Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ZENEIDE BARBOSA GALDINO DE LIRA
REU: ANAMARIA CAVALCANTI CIRAULO SENTENÇA EMENTA: USUCAPIÃO ORDINÁRIO. POSSE MANSA, PACÍFICA E COM JUSTO TÍTULO. DEZ ANOS DE POSSE. LAPSO TEMPORAL REDUZIDO PARA CINCO ANOS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. O justo título é o ato jurídico que, em tese, seria hábil a transferir a propriedade, mas que, por alguma falha formal ou material, não o fez. No caso em tela, o contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado e não celebrado diretamente com a proprietária tabular, é o documento que confere à posse da autora a presunção de legitimidade e boa-fé, sendo apto a embasar a pretensão aquisitiva
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital USUCAPIÃO (49) 0834067-72.2023.8.15.2001 [Aquisição]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Usucapião Ordinária ajuizada por ZENEIDE BARBOSA GALDINO DE LIRA, devidamente qualificada nos autos, em face de ANAMARIA CAVALCANTI CIRAULO, igualmente qualificada, objetivando a declaração da aquisição da propriedade do imóvel situado na Avenida Senador Ruy Carneiro, nº 915, Tambaú, João Pessoa-PB, CEP: 58039-181, registrado sob a matrícula nº 49.818 no 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital. A parte autora, em sua exordial, narrou que reside no imóvel desde o ano de 2007, tendo adquirido a posse por meio de contrato de promessa de compra e venda celebrado com a G. M. Engenharia Ltda., o qual foi devidamente quitado. Argumentou que a demanda se justifica pela impossibilidade de se realizar a adjudicação compulsória, haja vista que a atual proprietária registral, ora demandada, não é a promitente vendedora no título da autora, configurando uma lacuna na cadeia registral que impede o registro direto da propriedade. Afirmou o preenchimento dos requisitos legais para a usucapião ordinária, notadamente a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, justo título e boa-fé, por período superior a dez anos, conforme preconiza o artigo 1.242 do Código Civil (ID 115401541). As Fazendas Públicas (União, Estado da Paraíba e Município de João Pessoa) foram devidamente intimadas para manifestarem eventual interesse no imóvel usucapiendo, tendo todas expressamente declarado seu desinteresse, confirmando que o bem não se encontra em área pública (ID 115401541). A audiência de instrução e julgamento, realizada em 10 de junho de 2025. Na ocasião, após tentativa infrutífera de conciliação, foram ouvidas as testemunhas Severino do Ramo Roque da Silva e Valdir Alves do Ramo. Ao final, foi concedido o prazo comum de 15 (quinze) dias para a apresentação de memoriais pelas partes. A parte autora apresentou suas Alegações Finais (ID 115401541), reiterando os fatos e fundamentos jurídicos expostos na inicial, e acostando cópia de certidão de inteiro teor do imóvel atualizada (ID 115402658). Reforçou o preenchimento dos requisitos da usucapião ordinária, destacando a posse contínua e incontestada por mais de 16 anos, o justo título (contrato de promessa de compra e venda quitado), a boa-fé e o animus domini, além da habilidade do objeto. A parte ré, ANAMARIA CAVALCANTI CIRAULO, também apresentou suas Alegações Finais (ID 115508252). Em sua manifestação, a ré rebateu o quadro fático apresentado pela autora, esclarecendo que o imóvel em questão foi negociado com a Construtora Ômega Construtora e Imobiliária Ltda. no ano de 2006, como parte de pagamento de outro apartamento. Para tanto, outorgou procuração pública (ID 78904555) em 10 de abril de 2007 ao sócio administrador da referida construtora, Dr. José Irenaldo Jordão Quintans (ID 78904558), conferindo-lhe poderes totais sobre o bem. A ré afirmou que, desde então, não possui qualquer ingerência sobre o apartamento, não tendo conhecimento sobre o destino dado ao imóvel até ser surpreendida pela citação na presente ação de usucapião. Destacou que a negociação com a autora foi realizada por uma segunda construtora, G. M. Engenharia Ltda., sem que a ré tivesse qualquer participação ou conhecimento. Diante disso, a ré declarou não ter interesse no imóvel e não se opor ao reconhecimento do domínio pela via da usucapião, caso preenchidos os requisitos legais. Requereu sua exclusão do polo passivo e a não condenação em honorários de sucumbência, com base na ausência de resistência ao pedido. Proferida Decisão de Saneamento (ID 124449046). Na referida decisão, o Juízo rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, fundamentando que, em ação de usucapião, o polo passivo deve ser integrado pelo proprietário tabular do imóvel, sendo a alegação de cessão de direitos por procuração insuficiente para desvinculá-la da titularidade registral. Rejeitou, igualmente, a preliminar de falta de interesse processual, reconhecendo a adequação da via da usucapião para sanar a lacuna na cadeia registral que inviabiliza a adjudicação compulsória. Contudo, acolheu parcialmente a preliminar de incapacidade processual, determinando a intimação da autora para, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, regularizar sua representação processual, juntando a anuência do cônjuge ou procuração, sob pena de extinção do feito sem resolução do mérito. Em cumprimento à determinação judicial, a parte autora, em 20 de outubro de 2025, protocolou petição de juntada (ID 125517393), acostando procuração e documento de identificação pessoal de seu cônjuge, o Sr. ANTONIO ALEXANDRINO DE LIRA (ID 125517395), requerendo sua habilitação no polo ativo da demanda e a consequente retificação da autuação. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO Inicialmente, cumpre ressaltar que as preliminares foram devidamente analisadas na decisão de saneamento constante dos autos (ID 124449046). Do Mérito da Usucapião Ordinária A pretensão autoral encontra-se solidamente amparada pelo artigo 1.242 do Código Civil, que estabelece os requisitos para a aquisição da propriedade por meio da usucapião ordinária. O dispositivo legal preceitua que "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos". A análise detida dos elementos probatórios coligidos aos autos demonstra o integral preenchimento de todos os pressupostos legais pela parte promovente. A posse contínua e incontestada da autora sobre o imóvel é um fato incontroverso. Conforme alegado na petição inicial e reiterado nas alegações finais (ID 115401541), a Sra. ZENEIDE BARBOSA GALDINO DE LIRA exerce a posse do bem desde o ano de 2007, o que totaliza um lapso temporal superior a 16 (dezesseis) anos. Este período excede significativamente o prazo decenal exigido pela legislação civil. A continuidade da posse não foi objeto de qualquer interrupção ou oposição judicial ou extrajudicial por parte de terceiros ou da própria proprietária registral. A ré, em suas alegações finais (ID 115508252), expressamente declarou não se opor à posse exercida pela promovente, reconhecendo que não detém mais qualquer ingerência sobre o imóvel desde 2007. A prova testemunhal produzida em audiência de instrução e julgamento (ID 114309852), com a oitiva de Severino do Ramo Roque da Silva e Valdir Alves do Ramo, corroborou de forma uníssona o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta da requerente sobre o imóvel, atestando sua permanência e o comportamento de proprietária ao longo dos anos. O requisito do justo título também se encontra devidamente configurado. A posse da autora foi iniciada com base em um contrato de promessa de compra e venda celebrado com a G. M. Engenharia Ltda., o qual foi integralmente quitado (ID 115401541). Embora este instrumento não tenha sido registrado na matrícula do imóvel, por razões alheias à vontade da autora e decorrentes da complexa cadeia de alienações informais, ele constitui um justo título para fins de usucapião ordinária. O justo título é o ato jurídico que, em tese, seria hábil a transferir a propriedade, mas que, por alguma falha formal ou material, não o fez. No caso em tela, o contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado e não celebrado diretamente com a proprietária tabular, é o documento que confere à posse da autora a presunção de legitimidade e boa-fé, sendo apto a embasar a pretensão aquisitiva. A própria ré, em suas alegações finais (ID 115508252), reconheceu a existência de uma negociação entre a Construtora G. M. Engenharia Ltda. e a Sra. Zeneide, o que reforça a materialidade do justo título. A boa-fé da autora é manifesta e inquestionável. A Sra. ZENEIDE adquiriu o imóvel por meio de um contrato formal, quitou integralmente o preço e, desde a imissão na posse em 2007, vem agindo como legítima proprietária. Essa conduta se manifesta não apenas pela moradia habitual e exclusiva no bem, mas também pelo pagamento contínuo e ininterrupto de todas as obrigações tributárias e condominiais inerentes ao imóvel, como IPTU/TCR e taxas condominiais (ID 115401541). A boa-fé, no contexto da usucapião, reside na crença do possuidor de que sua posse é legítima e que ele não está lesando o direito de outrem. A autora, ao celebrar o contrato e cumprir suas obrigações, agiu com a convicção de que estava adquirindo a propriedade de forma regular, desconhecendo os vícios ou lacunas na cadeia registral que impediam a transferência formal. O animus domini, elemento subjetivo essencial da posse ad usucapionem, também se encontra plenamente demonstrado. A autora não apenas reside no imóvel de forma habitual e exclusiva desde 2007, mas também o faz com a intenção de ser dona, comportando-se como tal perante a comunidade e as autoridades. O pagamento de impostos e taxas, a manutenção do bem e a ausência de qualquer reconhecimento de domínio alheio são evidências inequívocas de que a autora exerce a posse com ânimo de proprietária, sem qualquer subordinação a terceiros (ID 115401541). Por fim, o objeto hábil à usucapião é o imóvel em questão, que se trata de bem particular. As manifestações de desinteresse das Fazendas Públicas (União, Estado e Município), conforme já mencionado no relatório, confirmam que o imóvel não possui natureza pública, afastando qualquer impedimento legal à sua aquisição por esta via (ID 115401541). Da Ausência de Oposição da Ré e o Princípio da Causalidade A parte ré, ANAMARIA CAVALCANTI CIRAULO, em suas alegações finais (ID 115508252), adotou uma postura de não resistência ao mérito da pretensão autoral. Embora tenha sido devidamente citada e tenha integrado o polo passivo da demanda na qualidade de proprietária tabular, sua manifestação foi no sentido de esclarecer a cadeia de alienações do imóvel, informando que o bem foi entregue à Construtora Ômega Construtora e Imobiliária Ltda. em 2007, por meio de procuração pública com poderes totais, e que, desde então, não possui mais interesse ou ingerência sobre ele. A ré expressamente declarou não se opor ao reconhecimento do domínio pela via da usucapião, caso preenchidos os requisitos legais, e requereu sua exclusão do polo passivo e a não condenação em honorários de sucumbência. A ausência de oposição da ré ao pedido de usucapião é um fator relevante para a celeridade processual e para a demonstração da posse mansa e pacífica da autora. Contudo, a despeito da não resistência ao mérito, a ré foi compelida a integrar a lide em razão de sua condição de “proprietária registral”, sendo sua citação indispensável para a validade e eficácia do processo de usucapião, que visa a alteração do registro imobiliário. Nesse contexto, a questão dos honorários advocatícios deve ser analisada sob a ótica do princípio da causalidade. Este princípio estabelece que a parte que deu causa à instauração do processo ou ao incidente processual deve arcar com as despesas daí decorrentes. No caso em tela, a necessidade de ajuizamento da ação de usucapião pela autora decorreu da lacuna na cadeia registral do imóvel, que impediu a regularização da propriedade por outros meios, como a adjudicação compulsória. A autora, ao buscar a tutela jurisdicional para consolidar seu direito de propriedade, deu causa à necessidade de citação da ré, que, embora não tenha resistido ao pedido, foi obrigada a constituir advogado e a se manifestar nos autos para resguardar seus interesses e esclarecer sua posição. Ainda que a ré não tenha oferecido contestação ao mérito, sua presença no processo foi essencial para a regularidade do feito e para a formação do título a ser registrado. A situação fática que levou à propositura da usucapião, qual seja, a posse da autora com justo título, mas sem a formalização da transferência da propriedade no registro imobiliário, foi o fator determinante para a instauração da demanda. Assim, a autora, ao buscar a regularização de sua posse por meio da usucapião, deu causa à necessidade de acionar a proprietária registral, gerando despesas processuais para esta. Portanto, em observância ao princípio da causalidade, e considerando que a autora foi quem deu ensejo à propositura da demanda para regularizar uma situação que, embora de boa-fé, exigiu a intervenção judicial e a citação da proprietária tabular, impõe-se a condenação da autora ao pagamento dos honorários advocatícios em favor dos patronos da ré. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e no artigo 1.242 do Código Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para DECLARAR a aquisição da propriedade do imóvel situado na Avenida Senador Ruy Carneiro, nº 915, Tambaú, João Pessoa-PB, CEP: 58039-181, registrado sob a matrícula nº 49.818 no 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, em favor de ZENEIDE BARBOSA GALDINO DE LIRA e ANTONIO ALEXANDRINO DE LIRA, por meio da usucapião ordinária. Em consequência, DETERMINO a expedição de mandado para o Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, a fim de que seja registrada a presente sentença na matrícula imobiliária nº 49.818, promovendo-se o registro da propriedade em nome dos autores ZENEIDE BARBOSA GALDINO DE LIRA e ANTONIO ALEXANDRINO DE LIRA. Destaco que diante da peculiaridade, não há necessidade de abrir nova matrícula. Em razão do princípio da causalidade, e considerando que a parte autora deu causa à instauração da presente demanda para regularizar sua situação dominial, ainda que a parte ré não tenha oferecido resistência ao mérito do pedido, CONDENO a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Suspensa a exigibilidade por força da decisão do id.76882639. Custas processuais pela parte autora, contudo, em razão da gratuidade concedida no id.76882639, fica suspensa a exigibilidade. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, 13 de janeiro de 2026. Juiz(a) de Direito