indenizável, por não haver quebra contratual ou prejuízo; e, subsidiariamente, (iii) a necessidade de redução do valor da indenização. Os argumentos, contudo, não merecem prosperar, consoante se verá adiante. 1.1. Da configuração do ato ilícito e da violação ao dever de informação O ponto fulcral da defesa da apelante reside na tese de que a modificação na disposição dos blocos foi uma mera "renumeração", da qual todos os adquirentes, incluindo o autor, tinham ciência desde antes do sorteio das unidades. Alega que o recebimento e a ocupação do imóvel por mais de 02 (dois) anos, antes da propositura da ação, configurariam uma aceitação tácita da mudança. Entretanto, essa narrativa é desmentida de forma categórica pelos próprios autos e pela correta aplicação do direito. Primeiramente, é imperativo corrigir o grave erro material contido na sentença, e reiterado nas razões recursais da construtora, de que a ação teria sido ajuizada somente em 2023. Conforme demonstrado pelo documento de id. 41123674, a demanda foi iniciada em 17 de julho de 2020, por meio de uma Tutela Cautelar Antecedente (processo nº 0805802-07.2020.4.05.8200), ou seja, de forma contemporânea à descoberta do vício e um dia antes da data prevista para a entrega oficial do empreendimento. Essa cronologia elimina por completo qualquer argumento de inércia, aceitação tácita ou supressio, demonstrando que o autor agiu de forma imediata e diligente para resguardar seu direito, e sua inequívoca discordância com a alteração. Superado este ponto, passemos à análise sobre a natureza da alteração. Pois bem. Consoante se verifica da análise dos autos, não se tratou de uma simples renumeração, mas de uma modificação substancial do objeto do contrato. De fato, o autor adquiriu, conforme contrato e planta original, o apartamento 202 do Bloco 13, que se situava na frente do empreendimento, em posição nascente-sul, característica de grande valorização imobiliária em João Pessoa. No entanto, o que lhe foi entregue foi uma unidade com a mesma numeração, mas em um bloco fisicamente localizado nos fundos do terreno, onde originalmente estaria o Bloco 11. Ora, a legislação que rege as incorporações imobiliárias é taxativa. O artigo 43, inciso IV, da Lei nº 4.591/64, veda expressamente ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, salvo com a autorização unânime dos interessados ou por exigência legal. No caso dos autos, a apelante não apresentou nenhuma prova de que obteve a anuência individual, expressa e inequívoca do autor para tal modificação. Listas de e-mails genéricas ou alegações de "ciência coletiva" são insuficientes para validar uma alteração que atinge o núcleo do bem adquirido. Ponto outro, a relação jurídica em análise é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que consagra o direito à informação clara e adequada (art. 6º, III) e o princípio da boa-fé objetiva (art. 4º, III). Este último, previsto também no art. 422 do Código Civil, impõe aos contratantes um dever de lealdade e transparência em todas as fases do contrato. No caso concreto, ao promover uma alteração tão significativa sem o consentimento formal do consumidor, as rés violaram flagrantemente esses deveres, frustrando a legítima expectativa criada no momento da celebração do negócio. Ressalte-se que a própria Caixa Econômica Federal, em sua contestação na Tutela Cautelar Antecedente mencionada, admitiu que a alteração da planta só foi submetida à aprovação da Prefeitura em 23 de julho de 2020 (id. 41123688, pág. 8), ou seja, após a conclusão da obra e a assinatura dos contratos de financiamento, o que corrobora a unilateralidade e a irregularidade da conduta. Portanto, está plenamente configurado o ato ilícito, consistente no descumprimento contratual e na violação da boa-fé e do dever de informação, não havendo que se falar em ausência de responsabilidade da Construtora. 1.2. Da ocorrência do dano moral e da manutenção da condenação A apelante sustenta que, mesmo havendo a alteração, não haveria dano moral, pois o imóvel foi entregue no prazo e o autor dele usufrui. Não lhe assiste razão. O dano moral, no presente caso, decorre da profunda frustração e quebra de confiança impostas ao consumidor. A aquisição da casa própria é um dos projetos mais significativos na vida de uma pessoa, especialmente para famílias de baixa renda, público-alvo do programa habitacional em questão. O autor adquiriu um imóvel com características específicas que valorizava, quais sejam, localização, ventilação e iluminação, e viu essa expectativa ser unilateralmente destruída pela fornecedora. Dessa forma, a conduta de entregar um bem diverso do contratado, em localização menos privilegiada, ultrapassa, e muito, o mero dissabor, gerando angústia, sentimento de impotência e a certeza de ter sido enganado, o que configura abalo psicológico passível de reparação. Evidencia-se que a conduta das rés não apenas descumpriu o contrato, mas também desrespeitou a dignidade do consumidor, de modo que a condenação por danos morais não é apenas cabível, mas necessária. 1.3. Do pedido subsidiário de redução do quantum indenizatório Subsidiariamente, a apelante requer a redução do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado como dano extrapatrimonial, por considerá-lo excessivo. Novamente, sem razão a recorrente. A análise deste pedido se confunde com os argumentos do recurso do autor, que pleiteia a majoração. Contudo, sob a ótica do recurso da construtora, adianto que o valor fixado pelo juízo de primeiro grau não se mostra exorbitante ou desproporcional. Pelo contrário, conforme será detalhado na análise do apelo do consumidor, o montante pode ser considerado até mesmo modesto diante da gravidade dos fatos, ante a dupla função da indenização: compensatória para a vítima e pedagógico-punitiva para o ofensor. Desse modo, o valor deve ser suficiente para mitigar o sofrimento do lesado e, ao mesmo tempo, desestimular a reiteração da conduta ilícita pelo fornecedor. Nesse contexto, reduzir a condenação, como pretende a apelante, significaria enviar uma mensagem de que a violação de contratos e dos direitos do consumidor é uma prática economicamente vantajosa, o que é inaceitável. Dessa forma, o recurso da construtora deve ser integralmente desprovido. 2. Da apelação do autor Cristiano Duarte da Silva O autor, por sua vez, apela buscando: (i) a entrega do imóvel na localização original ou a condenação em danos materiais; (ii) a majoração da indenização por danos morais e a inexigibilidade de perícia prévia; e (iii) o reconhecimento da responsabilidade solidária da CEHAP. Seu recurso merece provimento. Vejamos. 2.1. Da impossibilidade da obrigação de fazer e do pedido subsidiário de conversão em perdas e danos O autor pleiteia o direito de receber o bem exatamente como contratado. Contudo, a situação fática consolidada no processo torna a execução específica dessa obrigação extremamente complexa e socialmente indesejável. É que o imóvel na localização original (Bloco 13, posição nascente-sul) foi destinado e ocupado pela Sra. Aline Nogueira da Silva, também adquirente no programa habitacional e reconhecida como terceira de boa-fé, pois não concorreu para o ilícito. Determinar a desocupação de uma família para alocar outra, quando ambas são, em última análise, vítimas da desorganização das rés, geraria um conflito social ainda maior. Portanto, embora o direito do autor seja claro, a solução mais razoável e pragmática, em linha com os princípios da efetividade e da menor onerosidade social, é a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, como, aliás, foi subsidiariamente requerido na petição inicial. Neste ponto, a sentença de primeiro grau equivocou-se ao afastar o dano material sob o pretexto de "ausência de prova mínima de desvalorização". In casu, o dano material decorre da própria natureza da alteração, posto ser fato notório no mercado imobiliário que a localização, a posição solar e a ventilação são fatores que influenciam diretamente o valor de um imóvel, de modo que a troca de uma unidade na frente do condomínio, em posição nascente-sul, por outra nos fundos, representa uma perda patrimonial objetiva. Importante salientar que a exigência de um laudo pericial prévio para comprovar tal dano mostra-se excessivamente formalista porque o prejuízo é inerente à alteração do objeto contratual. De fato, o art. 18 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade do fornecedor por vícios que diminuam o valor do produto, cabendo ao consumidor o direito ao abatimento proporcional do preço, o que, no caso, se traduz em uma indenização pela desvalorização. Portanto, a sentença deve ser reformada para, reconhecendo a impossibilidade da entrega do bem específico, condenar as rés, de forma solidária, ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente à efetiva desvalorização do imóvel em razão da alteração de sua localização. Destaque-se que o valor exato deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença por arbitramento, permitindo-se, nessa fase, a produção de prova pericial para quantificar a diferença de valor de mercado entre a unidade contratada e a efetivamente entregue. 2.2. Da majoração do quantum indenizatório por danos morais A sentença fixou a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Embora o reconhecimento do dano seja correto, o valor arbitrado se mostra insuficiente para atender plenamente à dupla finalidade da reparação. Deve-se ponderar a gravidade da conduta das rés, que alteraram unilateralmente um elemento essencial de um contrato de adesão, no âmbito de um programa social de moradia. Evidencia-se que a frustração do autor não é trivial; refere-se à quebra da expectativa de viver com sua família no imóvel que escolheu e pelo qual se comprometeu a pagar por décadas, de maneira que a conduta das rés denota um profundo descaso com o consumidor, tratando os adquirentes como meros números em uma planilha, passíveis de remanejamento ao seu arbítrio. Considerando o porte econômico das rés (uma grande construtora e uma companhia estatal de habitação), o longo período de angústia imposto ao autor e a necessidade de fixar um valor que efetivamente desestimule a reiteração de práticas semelhantes, entendo que o quantum deve ser majorado. Assim, reformo a sentença neste ponto para majorar a indenização por danos morais para o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), montante que considero mais justo, razoável e proporcional às particularidades do caso concreto. 2.3. Da Responsabilidade Solidária da Companhia Estadual de Habitação Popular – CEHAP O juízo de primeiro grau afastou a responsabilidade da CEHAP, situação essa da qual se insurge o autor. Assiste-lhe razão. A CEHAP não atuou como mera expectadora ou intermediária, pois figura expressamente no contrato de compra e venda de id. 41123674, pág. 27) na qualidade de alienante, ao lado da Sanco Engenharia, como incorporadora. Além disso, conforme sua própria contestação, foi responsável pela organização do sorteio que definiu a unidade de cada adquirente. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 7º, parágrafo único, e artigo 25, § 1º, estabelece a responsabilidade solidária de todos os que participam da cadeia de fornecimento. Ao atuar como vendedora e organizadora, a CEHAP vinculou-se diretamente à obrigação de entregar o produto nos exatos termos prometidos ao consumidor. Sua tentativa de atribuir culpa exclusiva à construtora não a exime de sua própria responsabilidade perante o autor, resguardado, se for o caso, seu direito de regresso contra a Sanco em ação autônoma. A jurisprudência é pacífica ao reconhecer a solidariedade entre todos os envolvidos na incorporação imobiliária que, de alguma forma, participaram do negócio e contribuíram para o dano: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. SÚMULA N. 83 DO STJ OCORRÊNCIA DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. [...] 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel. [...] 6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - AREsp: 2851149 MG 2025/0037930-2, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 07/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 10/04/2025). Destaquei. Portanto, a sentença deve ser reformada, também neste ponto, para incluir a CEHAP no polo passivo da condenação, respondendo solidariamente com a Sanco Engenharia LTDA. pelo pagamento de todas as verbas indenizatórias.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO DA SANCO ENGENHARIA LTDA. e DOU PROVIMENTO AO APELO DE CRISTIANO DUARTE DA SILVA, para reformar a sentença nos seguintes termos: a) CONDENAR, de forma solidária, as promovidas SANCO ENGENHARIA LTDA e COMPANHIA ESTADUAL DE HABITAÇÃO POPULAR - CEHAP ao pagamento de indenização por danos materiais em favor do autor, correspondente à desvalorização do imóvel decorrente da alteração de sua localização, a ser apurada em fase de liquidação de sentença por arbitramento; b) MAJORAR o valor da indenização por danos morais para R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ser pago solidariamente pelas rés SANCO ENGENHARIA LTDA e COMPANHIA ESTADUAL DE HABITAÇÃO POPULAR – CEHAP, mantida a sentença em seus demais termos, inclusive quanto à improcedência dos pedidos em face de ALINE NOGUEIRA DA SILVA. Em razão do desprovimento do recurso da construtora e do provimento substancial do recurso do autor, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelas rés SANCO e CEHAP para o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, já considerando o trabalho adicional em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil. É o voto. Certidão de julgamento e assinatura eletrônicas. João Pessoa, data do registro eletrônico. Des. Carlos Eduardo Leite Lisboa Relator