Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0854344-46.2022.8.15.2001.
SENTENÇA I. RELATÓRIO
Trata-se de Ação Revisional de Cota Condominial c/c Consignação em Pagamento e Pedido de Tutela de Urgência, autuada sob o número 0854344-46.2022.8.15.2001 (doravante “Ação Revisional”), ajuizada por MIYASATO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JORGE NORIHIKO MIYASATO, CABO BRANCO BOULANGERIE & LANCHES LTDA, e CABO BRANCO COMERCIO DE CHOCOLATES CAFES E SORVETES LTDA (doravante “Autores” ou “Promoventes”) em face do CONDOMÍNIO INFINITY AT THE SEA (doravante “Réu” ou “Promovido” ou “Condomínio”). O processo tramita associado à Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0842413-46.2022.8.15.2001 (doravante “Ação de Execução”), na qual o Condomínio figura como Exequente e Jorge Norihiko Miyasato (proprietário das lojas) como Executado. Os Promoventes, proprietários e locatárias das unidades comerciais (Lojas 01, 02 e 03) situadas no térreo do empreendimento, alegam, em síntese, a manifesta desproporcionalidade e onerosidade excessiva na cobrança das cotas condominiais ordinárias, estas calculadas com base na fração ideal das unidades. Argumentam que, devido à localização privilegiada e ao acesso independente à via pública, as unidades comerciais não usufruem da grande maioria dos serviços e áreas comuns do condomínio residencial, tais como elevadores, escadas sociais, área de lazer (piscina, lounge gourmet), recepcionista e grandes contingentes do corpo funcional. Para corroborar a tese de rateio injusto (Art. 1.340 do Código Civil), apresentaram laudos técnicos (ID 65088963; ID 65088968) sugerindo que a taxa condominial devida para as lojas deveria ser drasticamente reduzida para valores entre R$ 153,80 e R$ 159,14, cobrindo apenas as despesas de que efetivamente participam (segurança perimetral, conservação geral da estrutura mãe, administração e despesas bancárias essenciais). Ademais, os Autores impugnam a cobrança de uma “Taxa Complementar Uso de Áreas Comuns” (Taxa Extra) no valor de R$ 1.557,41 mensais (por loja, aproximadamente, Fls. 74, ID 65088172), instituída unilateralmente pelo Condomínio a partir de fevereiro de 2022, pela ocupação de área externa onde foi construído um deck. Argumentam que a construção do deck foi aprovada por Assembleia de 10.06.2021 (ID 65088953), foi integralmente custeado pelos Autores, e inclusive promoveu melhorias estéticas e de segurança para o próprio Condomínio. Sustentam a nulidade da assembleia de 12.01.2022 (ID 65088961) que instituiu a taxa extra, alegando vício na convocação e a insuficiência de quórum (Fls. 76-79, ID 65088172). Requereram, em sede de tutela de urgência, o reajuste liminar da taxa baseada nos valores dos laudos, a autorização para consignar em juízo os valores incontroversos, a suspensão da multa punitiva imposta pelo Condomínio e a liberação de acesso ao aplicativo condominial. Em decisão interlocutória (ID 67386838 e ID 67518871), foi deferida parcialmente a tutela de urgência para: a) suspender a retirada do guarda-sol do deck sem cobrança extra; b) suspender a multa da notificação extrajudicial (ID 65088988); c) garantir o acesso ao aplicativo do Condomínio; e d) autorizar a consignação em juízo do valor correspondente à taxa condominial paga antes da inserção da Taxa Extra combatida, afastando, contudo, o reajuste imediato para os valores mínimos pleiteados nos laudos unilaterais. Em cumprimento à determinação judicial e para evitar a mora integral, os Autores realizaram depósitos mensais das cotas condominiais (valores incontroversos) em juízo, conforme se verifica nas diversas petições e comprovantes anexados ao longo do processo (Fls. 12-149, 245-279, 552-666). O Condomínio Réu apresentou Contestação com Reconvenção (ID 80448705). Em sede de preliminares, suscitou: a) Pedido de Justiça Gratuita; b) Ilegitimidade Ativa das Locatárias (CABO BRANCO BOULANGERIE e CABO BRANCO COMERCIO DE CHOCOLATES CAFES E SORVETES), alegando que se trata de obrigação propter rem e que as locatárias são meras cessionárias de uso. No mérito da Ação Revisional, defendeu a legalidade do rateio da cota condominial pela fração ideal, conforme a Convenção e o Art. 1.336, I do Código Civil, citando que o Judiciário não pode interferir na soberania das decisões assembleares; refutou a alegação de não uso das áreas comuns, ponderando que as lojas se beneficiam indiretamente da valorização, segurança e limpeza do empreendimento e que seus clientes utilizam áreas como elevador e recepção; e ainda mencionou a improcedência de ação revisional idêntica movida por outro condômino comercial (Processo nº 0816027-76.2022.8.15.2001, Fls. 528-532 da Execução). Em Reconvenção, o Condomínio pleiteou a condenação dos Autores/Reconvindos à obrigação de fazer, consistente na remoção dos guarda-sóis e sombreiros instalados no deck, alegando violação ao Art. 40 da Convenção e Art. 17 do Regimento Interno, requerendo, alternativamente, a aplicação da multa correspondente à taxa ordinária do mês. Os Autores/Reconvindos apresentaram Impugnação à Contestação e Contestação à Reconvenção (ID 90266771), reiterando as alegações da inicial, impugnando o pedido de gratuidade do Condomínio sob a justificativa de haver recursos disponíveis (Alvarás), e arguindo preliminar de inépcia ou extinção da reconvenção por ausência de indicação de valor da causa e não recolhimento de custas. No mérito da reconvenção, defenderam a legitimidade do uso dos guarda-sóis como extensão natural do comércio em ambiente de praia, não havendo ofensa à Convenção por se tratarem de itens móveis. Em resposta, o Condomínio informou o valor atribuído à Reconvenção (R$ 776,21) e reiterou a necessidade de concessão da gratuidade de justiça ou recolhimento das custas ao final, mediante juntada de extratos que demonstram o déficit financeiro (ID 90270210). Intimadas as partes para especificação de provas, os Autores requereram depoimento pessoal do síndico, perícia técnica e oitiva de testemunhas (Fl. 76). O Réu requereu o julgamento antecipado da lide, manifestando não ter mais provas a produzir (Fl. 68). O processo encontra-se maduro para julgamento, e a sentença final da Ação Revisional determinará o desfecho da Ação de Execução n° 0842413-46.2022.8.15.2001, conforme decisão de suspensão proferida naquele feito (Fls. 5/6 da Execução). É o que de relevante se afigura no presente e extenso relatório. Passo a fundamentar e decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. DA NECESSIDADE E CABIMENTO DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE O Condomínio Réu/Reconvinte manifestou expressamente o desinteresse na produção de provas, requerendo o julgamento antecipado da lide (Fl. 68). Por outro lado, os Autores/Reconvindos protestaram pela produção das provas em geral, incluindo depoimento pessoal, oitiva de testemunhas e realização de perícia técnica (Fl. 76). O cerne da controvérsia reside fundamentalmente na interpretação e aplicação das normas condominiais (Convenção e Atas de Assembleias) e da legislação civil pertinente (Art. 1.336 do CC), especialmente no que tange à proporcionalidade do rateio e à legalidade das taxas cobradas. As questões de fato relevantes — a natureza comercial das unidades, sua localização (térreo com acesso independente) e as áreas comuns não usufruídas — são incontroversas e estão fartamente demonstradas pela documentação acostada pelos próprios Autores, incluindo a Convenção do Condomínio (Fls. 781-885) e os detalhados Laudos Técnicos Unilaterais (ID 65088963 e ID 65088968). A necessidade de produção de prova pericial, requerida pelos Autores para balizar o valor justo da cota, é dispensável, uma vez que o Poder Judiciário não está obrigado a homologar integralmente laudos unilaterais, mas possui autonomia para determinar, com base nos elementos documentais já existentes e nos princípios de direito, o valor proporcional da contribuição. O cálculo da desproporcionalidade entre as áreas usufruídas e pagas, conforme a teoria da "não utilização", é matéria de direito e pode ser aferida do confronto entre a Convenção (que lista as áreas comuns e o percentual de fração ideal) e as despesas condominiais discriminadas em balancetes e atas, já anexadas. A aferição de qual seria o "valor justo" decorrerá da interpretação jurídica e não de uma nova produção probatória fático-contábil, sendo o juízo o destinatário final da prova. A prova testemunhal ou o depoimento pessoal, por sua vez, seriam ineficazes para alterar a essência da questão, que é jurídica e documental: a validade do método de rateio e a legalidade da instituição da taxa extra e da multa. Assim, a dilação probatória não se mostra apta a conferir novos contornos à lide que já se encontra substancialmente instruída com os documentos essenciais para o julgamento meritório. Dessa forma, entendendo que a matéria controvertida não exige a produção de provas adicionais em audiência ou por perícia complexa, e que os fatos se encontram suficientemente demonstrados pelo robusto acervo documental apresentado por ambas as partes, inclusive as deliberações assembleares e as Convenções que regem a relação jurídica, procede-se ao julgamento antecipado do mérito da lide, na forma do Artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. II.2. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A relação jurídica entre condômino e condomínio, quando envolve o rateio de despesas para manter o edifício, é tipicamente regida pelas normas do Direito Civil, especificamente a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações) e o Código Civil (Art. 1.331 e seguintes), bem como pelas disposições da Convenção e do Regimento Interno. Contudo, a discussão em tela, embora se desenvolva em um contexto condominial, versa sobre a validade e a exigibilidade de cobranças impostas, e o enquadramento das unidades comerciais dos Autores/Reconvindos (Lojas 02 e 03 - Boulangerie e Comércio de Chocolates, Fls. 754-777; Loja 01 - Miyasato Empreendimentos, Fls. 750-753) no regime de rateio. As empresas Autoras são, de fato, destinatárias finais dos serviços e utilidades condominiais (ainda que de forma mitigada, como alegam), e a relação com o Condomínio, em relação às obrigações de pagar, pode ser analisada sob a ótica da vulnerabilidade técnica e jurídica no momento de questionar a legalidade das deliberações e a exatidão dos valores impostos pelo ente gestor. No entanto, mantenho a disciplina do Código Civil e do Código de Processo Civil para a situação em exame. Quanto ao ônus da prova, nos termos do Artigo 373 do Código de Processo Civil, a incumbência probatória se distribui de forma estática: I - ao Autor, quanto aos fatos constitutivos do seu direito; II - ao Réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor. No caso, cabia aos Autores demonstrar a existência de atos (instituição de taxa extra) ou regras (rateio por fração ideal) que culminaram em cobrança desproporcional ou ilegal, ao passo que cabia ao Condomínio comprovar a regularidade da cobrança em face da convenção e demonstrar a legitimidade e a regularidade formal da assembleia que instituiu a taxa extra, bem como os fatos constitutivos do seu pedido reconvencional. III.3. DAS QUESTÕES PRELIMINARES E PREJUDICIAIS DE MÉRITO A. Do Pedido de Concessão de Justiça Gratuita ao Condomínio Réu/Reconvinte O Condomínio requereu a concessão da gratuidade de justiça em sua contestação (ID 80448705), reiterada em petição posterior (ID 90270210), fundamentando-se no fato de ser uma pessoa jurídica sem fins lucrativos, cuja arrecadação se destina exclusivamente às despesas de rateio. Juntou demonstrativos que sinalizam déficits operacionais e alta inadimplência (Fls. 363-366). A jurisprudência pátria, inclusive a consolidada em súmulas de tribunais superiores, orienta que a pessoa jurídica, mesmo que sem fins lucrativos, deve comprovar cabalmente a impossibilidade de arcar com as custas processuais. No caso dos autos, o Condomínio apresentou extratos e planilhas, os quais indicam, de um lado, despesas elevadas e, de outro, um movimento financeiro significativo. Ademais, o próprio Condomínio se beneficiou de alvarás de levantamento dos valores incontroversos depositados nos autos (Decisão ID 106756608, Fls. 121-122), totalizando quantias consideráveis (R$ 22.025,41; R$ 22.916,40; R$ 20.295,60, conforme extratos SISBB, Fls. 185-188) para manutenção das despesas do edifício. Embora o movimento financeiro demonstre dificuldades com inadimplência e a necessidade de rateio, o fluxo de caixa substancial e o acesso a montantes significativos de depósitos judiciais, ainda que sob alegação de penúria, não configuram o estado de miséria jurídica exigido para a concessão do benefício. A ausência de fins lucrativos não implica, per si, a presunção de incapacidade financeira, e o ônus da prova da insuficiência de recursos não foi atendido de forma irrefutável, de modo a desonerar o ente da responsabilidade pelo custeio da demanda. Entretanto, analisando a realidade fática e o volume de débitos, verifica-se a pertinência do pedido subsidiário formulado pelo Condomínio para recolhimento das custas ao final, o que é admitido em casos peculiares como o do Condomínio que alega desequilíbrio momentâneo no fluxo de caixa. Assim, rejeito a preliminar de concessão da Justiça Gratuita ao Condomínio Réu, mas, acatando o pedido subsidiário, defiro o recolhimento das custas processuais ao final da lide. B. Da Ilegitimidade Ativa das Partes Locatárias (CABO BRANCO BOULANGERIE E CABO BRANCO COMERCIO DE CHOCOLATES) O Condomínio arguiu a ilegitimidade das empresas locatárias para figurar no polo ativo, sustentando que a obrigação condominial é de natureza propter rem, ou seja, vinculada à propriedade, e que apenas o proprietário (Jorge Norihiko Miyasato, também Autor no feito) teria legitimidade para questionar matérias interna corporis. É imperativo reconhecer que as cotas condominiais e as despesas extraordinárias possuem natureza propter rem, onerando a unidade imobiliária e vinculando o proprietário (Art. 1.345 do Código Civil). Contudo, a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) estabelece a possibilidade de transferência, ao locatário, da responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio. A pretensão dos Autores no processo principal não se restringe à mera consignação, mas abrange a revisão do modo de rateio da cota ordinária e a declaração de nulidade/inexigibilidade da Taxa Extra e da multa imposta. O questionamento da proporcionalidade da cota ordinária, que supostamente remunera serviços de que as locatárias (enquanto usuárias diretas na relação com o proprietário) não se valem, é de interesse direto e primário para a manutenção de suas atividades comerciais. Deste modo, como destinatárias das cobranças (ainda que repassadas pelo proprietário/locador) e sujeitas à convenção e regimento interno (Art. 23, XII, Lei 8.245/91), as locatárias possuem interesse jurídico evidente na rediscussão do montante devido. No que tange à legitimidade ativa para pleitear a revisão da própria Convenção, esta é reservada ao condômino. Contudo, em se tratando, primariamente, de uma reclamação sobre o rateio (desproporcionalidade), e não apenas da mudança formal da Convenção, todos os co-titulares da relação jurídica material vinculada ao pagamento da despesa (proprietário e locatários) possuem legitimidade. O proprietário (Jorge Norihiko Miyasato e Miyasato Empreendimentos) é parte ativa na demanda. A presença dos locatários no polo ativo reforça a cadeia de interesse e a demonstração do prejuízo real sofrido pela atividade comercial impactada. Portanto, em nome do princípio da primazia do julgamento de mérito e da efetividade jurisdicional, e pela flagrante relação de interesse das locatárias com o objeto da revisão das cobranças, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa de CABO BRANCO BOULANGERIE & LANCHES LTDA e CABO BRANCO COMERCIO DE CHOCOLATES CAFES E SORVETES LTDA. C. Da Preliminar de Inépcia da Reconvenção por Ausência de Valor da Causa e Recolhimento de Custas Os Autores/Reconvindos arguiram a inépcia da reconvenção (Fls. 219) em razão da ausência inicial de indicação do valor da causa e do não recolhimento das custas, configurando-se em obstáculo ao regular desenvolvimento processual, conforme Art. 292 do CPC. Contudo, esta questão foi superada no curso do processo. O Juízo, em decisões interlocutórias (Fls. 121-122 e 253-254), determinou a atribuição do valor e o recolhimento das custas, e o Condomínio Réu/Reconvinte cumpriu a determinação, atribuindo à causa reconvencional o valor de R$ 776,21 (referente à multa) e pleiteando a gratuidade de justiça ou o recolhimento ao final (deferido neste ato). A falta de recolhimento inicial, quando sanável mediante intimação, não implica a extinção do feito sem resolução de mérito, especialmente quando o valor da causa foi fixado e o recolhimento foi disciplinado. Superado o vício sanável, rejeito a preliminar de inépcia da reconvenção. D. Da Litigância de Má-Fé do Condomínio (Réu/Reconvinte) Os Autores/Reconvindos alegaram que o Condomínio teria distorcido a verdade dos fatos na Contestação (Fls. 222), notadamente ao imputar a instalação dos guarda-sóis em julho de 2023, sendo que a notificação extrajudicial data de 27.07.2022 (ID 65088988, Fls. 285 da Execução). A litigância de má-fé pressupõe dolo ou culpa grave, devidamente comprovados, com a intenção de alterar a verdade dos fatos, usar o processo para fim ilegal ou praticar atos desleais, conforme Art. 80 do CPC. A menção de data equivocada, se detectada em sede de contestação, se insere no âmbito da defesa do direito e não necessariamente configura o dolo processual necessário para submeter a parte às sanções do Art. 81 do CPC. A interpretação das provas e dos fatos, ainda que controversa, não pode ser sumariamente interpretada como má-fé processual. Assim, afastando a alegação de dolo, rejeito o pedido de aplicação de sanções por litigância de má-fé ao Condomínio Réu/Reconvinte. III.4. DO MÉRITO DA AÇÃO PRINCIPAL E RECONVENÇÃO A análise do mérito desdobra-se em três pontos principais: a) A legalidade do rateio da cota condominial pela fração ideal (pedido revisional); b) A legalidade da cobrança da Taxa Extra pelo uso do deck; e c) A procedência do pedido reconvencional (remoção dos guarda-sóis e multa). A. Da Legalidade do Rateio da Cota Condominial pela Fração Ideal (Revisional) A principal defesa do Condomínio reside na aplicação do Art. 1.336, I, do Código Civil e da Convenção do Condomínio (Artigo 51, Fls. 171, 415), que estabelecem o rateio das despesas comuns com base na fração ideal das unidades: lojas pagariam 0,85% do total das despesas. O Artigo 1.336, I, do Código Civil dispõe que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". O debate central é se essa regra geral pode ser excepcionada quando a unidade autônoma demonstra, objetivamente, não usufruir de serviços e áreas comuns cuja manutenção está incluída na cota. As Lojas 01, 02 e 03, localizadas no térreo, possuem acesso independente, banheiros privativos, e segundo os laudos acostados (IDs 65088963 e 65088968), não utilizam elevadores, piscina, lounge gourmet ou os serviços de recepcionista e grande parte da manutenção predial interna. Embora a Convenção (Art. 51) estabeleça explicitamente o rateio com base em percentuais fixos (0,85% para lojas), tal regra, no contexto fático apresentado, implica em um enriquecimento sem causa dos demais condôminos (unidades residenciais/flat) em detrimento dos Autores, que são obrigados a custear a integralidade de serviços dos quais não se beneficiam, fato este comprovado pelos laudos técnicos e pela própria lógica de um empreendimento de uso misto com acessos e destinações tão segregadas. A doutrina e a jurisprudência têm mitigado a aplicação irrestrita da regra da fração ideal em situações de má-alocação de custos, especialmente em condomínios mistos em que as unidades comerciais possuem independência comprovada. O princípio da equidade veda que um condômino seja obrigado a custear despesas relativas a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração do edifício, não lhe oferecem qualquer proveito, por força do princípio universal do não enriquecimento sem causa. A Convenção do Condomínio (Art. 4º, Fls. 136, 380) reconhece a peculiaridade do empreendimento misto (Flat e Comercial), subdividindo as áreas comuns em (a) utilização privativa de condôminos/hóspedes, mantidas pelo Condomínio (piscina, lazer, lavanderia); e (b) utilização aberta ao público, passível de exploração comercial (garagens rotativas). As áreas classificadas no item (a) (uso privativo dos flats) não geram proveito direto às lojas. Portanto, o critério de rateio fixado na Convenção se revela, in casu, iníquo em relação às lojas do térreo. O rateio deve ser ajustado para excluir os custos de despesas comprovadamente não desfrutadas pelas unidades comerciais, de forma a manter a proporcionalidade imposta pelo dever de contribuição apenas na medida do proveito auferido. A Sentença paradigma do Processo nº 0816027-76.2022.8.15.2001 (Fls. 529-532 da Execução), citada como precedente pelo Condomínio, que julgou improcedente o pedido revisional de outra loja, fundamentou que a cobrança se baseia na "disponibilidade de utilização" e que o Condomínio "proporciona ao autor vantagem, sob a ótica publicitária e de referência comercial". Respeitando essa decisão, entendo que a mera "disponibilidade" não pode justificar a cobrança por serviços especializados e de alto custo (como limpeza de piscina, manutenção de elevadores, lavanderia, recepção) que são fisicamente inacessíveis ou intrinsecamente irrelevantes para as unidades térreas com acesso e infraestrutura próprios. A valorização comercial advinda da localização se confunde com a própria natureza do imóvel adquirido e não pode ser debitada no rateio das despesas operacionais. Analisando os laudos técnicos unilaterais apresentados pelos Autores (IDs 65088963 e 65088968, Fls. 236 e 245), os quais excluíram custos com pessoal, elevadores, manutenção de piscina/jardim/ar-condicionado, e despesas de consumo internas (mantendo apenas: administração, segurança noturna, manutenção básica de edificação e equipamentos de segurança), o valor encontrado é de aproximadamente R$ 153,80 a R$ 159,14 por unidade (sem a taxa de água, cobrada individualmente). Embora a perícia judicial tenha sido afastada, a metodologia básica de exclusão de custos não utilizados se mostra razoável como ponto de partida para fixação do valor devido. O valor consignado pelos Autores, autorizado em sede de tutela antecipada, foi o valor pago antes da inserção da taxa extra, ou seja, a cota ordinária calculada com base na fração ideal, o que demonstra o esforço dos Autores em manter a adimplência parcial. No entanto, o rateio efetuado pelo Condomínio, de 0,85% do total das despesas (Art. 51 da Convenção), deve ser corrigido para refletir o efetivo e limitado uso das unidades comerciais. Considerando os argumentos e a documentação que demonstram a independência física das unidades em relação a serviços e áreas comuns do Condomínio de Flat/Residencial, e seguindo a orientação doutrinária e jurisprudencial dominante para casos análogos onde há comprovada desproporcionalidade, impõe-se a declaração de inexigibilidade da parte da cota condominial que remunera serviços e áreas manifestamente não usufruídos pelas Lojas 01, 02 e 03. Determino que o rateio das cotas condominiais ordinárias devidas pelos Autores/Reconvindos (Lojas 01, 02 e 03) deverá corresponder a 30% (trinta por cento) do valor da cota ordinária cheia (calculada sobre a fração ideal), percentual que se mostra equânime para cobrir despesas de que as unidades comerciais, mesmo no térreo, comprovadamente se beneficiam (segurança patrimonial geral, manutenção estrutural da edificação, seguro obrigatório, administração básica e fundo de reserva). Tal percentual será aplicado a partir do mês de referência da propositura da ação (Outubro/2022). Os valores depositados em consignação devem ser considerados como pagamento parcial, devendo o Condomínio recalcular as cotas devidas aplicando o percentual de 30% e restituir a diferença paga a maior, ou abater a diferença nos débitos futuros. Quanto aos valores cobrados na Execução nº 0842413-46.2022.8.15.2001, o cálculo deverá ser refeito, aplicando-se o referido percentual de redução. B. Da Ilegalidade e Inexigibilidade da Taxa Extra e da Multa por Guarda-Sóis (Ação Revisional e Reconvenção) A controvérsia sobre a Taxa Extra de R$ 1.557,41 mensais (por loja) e a multa por instalação de guarda-sóis estão intrinsecamente ligadas à utilização do deck. B.1. Da Taxa Extra pelo Uso de Vagas Rotativas/Deck (Ação Principal) A Taxa Extra foi instituída na Assembleia de 12.01.2022 (ID 65088961), com destinação ao Fundo de Reserva, baseada na arrecadação do uso particular de áreas comuns para exploração comercial (Fls. 200, 259), notadamente as vagas rotativas que se tornaram o deck. Os Autores/Reconvindos alegam, além da desproporcionalidade, a nulidade da cobrança por vício procedimental na convocação e votação. A Convenção (Art. 13, Fls. 156, 401) exige que a convocação seja feita por cartas registradas, além da publicação de edital. A Ata de 12.01.2022 (Fls. 188-193, 247-252) atesta que a convocação se deu por e-mail, aplicativo e quadro de avisos, sem comprovação do envio de cartas registradas ou o protocolo desta comunicação a todos os condôminos, conforme exige o instrumento normativo primário do Condomínio. A inobservância da forma de comunicação obrigatória, prevista de maneira taxativa na Convenção (Art. 13 e Art. 15, “d”), tem o condão de macular a legalidade da deliberação que instituiu uma nova cobrança de vulto. Além disso, a Convenção exige quórum qualificado (2/3) para alteração de regras ou inovações (Art. 21, §1º), o que seria aplicável à instituição de uma nova taxa de uso. Ainda que a ata registre que a Taxa Extra foi aprovada por maioria, o vício na convocação impede que se presuma a regularidade da participação de todos os interessados. Mais importante, a Convenção (Art. 4º, Fls. 136, 380) permite que áreas comuns de "utilização aberta ao público" possam ser "destinadas à exploração comercial, por terceiros em benefício do condomínio" (garagens rotativas). A Ata que aprovou a construção do deck (10.06.2021, ID 65088953, Fls. 178-187) não impôs taxa ou ônus aos Autores, que arcaram com o custo integral da benfeitoria, que, inclusive, trouxe benefícios ao Condomínio. A cobrança posterior de um valor de aluguel pela área, sem que o Condomínio tenha tido qualquer custo para sua construção e manutenção, e com base em uma assembleia viciada formalmente e que viola o Art. 1.340 CC (enriquecimento sem causa), é manifestamente ilegal e abusiva. Portanto, acolho o pedido revisional dos Autores nesse ponto para: declarar a nulidade da deliberação da Assembleia Geral Ordinária de 12.01.2022 que instituiu a "Taxa Extra/Complementar USO DE ÁREAS COMUNS" a ser cobrada das Lojas 01, 02 e 03, determinando sua total inexigibilidade. B.2. Da Reconvenção: Remoção dos Guarda-Sóis e Multa O Condomínio, em Reconvenção (ID 80448705), pleiteou a obrigação de fazer (remoção dos guarda-sóis) e a cobrança da multa (Art. 46 do Regimento Interno e Art. 40 da Convenção), alegando violação às regras internas que proíbem a colocação de objetos que impeçam o uso de partes comuns ou que alterem a fachada. A multa foi imposta pela Notificação Extrajudicial de 27.07.2022 (ID 65088988) em razão da "não retirada do guarda-sol", que teria violado o Art. 40 da Convenção (proibição de impedir uso de partes comuns) e Art. 17 do Regimento Interno (vedação de toldos, varais, etc.). Conforme relatado na inicial e na contestação à reconvenção, a instalação dos guarda-sóis se deu sobre o deck, área custeada pelos próprios Autores, com o propósito de viabilizar a atividade comercial na área externa, uma "extensão natural do uso de mesas e cadeiras em um ambiente de praia" (Fls. 240, ID 90266771). A própria Decisão de Tutela de Urgência (ID 67386838) determinou a suspensão da retirada do guarda-sol e da multa, reconhecendo a autorização anterior para a instalação do deck. A proibição de instalação de itens "não estruturais" (Art. 17 Regimento Interno) se refere, logicamente, a alterações permanentes prejudiciais ao conjunto arquitetônico, o que não se verifica nos guarda-sóis, que são equipamentos móveis e essenciais à atividade de boulangerie e café em área de praia. Ademais, o Art. 40 da Convenção (não impedir uso de partes comuns) é incompatível com a situação, pois o deck, embora em área comum, foi destinado ao uso comercial exclusivo das lojas (aprovado em assembleia de 2021) e, posteriormente, objeto da Taxa Extra ora declarada inexigível, justamente por ser de uso particular. Considerando que o uso de guarda-sóis é inerente à exploração lícita da atividade comercial no deck (cujo uso foi inicialmente autorizado pelo Condomínio) e que a Convenção deve ser interpretada de forma a não inviabilizar a destinação comercial das unidades (Art. 43 da Convenção), o ato de impor multa e exigir a remoção dos guarda-sóis, na falta de prejuízo objetivamente comprovado aos demais condôminos, afigura-se como abuso de direito ou exercício arbitrário. Declaro a improcedência do pedido reconvencional para exigir a remoção dos guarda-sóis e, consequentemente, declaro a inexigibilidade da multa aplicada pela notificação extrajudicial (ID 65088988), confirmando as tutelas de urgência concedidas. C. Da Suspensão da Ação de Execução (Processo nº 0842413-46.2022.8.15.2001) O Processo de Execução nº 0842413-46.2022.8.15.2001, que cobra R$ 39.946,17 (Fls. 316, ID 61965752) referentes a cotas condominiais (incluindo a Taxa Extra) das Lojas 02 e 03, foi suspenso em 29.07.2025 (Fls. 5/6 da Execução) em razão da prejudicialidade externa desta Ação Revisional. Com o julgamento desta Revisional, a Ação de Execução deverá ser retomada, mas para a conversão da execução por quantia certa em novo cumprimento de sentença, após a apuração do valor real devido pelo devedor/executado (Jorge Norihiko Miyasato) em conformidade com a determinação de redução da cota ordinária (30%) e a exclusão integral da Taxa Extra impugnada. IV. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos constam, com fulcro no Artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação Revisional (nº 0854344-46.2022.8.15.2001) e JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na Reconvenção. Em consequência: 1. MÉRITO DA AÇÃO REVISIONAL: A) Exigibilidade da Cota Condominial Ordinária: DECLARO a inexigibilidade parcial da Cota Condominial Ordinária cobrada pelo CONDOMÍNIO INFINITY AT THE SEA, devida por MIYASATO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JORGE NORIHIKO MIYASATO, CABO BRANCO BOULANGERIE & LANCHES LTDA e CABO BRANCO COMERCIO DE CHOCOLATES CAFES E SORVETES LTDA, nas unidades Lojas 01, 02 e 03, fixando o valor devido a título de cota condominial ordinária e fundo de reserva em 30% (trinta por cento) do valor integralmente cobrado aos demais condôminos (calculado sobre a fração ideal) a partir da propositura desta ação (Outubro de 2022). B) Inexigibilidade da Taxa Extra: DECLARO a nulidade e inexigibilidade total da cobrança da “Taxa Complementar Uso de Áreas Comuns” (Taxa Extra) instituída pela Assembleia Geral Ordinária de 12.01.2022, devendo esta ser excluída de quaisquer débitos apurados em face dos Autores/Reconvindos. C) Consignação em Pagamento: JULGO PROCEDENTE o pedido de Consignação em Pagamento dos valores depositados em juízo (valores incontroversos), devendo o Condomínio proceder à compensação dos valores pagos a maior pelos Autores, em comparação com o novo valor fixado judicialmente, devidamente corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir de cada depósito indevido. Caso haja saldo em favor dos Autores, o montante deve ser restituído ou compensado nas próximas cotas devidas. 2. MÉRITO DA RECONVENÇÃO: A) Remoção e Multa (Guarda-Sóis): JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, e EM CARÁTER DEFINITIVO, torno sem efeito a Notificação Extrajudicial (ID 65088988) e a multa imposta pelo Condomínio, confirmando a tutela de urgência concedida, permitindo o uso razoável de guarda-sóis pelos Autores/Reconvindos sobre o deck para fins de exploração da atividade comercial. 3. DO PROCESSO CONEXO (Execução nº 0842413-46.2022.8.15.2001): Determino o prosseguimento e a apuração do débito exequendo no processo nº 0842413-46.2022.8.15.2001, devendo o Condomínio Exequente apresentar, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, planilha de débito atualizada em consonância com as determinações desta Sentença: I) Aplicação do percentual de 30% (trinta por cento) sobre o valor da cota condominial ordinária (e Fundo de Reserva) nos meses objeto da execução; II) Exclusão integral da cobrança da Taxa Extra referente ao uso do deck; III) Compensação dos valores depositados em juízo pelos Executados. 4. SUCUMBÊNCIA: Considerando a sucumbência mínima dos Autores na Ação Revisional e a sucumbência integral do Condomínio na Reconvenção, condeno o CONDOMÍNIO INFINITY AT THE SEA ao pagamento integral das custas processuais remanescentes (a serem recolhidas ao final, conforme item II.3.A) e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa principal atualizado (R$ 19.139,89), nos termos do Artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitadas em julgado, proceda-se às devidas baixas e arquivamentos, remetendo-se cópia integral desta sentença ao Juízo Condutor da Execução (Processo nº 0842413-46.2022.8.15.2001). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito