Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0812441-26.2025.8.15.2001.
SENTENÇA
Vistos, etc. I. RELATÓRIO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BEIJA FLOR ajuizou Excecuçõ de Título Extrajudicial m face de FILIPE MENDONÇA FAGUNDES e JOSEFA KIARA NEVES DE QUEIROZ FAGUNDES, para execução de dívida de condomínio referentes ao período de 10/02/2022 a 10/07/2023. Os executados apresentaram exceção de pré-executividade, alegando que não são responsáveis pelos débitos condominiais cobrados (referentes aos meses de 02/2022 a 07/2023), pois o imóvel foi adquirido da Caixa Econômica Federal (CEF) em 11/09/2024 e as "Regras da Venda Online - Imóveis Caixa" estabelecem que a CEF é responsável por débitos propter rem anteriores à data da proposta de compra. Asseverou que a CEF efetuou o pagamento de débitos condominiais referentes ao período de 08/2023 a 09/2024, apresentados pela empresa DSC Condominial, uma das gestoras financeiras do condomínio e, somente após o ajuizamento de execuções judiciais, os excipientes descobriram a existência de outras duas empresas gestoras (Infinity Mais Gestão e Condoforte). Narraram que a empresa CONDOFORTE, responsável pela cobrança na presente demanda, negou-se a fornecer os documentos necessários ao corretor credenciado da CAIXA para o pagamento dos débitos e requereram o acolhimento da exceção para reconhecer a ilegitimidade passiva dos excipientes e extinguir a ação de execução e o chamamento da Caixa Econômica Federal para compor a lide. Juntou documentos. Intimado, o exequente/excepto arguiu o não cabimento da exceção de pré-executividade, alegando se tratar de matéria própria de embargos à execução. Defendeu que a dívida condominial possui natureza propter rem e o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante. Defendeu que as regras de venda online da Caixa Econômica Federal não têm eficácia contra o condomínio, que é um terceiro estranho à relação contratual entre a Caixa e os adquirentes e que os executados não comprovaram ter cumprido as condições do edital para que a Caixa arcasse com os débitos. Ao fim, pugnou pela inaplicabilidade dos honorários sucumbenciais ao condomínio e a rejeição da Exceção de Pré-Executividade e expedição de novo ofício à Caixa Econômica Federal para esclarecimentos sobre o edital e, se for o caso, oportunizar o pagamento do débito condominial, ID 112665015. O exequente informou o pagamento da dívida e requereu a extinção da execução, ID 115021457. Os executados se pronunciaram sobre pedido de extinção da ação e arguiram a ilegitimidade passiva dos executados e a litigância de má-fé do exequente, afirmando que os débitos condominiais cobrados (02/2022 a 07/2023) são anteriores à aquisição do imóvel pelos executados (11/09/2024) e que a responsabilidade pelo pagamento recai sobre a Caixa Econômica Federal. Arguiram que o próprio Condomínio-Exequente informou a quitação do débito em 24/06/2025 e anexaram um "Ateste de Pagamento da CEF" (e-mail de 10/06/2025 com pagamento programado para 11/06/2025), comprovando que a CEF quitou os valores devidos. Informaram que este é o terceiro pagamento realizado pela CEF para débitos da mesma unidade imobiliária, anteriores à aquisição pelos executados. Defenderam a litigância de má-fé do condomínio-Exequente por alteração da verdade dos fatos: O condomínio negou a responsabilidade da CEF e tentou desqualificar as "Regras da Venda Online" e, após receber o pagamento da CEF, omitiu a origem do pagamento em sua petição de quitação; resistência injustificada ao andamento do processo, pois ainda que ciente das diligências dos executados e da recusa da empresa gestora do condomínio em fornecer documentos para que a CEF efetuasse o pagamento; e, proceder de forma temerária, uma vez que ajuizou e manteve uma execução contra quem não era o devedor, negou fatos de seu conhecimento e tentou ocultar a verdade ao Juízo. Requereu o Acolhimento da Exceção de Pré-Executividade, com reconhecimento da ilegitimidade passiva dos executados, extinção da execução e condenação do exequente em litigância de má-fé e honorários advocatícios, ID 115031245. É o relatório. Decisão. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. A exceção de pré-executividade é medida processual cabível à parte para pedir ao juízo uma nova análise sobre questões incidentais referentes à regularização e nulidade do processo, estando disposto, por exemplo, algumas de suas hipóteses no art. 803 do CPC. Isto é, a exceção de pré-executividade se trata de inovação jurídica que, embora não prevista legalmente, foi criada pela doutrina sendo aceita pela jurisprudência pátria, sendo cabível em sua abordagem questões que impliquem na nulidade processual ou que revelem vício de ordem pública e que não admitam dilação probatória. No caso em apreço, a matéria veiculada na presente exceção restringe-se a se aferir a certeza e exigibilidade do título em face dos devedores nele indicados, uma vez o Condomínio Residencial Beija Flor ajuizou uma execução de títulos executivos extrajudiciais contra os executados devido a débitos condominiais não pagos, referentes ao período de 10/02/2022 a 10/07/2023, totalizando R$ 5.273,20. Os excipientes arguiu sua ilegitimidade passiva para figurar na execução, ao fundamento de que o imóvel de matrícula nº 183785, foi adquirido da Caixa Econômica Federal em 11/09/2024 e defenderam que as "Regras da Venda Online - Imóveis Caixa" estabelecem que a CEF seria responsável por débitos propter rem anteriores à data da proposta de compra. Consta nas Regras da Venda Online - Imóveis Caixa, em seu item “18.10 DÉBITOS CONDOMÍNIO PRIVADO” (ID 110044921 - Pág. 12): “18.10.1 Enviar contato do condomínio/administradora para o corretor/assessor vinculado à proposta de compra. 18.10.2 A CAIXA reserva-se o direito de analisar a viabilidade de prosseguir com a negociação administrativa dos débitos ou recorrer a via judicial para evitar cobranças abusivas. 18.10.3 No caso de imóveis localizados em loteamento/condomínio gerido por associações, a Caixa somente efetua o pagamento de débitos posteriores ao registro do ato constitutivo da associação junto à matrícula do imóvel, conforme previsto na Lei n.º 13.465/2017. 18.10.3.1 Não são aceitos pedidos de pagamentos de débitos anteriores ao registro, ainda que a associação alegue que o antigo proprietário tenha realizado adesão, por entender que a ausência de tal registro não torna tal adesão exigível de terceiros.” No ANEXO I das Regras da Venda Online - Imóveis Caixa, segue orientação ao cliente/comprador para que “1 - No caso de incidência de débitos de condomínio (despesas Propter Rem) incidente sob o imóvel para o qual o senhor fez proposta, solicitamos orientar o condomínio a disponibilizar ou direcionar a documentação comprobatória para o corretor/assessor vinculado à proposta de compra.” (ID 110044921 - Pág. 15). O excipiente juntou contato com o condomínio réu mediante e-mail datado de 10/03/2025, em que informou os termos contratuais firmados com a Caixa Econômica Federal a respeito dos débitos eventualmente existentes antes da aquisição do bem e que somente teria tomado ciência naquela data que a empresa administradora do condomínio no período das dívidas era diversa da indicada à CEF no ato da avença de compra e venda, ID 110044925. Cediço é que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e impondo ao proprietário registral o dever de arcar com os encargos, salvo se comprovada a posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre eventual transferência de titularidade. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que "as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou do possuidor com relação direta com o condomínio" (STJ, REsp 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 01/02/2017). Na hipótese dos autos, os excipientes firmaram com a Caixa Econômica Federal a aquisição do imóvel, assumindo a CEF a responsabilidade pelos débitos anteriores à transferência do bem; entretanto, os excipientes não comprovaram nos autos que à época da transferência da propriedade procederam à comunicação ao condomínio exequente do ANEXO I das Regras da Venda Online - Imóveis Caixa, não havendo a prova a ciência ao condomínio de tal avença e, portanto, resta justificada a interposição da ação em face dos ora devedores. Ademais, em que pese a arguição dos excipientes, esses não comprovaram que a empresa CONDOFORTE, responsável pela cobrança na presente demanda, teria se negado a fornecer os documentos necessários ao corretor credenciado da CAIXA para o pagamento dos débitos. Assim, na ausência de comprovação de ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação e os encargos assumidos pela Caixa Econômica Federal firmado com os excipientes, permanece a legitimidade passiva dos devedores para figurarem no polo passivo da presente execução e, por tais fundamentos, sem razão a arguição de litigância de má-fé. Com efeito, considerando que a exceção de pré-executividade não comporta maior dilação probatória e que os fatos narrados no incidente não forma comprovados de forma inequívoca, por meio de prova líquida e certa, há de ser rechaçada a exceção. II.2. DO PAGAMENTO. Verifico nos autos a parte exequente informação da parte exequente de que parte executada cumpriu integralmente pagamento da execução. A hipótese é de extinção da execução em razão do pagamento integral do valor devido. III. DISPOSITIVO. Pelo exposto, REJEITO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE arguida e JULGO EXTINTA A PRESENTE EXECUÇÃO em razão da satisfação da obrigação, para que produza seus devidos efeitos, nos termos dos arts. 924., II e 925, ambos do CPC. Diante do princípio da causalidade, condeno os executados ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da execução, nos moldes do art. 85, §2º e incisos do CPC, em favor do advogado do exequente. Transitada em julgado a sentença: 1) INTIMEM-SE a parte exequente para, querendo, em 15 (quinze) dias, requerer a execução do julgado; 2) nos termos do Provimento CGJ/PB nº 28/2017, calculem-se as custas, INTIMANDO-SE a parte sucumbente, pessoalmente (por meio de carta com AR) e através de advogado (intimação eletrônica), para recolhê-las, de forma integral ou na proporção que lhe couber, a depender do que foi estabelecido em sentença/acórdão, no prazo de 15 (quinze) dias, implicando sua inércia em penhora online, protesto e inscrição na dívida ativa. Publicada e registrada eletronicamente. INTIMEM-SE. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito