Execução de Título Extrajudicial 0804213-37.2017.8.15.2003 - TJPB

Execução de Título Extrajudicial 0804213-37.2017.8.15.2003 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL AGUA FRIA Advogados do(a) EXEQUENTE: ERICK SOARES FERNADES GALVAO - PB20190, JOSE ADAILSON DA SILVA FILHO - PB22043 Promovido(a): EXECUTADO: YASMIM LEAL MONTGOMERY NEVES Advogado do(a) EXECUTADO: PAULO SEVERINO DO NASCIMENTO SILVA - PB20556 DECISÃO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 8º Juizado Especial Cível da Capital Hilton Souto Maior, s/n, Mangabeira, João Pessoa - PB Fone (83) 3238-6333 Processo nº: 0804213-37.2017.8.15.2003 Classe/Assunto: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (159) - [Direitos / Deveres do Condômino, Despesas Condominiais] Promovente: Vistos, etc. Trata-se de análise da petição apresentada pela parte executada (id 116055619), na qual são suscitadas questões atinentes a excesso de execução e outras matérias de ordem pública, passíveis de conhecimento por este Juízo a qualquer tempo e grau de jurisdição. A presente execução, ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ÁGUA FRIA, visa ao recebimento de cotas condominiais inadimplidas pela executada, YASMIM LEAL MONTGOMERY NEVES, relativas às unidades autônomas de nº 108, 201 e 307. Em sua manifestação, a executada aponta uma série de irregularidades nos cálculos que instruem a execução, pleiteando o reconhecimento do excesso de cobrança e, consequentemente, a revisão do montante executado. Dada a pertinência das matérias ventiladas, cujas incorreções de cálculo podem ser corrigidas a qualquer tempo, passo a decidir sobre os pontos levantados, de forma a sanear o processo e garantir seu regular prosseguimento. Analiso, primeiramente, a questão referente ao índice de correção monetária aplicado pela parte exequente. A executada alega que o condomínio utilizou o Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) para atualizar o débito, em contrariedade ao que dispõe a convenção condominial. De fato, ao compulsar a planilha de cálculos que acompanhou a petição inicial (id 7749603), verifica-se expressamente a utilização do IGPM como fator de correção, diferentemente do que alega o exequente em sua última petição. Ocorre que a Cláusula 41ª da Convenção do Condomínio (id 7749552) é clara ao determinar que a correção monetária sobre os débitos condominiais deve ser realizada com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Ademais, as planilhas subsequentes juntadas aos autos (ids 29445211, 29445213, 29445227 e 93459789) não indicam qual índice foi utilizado, levando a crer, por presunção lógica, que o equívoco foi mantido ao longo da tramitação processual. A utilização de um índice de correção monetária diverso daquele expressamente pactuado na convenção condominial impõe a readequação imediata dos cálculos que instruem a execução, configurando um erro material de cálculo que deve ser prontamente corrigido. A obrigação, para ter prosseguimento, deve ter seu valor apurado de forma clara e em estrita conformidade com o título que a embasa, o que impõe a revisão da metodologia adotada no presente caso. Portanto, assiste razão à executada neste ponto, devendo a parte exequente refazer seus cálculos aplicando exclusivamente o INPC como índice de correção monetária sobre todo o período da dívida. No que tange à cobrança de honorários advocatícios no percentual de 20%, a insurgência da executada também merece acolhimento. A análise da mesma Cláusula 41ª da convenção condominial (id 7749552) revela que, embora haja uma previsão genérica para o pagamento de "custas e honorários de advogado", não há a estipulação de um percentual específico. A ausência de um valor ou percentual predefinido na convenção impede a inclusão dessa verba no cômputo do montante executado, por falta de apuração prévia dos valores contratados e a serem repassados ao advogado do credor. Adicionalmente, esta execução tramita sob o rito da Lei nº 9.099/95, cujo artigo 55 veda a condenação em honorários advocatícios em primeira instância, salvo nos casos de litigância de má-fé ou condenação por instância superior, o que reforça a impertinência da inclusão de tal verba no montante executado desde o início. Ademais, friso que nenhuma destas hipóteses se aplica ao caso concreto. A jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que a previsão genérica, sem a fixação do percentual, não pode ser incluída na cobrança das cotas condominiais, conforme se observa no seguinte julgado: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. PREVISÃO GENÉRICA NA RETIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE PERCENTUAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA OMISSA QUANTO A FORMA DE CÁLCULO DOS JUROS. INCIDÊNCIA DE JUROS DEVE SER APLICADA DE FORMA SIMPLES, NOS TERMOS DA SÚMULA 121 DO STF. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-AL - RI: 07006131720208020205 Maceió, Relator.: Juiz Darlan Soares Souza, Data de Julgamento: 22/06/2023, 2ª Turma Recursal da 1ª Região - Maceió, Data de Publicação: 22/06/2023) (grifo nosso) Com base nesse entendimento, e considerando a falta de aprovação precisa deste valor, e a incompatibilidade com o rito dos Juizados Especiais, a cobrança dos honorários advocatícios deve ser integralmente expurgada do cálculo da dívida. Prossigo à análise da taxa de juros de mora, fixada nas planilhas em patamar próximo a 10% (dez por cento) ao mês. A executada argumenta que tal percentual é abusivo. De fato, a aplicação de juros moratórios em tal magnitude mostra-se excessiva e desproporcional, violando os princípios da razoabilidade e da função social do contrato. Embora a convenção condominial possa estipular juros de mora superiores a 1% ao mês para a hipótese de inadimplência, essa autonomia não é ilimitada, encontrando barreiras na legislação, como a Lei de Usura (Decreto nº 22.626/33), que veda a estipulação de juros em taxas que excedam o dobro da taxa legal, sendo estes em casos bastante específicos e legalmente previstos. A aplicação de juros de 10% ao mês, ou 120% ao ano, configura, indubitavelmente, uma prática abusiva, caracterizando anatocismo, o que contraria a referida legislação. Além disso, a fixação de juros acima dos limites legais pode configurar enriquecimento sem causa por parte do credor, ferindo os princípios da equidade e da boa-fé objetiva que regem as relações contratuais e obrigacionais. Portanto, a cobrança de juros de 10% ao mês é ilegal e deve ser revista para adequar-se aos limites legais de 2% ao mês, nos termos do decreto 22626/33 (art. 1º) e do código civil (art. 406), sendo este o máximo permitido, pois é o dobro da taxa legal. Mesmo que a taxa de juros tenha sido aprovada em assembleia geral extraordinária, tal deliberação não pode se sobrepor às disposições de ordem pública da Lei de Usura, aliadas ao Código Civil. Os juros estabelecidos pela assembleia devem respeitar os limites legais, sob pena de nulidade por violação aos princípios da legalidade e proporcionalidade. A própria assembleia, enquanto órgão deliberativo do condomínio, não possui competência para autorizar taxas de juros que contrariem normas de ordem pública como as previstas na legislação. Cito precentes: CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. RECONHECIMENTO DO PEDIDO. DEPÓSITO JUDICIAL. TAXA DE JUROS. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. APROXIMADAMENTE 10% AO MÊS. ABUSIVIDADE. REFORMA DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta em face de sentença que homologou o reconhecimento do pedido de ação de cobrança ajuizada por condomínio em virtude do depósito da quantia devida. A magistrada entendeu que a taxa de juros de, aproximadamente, 10% ao mês, prevista na Convenção do Condomínio, é muito superior às taxas de mercado. Ressaltou que é necessária a limitação para evitar onerosidade excessiva, fixando-a em 2% ao mês e multa de 2% sobre o débito. 1.1. Pretensão do autor de reforma da sentença. Sustenta que a Convenção do Condomínio estipula juros de mora no patamar de 0,33% ao dia, não podendo a magistrada reduzir a porcentagem relacionada aos juros. Alega que o termo inicial dos juros moratórios e da correção monetária é o dia de vencimento de cada cota condominial e não do depósito. 2. É obrigação do condômino responder pelo pagamento da sua quota-parte das despesas do condomínio, conforme dispõe o artigo 1.336 do Código Civil. 3. Os juros consubstanciam matéria de ordem pública, podendo ser revistos de ofício pelo magistrado. 3.1. Correta a magistrada que, ao perceber que os juros, de quase 10% ao mês, aplicados estão em dissonância aos usualmente praticados no mercado e muito superiores ao patamar de 1% previsto em lei, reduziu-os de ofício para 2% ao mês. 4. Precedente: (...) Ademais, os juros moratórios e a correção monetária são consectários legais, logo, matérias de ordem pública, sendo lícito ao julgador, até mesmo de ofício, revisar os índices aplicáveis, bem como seus termos iniciais. (...) In casu, os juros moratórios adotados pelo Condomínio, 0,33% ao dia, o que corresponde a aproximadamente 10% ao mês, mostra-se excessivamente oneroso, desvirtuando a natureza jurídica do instituto, o qual possui caráter indenizatório, e não o propósito de conferir receita ao Condomínio credor. 5. Agravo conhecido e desprovido. ( 07019373720208070000, Relator: Sandoval Oliveira, 2ª Turma Cível, DJE: 6/7/2020). 4.1 "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês, e multa de até dois por cento sobre o débito. A atualização monetária deve ocorrer a partir do vencimento da obrigação. Apelação parcialmente provida. (20161610058173APC, Hector Valverde, 1ª turma Cível, DJE: 05/06/2017)". 5. Sobre os valores de despesas condominiais, são cabíveis juros de mora a serem calculados sobre cada prestação, a partir de cada vencimento. 5.1. Os juros não são devidos a partir do depósito judicial, como fez a magistrada de origem, mas sim desde o vencimento de cada parcela até o seu efetivo pagamento, haja vista se tratar de obrigação líquida, certa e com vencimento previamente determinado, incluindo-se também o tempo decorrido entre o ajuizamento da ação e a citação. 6. Apelo parcialmente provido. (TJ-DF 07061225820208070020 DF 0706122-58.2020.8.07.0020, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 02/02/2022, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 16/02/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, acolho o argumento da executada para determinar a redução da taxa de juros para o percentual de 2% (dois por cento) ao mês, a ser calculado de forma simples sobre o valor de cada parcela em atraso, aplicando a regra geral do Código civil, com fundamento nos arts. 1336 e 406. A executada aponta também a ausência das atas de assembleia que teriam estipulado os valores das taxas condominiais e dos rateios extraordinários cobrados, notadamente os reajustes que elevaram a cota de R$ 100,00 para valores superiores ao longo do tempo. O artigo 784, X, do Código de Processo Civil, é explícito ao exigir que o crédito condominial seja documentalmente comprovado, seja pela convenção, seja pela aprovação em assembleia geral. A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que é possível a inclusão de parcelas vincendas nas execuções de trato sucessivo, e isto inclui as execuções de condomínio. Todavia, é necessário que o condomínio, ao atualizar seus cálculos para incluir novas parcelas, indique a origem delas, sob pena de não serem consideradas. Portanto, analisando detidamente os autos, vejo que a última juntada de ata de assembleia deliberativa sobre valores de cotas condominiais foi ao id 29445200, que não dispõe de deliberações sobre aumento do valor das mensalidades. Não obstante, a planilha anexa neste mesmo movimento, atualiza o valor da cota condominial para R$ 110,00 (id 29445211). Desta forma, todos os aumentos subsequentes carecem de comprovação para que sejam computados, cabendo ao condomínio exequente apresentar as atas de assembleia que legitimam as cobranças nos valores de R$ 110,00; R$ 120,00; R$ 130,00 e R$ 140,00. Neste ponto, acolho o pedido do condomíno exequente e concedo-o o prazo de 15 dias para apresentação das atas de assembleia que legitimam os valores acima listados, sob pena de ser considerado apenas o valor de R$ 100,00 para as cotas cobradas. A executada aduz que a planilha de cálculos inclui cotas condominiais referentes à Unidade nº 108 vencidas em período posterior à arrematação do imóvel em hasta pública. O auto de arrematação (id 82761292) comprova que a alienação judicial da Unidade 108 ocorreu em 21 de novembro de 2023. As planilhas posteriores, como a de 08/07/2024 (id 116477981) e a de 28/08/2025 (id 121754319), continuaram a listar as cotas da Unidade 108 para os meses de dezembro de 2023 a junho de 2024 (id 116477981). A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais possui natureza propter rem. Em caso de arrematação em hasta pública, este juízo vem adotando o posicionamento de que o adquirente (arrematante) assume a responsabilidade pelo débito condominial a partir da data da imissão na posse do imóvel, seguindo posição jurisprudencial de outros tribunais. Precedentes: AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL LEVADO À PRAÇA. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS ENTRE A DATA DA HASTA PÚBLICA E A DA IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL OCUPADO. ARREMATANTE IMITIDO NA POSSE SETE MESES APÓS A ARREMATAÇÃO. DECISÃO QUE OBRIGA O COMPRADOR. OMISSÃO NO EDITAL. RESP 1.345.331-RS, REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. RESPONSABILIDADE QUE NÃO DEVE RECAIR SOBRE O ADQUIRENTE. PROVIMENTO DO RECURSO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto de decisão que, em ação de cobrança de cotas condominiais, estabeleceu a responsabilidade do arrematante pelo pagamento das cotas condominiais e demais despesas relativas ao imóvel, ainda que não imitido na posse. 2. O edital do leilão não faz expressa referência à responsabilidade do adquirente pelo pagamento das despesas no período entre a arrematação e a sua imissão na posse do imóvel. 3. O STJ, julgando recurso representativo de controvérsia, fixou tese no sentido de que 'O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação'. 4. No caso, o imóvel permaneceu ocupado, tendo havido demora na efetivação dos desdobramentos fáticos do leilão, especificamente a imissão na posse do arrematante. 5. Na esteira do entendimento firmado, não se mostra razoável responsabilizar o arrematante pelo pagamento das obrigações condominiais entre a data da hasta pública e a de sua imissão na posse do imóvel. 6. Provimento do recurso. (TJ-RJ - AI: 00252361720218190000, Relator.: Des(a). ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, Data de Julgamento: 31/08/2021, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/09/2021) Sob este aspecto, é certo que a inclusão de parcelas, pelo condomínio deve ser até a imissão na posse pelo arrematante (julho de 2024). Assim, ditas mensalidades exclusivamente para a unidade 108 até junho/2024, estão coerentes com o posicionamento jurisprudencial pátrio, assim como o entendimento adotado por este juízo. Portanto, neste quesito, a insurgência da executada é rejeitada. Por fim, analiso os pleitos de condenação por litigância de má-fé e de extinção da execução. Rejeito o pedido de condenação do exequente por litigância de má-fé. Embora os cálculos apresentados contenham incorreções significativas, não vislumbro, por ora, a presença do dolo processual necessário à configuração da má-fé, mas sim um possível equívoco na interpretação das normas e da convenção. Da mesma forma, rejeito o pedido de extinção da execução, pois, a despeito das irregularidades apontadas, o débito principal persiste, sendo a via adequada a correção do montante executado, e não a extinção do processo. O abatimento do valor do bem arrematado deve ocorrer após o devido recebimento do valor pelo exequente. Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a manifestação da parte executada para, em sede de análise de matéria de ordem pública, determinar as seguintes providências: a) a intimação do exequente, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ÁGUA FRIA, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente aos autos as atas de assembleia que aprovaram todos os valores das taxas condominiais e rateios extraordinários objeto da presente cobrança nos valores de R$ 110,00, R$ 120,00, R$ 130,00 e R$ 140,00, sob pena de serem considerados apenas os valores cuja aprovação já se encontra devidamente comprovada nos autos(R$ 100,00, conforme ata anexada à inicial);Caso não existam essas atas, com esse valores aumentados, apresentar a planilha de débito com a ata que instruiu a inicial, no valor de R$100,00 (cem reais). b) a intimação do exequente, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ÁGUA FRIA, para que, prazo de 15 (quinze) dias, apresente nova planilha de cálculos do débito, corrigida e atualizada, devendo observar rigorosamente os seguintes parâmetros: i) Exclusão integral da verba referente a honorários advocatícios; ii) Redução da taxa de juros de mora para 2% (dois por cento) ao mês, aplicados de forma simples; iii) Aplicação da correção monetária pelo índice INPC, conforme estipulado na convenção condominial; Intimem-se as partes desta decisão. Cumpridas as determinações, voltem-me conclusos os autos para deliberações. João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] DANIELA ROLIM BEZERRA - JUÍZA DE DIREITO

06/11/2025, 00:00

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Partes do Processo(10)

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de contrarrazões

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/05/2026

Publicado Despacho em 12/05/2026.

Publicado Decisão em 11/05/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/05/2026

Proferido despacho de mero expediente

Expedição de Outros documentos.

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de embargos infringentes

Deferido o pedido de YASMIM LEAL MONTGOMERY NEVES - CPF: 059.171.934-79 (EXECUTADO).

Indeferido o pedido de CONDOMINIO RESIDENCIAL AGUA FRIA - CNPJ: 41.217.308/0001-70 (EXEQUENTE)

Determinada diligência

Expedição de Outros documentos.

Juntada de Petição de impugnação ao cumprimento de sentença

Todas as movimentações(283)

legal

Todos os documentos(48)