Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JOSE HELIOMAR CAITANO CHAGAS.
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA I) RELATÓRIO Trata de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO LIMINAR ajuizada por JOSÉ HELIOMAR CAITANO CHAGAS contra GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ambos devidamente qualificados. Aduz a parte requerente ter firmado com a parte ré, em 27 de outubro de 2017, o contrato particular de promessa de compra e venda nº 229/01-B417/17, tendo por objeto a fração ideal de uma unidade imobiliária (Apartamento/Cota 417/17) no empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, localizado em Gramado/RS. Ao constatar a ausência de rentabilidade no investimento, decidiu rescindir o pacto. Argumentou que, apesar de ter cumprido rigorosamente suas obrigações, efetuando o pagamento de 51 parcelas que totalizam o montante nominal de R$ 36.544,27, a parte promovida recusou-se a realizar o distrato de forma amigável, impondo condições que considerou abusivas, como a devolução parcelada e a retenção excessiva de valores. Diante disso, requereu a declaração da rescisão contratual, a restituição imediata dos valores pagos em parcela única e a condenação da demandada ao pagamento de indenização por danos morais. Gratuidade judiciária indeferida. Custas processuais iniciais adimplidas. A parte promovida, embora devidamente citada por meio de carta com aviso de recebimento juntada em 04 de outubro de 2024, protocolou sua peça de defesa de ID 102869113 apenas em 30 de outubro de 2024, de forma extemporânea. Em sede de réplica, a parte demandante apontou a intempestividade da contestação e requereu o reconhecimento da revelia. Por meio da decisão saneadora de ID 126677810, este juízo decretou a revelia da parte ré, ante a manifesta intempestividade de sua resposta. No mesmo ato, foram analisadas as questões de ordem pública suscitadas pela defesa, resultando na rejeição das preliminares de incompetência territorial e de ilegitimidade passiva. Contudo, acolheu-se a prejudicial de mérito para declarar prescrita a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 3.900,00), com base no prazo trienal consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Na mesma oportunidade, foram rejeitados os embargos de declaração opostos pela parte promovida contra o indeferimento de prova oral, com a aplicação de multa por caráter protelatório. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o que importa relatar. Decido. II) PRELIMINARMENTE O presente feito comporta o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia instalada entre as partes reside em questões eminentemente de direito e a prova documental colacionada aos autos é suficiente para o livre convencimento do magistrado. As questões processuais e prejudiciais pendentes foram objeto de minuciosa análise por meio da decisão de ID 126677810, cujos fundamentos ora se ratificam. Ausentes outras questões prévias para desate, passo à análise do mérito. III) MÉRITO A lide posta em juízo deve ser dirimida sob a ótica do sistema protetivo instituído pela Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). No caso em tela, verifica-se a perfeita subsunção das partes aos conceitos de consumidor e fornecedor, estabelecidos, respectivamente, nos artigos 2º e 3º da referida lei. É imperioso destacar que o regime de multipropriedade (time-sharing), regulamentado pelos artigos 1.358-B a 1.358-U do Código Civil, não afasta a natureza consumerista da relação. Ao contrário, a própria legislação civil prevê expressamente que as disposições do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se de forma supletiva e subsidiária a essa modalidade contratual (art. 1.358-B, CC), garantindo ao adquirente a proteção contra cláusulas abusivas e a facilitação da defesa de seus direitos. Assim, a interpretação das cláusulas contratuais deve ocorrer de forma mais favorável ao consumidor, em estrita observância aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. No tocante à lei aplicável no tempo, assiste razão à parte demandante quanto à inaplicabilidade das disposições introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato). Da análise minuciosa do caderno processual, verifica-se que o contrato objeto da rescisão foi celebrado em 27 de outubro de 2017, data anterior à entrada em vigor da referida norma, que ocorreu apenas em dezembro de 2018. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF), consolidou o entendimento de que os critérios de retenção e as penalidades estabelecidas pela Lei nº 13.786/2018 não podem retroagir para atingir pactos firmados antes de sua vigência. Tal vedação decorre do imperativo constitucional de respeito ao Ato Jurídico Perfeito (art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal), garantindo a segurança jurídica e a estabilidade das relações contratuais. Portanto, o desfazimento do vínculo e a apuração dos haveres devem ser regidos pelas normas gerais do Código Civil, pelas diretrizes do Código de Defesa do Consumidor e pela jurisprudência sedimentada à época da contratação. No mérito, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda é ponto incontroverso na lide. Ambas as partes convergem para o desfazimento do vínculo, divergindo, contudo, quanto ao percentual de retenção e à forma de devolução dos valores pagos. É direito subjetivo do consumidor pleitear a resilição unilateral do contrato quando não mais possuir interesse ou condições de manter o vínculo obrigacional, independentemente da anuência da vendedora, nos termos do art. 473 do Código Civil e das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. No que tange ao montante a ser retido pela parte promovida, a cláusula 8ª, parágrafo segundo, do instrumento contratual, estabelece a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de prefixação de perdas e danos. A parte autora pugna pela redução desse percentual para 10%, ao passo que a parte ré defende a manutenção do patamar contratado. Considerando as balizas fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça para contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, o percentual de retenção até 25% é reputado razoável para compensar as despesas administrativas e operacionais da incorporadora: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no REsp: 2126709 DF 2024/0064262-5, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 08/04/2025 - grifo nosso). No caso em apreço, o percentual de 20% previsto no contrato revela-se proporcional e adequado à natureza do negócio jurídico, especialmente diante do adimplemento substancial realizado pelo requerente (51 parcelas), garantindo à promovida a recomposição de seus custos sem configurar enriquecimento ilícito. Registre-se que a revelia da ré não obriga o magistrado a acolher a redução pretendida pela inicial, uma vez que a presunção de veracidade atinge os fatos, mas não a qualificação jurídica de validade das cláusulas contratuais. Assim, mantenho o percentual de retenção pactuado em 20% (vinte por cento) sobre o montante nominal das parcelas do imóvel pagas diretamente à incorporadora. De modo diverso, ponto de flagrante ilegalidade na conduta da parte promovida reside na pretensão de restituir os valores devidos em 51 parcelas, de forma idêntica ao fluxo de pagamentos realizado pelo consumidor. Tal disposição, embora prevista na cláusula 8ª, parágrafo segundo, do pacto, é manifestamente abusiva e nula de pleno direito, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada e ser incompatível com a boa-fé objetiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC. A matéria encontra-se pacificada pela Súmula nº 543 do STJ, a qual impõe que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, seja integralmente (em caso de culpa do vendedor) ou parcialmente (em caso de culpa do comprador). Dessa forma, independentemente da culpa pelo desfazimento do negócio, a parte ré deve promover a restituição do saldo credor em um único pagamento imediato, não se admitindo a aplicação de prazos de carência ou parcelamentos que posterguem injustificadamente o acesso do demandante aos seus recursos. O valor a ser restituído, portanto, corresponde a 80% do montante nominal pago pelo imóvel, excluída a comissão de corretagem atingida pela prescrição, devendo tal quantia ser atualizada nos termos fixados no título judicial transitado em julgado. Por fim, no que concerne ao pleito de indenização por danos morais, a pretensão autoral não merece prosperar. Conforme sedimentado na doutrina e na jurisprudência pátria, o mero inadimplemento contratual ou a divergência acerca de critérios de retenção de valores em distrato imobiliário não possuem o condão de gerar, por si sós, dano à esfera extrapatrimonial do indivíduo. Para a configuração da responsabilidade civil nos moldes dos artigos 186 e 927 do Código Civil, é imprescindível a comprovação de um abalo extraordinário à dignidade ou aos direitos da personalidade que ultrapasse o limite dos dissabores cotidianos inerentes à vida em sociedade. No caso concreto, a lide possui natureza eminentemente patrimonial e comercial. A parte requerente fundamentou seu pedido de rescisão na baixa rentabilidade de um investimento em multipropriedade imobiliária. Embora a resistência da parte ré em promover a devolução integral e imediata dos valores seja reprovável e tenha sido corrigida por esta via judicial, tal circunstância caracteriza-se como um transtorno patrimonial típico de relações contratuais mal sucedidas. Neste sentido, já decidiram os Tribunais pátrios: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DETIME SHARING. CADEIA DE FORNECIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. MULTA RESCISÓRIA ABUSIVA. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato de cessão de direito de uso de imóvel em sistema de tempo compartilhado, cumulada com pedido de restituição de valores e danos morais. 2. Os autores alegam abusividade na cobrança de multa de 30% sobre o valor total do contrato para cancelamento, além de dificuldades impostas para utilização do serviço contratado. 3. As questões em discussão consistem em: (i) legitimidade passiva da empresa de intercâmbio (RCI); (ii) abusividade da cláusula penal que fixa multa de 30% sobre o valor total do contrato; (iii) percentual de retenção devido às fornecedoras; e (iv) configuração de dano moral. 4.Legitimidade Passiva:A empresa RCI integra a cadeia de fornecimento ao oferecer vantagens de intercâmbio atreladas ao contrato principal, respondendo solidariamente nos termos do CDC (arts. 7º e 25, § 1º). 5.Abusividade da Multa:É abusiva a cláusula contratual que fixa multa rescisória sobre o valor total do contrato, colocando o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC). 6.Percentual de Retenção:A rescisão do contrato por iniciativa ou interesse do consumidor, ainda que motivada, autoriza a retenção de parte dos valores pagos para cobrir despesas administrativas. No caso concreto, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores adimplidos. 7.Danos Morais: A divergência contratual e o inadimplemento, por si sós, não geram dano moral in re ipsa, configurando mero aborrecimento. 8. Recurso parcialmente provido. Acórdão
Processo n. 0841402-45.2023.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0002949-91.2022.8.17.2001, ACORDAM os Desembargadores integrantes da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco, por unanimidade dos votos, emDAR PARCIAL PROVIMENTOao recurso, nos termos do voto do Relator. Recife, data registrada no sistema. Des. Humberto Vasconcelos Relator (TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00029499120228172001, Relator.: ELIO BRAZ MENDES, Data de Julgamento: 05/12/2025, Gabinete do Des. Humberto Costa Vasconcelos Júnior (4ª CC) - grifo nosso). RECURSOS INOMINADOS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESCISÃO DE CONTRATO TIME-SHARING. SENTENÇA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO INOMINADO 1 (REQUERIDA) – PLEITO DE REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE. CLAUSULA PENAL VÁLIDA. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE COMERCIALIZAÇÃO. BIS IN IDEM. CLÁUSULA NULA DE OFÍCIO. ARTIGO 51, INCISO IV, DO CÓDIGO DE CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE RESTITUIÇÃO EM PONTOS. AFASTADA. RESTITUIÇÃO EM DINHEIRO DO CRÉDITO REMANESCENTE. RECURSO INOMINADO 2 (REQUERENTE) – PLEITO DE REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. PEDIDO DE CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS NO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE OFENSA AOS ATRIBUTOS DA PERSONALIDADE. MERO ABORRECIMENTO DO COTIDIANO. RECURSO DA REQUERIDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA REQUERENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-PR 00440785820248160021 Cascavel, Relator.: Jaime Souza Pinto Sampaio, Data de Julgamento: 18/02/2026, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 18/02/2026 - grifo nosso). Não restou demonstrada nos autos qualquer situação humilhante, vexatória ou de privação de bens essenciais à vida que justificasse a reparação moral, tratando-se de frustração de expectativa econômica que não caracteriza dano in re ipsa. Assim, ausente a prova do dano efetivo à dignidade da parte promovente, o indeferimento deste capítulo da sentença é medida imperativa. IV) DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda nº 229/01-B417/17, referente à unidade imobiliária Apartamento/Cota 417/17 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, tornando definitiva a suspensão de eventuais cobranças relativas ao dito negócio jurídico ao promovente; b) CONDENAR a parte ré, GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., à restituição imediata e em parcela única dos valores pagos a título de parcelas do imóvel, excluída a comissão de corretagem (dada a prescrição) e autorizada a retenção contratual de 20% (vinte por cento) em favor da ré. Sobre o valor a ser restituído, deverá ser acrescido juros de mora pela taxa SELIC, deduzido do índice IPCA, a partir da citação, e atualização monetária, pelo IPCA, a partir de cada desembolso (REsp 1.795.982-SP), a ser apurado na fase de cumprimento de sentença por simples cálculos aritméticos. Mantenho a condenação da parte promovida ao pagamento de multa processual de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor da parte autora, em razão do reconhecimento do caráter manifestamente protelatório dos embargos de declaração de ID 114944604, nos moldes do art. 1.026, § 2º, do CPC. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo da parte ré e 20% (vinte por cento) a cargo da parte autora, nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86, caput, do CPC. Interpostos embargos de declaração ou recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões. IV.1) APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO: a) certifique o fim do prazo recursal; b) EVOLUA a classe processual para cumprimento de sentença; c) proceda com a redistribuição do feito para uma das Varas Especializadas de Cumprimentos de Sentença e Execuções Extrajudiciais da Comarca de João Pessoa, que detém competência absoluta para processamento do feito, nos termos da Res. nº 04/2026 do Eg. Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba. Publicada e registrada eletronicamente. O GABINETE JÁ EFETUOU A INTIMAÇÃO DAS PARTES, ATRAVÉS DE SEUS CORRELATOS ADVOGADOS, VIA DIÁRIO ELETRÔNICO. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito