Cumprimento de sentença 0816393-28.2016.8.15.2001 - TJPB

Cumprimento de sentença 0816393-28.2016.8.15.2001 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: BTU ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA - - EPP. RÉU: JOELMA ANÍSIO FERREIRA DE SÁ. S E N T E N Ç A ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE JOÃO PESSOA 1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA PROCESSO Nº 0816393-28.2016.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Rescisão / Resolução] Vistos, etc; BTU ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA, devidamente representada, ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO em desfavor de JOELMA ANÍSIO FERREIRA DE SÁ, já qualificada nos autos. Alegou, em síntese, que: 1) em 29/5/2013, firmou com a Promovida contrato de promessa de compra e venda de um apartamento de nº 103, no Residencial Beaujolais, situado à Rua Joaquim Borba Filho, s/n, Água Fria, PB; 2) caberia à promovente pagar pelo imóvel a quantia de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), sendo R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) de sinal, um cheque para o dia 20/05/2013 no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), um cheque para o dia 14/06/2013 no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), mais R$ 9.000,00 (nove mil reais) de intercalada para o dia 13/12/2013, acrescida de correção monetária, e R$ 6.000,00 (seis mil reais) através de 06 (seis) parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais), sendo a 1ª para 13/7/2013, 2ª 14/8/2013, 3ª 13/9/2013, 4ª 13/10/2013, 5ª 13/11/2013 e 6ª 13/12/2013; 3) de igual forma, competiria a Promovida, por força do contrato (parágrafo primeiro da Cláusula 3ª), o pagamento da correção monetária alusiva as 6 parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais), no dia 13/1/2014; 4) o saldo devedor, no valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), deveria ser adimplido mediante financiamento bancário, tudo em conformidade ao contrato firmado de livre e espontânea vontade entre as partes; 5) restou avençado, na Cláusula 4ª do contrato, que a posse do imóvel só seria transmitida após a sua quitação; 6) a Promovida não cumpriu com o pagamento integral do valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), atinente a última prestação do contrato, limitando-se a seu critério, a depósitos mensais de prestações em quantias variáveis, como se o Promovente fosse o financiador do imóvel, sem qualquer juros ou correção; 7) diante da impossibilidade de resolução amigável do litígio, só restou ao Promovente buscar o Judiciário a fim da declaração judicial de rescisão do contrato, conforme a Cláusula 6ª do contrato; 8) a cláusula 6ª do contrato de promessa de compra e venda do imóvel dispõe que no caso de inadimplemento de alguma parcela, ou, da não aprovação do financiamento por parte da Instituição Financeira, “fica estabelecida que o mesmo perderá o sinal ora dado (Cláusula 3ª letra a), bem como 60% do valor da parcelas pagas (letras b e c)”. Ao final, pugnou pela procedência do pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com a retenção do sinal no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) e 60% (sessenta por cento) das parcelas pagas pela Promovida, conforme previamente fixado na Cláusula 6ª do contrato de compra e venda de imóvel. Juntou documentos. Por diversas vezes, tentou-se a citação da parte promovida, inclusive, sendo realizada consulta junto ao sistema INFOJUD (ID: 39171670), sem, contudo, obter sucesso, endo a parte autora requerido (ID 39756629) a citação da demandada por edital, o que foi deferido no ID: 39815841. Em que pese devidamente citada por edital (ID: 42070336), a promovida não apresentou contestação. Neste passo, a curadora nomeada apresentou defesa no ID: 44990848, por negativa geral. Já no ID: 45972312, houve pedido de habilitação de advogado pela parte promovida, o que foi deferido no ID: 46367514. Impugnação à contestação no ID: 46309066. As partes não pugnaram pela produção de novas provas. É O RELATÓRIO. DECIDO. Insta ressaltar que o presente feito comporta julgamento antecipado da lide, consoante o disposto no art. 355, I, do C.P.C. É que a matéria sobre a qual versam os autos é unicamente de direito, não se fazendo, portanto, necessária a produção de prova em audiência, sendo que as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. 1. Da revelia Inicialmente, é de ser reconhecida a revelia da parte promovida, sendo, portanto, necessária a aplicação do art. 344, do C.P.C que disciplina que se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor. Nesse sentido, torna-se oportuno transcrever: "A falta de contestação, quando leve a que se produzam os efeitos da revelia, exonera o autor de provar os fatos deduzidos como fundamento do pedido e inibe a produção de prova pelo réu, devendo proceder-se ao julgamento antecipado da lide. Se, entretanto, de documentos trazidos com a inicial se concluir que os fatos se passaram de forma diversa do nela narrado, o juiz haverá que considerar o que deles resulte e não se firmar em presunção que se patenteia contrária à realidade" (RSTJ 88/115). De acordo com a doutrina e a jurisprudência, não se pode aplicar, de forma automática, o disposto no artigo 344 do Código de Processo Civil, sendo aconselhável que se examine a hipótese submetida à apreciação do judiciário sob o prisma da razoabilidade. Isso porque a presunção de veracidade decorrente da revelia é apenas relativa. Logo, a ocorrência da revelia não pode afastar do Julgador o ônus de analisar todo o conteúdo dos autos, no sentido de identificar a comprovação, pelo autor, ainda que por indícios, o fato constitutivo de seu direito, não estando autorizado a deixar de apreciar o acervo probatório colacionado. Assim, mesmo diante da revelia, o demandante não fica dispensado de comprovar, de forma mínima ou indiciária que seja, os fatos constitutivos de seu direito, instruindo o pedido com os documentos necessários à prova de suas alegações. 2. Da rescisão contratual e da retenção de valores No caso dos autos, os litigantes, em 29/5/2013, firmaram contrato de promessa de compra e venda de um apartamento de nº 103, no Residencial Beaujolais, situado à Rua Joaquim Borba Filho, s/n, Água Fria, PB. Restou consignado que caberia à promitente compradora pagar pelo imóvel a quantia de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), sendo R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) de sinal, um cheque para o dia 20/05/2013 no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), um cheque para o dia 14/06/2013 no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), mais R$ 9.000,00 (nove mil reais) de intercalada para o dia 13/12/2013, acrescida de correção monetária, e R$ 6.000,00 (seis mil reais) através de 06 (seis) parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais), sendo a 1ª para 13/7/2013, 2ª 14/8/2013, 3ª 13/9/2013, 4ª 13/10/2013, 5ª 13/11/2013 e 6ª 13/12/2013. De igual forma, competiria a promitente compradora, por força do contrato (parágrafo primeiro da Cláusula 3ª), o pagamento da correção monetária alusiva as 6 parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais), no dia 13/1/2014, ao passo que o saldo devedor, no valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), deveria ser adimplido mediante financiamento bancário, tudo em conformidade ao contrato firmado de livre e espontânea vontade entre as partes. No caso dos autos, não resta comprovado que a parte demandada tenha efetivado o pagamento do saldo devedor, no valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), mediante financiamento bancário. Destarte, infere-se que a promovida não comprovou que a existência de irregularidades que pudessem dar causa determinante à eventual recusa do financiamento imobiliário. Assim, a culpa pela rescisão do negócio não pode ser imputada ao promitente vendedor na forma pretendida, sobretudo porque não demonstrada por nenhum meio de prova a negativa da instituição financeira. Nesse sentido, aqui em aplicação análoga: APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - ACOLHIMENTO - HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA INCOMPROVADA - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS - RECUSA DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL - AUSÊNCIA DE PROVA - ROMPIMENTO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA - RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - DEZ POR CENTO - RAZOABILIDADE - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - DANOS MORAIS ALEGADOS E INCOMPROVADOS - MEROS ABORRECIMENTOS - JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA - ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO. A justiça gratuita tem como premissa básica a comprovação da hipossuficiência financeira declarada, podendo ser revogada caso incomprovados os pressupostos necessários ao seu deferimento. Incomprovada a recusa do financiamento bancário, descabida a declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva do vendedor. Consoante jurisprudência consolidada pelo STJ, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é razoável a retenção parcial dos valores efetivamente pagos. Na hipótese dos autos, a retenção no percentual mínimo de 10% é suficiente para atender ao caráter compensatório e ressarcitório da medida, sobretudo ao se considerar a reintegração do imóvel ao patrimônio do vendedor, que poderá comercializá-lo novamente. Uma vez abrangidos no percentual de 10% (dez por cento) os valores devidos ao vendedor, seja por reflexos primários ou secundários do rompimento do contrato por iniciativa da consumidora, não é permitida sua cumulação com outros encargos, sob pena de "bis in idem". À míngua de provas da exposição à situação vexatória capaz de abalar honra e à dignidade do promissário-vendedor no caso concreto, deve ser julgado improcedente o pedido de indenização por danos morais. A quantia passível de restituição à promissária compradora desistente será acrescida de correção monetária a partir do desembolso e de juros de mora desde o trânsito em julgado da sentença condenatória. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.070183-6/001, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/05/2025, publicação da súmula em 21/05/2025) Certo é que detém o vendedor o direito de retenção de parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel. Em relação ao percentual de retenção determinável, o STJ tem admitido que a sua fixação deve ser entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL - REJEIÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS PELA PROMITENTE VENDEDORA - POSSIBILIDADE - BASE DE CÁLCULO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO - PARCELAS PAGAS - PRECEDENTES DO STJ - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ECONÔMICO OBTIDO NO PROCESSO - MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - HIPÓTESES LEGAIS NÃO PREENCHIDAS. I - As questões fáticas que não foram abordadas pela parte na petição inicial não podem ser discutidas em sede de apelação, por configurar inovação recursal. II - Tratando-se de matéria de direito, cabe ao Juízo analisá-la, independentemente da provocação das partes. II - De acordo com a jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos". III - A retenção de 10% dos valores é suficiente para custear despesas administrativas, cartorárias e publicitárias, sem implicar enriquecimento sem causa. IV - Evidenciado que os honorários sucumbenciais não foram fixados em consideração às diretrizes estabelecidas na norma legal, é de rigor o acolhimento da pretensão recursal visando sua alteração. V - Consoante estabelecido pelo art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios devem ser fixados entre o mínimo de dez por cento e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico. VI - A multa por litigância de má-fé somente é aplicada quando preenchida alguma das hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. (TJ/MG - Apelação Cível 1.0000.22.078353-4/002, Relator(a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/11/2023, publicação da súmula em 27/11/2023) Com relação à restituição do valor do sinal, cumpre destacar que as arras, ou sinal, podem ser confirmatórias ou penitenciais. As primeiras têm como função principal confirmar o contrato, tornando definitivo o negócio jurídico. As segundas têm a finalidade de garantir o arrependimento de um dos contratantes, atuando como uma pena convencional, na medida em que acarreta a perda do sinal em favor da parte inocente. Na hipótese dos autos, as arras previstas no contrato são confirmatórias, conforme “alínea ‘a’ da cláusula 3ª” do contrato (ID: 3262303), e sendo o caso de descumprimento contratual por culpa do comprador, legítima retenção do valor pago pela empresa promovida. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. REJEIÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. POSSIBILIDADE. SENTENÇA. REFORMA PARCIAL. 1. Na dicção do artigo 1.003, § 5º do C.P.C, o prazo para interpor os recursos e para responder-lhes é de quinze (15) dias, excetuados os embargos de declaração, contado da data de intimação dos advogados, da Defensoria Pública ou Ministério Público. 2. Se a rescisão do contrato foi motivada única e exclusivamente pela parte que deu o sinal, tal valor não deve ser restituído, prescindindo até mesmo de prova de prejuízo, nos termos do art. 418 do Código Civil. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.270333-0/001, Relator(a): Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/11/2023, publicação da súmula em 29/11/2023) Neste passo, mostra-se suficiente a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pela parte autora à demandada, uma vez que não foram trazidos maiores informações acerca dos gastos que a construtora teve com as despesas administrativas. DISPOSITIVO Desta feita, com base nos fundamentos e dispositivos acima elencados, bem como nos princípios legais atinentes à espécie JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, para declarar a rescisão do contrato de que trata a presente ação, celebrado entre JOELMA ANÍSIO FERREIRA DE SÁ (promitente compradora) e BTU ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA (promitente vendedora), bem como para reconhecer o direito da promovente em reter o valor dado como sinal, assim como 10% (dez por cento) de todos os demais valores pagos pela promovida. Por ser caso de sucumbência recíproca (art. 86, do C.P.C), condeno os litigantes ao pagamento das custas processuais e honorários, estes fixados em 20% do valor da causa, a teor do §2º, do Art. 85, do C.P.C, na proporção de 20% a ser pago pela parte autora e 80% a ser pago pela parte promovida. Transitada em julgado a sentença: 1) intime-se a parte autora para, em 15 (quinze) dias, requerer o que entender de direito; 2) simultaneamente, calculem-se as custas finais, nos termos do art. 394 do Código de Normas Judicial da Corregedoria Geral do TJ/PB, intimando-se a parte sucumbente, via Diário da Justiça Eletrônico (D.J.E) ou no Portal do P.J.E, para recolhê-las, de forma integral ou na proporção que lhe couber, estabelecida na sentença/acórdão, no prazo de 15 (quinze) dias, implicando sua inércia, a depender da hipótese, em protesto e inscrição na dívida ativa ou em inscrição junto ao SERASAJUD. Publicada e registrada eletronicamente. Intime as partes. João Pessoa/PB, 16 de seetembro de 2025 Fernando Brasilino Leite Juiz de Direito

22/09/2025, 00:00

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Advogados / Representantes(10)

Determinação de Diligência

Conclusão (para despacho)

Desarquivamento

Decurso de Prazo

Petição (Contraminuta)

Definitivo

Ato ordinatório

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Arquivamento

Conclusão (para despacho)

Redistribuição (incompetência; sorteio)

Evolução da Classe Processual

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