Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: PRIMEIRA IGREJA BATISTA DO CASTELO BRANCOREPRESENTANTE: ANTONIO MORAIS DE MEDEIROS
REU: LIDIA MAIA ALVES, VALDENICE ALVES DE OLIVEIRA, MANOEL MAIA ALVES, WALDECI MAIA ALVES, VALDILEINE MAIA ALVES, COMPANHIA ESTADUAL DE HABITACAO POPULAR CEHAP SENTENÇA EMENTA: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. BINÔMIO NECESSIDADE-ADEQUAÇÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO (CEHAP). PROMITENTES VENDEDORES TITULARES APENAS DE DIREITO PESSOAL DECORRENTE DE PROMESSA. AUSÊNCIA DE DOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE POR QUEM NÃO É PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL (ARTS. 195 E 237 DA LEI Nº 6.015/73). ÓBICE INSUPERÁVEL AO REGISTRO DE EVENTUAL CARTA DE ADJUDICAÇÃO. ACORDO EXTRAJUDICIAL FIRMADO POR HERDEIROS NÃO TITULARES DO DOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE DE HOMOLOGAÇÃO PARA FINS DE TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE. CARÊNCIA DE AÇÃO CONFIGURADA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO (ART. 485, VI, DO CPC). A ação de adjudicação compulsória pressupõe que o promitente vendedor seja o titular do domínio no Registro de Imóveis. Revela-se juridicamente inadequada a via eleita quando o imóvel objeto da lide está registrado em nome de terceiro estranho ao contrato de compra e venda particular ("contrato de gaveta"), uma vez que o provimento judicial não teria o condão de romper a cadeia dominial em afronta ao princípio da continuidade registral; em tais casos, a regularização da propriedade deve ser buscada por meio de ação de usucapião, dada a natureza originária da aquisição.
Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0833602-34.2021.8.15.2001 [Adjudicação Compulsória]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ajuizada pela PRIMEIRA IGREJA BATISTA DO CASTELO BRANCO, devidamente qualificada nos autos, em face de LIDIA MAIA ALVES (sucessores), VALDENICE ALVES DE OLIVEIRA, MANOEL MAIA ALVES, WALDECI MAIA ALVES e VALDILEINE MAIA ALVES, objetivando o suprimento judicial de declaração de vontade para a transferência da propriedade do imóvel situado na Rua Major João Junqueira Viana, nº 63, Bairro Castelo Branco II, nesta Capital. Em sua exordial, a parte autora sustenta que, em 23 de janeiro de 1992, adquiriu o referido imóvel da Sra. Lídia Maia Alves e de seus cinco filhos, conforme recibo de compra e venda acostado ao (ID 47589031), pelo valor de oito milhões de cruzeiros, integralmente quitado à época. Aduz que detém a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem há mais de 40 (quarenta) anos, utilizando-o para suas atividades eclesiásticas. Afirma que não logrou êxito em localizar os vendedores para a outorga da escritura definitiva, razão pela qual busca o provimento jurisdicional para regularizar a titularidade dominial. Instruiu a inicial com diversos documentos, destacando-se a certidão de inteiro teor (ID 47589036), expedida pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital, a qual indica que o imóvel permanece registrado em nome da COMPANHIA ESTADUAL DE HABITAÇÃO POPULAR (CEHAP), constando apenas uma averbação de promessa de compra e venda firmada entre a CEHAP e Lídia Maia Alves em 15 de junho de 1970. O benefício da gratuidade judiciária foi objeto de agravo de instrumento, tendo sido mantido o deferimento parcial (ID 65834765). Diante da constatação de que o domínio ainda pertence à CEHAP, este juízo determinou a inclusão da referida Companhia no polo passivo (ID 87528091). A CEHAP apresentou contestação (ID 90018794), arguindo preliminar de falta de interesse processual por inadequação da via eleita, sob o fundamento de que não houve recusa administrativa de sua parte. No mérito, informou que o imóvel foi liquidado antecipadamente em nome de Lídia Maia Alves e que existe acordo com a ANOREG-PB para liberação hipotecária automática, bastando a apresentação do contrato para transferência. Após sucessivas diligências para citação dos herdeiros de Lídia Maia Alves, a parte autora peticionou (ID 154896105) noticiando a celebração de "Acordo Extrajudicial de Concordância com a Adjudicação Compulsória" (ID 154896137) firmado entre a Igreja e os herdeiros Valdileine Maia Alves e Waldeci Maia Alves, pugnando pela sua homologação e pela citação por edital dos demais herdeiros (Manoel e Valdenice). Vieram-me os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, uma vez que a matéria vertida nos autos, embora envolva aspectos fáticos, resolve-se primordialmente pela análise da adequação jurídica da pretensão autoral ao procedimento escolhido, configurando hipótese de carência de ação. 1. Da Inadequação da Via Eleita: Adjudicação Compulsória vs. Usucapião O interesse processual, condição da ação prevista no art. 17 do Código de Processo Civil, desdobra-se no binômio necessidade-adequação. A adequação refere-se à escolha do meio processual juridicamente idôneo para a obtenção do resultado pretendido. No caso sub examine, a parte autora maneja Ação de Adjudicação Compulsória. Contudo, a análise detida dos requisitos legais para tal instituto revela a sua absoluta impertinência para a situação fática descrita. A adjudicação compulsória, disciplinada pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e pelos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, pressupõe a existência de um compromisso de compra e venda válido, a prova da quitação integral do preço e, fundamentalmente, que o promitente vendedor figure como proprietário no Registro de Imóveis. Conforme se extrai da certidão de ID 47589036, a vendedora mencionada pela autora, Sra. Lídia Maia Alves (e seus sucessores), jamais foi proprietária registral do imóvel. Ela detinha apenas um contrato de promessa de compra e venda firmado com a CEHAP em 1970 (ID 47589030). O domínio pleno do imóvel ainda permanece em nome da COMPANHIA ESTADUAL DE HABITAÇÃO POPULAR – CEHAP. Desta feita, os réus (herdeiros de Lídia) são apenas titulares de direitos contratuais decorrentes de uma promessa, não possuindo o poder jurídico de transferir a propriedade, pois ninguém pode transferir mais direitos do que possui (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). A adjudicação compulsória é uma ação de natureza pessoal com efeitos reais, que visa substituir a vontade do titular do domínio. Se o promitente vendedor não é o dono no registro, a sentença de adjudicação seria inócua, pois o Oficial do Registro de Imóveis estaria impedido de registrá-la, sob pena de violar o Princípio da Continuidade Registral. 2. Da Violação ao Princípio da Continuidade Registral A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), em seus artigos 195 e 237, estabelece que para que se possa registrar um título translativo de propriedade, é indispensável que o outorgante figure no registro como proprietário. Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. A pretensão autoral visa "pular" um elo da cadeia dominial: a transferência da CEHAP para Lídia Maia Alves (que já faleceu e cujo inventário sequer foi mencionado) e, posteriormente, desta para a Igreja. A via da adjudicação compulsória não se presta a regularizar falhas na cadeia sucessiva de transferências informais, conhecidas como "contratos de gaveta". Nesta senda, diante da ausência de titularidade dominial dos promitentes vendedores e da impossibilidade de cumprimento do princípio da continuidade, a via processual adequada para a Igreja autora, que afirma exercer a posse qualificada (animus domini) por mais de trinta anos, com justo título (recibo de 1992), é a Ação de Usucapião. Na usucapião, a aquisição é originária. A sentença declara uma situação de fato preexistente, permitindo a abertura de nova matrícula ou o registro da propriedade independentemente da regularidade da cadeia de transmissões anterior. Tentar converter a adjudicação compulsória em usucapião nesta fase processual é inviável, dado que os ritos, requisitos de citação (confrontantes, fazendas públicas) e editais são distintos e mais rigorosos. 3. Da Impossibilidade de Homologação do Acordo Extrajudicial A parte autora apresentou termo de acordo extrajudicial (ID 154896137) assinado por alguns herdeiros, requerendo sua homologação para que produza os efeitos de sentença translativa de propriedade. Contudo, o magistrado não é mero "carimbador" de vontades privadas, especialmente quando estas colidem com normas de ordem pública e com o sistema registral imobiliário. Conforme já fundamentado, os herdeiros Valdileine e Waldeci não possuem o domínio do imóvel. Portanto, eles não podem "concordar" em transferir o que não lhes pertence formalmente. A homologação de tal acordo, no interior de uma ação de adjudicação compulsória contra quem não é dono, seria uma tentativa transversa de obter um título judicial para registro que afronta diretamente a Lei 6.015/73. O objeto do acordo é juridicamente impossível no âmbito desta via processual, pois o judiciário não pode chancelar a quebra do princípio da continuidade registral por meio de transação entre partes que não detêm a propriedade. Ademais, a citação por edital de outros herdeiros (Manoel e Valdenice) para que integrem um acordo ou sofram os efeitos de uma adjudicação compulsória inadequada apenas prolongaria um processo destinado à ineficácia registral. 4. Conclusão pela Carência de Ação Verifica-se, portanto, que a parte autora é carecedora de ação. Não existe interesse-adequação, pois o provimento jurisdicional de adjudicação não é o meio legal para sanar a ausência de registro da vendedora originária. O fato de a CEHAP ter sido incluída no polo passivo e afirmado que o imóvel está quitado não altera a natureza da demanda. A CEHAP não é a vendedora da Igreja; é a vendedora de Lídia. O liame jurídico entre a Igreja e o imóvel passa por um contrato particular firmado com terceiros estranhos ao registro. A situação de fato descrita (posse de longa data com justo título) amolda-se perfeitamente à Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC) ou mesmo à Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC), onde a Igreja poderá, inclusive, obter a gratuidade dos emolumentos cartorários se comprovada a necessidade, e resolverá o problema da continuidade de forma definitiva. A insistência no prosseguimento deste feito fere o Princípio da Economia Processual e da Eficiência, pois resultará em um título judicial (carta de adjudicação) que terá seu registro negado pelo Cartório de Imóveis, gerando uma nova provocação da parte (Dúvida Registral) fadada ao insucesso. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, ante a falta de interesse processual pela manifesta inadequação da via eleita. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, e de honorários advocatícios em favor do patrono da CEHAP, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão do deferimento parcial da justiça gratuita (art. 98, §3º, CPC). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, 30 de abril de 2026. Juiz(a) de Direito