Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SIMAO FARIAS ALMEIDA, SAMANTHA TIEMI TAGUCHI MATSUMOTO, ROSANE MARIA DE MIRANDA JOFFILY, CARLOS HENRIQUE DE HOLANDA FURTADO, GUTEMBERG DINIZ DE SOUZA, REBECA CASTELO BRANCO DE SA, JONFIL PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA, ELAINE CRISTINA DE ASSIS ARAUJO, MARIA JOSE DA SILVA, GIRLENE CRISTINA ALVAREZ, JOHANN IRVING LUPORINI SAO PAULO, EMERSON MACIEL ELIAS, CLAUDINO FRANCISCO ALVES, SARA PIRES RIOS, ANDERSON ALVES DE SOUZA.
REU: BEACH HAUS. SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Apelante: MUNICIPIO DE BONITO DE SANTA FÉ Advogado: RICARDO FRANCISCO PALITOT DOS SANTOS - OAB PB9639-A
Apelado: PEDRO MANGUEIRA DE AQUINO Advogado: RAFAEL DE ALBUQUERQUE CALDEIRA - OAB PB17221-A APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMPRESÁRIO INDIVIDUAL. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA DOCUMENTAL ROBUSTA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. NOTAS DE EMPENHO E NOTAS FISCAIS ATTESTADAS. ÔNUS DA PROVA DO MUNICÍPIO NÃO CUMPRIDO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pelo Município de Bonito de Santa Fé/PB contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por Pedro Mangueira de Aquino EPP, condenando o ente público ao pagamento de R$ 102.139,60, acrescido de atualização e juros SELIC desde a citação, em razão de fornecimento de peças e serviços de manutenção automotiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se empresário individual possui legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança; (ii) verificar se houve cerceamento de defesa pela não produção de prova testemunhal; (iii) estabelecer se a documentação apresentada comprova a contratação, a execução dos serviços e o crédito em favor do autor. III. RAZÕES DE DECIDIR O empresário individual, embora pessoa física, possui legitimidade ativa para propor ação em seu nome, sendo o CNPJ instrumento meramente tributário que não altera sua capacidade processual (CC, art. 44). O julgamento antecipado da lide é legítimo quando a prova documental é suficiente ao deslinde da controvérsia, podendo o juiz indeferir provas protelatórias (CPC, arts. 355, I, e 370, parágrafo único). A contratação e a prestação dos serviços foram comprovadas por notas de empenho e notas fiscais atestadas, que constituem instrumentos hábeis substitutivos de contrato formal, conforme art. 62 da Lei nº 8.666/93. A ausência de comprovação do pagamento da obrigação caracteriza inadimplemento contratual, competindo ao ente público o ônus da prova quanto a fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor (CPC, art. 373, II). A jurisprudência consolidada entende que irregularidades formais na contratação não afastam o dever de pagamento por serviços efetivamente prestados, sob pena de enriquecimento sem causa (Lei nº 8.666/93, art. 59, parágrafo único). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O empresário individual possui legitimidade ativa para ajuizar ação em seu próprio nome. O julgamento antecipado é válido quando a prova documental é suficiente e a prova testemunhal se mostra irrelevante ou protelatória. Notas de empenho e notas fiscais atestadas constituem instrumentos idôneos para comprovar a contratação e a prestação de serviços pela Administração Pública. Cabe ao ente público comprovar o pagamento da obrigação, sob pena de inadimplemento e enriquecimento ilícito. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 37, caput; CC, art. 44; CPC, arts. 355, I, 370, parágrafo único, e 373, II; Lei nº 8.666/93, arts. 59, parágrafo único, e 62. Jurisprudência relevante citada: TJ/PB, Apelação Cível nº 0800206-08.2018.8.15.0761, Rel. Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, 4ª Câmara Cível, j. 23.02.2025.
APELANTE: NERIVALDO MARQUES CAVALCANTI - Advogado do(a)
APELANTE: LUCIANA MEIRA LINS MIRANDA - PB21040-A
APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL C ASABLANCA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - CITAÇÃO VIA WHATSAPP - CONFIRMAÇÃO DE RECEBIMENTO PELO EXECUTADO – ILEGITIMIDADE PASSIVA - - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - GRATUIDADE JUDICIÁRIA REVOGADA – RESTABELECIMENTO – CABIMENTO- PROVIMENTO PARCIAL DO APELO.
Agravante: Alliance Plaza Construções SPE LTDA. Advogado: Rodrigo AzevedoToscano de Brito (OAB/PB nº 9.312).
Agravados: Omair Couto e Joana Darc Lustosa de Figueiredo Couto e outros. Advogadas: Ana Carla Lopes Correia Lima (OAB/PB nº 13.719) e Tarciana Araújo de Lima (OAB/PB nº 23.058) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. IMPUGNAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NORMA QUE GARANTE À CONSTRUTORA A REDUÇÃO DE 50% DA QUOTA CONDOMINIAL DE SUAS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ABUSIVIDADE DO CASO CONCRETO. IMPOSIÇÃO DE REGRA DE FORMA UNILATERAL, NUMA RELAÇÃO CONSUMERISTA, QUANDO DETÉM, ISOLADAMENTE, QUÓRUM SUFICIENTE PARA APROVAÇÃO DA BENESSE. REGRA DE PURO ARBÍTRIO À EMPRESA FORNECEDORA A FIM DE GARANTIR A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA. VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E À BOA-FÉ DO CONSUMIDOR. NORMA CONDOMINIAL ILEGÍTIMA EM FACE DO ORDENAMENTO JURÍDICO. DESPROVIMENTO. - O surgimento do condomínio edilício ocorre com o registro do ato constitutivo no Cartório de Registro de Imóveis, devendo ser apresentada a respectiva Convenção, subscrita, por, no mínimo, titulares de dois terços das frações ideais. A Convenção Condominial equivale à Carta Fundamental do Condomínio, responsável pelo estabelecimento das regras essenciais, havendo quorum qualificado para sua alteração, o que denota uma supremacia material e formal em termos de regulamentação interna do condomínio formado. Justamente por tal característica, bastante semelhante (feitas as devidas ponderações) à Constituição Federal, é que o legislador ordinário estipulou que seu registro deve acompanhar a subscrição por titulares de 2/3 das frações ideais (art. 1.333, CC). Ou seja, presumiu o legislador que, dada a importância da norma, deveria ser legitimada pela vontade de uma maioria qualificada dos condôminos, respaldando, portanto, uma manifestação democrática e, assim, mais estável em termos de coercibilidade, posto que legítima. - Dentro desse cenário social e jurídico, observou-se a prática reiterada de as construtoras, no momento de registro da convenção condominial, utilizar em -se de sua quase exclusividade sobre a totalidade das unidades construídas e fazer inserir uma cláusula de seu exclusivo interesse, qual seja: redução considerável do valor da taxa ordinária de condomínio de suas unidades até a correspondente comercialização. Na maioria dos casos essa redução é de 50%. - Ainda que em Convenção Condominial, quando esta é subscrita por construtora que detém 2/3 ou mais das frações ideais, revelando imposição unilateral de privilégio especial para garantir mera especulação imobiliária, não se mostra legítima a cláusula que prevê o pagamento de apenas 50% do valor da taxa ordinária de condomínio para as unidades não comercializadas pela incorporadora, em respeito aos princípios da função social da propriedade e da boa-fé dos consumidores.
Processo n. 0841921-49.2025.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Direitos / Deveres do Condômino, Despesas Condominiais, Assembléia]
Trata-se de Ação Anulatória de Assembleia Condominial com pedido de tutela de urgência proposta por Simão Farias Almeida e outros quatorze autores em face do Condomínio Beach Haus, todos devidamente qualificados nos autos em epígrafe. Na petição inicial de ID 116551971, os requerentes sustentam ser proprietários de unidades imobiliárias no condomínio réu, empreendimento composto por apartamentos no estilo residencial e flat, situado no bairro Jardim Oceania, em João Pessoa, Paraíba, perfazendo um total de 188 unidades autônomas, de acordo com as especificações da convenção de condomínio registrada no Cartório Eunápio Torres em 31 de julho de 2024. O conflito central que deu origem à demanda decorre da realização de alteração na convenção condominial, promovida sem a observância do quórum qualificado legal e convencionalmente exigido. Segundo narram os autores, no dia 26 de fevereiro de 2025 foi realizada Assembleia Geral Extraordinária que trazia em sua pauta o item relativo à alteração da cobrança da taxa condominial para o critério da fração ideal, alterando o modelo de rateio igualitário até então vigente. Por não ter sido atingido o quórum qualificado na oportunidade, a assembleia foi convertida em sessão permanente, admitindo-se a colheita de votos de forma virtual. Os demandantes apontam que a apuração do quórum pela administração do réu deu-se de maneira arbitrária e equivocada. O presidente dos trabalhos adotou a interpretação de que o quórum qualificado de dois terços, exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil, deveria ser computado apenas sobre o universo de 166 unidades que estavam adimplentes no condomínio na data da votação, totalizando a exigência de 111 votos. No entanto, os demandantes afirmam que a base de cálculo de dois terços deve incidir sobre a totalidade das 188 unidades do empreendimento imobiliário, o que exigiria a aprovação de pelo menos 126 votos favoráveis. Na sessão de encerramento da assembleia permanente realizada em 16 de junho de 2025, contabilizou-se o total de 116 votos favoráveis ao novo critério, número suficiente apenas sob a ótica da base de cálculo restrita aplicada pelo réu. A exordial também detalha a existência de vícios procedimentais graves na coleta de votos eletrônicos, citando que o presidente da mesa, de forma unilateral e improvisada, reabriu a votação durante a transmissão virtual no chat da plataforma Google Meet para angariar manifestações que não haviam sido registradas no aplicativo oficial da administradora. Outrossim, impugnou-se a realização de uma votação paralela na sessão de 16 de junho de 2025, sem previsão no edital, em que a maioria simples dos presentes definiu, por 39 votos a 12, que o quórum de dois terços seria calculado apenas sobre as unidades adimplentes. Diante desse cenário de ilegalidade, requereram a concessão de tutela provisória de urgência para suspender os efeitos das deliberações e, no mérito, a declaração de nulidade absoluta do ato deliberativo que alterou a convenção condominial, com a manutenção do rateio de despesas na forma igualitária. A petição inicial veio instruída com vasta documentação, incluindo procurações outorgadas pelos autores, a convenção original de condomínio, o regimento interno e as atas das assembleias condominiais pretéritas. O pedido de tutela de urgência foi deferido por este juízo por meio da decisão de ID 116873250, em que se determinou a imediata suspensão dos efeitos da assembleia no tocante à cobrança da taxa de condomínio pelo critério de fração ideal, sob pena de multa diária fixada em R$ 1.500,00, além de ordenar que o réu promovesse o ajuste proporcional e a compensação dos valores eventualmente pagos a maior nas taxas subsequentes. Devidamente citado por oficial de justiça, conforme certidão positiva de ID 120242170, o Condomínio Beach Haus compareceu aos autos de ID 121645385 para comprovar o cumprimento da determinação liminar, habilitar seus patronos e requerer a concessão do benefício da justiça gratuita. Posteriormente, apresentou tempestiva contestação sob o ID 122830389, de cujo sigilo foi retirado pelo despacho de ID 127262298. Em sua peça de resistência de ID 122830389, o réu levantou preliminares destinadas ao indeferimento do pedido de revogação da tutela de urgência sob alegação de irreversibilidade da medida e prejuízos financeiros à coletividade, a extinção do feito sem resolução de mérito por suposta ilegitimidade ativa dos autores, sob a tese de que estes não comprovaram de plano a propriedade dos imóveis, e o deferimento da justiça gratuita ao condomínio. No mérito, sustentou que o quórum qualificado deve recair apenas sobre o colégio de condôminos aptos a votar, excluindo-se as unidades inadimplentes com arrimo no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, que restringe o direito de voto aos condôminos quites. Aduziu a higidez da sessão permanente, a legalidade da votação e o caráter democrático do ato, asseverando que a reabertura da coleta de votos visou unicamente viabilizar a ampla participação dos presentes. Pugnou, ao cabo, pelo acolhimento das preliminares ou pela total improcedência dos pedidos formulados na inicial. Os autores ofertaram réplica sob o ID 129030659, combatendo as preliminares suscitadas, colacionando a ata de instalação de ID 116551976 com a lista completa de moradores e proprietários para demonstrar sua legitimidade ativa, e reiterando integralmente os fundamentos meritórios da petição inicial quanto à natureza absoluta das normas que regulam os quóruns de modificação convencional. No curso do processo, sobreveio a comunicação de interposição de recurso de agravo de instrumento por parte do Condomínio Beach Haus de ID 128612889 contra a decisão concessiva da tutela de urgência. Contudo, em julgamento proferido pela Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba no agravo interno interposto no âmbito do recurso instrumental de ID 39249509, restou negado provimento ao recurso por força de deserção processual, mantendo-se a higidez da tutela provisória deferida. Intimadas as partes por ato ordinatório de IDs 136180687 e 136180683 para a especificação das provas que pretendiam produzir em audiência de instrução, manifestaram-se os autores de ID 154414545 e o condomínio réu de ID 154904861 de forma convergente, informando que não possuíam outras provas a produzir, por se tratar de matéria de direito passível de julgamento imediato. Os autos vieram conclusos para julgamento de ID 157667744. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do Julgamento Antecipado da Lide O feito comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos termos preconizados pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A questão posta em debate refere-se à nulidade de ato assemblear em face de descumprimento de quórum legal e convencional, de sorte que a resolução da controvérsia depende eminentemente da análise da convenção de condomínio e das atas das sessões impugnadas, matérias que prescindem de dilação probatória em audiência. A regularidade do procedimento encontra-se perfeitamente alinhada com as manifestações expressas de ambas as partes de ID 154414545 e ID 154904861, as quais abdicaram da produção de novas provas e requereram o julgamento antecipado do mérito, bem como com a certidão de ID 157667744, circunstância que afasta de plano qualquer alegação de cerceamento de defesa e atende ao postulado constitucional da razoável duração do processo. Sobre a matéria, o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba é consolidado no sentido de autorizar o julgamento antecipado quando a prova documental colacionada aos autos se mostra suficiente para a formação do livre convencimento motivado do magistrado: Sobre o julgamento antecipado, destaca-se o entendimento do Tribunal de Justiça da Paraíba: Ementa: Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0801046-47.2022.8.15.0221 Origem: Vara Única de São José de Piranhas Relator: Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em REJEITAR AS PRELIMINARES e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. (0801046-47.2022.8.15.0221, Rel. Gabinete 08 - Des. Frederico Martinho da Nóbrega Coutinho, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 10/11/2025) 2.2. Da Distribuição do Ônus da Prova No tocante à atividade de instrução do feito, aplica-se a regra geral de distribuição do ônus da prova contida no artigo 373 do Código de Processo Civil. incumbe à parte autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, consistentes na demonstração da vigência das normas convencionais, na ocorrência da assembleia questionada e no vício formal decorrente do não atingimento da votação necessária. À parte ré, por sua vez, compete o ônus de provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, cabendo-lhe demonstrar que as deliberações transcorreram em estrita observância à legislação federal e às regras internas, ou que os critérios de cálculo de quórum por ela adotados encontravam respaldo jurídico idôneo para afastar a nulidade arguida pelos demandantes. 2.3. Da Preliminar de Concessão de Justiça Gratuita ao Condomínio Réu Antes de adentrar no exame do mérito da demanda, faz-se imperiosa a análise da pretensão formulada pelo Condomínio réu em sede de contestação no ID 122830389, referente à concessão dos benefícios da gratuidade judiciária. O demandado alega ser um condomínio popular, desprovido de finalidade lucrativa e com taxa condominial reduzida, asseverando que o pagamento das custas processuais comprometeria sua manutenção financeira diária. Contudo, a pretensão não encontra guarida nos autos nem no ordenamento jurídico pátrio. É cediço que o condomínio edilício constitui um ente despersonalizado, cuja receita decorre das contribuições mensais obrigatórias pagas por seus próprios condôminos para fazer face às despesas ordinárias e extraordinárias de conservação da coisa comum. Nesse diapasão, para efeitos de concessão da assistência judiciária gratuita, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que o condomínio se equipara à pessoa jurídica, condicionando-se o deferimento da benesse à demonstração cabal, inequívoca e documental da impossibilidade de arcar com os encargos financeiros do processo. O réu não se desincumbiu do ônus de provar a alegada hipossuficiência econômica. De forma genérica, o demandado limitou-se a aduzir argumentos de insuficiência de recursos sem juntar ao processo um único documento contábil idôneo sequer, como balancetes de receitas e despesas, demonstrativos de fluxo de caixa, livros de contabilidade, extratos bancários atualizados ou relatórios contendo índices elevados de inadimplência de seus moradores que pudessem revelar risco iminente de colapso financeiro ou inviabilização de suas atividades básicas. A declaração unilateral de hipossuficiência por ele trazida é inidônea e insuficiente para amparar a benesse pretendida por esse tipo de ente. Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça da Paraíba possuem entendimento firme no sentido de que a concessão da gratuidade judiciária a condomínio edilício exige prova robusta e contemporânea da incapacidade financeira, o que não restou demonstrado no caso concreto: Sobre os requisitos para concessão de gratuidade ao condomínio, destaca-se o entendimento do Tribunal de Justiça da Paraíba: Ementa: Processo nº: 0802144-55.2023.8.15.0731 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assuntos: [Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução] Vistos, relatados e discutidos os presentes autos acima identificados. Acordam os desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, por unanimidade, em d ar provimento parcial ao apelo. (0802144-55.2023.8.15.0731, Rel. Gabinete 05 - Des. Miguel de Britto Lyra Filho, APELAÇÃO CÍVEL, 3ª Câmara Cível, juntado em 12/03/2025) Desse modo, acolhendo-se a objeção levantada pelos autores em sede de réplica no ID 129030659, indefiro o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pelo Condomínio Beach Haus. 2.4. Da Preliminar de Ilegitimidade Ativa dos Autores O condomínio réu argui a ilegitimidade ativa dos autores de ID 122830389, asseverando de forma genérica que os demandantes deixaram de instruir a peça inaugural com documentos hábeis a comprovar a qualidade de proprietários ou de titulares de direitos reais sobre as frações ideais das unidades imobiliárias que integram o condomínio. A objeção, contudo, carece de substância e deve ser prontamente rejeitada. A análise detalhada do arcabouço documental revela que os requerentes acostaram aos autos a ata da assembleia geral de instalação do Condomínio Beach Haus de ID 116551976, cujo teor demonstra, em suas páginas 3 a 9, a lista completa de presença dos proprietários, constando de maneira explícita os nomes dos demandantes e os respectivos números de suas unidades habitacionais.
Trata-se de documento oficial emitido sob a responsabilidade do próprio condomínio e de sua administradora, registrado em cartório de títulos e documentos de ID 116551976, apto a demonstrar o vínculo obrigacional direto entre os autores e o réu. Ademais, cumpre observar que o condomínio réu violou o dever processual de impugnação específica estatuído pelo artigo 341 do Código de Processo Civil. Em sua peça de defesa, o réu deduziu tese de ilegitimidade em caráter abstrato e genérico, abstendo-se de indicar, de forma individualizada ou pontual, qual dos quinze autores estaria supostamente desprovido de legitimidade ou ausente da relação de moradores e proprietários do residencial. A titularidade das unidades autônomas restou cabalmente provada no processo por meio de documentos internos gerados pelo próprio réu, de forma que os autores possuem indiscutível legitimidade ad causam para litigar em juízo buscando a anulação de deliberações de assembleias que reputam ilegais e que afetam diretamente suas obrigações patrimoniais mensais perante o condomínio.
Diante do exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa arguida pelo demandado. 3. DO MÉRITO 3.1. Do Quórum de Alteração da Convenção e da Impossibilidade de Redução da Base de Cálculo A controvérsia jurídica central reside em definir a base de cálculo para a apuração do quórum qualificado de dois terços necessário para a alteração da convenção de condomínio, nos termos da legislação civil e das disposições estatutárias internas do edifício. O cerne da questão cinge-se a estabelecer se a fração exigida por lei deve incidir sobre a totalidade das unidades autônomas que compõem o condomínio ou apenas sobre o número de unidades que se encontram adimplentes na data da deliberação. O demandado defende em sua peça de bloqueio de ID 122830389 a tese de que, diante da restrição contida no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, o qual veda o direito de voto e participação nas assembleias ao condômino inadimplente, o universo de cálculo para a obtenção do quórum qualificado deve sofrer uma redução proporcional. Sob essa ótica, defende o réu que, estando inadimplentes vinte e duas das 188 unidades do empreendimento imobiliário, os dois terços para aprovação deveriam ser calculados sobre as 166 unidades quites, o que resultaria na suficiência de 111 votos favoráveis para legitimar a alteração do rateio condominial. Tal interpretação revela-se manifestamente equivocada e em desalinho com as regras fundamentais que regem os condomínios edilícios. O artigo 1.335, inciso III, do diploma civil limita-se a obstar o exercício do direito político de voto do condômino em mora, como medida coercitiva para estimular a adimplência das despesas comuns. Todavia, referido dispositivo não tem o condão de retirar a existência física e jurídica da unidade autônoma nem de alterar a sua respectiva fração ideal no solo. A unidade inadimplente continua integrando a estrutura do condomínio e gerando despesas que deverão ser rateadas, razão pela qual deve obrigatoriamente compor o denominador para fins de cálculo de qualquer quórum qualificado que exija percentual sobre a totalidade do empreendimento. A convenção de condomínio reveste-se de natureza estatutária e constitui a norma fundamental que disciplina as relações internas de moradia e administração, exigindo solenidade especial para a sua modificação. O artigo 1.351 do Código Civil estatui expressamente que a alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Essa norma cogente é devidamente refletida no artigo 12, parágrafo segundo, da convenção do Condomínio Beach Haus de ID 116551982, que prescreve de forma literal que a convenção só poderá ser modificada pelo voto mínimo de condôminos que representem dois terços do total das unidades. O cálculo matemático aplicável ao caso concreto é objetivo e livre de ambiguidades. Sendo o Condomínio Beach Haus composto por um bloco de edifício contendo 188 flats de ID 116551982, a obtenção de dois terços do total das unidades exige a manifestação favorável de, no mínimo, 126 proprietários. Na assembleia de ID 116551981, encerrada em 16 de junho de 2025, o réu obteve apenas 116 votos favoráveis à mudança da forma de rateio para a fração ideal, número que se revela flagrantemente insuficiente para atingir o quórum qualificado de dois terços exigido por lei e pela própria convenção condominial. No que tange à deliberação ocorrida na sessão de 16 de junho de 2025, na qual a assembleia por maioria simples de 39 votos contra 12 definiu que o quórum seria calculado apenas sobre as unidades adimplentes de ID 116551981, constata-se a ocorrência de nulidade absoluta por vício de objeto. O quórum qualificado para alteração de convenção de condomínio constitui matéria disciplinada por norma cogente de lei federal, qual seja, o artigo 1.351 do Código Civil, a qual possui natureza de ordem pública e não se sujeita à livre disposição ou relativização por deliberação de maioria simples de presentes em assembleia. Permitir que a própria assembleia, por votação informal de presentes, reduza o patamar de exigência do quórum legal abriria margem para perigosas manipulações de quóruns pela administração, em detrimento dos direitos protetivos da minoria e da segurança jurídica das relações condominiais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao exigir a observância estrita do quórum de dois terços sobre a totalidade dos condôminos para fins de alteração da convenção, resguardando o ato jurídico perfeito e a isonomia: Sobre a rigidez das normas convencionais e a necessidade de estrita observância do quórum qualificado, colhe-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO QUANTO AO CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS - ALTERAÇÃO, PELO QUÓRUM DE DOIS TERÇOS, DE CONVENÇÃO CONTENDO CLÁUSULA EXPRESSA A EXIGIR A UNANIMIDADE PARA A ALTERAÇÃO - VALIDADE DA CLÁUSULA, DIANTE DO DISPOSTO NO ART. 1351 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1.- Expressa a Convenção de Condomínio a exigir unanimidade para alteração do critério de rateio da contribuição condominial, inválida a alteração da Convenção, para suprimir essa cláusula, ao quorum de somente dois terços, sob invocação do disposto no art. 1351 do Cód. Civil de 2002, sem oferecimento de compensação correspondente ao valor patrimonial, agregado à unidade em conseqüência do fato de arcar com valor menor de despesas diante de outras unidades, por isso mesmo de valor menor. 2.- O art. 1352 do Código Civil/2002, com a redação da Lei 10931/2004, estabelecendo o quorum de dois terços para alterações de convenção condominial, deve respeitar o que houver sido expressamente estabelecido pela Convenção Condominial, que prescrever quorum mais elevado para essa alteração. 3.- Recurso Especial improvido. (REsp n. 1.230.916/RJ, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 27/3/2012, DJe de 11/5/2012.) No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça da Paraíba já se manifestou sobre a força normativa da convenção condominial e a necessidade de respeito ao quórum legal: Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0800315-74.2018.815.0000. Origem: 3ª Vara Cível da Capital. Relator: Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDA a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. (0800315-74.2018.8.15.0000, Rel. Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho: Antigo, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 2ª Câmara Cível, juntado em 12/05/2018) Portanto, constatada a manifesta insuficiência de votos favoráveis em face do quórum qualificado de dois terços calculado sobre a totalidade das 188 unidades do Condomínio Beach Haus, impõe-se o reconhecimento da nulidade da alteração proposta. 3.2. Dos Vícios Procedimentais na Condução da Sessão Permanente e da Votação Eletrônica Além do vício material consistente no descumprimento do quórum qualificado, o processo de alteração da convenção condominial sob análise padece de graves irregularidades formais e procedimentais ocorridas durante a condução da assembleia convertida em sessão permanente. O instituto da assembleia permanente, introduzido no ordenamento jurídico pela Lei 14.309 de 2022, que alterou o artigo 1.353 do Código Civil, visa facilitar a obtenção de quóruns especiais em condomínios edilícios, mas exige o cumprimento rigoroso de limites temporais e de segurança procedimental. O parágrafo terceiro do artigo 1.353 do Código Civil estabelece de forma categórica que a sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contado da data de sua abertura inicial. No caso sob exame, a Assembleia Geral Extraordinária de ID 116551978 teve sua abertura realizada em 26 de fevereiro de 2025, oportunidade em que foi convertida em sessão permanente para discussão do rateio por fração ideal. O ato deliberativo apenas teve seu encerramento formalizado na sessão virtual ocorrida em 16 de junho de 2025 de ID 116551981, decorridos exatamente 110 dias desde a sua abertura. O decurso do prazo de 110 dias configura flagrante violação ao limite máximo e peremptório de 90 dias imposto pela legislação federal, vício formal de natureza insanável que contamina a validade de todas as deliberações ocorridas no período excedente. Soma-se a isso a constatação de grave quebra de segurança e isonomia na coleta de votos eletrônicos. Conforme se depreende das atas de IDs 116551980 e 116551981, diante da reclamação de condôminos que alegavam não ter conseguido registrar suas manifestações por meio do aplicativo oficial da empresa de administração condominial, o presidente da mesa autorizou de forma improvisada a abertura de votação direta por meio do chat da plataforma de videoconferência Google Meet. A coleta de votos de forma manual e sem autenticação no ambiente de bate-papo de ID 116551981, sem qualquer controle de segurança informática, compromete de forma irremediável a lisura e a integridade da apuração. A realização de votação em plataforma de comunicação instantânea desprovida de mecanismos de auditoria impede a verificação da identidade real do votante e de seus poderes de representação, violando os princípios da publicidade, da transparência e da igualdade que devem orientar a vida condominial. A fragilidade e a informalidade do método de votação eletrônica improvisado geram a nulidade da apuração final do quórum de ID 116551981, reforçando a procedência da pretensão de desconstituição do ato assemblear. 3.3. Da Manutenção do Rateio Igualitário e do Dever de Restituição Reconhecida a nulidade da alteração da convenção condominial levada a efeito na assembleia permanente de ID 116551981, opera-se o restabelecimento do status quo ante das regras de rateio de despesas no Condomínio Beach Haus. A convenção de condomínio original prevê expressamente no parágrafo terceiro de seu artigo 43 de ID 116551982 que as despesas ordinárias do condomínio serão rateadas de forma igualitária entre todas as unidades habitacionais, flats ou apartamentos, deduzindo-se apenas o desconto de cinquenta por cento para as unidades ainda não comercializadas pela construtora. A cobrança de despesas condominiais sob o critério de fração ideal instituída de forma irregular pelo condomínio réu a partir do mês de julho de 2025 de ID 116551981, com base em alteração declarada nula por este juízo, configura cobrança indevida e sem causa jurídica legítima. Por conseguinte, exsurge para o réu o dever de restituir aos autores as importâncias que lhes foram cobradas a maior sob o ilegal critério de fração ideal, de forma a impedir o enriquecimento ilícito do ente condominial em detrimento do patrimônio individual de seus condôminos. A restituição das diferenças financeiras pagas a maior a partir do boleto com vencimento em 10 de julho de 2025 de ID 116551981 deve ocorrer de forma simples, mediante a compensação dos créditos e abatimento proporcional nas taxas condominiais dos meses subsequentes à publicação desta sentença, nos exatos termos em que restou determinado na decisão concessiva da tutela de urgência de ID 116873250, garantindo-se a eficácia prática do provimento jurisdicional. 4. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo totalmente procedentes os pedidos formulados na inicial pelos autores, resolvendo o mérito da demanda com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) confirmar em definitivo os efeitos da tutela provisória de urgência deferida na decisão de ID 116873250; b) declarar a nulidade absoluta da deliberação da Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Beach Haus, iniciada em 26 de fevereiro de 2025 e finalizada em 16 de junho de 2025, especificamente no tocante ao item relativo à alteração da cobrança da taxa condominial ordinária pelo critério de fração ideal, restabelecendo-se em definitivo o critério de rateio igualitário previsto no artigo 43, parágrafo terceiro, da convenção de condomínio original; c) condenar o Condomínio Beach Haus a restituir aos autores, de forma simples, todos os valores eventualmente cobrados e pagos a maior a título de cota condominial calculada por fração ideal desde julho de 2025 até o efetivo cumprimento da medida de suspensão, devendo a devolução ser operacionalizada por meio de compensação com abatimento proporcional nas taxas condominiais ordinárias dos meses subsequentes ao trânsito em julgado. Os valores devidos deverão ser atualizados monetariamente pelo índice do IGPM a partir de cada desembolso indevido, e acrescidos de juros de mora de um por cento ao mês a contar da citação processual. Diante do sucumbimento integral da parte ré, condeno o Condomínio Beach Haus ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios de sucumbência em favor dos patronos dos autores. Considerando que o proveito econômico individual decorrente da anulação do rateio apresenta expressão financeira reduzida, e sendo o valor atribuído à causa de R$ 1.518,00 igualmente baixo de ID 116551971, a fixação dos honorários sucumbenciais com base exclusiva em percentual sobre o valor da causa importaria em remuneração irrisória e incompatível com o relevante trabalho desempenhado pelos advogados na condução do feito. Assim sendo, com fulcro no artigo 85, parágrafo oitavo, do Código de Processo Civil, arbitro os honorários advocatícios por apreciação equitativa no valor fixo de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), montante que se mostra adequado e condizente com a complexidade da matéria e o zelo profissional demonstrado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito