Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: TELMA RIBEIRO DE SOUZA
REU: EDILSON LUIZ DA SILVA, MARIA DAS NEVES VITORINO DA SILVA SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Mista de Santa Rita PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0803638-93.2020.8.15.0331 [Adjudicação Compulsória]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por TELMA RIBEIRO DE SOUZA, devidamente qualificada nos autos, buscando a obtenção de provimento jurisdicional que culmine na transferência da propriedade de um imóvel residencial para o seu nome, em virtude de um contrato particular de compromisso de cessão de direitos entabulado com a falecida Sra. SUELEIDE LUIZ DA SILVA, cujas obrigações remanescentes não foram cumpridas por seus herdeiros. A narrativa fática inicial elucidou que a Autora adquiriu, em 09 de maio de 2016, por meio de um instrumento particular de compromisso de cessão de direitos, a posse e os direitos de propriedade sobre uma casa residencial localizada na Rua Projetada, nº 236-A, Loteamento Plano de Vida, no Município de Santa Rita/PB, cuja matrícula é a de número 41.663 no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme documentação anexa (ID 35030646). O cerne da transação, conforme articulado na exordial e corroborado pelos documentos apresentados, consistiu no pagamento de um montante de R$ 13.000,00 (treze mil reais) à cedente, Sra. Sueleide, além da assunção integral, por parte da Autora, do saldo devedor e das obrigações contratuais decorrentes do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal (CEF). Restou consignado no instrumento particular que, após a assinatura e o início do cumprimento das obrigações, a cedente renunciaria automaticamente a todos os direitos proprietários sobre o bem, cabendo à cessionária, ora Autora, assumir todos os encargos e direitos perante a instituição financeira e os órgãos públicos, vinculando-se contratualmente, expressamente, o fiel cumprimento do pacto pelos herdeiros e sucessores de ambas as partes (ID 35030646). A controvérsia surgiu com o falecimento da cedente, Sra. SUELEIDE LUIZ DA SILVA, ocorrido em 23 de setembro de 2019, fato que desencadeou a quitação do saldo devedor do financiamento habitacional pelo Fundo Garantidor da Habitação (FGHAB). Não obstante a quitação integral do financiamento, essencialmente viabilizada pelo adimplemento regular das prestações pela Autora até o evento morte, os herdeiros da de cujus se recusaram a promover o inventário e a outorgar a escritura definitiva do imóvel em favor da adquirente, forçando a propositura da presente demanda para o suprimento judicial da manifestação de vontade. O trâmite processual registrou a inclusão inicial do Sr. EDILSON LUIZ DA SILVA no polo passivo, na qualidade de suposto herdeiro. Após regular citação e apresentação de Contestação (ID 59566225), o primeiro Réu arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, comprovando, por meio da Certidão de Óbito da Sra. Sueleide, que esta era solteira e não deixou descendentes, sendo a única herdeira necessária a Sra. MARIA DAS NEVES VITORINO DA SILVA, sua genitora. Tal preliminar foi acolhida por este Juízo (ID 60430066), determinando-se a retificação do polo passivo, o que foi prontamente cumprido pela Autora (ID 60548024), passando a figurar no polo passivo a Sra. MARIA DAS NEVES VITORINO DA SILVA. Devidamente citada (ID 88467146), a nova Ré, Sra. Maria das Neves, apresentou Contestação (ID 89388896), pugnou pela improcedência da pretensão autoral, sustentando que a Autora não teria cumprido integralmente suas obrigações, pois a quitação do imóvel não teria decorrido do adimplemento das prestações, mas sim da morte da de cujus, sendo o saldo quitado pelo FGHAB, o que descaracterizaria o cumprimento da obrigação principal de pagar as parcelas do financiamento. Ademais, alegou a ausência de comprovação da recusa injustificada em outorgar a escritura. A Ré, em anexo à sua defesa, trouxe cópia integral dos autos de uma Ação de Reintegração de Posse (Processo n.º 0806476-72.2021.8.15.0331), por ela ajuizada, demonstrando o litígio possessório subjacente e a resistência em reconhecer o direito da Autora à adjudicação. Em sede de Réplica (ID 90477502), a Autora refutou as alegações, asseverando que o negócio jurídico de cessão de direitos, inclusive quanto ao valor da entrada (R$ 13.000,00), não foi contestado pela Ré, e que o rigoroso adimplemento das parcelas junto à CEF foi o elemento que, combinado com o evento morte, autorizou a atuação do FGHAB. A Autora insistiu na tese de que o contrato obriga os herdeiros ao fiel cumprimento da obrigação de transferência da propriedade, concluindo pela suficiência da prova documental para o julgamento imediato da lide, dado que a matéria de fato é incontroversa em sua essência. Instadas as partes a especificar provas, a Autora ratificou que a matéria é predominantemente de direito, pleiteando o julgamento antecipado, enquanto a Ré manteve sua posição pela necessidade de produção de provas, embora de forma genérica. É o que se tem a relatar. DECIDO Do Julgamento Antecipado do Mérito e Delimitação da Controvérsia Conforme o panorama processual meticulosamente delineado, verifica-se que a presente demanda se encontra madura para imediato julgamento, nos termos do que preceitua o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia dos autos versa primordialmente sobre questões de direito, e os fatos relevantes encontram-se solidamente comprovados pela farta documentação carreada aos autos. A fase de instrução probatória se revela desnecessária, pois a essência do debate cinge-se à interpretação e aplicação das normas que regem a validade, a eficácia e os efeitos sucessórios do contrato particular de cessão de direitos. A preliminar de gratuidade de justiça suscitada pela Ré foi analisada e deferida, prosseguindo-se o feito para a análise meritória, considerando a ausência de outras questões prévias capazes de obstar o exame do direito material invocado pela parte Autora. A controvérsia central, portanto, reside na exigibilidade do cumprimento do contrato particular de cessão de direitos pela herdeira da cedente falecida, mormente após a quitação do financiamento pelo FGHAB, e se houve o adimplemento substancial por parte da Autora a ponto de justificar a adjudicação compulsória do bem. Da Validade e Eficácia do Contrato de Cessão de Direitos e a Força Obrigatória A documentação acostada aos autos, notadamente o Contrato Particular de Compromisso de Cessão de Direito (ID 59184384), comprova inequivocamente a celebração de um negócio jurídico bilateral entre a Autora, TELMA RIBEIRO DE SOUZA (cessionária/compradora), e a falecida Sra. SUELEIDE LUIZ DA SILVA (cedente/vendedora), tendo por objeto a cessão dos direitos sobre o imóvel residencial. O contrato estabeleceu, de forma clara, o preço e a forma de pagamento, a saber: R$ 13.000,00 (treze mil reais) pagos à cedente e a assunção, pela cessionária, do ônus e da responsabilidade pelo adimplemento das parcelas remanescentes do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. A força obrigatória dos contratos, consagrada no princípio pacta sunt servanda, encontra temperamento na moderna visão do direito civil pela função social do contrato (Artigo 421 do Código Civil) e pela boa-fé objetiva (Artigo 422 do Código Civil), princípios que orientam a interpretação e a execução dos negócios jurídicos. No caso em tela, o contrato não apresenta qualquer indício de vício de consentimento ou social que o macule ou o torne nulo. Pelo contrário, as partes concordaram expressamente que o contrato obrigava o fiel cumprimento por parte dos herdeiros e sucessores (Cláusula Sétima do Contrato, ID 59184384). Alegar a Ré que o contrato não deve ser cumprido por não ter havido o pagamento integral das prestações, ignorando o pagamento inicial de R$ 13.000,00 e o adimplemento subsequente das parcelas, é uma tese que colide com a documentação probatória e com a boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais e sucessórias. O fato de a quitação do saldo devedor do financiamento ter se dado em razão do óbito da de cujus, mediante a cobertura securitária (FGHAB/MIP), não pode ser interpretado como um inadimplemento da Autora. O seguro por Morte e Invalidez Permanente integra o sistema de proteção do financiamento habitacional e visa, precisamente, extinguir a dívida remanescente em caso de sinistro, protegendo tanto o mutuário quanto o credor. Se a Autora, ao assumir o financiamento, manteve-se rigorosamente adimplente com as parcelas até a data do falecimento da cedente (fato este não controvertido de forma específica pela Ré), ela cumpriu sua parte no que lhe cabia, habilitando, inclusive, a cobertura securitária atrelada ao contrato principal. O prêmio do seguro não reverte em favor dos herdeiros da de cujus como acréscimo patrimonial livre, mas serve para liquidar a dívida do imóvel, transformando o direito real de aquisição da Autora em um direito pleno à propriedade, livre de hipoteca ou alienação fiduciária. Tentar se beneficiar da quitação forçada pelo sinistro para reaver o bem, negando a validade do contrato de cessão, configura comportamento contraditório, que o ordenamento jurídico repudia. Da Transmissão da Obrigação Contratual e o Direito à Adjudicação Compulsória A morte da cedente, Sra. Sueleide, não extinguiu o contrato particular de cessão de direitos, mas transferiu a seus herdeiros a obrigação de dar cumprimento às disposições contratuais remanescentes. Este princípio encontra amparo no Artigo 1.784 do Código Civil, que consagra o princípio da saisine, estabelecendo que "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários". O patrimônio transmitido inclui não apenas os ativos, mas também os passivos e as obrigações pendentes. A obrigação da de cujus, no momento da celebração do contrato de cessão, era a de transferir a propriedade à Autora após a quitação do financiamento. Com o falecimento, e a subsequente quitação pelo seguro, materializou-se a condição para a transferência. A Ré, MARIA DAS NEVES VITORINO DA SILVA, na qualidade de única herdeira necessária, sucedeu a falecida nas obrigações, e não apenas nos direitos, sendo-lhe imposto o dever de honrar o compromisso de venda e compra firmado em vida pela sua ascendente, conforme expressamente previsto na Cláusula Sétima do instrumento. O Artigo 1.417 do Código Civil reconhece o direito real de aquisição ao promitente comprador, que se aperfeiçoa com o registro ou, como mitigado pela doutrina, pela simples prova do pacto e do adimplemento. Por sua vez, o Artigo 1.418 do Código Civil autoriza o promitente comprador, titular do direito real à aquisição, a exigir a outorga da escritura definitiva do promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos. Havendo recusa injustificada, como a que se verifica nos autos – confirmada não apenas pela resistência à outorga, mas pela propositura de ação judicial reivindicatória da posse contra a própria adquirente (Processo n.º 0806476-72.2021.8.15.0331) – caberá ao juízo suprir a manifestação de vontade. O argumento da Ré de que a quitação pelo FGHAB descaracterizaria o adimplemento da Autora é juridicamente insubsistente e revela uma profunda incompreensão da natureza do seguro habitacional. O FGHAB é um fundo mutualista criado com o objetivo de garantir a liquidação do saldo devedor em caso de sinistro, protegendo o risco inerente ao negócio. O pagamento das prestações pela Autora, conforme comprovado, manteve o contrato ativo e a cobertura securitária em vigor. Se a vendedora (cedente) firmou um contrato de cessão de direitos em 2016, transferindo os encargos do financiamento à Autora, a morte da cedente em 2019 e a consequente quitação pelo seguro apenas consolidam o direito da cessionária, que cumpriu a contraprestação assumida no contrato de cessão: pagar o preço ajustado (R$ 13.000,00) e manter as obrigações do financiamento em dia, até que se operasse a causa extintiva do débito. Dessa forma, estão plenamente configurados todos os requisitos materiais para a Adjudicação Compulsória: (i) a existência de um compromisso de cessão de direitos irrevogável; (ii) o integral adimplemento das obrigações assumidas pela adquirente (pagamento inicial e manutenção do financiamento até a quitação pelo seguro); e (iii) a injusta recusa dos herdeiros em outorgar a escritura definitiva, materializada pela contestação e pela ação possessória paralela movida pela Ré. O dever de lealdade e probidade, exigido pelo Artigo 422 do Código Civil, impõe que a Ré, na qualidade de sucessora da cedente, cumpra a obrigação de transferência do imóvel, uma vez que o bem não mais integra o acervo patrimonial disponível do espólio da de cujus, já que foi objeto de alienação em vida, restando apenas a obrigação de fazer. O imóvel, tendo sido objeto de cessão de direitos com quitação posterior pelo seguro inerente ao contrato de financiamento assumido pela cessionária, deve ser consolidado em favor da Autora, fulminando a tese defensiva que, ao tentar reaver o bem, busca enriquecimento sem causa ao se beneficiar da quitação securitária para anular um negócio jurídico válido e adimplido. Diante de todo o exposto e em consonância com a análise fática e os fundamentos de direito aplicáveis à espécie, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL formulado por TELMA RIBEIRO DE SOUZA, para: a) ADJUDICAR COMPULSORIAMENTE em favor da Autora, TELMA RIBEIRO DE SOUZA, a propriedade do imóvel residencial objeto do Contrato Particular de Compromisso de Cessão de Direito firmado em 09/05/2016, correspondente à casa de nº 01, edificada no Lote 82 da Quadra 04, localizada no Loteamento Plano de Vida, nesta Comarca de Santa Rita/PB, cuja matrícula é a de número 41.663 no competente Cartório de Registro de Imóveis, valendo a presente Sentença como título hábil para a transcrição da propriedade, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil; b) DETERMINAR a expedição da respectiva Carta de Adjudicação, após o trânsito em julgado, para que seja promovida a necessária averbação e registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, competindo à parte Autora o recolhimento das custas e emolumentos devidos para a prática do ato cartorário; c) CONDENO a Ré, MARIA DAS NEVES VITORINO DA SILVA, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão do deferimento da Justiça Gratuita em sede de Contestação. DETERMINO que, após o trânsito em julgado, seja extraída CÓPIA INTEGRAL DESTA SENTENÇA E CERTIDÃO DE SEU TRÂNSITO EM JULGADO, e que as mesmas sejam IMEDIATAMENTE JUNTADAS AOS AUTOS DO PROCESSO N.º 0806476-72.2021.8.15.0331, servindo o presente provimento como elemento determinante para o deslinde daquela ação possessória. Publique-se. Registre-se. Intimem-se Cumpra-se, observadas as cautelas de praxe. SANTA RITA, 28 de janeiro de 2026. Juiz(a) de Direito