Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital Processo n. 0867400-78.2024.8.15.2001; OPOSIÇÃO (236); [Intervenção de Terceiros]; OPOSTO: MARCOLINO & FRANGER SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO LTDA, GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA. SENTENÇA PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE OPOSIÇÃO. INTERVENÇÃO DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. FRAÇÃO IDEAL. AQUISIÇÃO E QUITAÇÃO COMPROVADAS. CESSÃO DE CRÉDITOS ACEITA PELO CREDOR. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. ART. 355, I, DO CPC. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. VIA ELEITA ADEQUADA. BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. DIREITO À ESCRITURA E AO REGISTRO. LEI Nº 13.777/2018. PROCEDÊNCIA. Comprovada a titularidade de direito próprio e autônomo do opoente sobre fração ideal de imóvel submetido ao regime de multipropriedade, bem como a integral quitação da obrigação, inclusive mediante cessão de créditos expressamente aceita pelo credor, impõe-se o acolhimento da oposição. Rejeitadas as preliminares de inadequação da via eleita, ilegitimidade passiva e impugnação ao valor da causa. Desnecessidade de dilação probatória diante da suficiência da prova documental. Conduta contraditória da incorporadora que, após anuir com o modelo negocial e receber os valores pactuados, passa a negar seus efeitos, em afronta à boa-fé objetiva. Reconhecimento do direito à lavratura da escritura pública e ao registro da fração ideal. Oposição julgada procedente. Vistos etc.
Trata-se de AÇÃO DE OPOSIÇÃO ajuizada por VICTOR SOUSA MEDEIROS em face de MARCOLINO & FRANGER SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO LTDA. e GNPI – GLOBAL NEGÓCIOS, PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA., distribuída por dependência ao processo nº 0864333-42.2023.8.15.2001. Aduz o opoente, em síntese, ser titular de direito próprio e autônomo sobre fração ideal de imóvel submetido ao regime de multipropriedade, devidamente adquirida e integralmente quitada, inclusive com pagamentos realizados diretamente à empresa Marcolino, a qual, apesar de ter anuído expressa e tacitamente à estrutura negocial adotada, passou a negar a validade da aquisição e a se recusar a emitir carta de quitação e permitir a lavratura da escritura definitiva. As opostas apresentaram contestação. A empresa GNPI suscitou, preliminarmente, a inadequação da via eleita, além de requerer produção de prova oral. A empresa Marcolino, por sua vez, arguiu preliminares de impugnação ao valor da causa, ilegitimidade passiva e invalidade da cessão de créditos utilizada como forma de pagamento, além de impugnar o mérito. Houve réplica. Intimadas para especificação de provas, o opoente e a oposta Marcolino manifestaram desinteresse na produção de outras provas, requerendo o julgamento antecipado da lide, enquanto a GNPI requereu prova oral, consistente em depoimento pessoal do autor. É o relatório. Decido. Inicialmente, afasto o pedido de produção de prova oral formulado pela oposta GNPI. A controvérsia instaurada nos autos é eminentemente de direito e encontra-se suficientemente demonstrada por meio da ampla prova documental já acostada, sendo desnecessária a dilação probatória, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Rejeito, ainda, as preliminares suscitadas. A impugnação ao valor da causa não merece acolhimento, pois o valor atribuído guarda correspondência com o benefício econômico perseguido pelo opoente, consistente no reconhecimento de direito real sobre fração ideal específica do imóvel, e não sobre a totalidade do bem ou dos contratos firmados entre terceiros. Também não prospera a alegação de inadequação da via eleita. A oposição é o instrumento processual adequado para o terceiro que demonstra titularidade de direito próprio e incompatível com aquele discutido na ação principal, nos termos dos arts. 682 e seguintes do CPC, situação que se amolda perfeitamente ao caso concreto. Do mesmo modo, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Marcolino. Os documentos juntados evidenciam sua participação direta na estrutura negocial, inclusive com recebimento de valores pagos pelo opoente, circunstância suficiente para caracterizar sua legitimidade para figurar no polo passivo. No mérito, assiste razão ao opoente. A prova documental demonstra, de forma clara, que o autor adquiriu fração ideal do imóvel em regime de multipropriedade, tendo quitado integralmente os valores ajustados, inclusive com pagamentos realizados diretamente à empresa Marcolino. Restou igualmente comprovada a existência de contratos e ajustes entre as opostas que previam a utilização da cessão de créditos como forma de pagamento, modalidade esta expressamente aceita e praticada por longo período. A conduta posterior da empresa Marcolino, ao negar a validade da aquisição e da quitação, revela comportamento contraditório, vedado pelo ordenamento jurídico, à luz do princípio da boa-fé objetiva (venire contra factum proprium). Não é juridicamente admissível que a parte, após anuir com o modelo de multipropriedade, receber valores e se beneficiar da operação, passe a negar seus efeitos em prejuízo de terceiro adquirente de boa-fé. A multipropriedade encontra-se expressamente regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, sendo assegurado ao adquirente que adimpliu integralmente suas obrigações o direito à escritura e ao registro da fração ideal correspondente. A recusa injustificada em emitir carta de quitação e permitir a formalização do direito configura abuso de direito. A mencionada Lei representa um avanço significativo na regulamentação imobiliária no Brasil, trazendo segurança jurídica e clareza sobre os direitos e deveres dos multiproprietários. Tal modalidade imobiliária é uma solução inovadora, sendo essenciais uma adequada implementação e gestão desse para maximizar seus benefícios e minimizar os potenciais conflitos e desafios. Conforme Luiz Scavone Junior, a individualização das frações de tempo mediante matrícula própria traz maior segurança jurídica aos envolvidos, facilitando a transação e a gestão das unidades imobiliárias em multipropriedade (Scavone Junior, 2019). Nesse cenário, observe recente a Ementa de Acórdão proferido no Recurso Especial n. 1.546.165 - SP (2014/0308206-1), com a Relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus. 3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225. 4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. A jurisprudência colacionada guarda plena pertinência com o caso em exame, pois reconhece expressamente a natureza jurídica de direito real da multipropriedade imobiliária (time-sharing), entendimento que se harmoniza integralmente com a situação vivenciada pelo autor. No caso concreto, restou documentalmente comprovado que o opoente adquiriu e quitou integralmente fração ideal de imóvel submetido ao regime de multipropriedade, com uso exclusivo durante período determinado, bem como com faculdades típicas do direito de propriedade, tais como uso, gozo e disposição, circunstâncias que se alinham exatamente à definição adotada pelo Superior Tribunal de Justiça no precedente citado. Conforme assentado na jurisprudência, a multipropriedade imobiliária constitui espécie de condomínio especial, caracterizada pela divisão do aproveitamento econômico do bem em unidades fixas de tempo, assegurando ao multiproprietário direito exclusivo e perpétuo de utilização durante período determinado do ano, o que revela inequívoco vínculo jurídico direto com o imóvel. Tal compreensão reforça que o direito do opoente não possui natureza meramente obrigacional, mas sim caráter real, dotado de oponibilidade erga omnes. O precedente também é especialmente relevante ao afirmar que, mesmo antes da codificação expressa promovida pela Lei nº 13.777/2018, a multipropriedade já se harmonizava com o sistema dos direitos reais previsto no art. 1.225 do Código Civil, inexistindo óbice à sua tutela jurídica plena. No caso em análise, além de reconhecida doutrinária e jurisprudencialmente, a multipropriedade encontra-se atualmente expressamente regulamentada, o que reforça ainda mais a proteção do direito adquirido pelo opoente. Assim como no julgado do STJ, em que se afastou a constrição judicial sobre a integralidade do imóvel em razão da existência de fração ideal pertencente a terceiro de boa-fé, a presente demanda revela situação análoga, na qual o direito real do opoente não pode ser atingido por litígio instaurado entre terceiros, sob pena de violação à segurança jurídica e à boa-fé objetiva. Portanto, à luz da jurisprudência mencionada, mostra-se plenamente legítima a pretensão do opoente de ver reconhecido, preservado e formalizado seu direito real de multipropriedade, impedindo que a ação principal ou a conduta contraditória das opostas comprometa a fração ideal regularmente adquirida e quitada, reforçando, assim, a procedência da oposição. Assim, comprovada a quitação integral e a titularidade do direito alegado, a procedência da oposição é medida que se impõe, a fim de resguardar o direito do opoente e impedir que a ação principal produza efeitos lesivos à sua esfera jurídica.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na presente AÇÃO DE OPOSIÇÃO, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para reconhecer o direito do opoente VICTOR SOUSA MEDEIROS à fração ideal de multipropriedade adquirida, declarando plenamente quitadas as obrigações contratuais correspondentes, assegurando-lhe o direito de lavrar a escritura pública e proceder ao registro da referida fração ideal, independentemente da emissão de carta de quitação pela oposta MARCOLINO & FRANGER SPE LTDA., podendo a presente sentença servir como título hábil para tal fim, bem como determinando que a presente decisão produza efeitos em relação à ação principal nº 0864333-42.2023.8.15.2001, naquilo que possa afetar o direito reconhecido ao opoente. Condeno as opostas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas legais. João Pessoa/PB, datado eletronicamente. Assinado eletronicamente pelo(a) Juiz(íza) de Direito.