Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXEQUENTE: EDIFICIO FRANTHUQUEL Advogados do(a)
EXEQUENTE: RONAN QUEIROZ SOUZA - MG118346, VITORIA VERISSIMO DE CARVALHO - PB35936
EXECUTADO: MARCEL QUEIROZ RIBEIRO DA COSTA, MIRELA QUEIROZ RIBEIRO DA COSTA, ANTONIO RIBEIRO DA COSTA Advogado do(a)
EXECUTADO: CELEIDE QUEIROZ E FARIAS - PB6823 Advogados do(a)
EXECUTADO: CELEIDE QUEIROZ E FARIAS - PB6823, SAMUEL DE SOUZA FERNANDES - PB31592 DECISÃO
EXPEDIENTE - COMARCA DE JOÃO PESSOA 3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Processo número - 0843575-18.2018.8.15.2001 CLASSE: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais]
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial promovida pelo EDIFÍCIO FRANTHUQUEL em desfavor de MARCEL QUEIROZ RIBEIRO DA COSTA e MIRELA QUEIROZ RIBEIRO DA COSTA, visando à satisfação de crédito decorrente de cotas condominiais inadimplidas, as quais ostentam a natureza de obrigação propter rem, vinculadas à unidade imobiliária que gerou o respectivo encargo. Conforme se depreende da certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária acostada aos autos (ID 112101942), o bem constrito encontra-se registrado em nome das executadas MARCEL QUEIROZ RIBEIRO DA COSTA e MIRELA QUEIROZ RIBEIRO DA COSTA, na qualidade de nu-proprietárias. Contudo, sobre o referido imóvel recai gravame de usufruto vitalício em favor do também executado ANTONIO RIBEIRO DA COSTA, genitor das demais demandadas. Registre-se que todas as executadas foram validamente citadas e intimadas, possuindo ciência inequívoca tanto da pretensão executiva quanto da constrição judicial que onera o patrimônio. Intimado a promover os atos de alienação judicial, o leiloeiro oficial, Sr. VINICIUS VIDAL LACERDA, apresentou consulta formal sob o ID 161034043. Em sua manifestação, o auxiliar da justiça suscita a necessidade de pronunciamento judicial acerca da possibilidade de extinção do usufruto vitalício na hipótese de arrematação do bem em hasta pública. Decido. Analisando-se os autos, observa-se que a questão jurídica posta a exame reside na viabilidade de cancelamento de usufruto vitalício por força de arrematação judicial, quando a execução se funda em débitos condominiais. O usufruto, nos termos do artigo 1.390 e seguintes do Código Civil, constitui direito real sobre coisa alheia que desmembra as faculdades inerentes ao domínio. Ao usufrutuário é conferido o direito de usar e fruir da coisa, enquanto ao nu-proprietário remanesce a substância da propriedade, porém desprovida de seus atributos imediatos. No caso dos autos, a natureza vitalícia do usufruto agrava a restrição ao domínio, condicionando a consolidação da propriedade plena a evento futuro e incerto quanto ao tempo (o falecimento da usufrutuária). Ocorre que as despesas de condomínio não se confundem com obrigações de natureza pessoal comum. Tratam-se de obrigações propter rem, que, por definição legal e doutrinária, aderem à coisa e a acompanham em todas as suas mutações subjetivas. O artigo 1.345 do Código Civil é imperativo ao estabelecer que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. Essa responsabilidade decorre da necessidade de preservação do próprio ente condominial, cuja existência e manutenção dependem do aporte financeiro de todos os titulares de direitos sobre as unidades autônomas. Nesse cenário, a jurisprudência pátria firmou o entendimento de que tanto o nu-proprietário quanto o usufrutuário guardam responsabilidade pela quitação das taxas condominiais. Enquanto o usufrutuário detém a posse direta e usufrui dos serviços e áreas comuns — sendo responsável pelas despesas ordinárias —, o nu-proprietário responde pela unidade em si, que serve de garantia última ao credor. No presente caso, a inclusão de todos os titulares (nu-proprietárias e usufrutuário) no polo passivo reforça a natureza solidária da obrigação perante o condomínio. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA INTEGRAL. USUFRUTO. POSSIBILIDADE. 1.
Trata-se de Agravo de Instrumento em que a parte agravante pretende a reforma da decisão para que se reconheça causa de extinção de usufruto. 2. No caso, o juízo de origem determinou a penhora sobre a integralidade de um imóvel gravado com usufruto, em razão do inadimplemento de dívida condominial. A decisão agravada, em momento posterior, modificou o entendimento inicial, restringindo a penhora à nua propriedade e mantendo o usufruto, o que ensejou a interposição do agravo de instrumento. 3. O usufrutuário é responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do imóvel, conforme determina o artigo 1.403, inciso I, do Código Civil. 4. As dívidas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, independentemente de quem seja seu possuidor ou detentor de direitos reais sobre ele. 5. A penhora sobre a totalidade do imóvel é compatível com o princípio da efetividade da execução, evitando que os nu-proprietários sejam onerados pelo inadimplemento do usufrutuário. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem afastado a impenhorabilidade do bem de família em relação às dívidas condominiais, aplicando o mesmo entendimento para garantir a satisfatividade do crédito condominial (REsp XXXXX/SP). 7. O artigo 843 do Código de Processo Civil autoriza a alienação de bem indivisível em sua totalidade, ainda que a execução recaia sobre apenas um dos coproprietários, resguardando-se os direitos destes sobre o produto da alienação. 8. O inadimplemento reiterado das obrigações condominiais pelo usufrutuário configura situação de deterioração ou ruína do imóvel, ensejando a extinção do usufruto, nos termos do artigo 1.410, inciso VII, do Código Civil. 9. Nestas circunstâncias de inadimplemento do condomínio, possível a penhora da integralidade do imóvel, mesmo havendo usufruto gravado sobre o bem, que deverá ser extinto quando do registro da arrematação. RECURSO PROVIDO, POR MAIORIA.(Agravo de Instrumento, Nº XXXXX20248217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Murilo Magalhaes Castro Filho, Redator: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 21-02-2025) (TJ-RS - Agravo de Instrumento: XXXXX20248217000 PORTO ALEGRE, Relator: Murilo Magalhaes Castro Filho, Data de Julgamento: 21/02/2025, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 27/02/2025). A questão central, entretanto, é o destino do usufruto após a alienação judicial. Embora o artigo 1.410 do Código Civil elenque as causas de extinção do usufruto (morte, renúncia, consolidação, etc.), tal rol não é taxativo diante das especificidades do direito processual e da natureza das obrigações reais. A arrematação em hasta pública para o pagamento de dívida da própria coisa (obrigação propter rem) possui o condão de operar a transferência da propriedade livre de ônus que a tornem inalienável ou excessivamente depreciada, sob pena de se prestigiar o inadimplemento do usufrutuário em detrimento da coletividade condominial. A manutenção do usufruto após a arrematação esvaziaria o conteúdo econômico do bem, tornando a execução inócua, uma vez que dificilmente haveria interessados na aquisição de um imóvel que não poderiam imitir-se na posse. No conflito entre o direito real de usufruto e a obrigação de conservação do bem comum que originou a dívida, deve prevalecer a higidez do condomínio e a satisfação do crédito exequendo. A extinção do gravame, portanto, não é apenas uma conveniência processual, mas uma consequência lógica da natureza da obrigação que ensejou a expropriação. O usufruto, nestas circunstâncias, sub-roga-se no produto da arrematação, caso haja saldo remanescente após o pagamento do credor exequente, preservando-se, na medida do possível, o valor econômico equivalente, mas liberando o imóvel para que o arrematante adquira a propriedade plena, conferindo segurança jurídica e eficácia ao leilão judicial.
Ante o exposto, ACOLHO a consulta formulada pelo leiloeiro oficial para DECLARAR que a arrematação judicial do imóvel objeto da matrícula descrita nos autos, por se tratar de dívida de natureza propter rem, implicará a EXTINÇÃO AUTOMÁTICA do usufruto vitalício instituído em favor de ANTONIO RIBEIRO DA COSTA, que deverá ocorrer no momento da assinatura do auto de arrematação (caso necessário) e posterior expedição da respectiva carta, ficando o bem livre e desembaraçado de tal ônus para o arrematante. Para a regularidade dos atos expropriatórios, determino as seguintes providências: 1. Deverá o leiloeiro fazer constar expressamente no edital de leilão a existência do usufruto vitalício, bem como o teor da presente decisão, esclarecendo aos potenciais interessados que o imóvel será arrematado de forma plena, com a extinção do referido gravame após a concretização da venda judicial. 2. Eventual direito do usufrutuário sobre o valor do bem ficará sub-rogado no produto da arrematação, respeitada a preferência absoluta do crédito condominial. Intimem-se as partes, o leiloeiro oficial e prossiga-se o feito. João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Juiz(a) de Direito