Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO
REU: FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA SENTENÇA AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS E PEDIDO LIMINAR - PRELIMINARES. REJEITADAS. MÉRITO. PEDIDO DE REVISÃO DE SALDO DEVEDOR E INDENIZAÇÕES. RECONVENÇÃO PLEITEANDO RESCISÃO CONTRATUAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMITENTE COMPRADOR ANTERIOR À JUDICIALIZAÇÃO. COMPROVAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DE PARCELA DE REPASSE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL). APLICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE O COMPRADOR EXIGIR CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES OU INDENIZAÇÕES DA CONSTRUTORA. VENDA CASADA NÃO CONFIGURADA. CONGELAMENTO DE SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE VISA APENAS A RECOMPOSIÇÃO DA MOEDA. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO COMPROVADOS. RECONVENÇÃO PROCEDENTE. CULPA EXCLUSIVA DO ADQUIRENTE. RESCISÃO DECLARADA. DIREITO DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO.
Poder Judiciário da Paraíba 8ª Vara Cível da Capital PROCESSO Nº. 0849063-46.2021.8.15.2001
Vistos, etc. ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO, qualificado nos autos, ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS E PEDIDO LIMINAR em face de ITAÚ UNIBANCO S/A e FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., igualmente qualificadas narrando que, em 24 de maio de 2013, firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a Fibra Construtora e Incorporadora LTDA., tendo como objeto o apartamento nº 3102A do Empreendimento Next Towers. Afirma que, entre os anos de 2013 e 2018, manteve-se adimplente com suas obrigações, efetuando o pagamento mensal das parcelas, conforme tabela de saldo devedor e boletos anexos. Contudo, aduz que, diante de atrasos no cronograma da obra, o que o obrigou a permanecer em imóvel alugado, ocorreu o inadimplemento de algumas parcelas referentes ao imóvel. Relata que, em meados de 2020, tentou retomar o pagamento das parcelas, mas enfrentou dificuldades em obter respostas da Fibra Construtora para atualização do saldo devedor e emissão de novos boletos. Quando finalmente conseguiu contato, narra que foi informado de que seu saldo devedor seria corrigido, mas que a construtora não receberia mais os valores diretamente, em razão de seu processo de recuperação judicial, sendo necessária a obtenção de financiamento bancário para quitação do saldo. Nesse contexto, informa que conseguiu um financiamento junto ao Banco Bradesco S/A, mas que, ao solicitar informações e documentações à Fibra Construtora, recebeu respostas evasivas e um atendimento insatisfatório, com funcionários informando que encaminhariam as demandas a outros setores, sem efetivamente providenciar os documentos ou informações solicitadas. Essa omissão da construtora levou ao vencimento da carta de crédito que o autor havia conseguido, no valor de R$ 150.000,00. Atribuiu esse aumento do saldo devedor à utilização de capitalização de juros, prática rechaçada pelo ordenamento jurídico, e à inclusão de juros de mora e multa referentes ao período em que a construtora se manteve omissa, impedindo a finalização do processo de obtenção de crédito bancário. O autor apresentou um cálculo alternativo, indicando uma diferença de quase R$ 100.000,00 entre o valor que considerava correto e o apresentado pela construtora, apontando uma conduta dolosa da Fibra Construtora em aumentar injustificadamente a dívida. A parte autora também alegou que, em setembro de 2020, em reunião, a Fibra Construtora justificou a recusa em aceitar carta de crédito de banco diverso do Itaú S/A, informando que esta seria uma exigência do próprio Banco Itaú, que, na condição de credor hipotecário e em processo de recuperação judicial da Fibra, não aceitaria pagamentos por outra instituição financeira. Argumentou que tal exigência configurava venda casada, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (Art. 39, I), e que não havia menção a tal exclusividade no Contrato de Compra e Venda. Outrossim, informa o autor que diligenciou junto ao Cartório de Imóveis, onde constatou, conforme Certidão de Inteiro Teor (Documento 06), que o imóvel estava gravado com hipoteca em favor do Banco Itaú S/A desde 02 de outubro de 2014, ou seja, após o contrato de compra e venda. O autor sustentou a ineficácia da hipoteca, com base na Súmula 308 do STJ, e requereu a baixa do gravame para possibilitar o registro do imóvel em seu nome após a quitação. A petição inicial requereu a concessão de justiça gratuita ou, subsidiariamente, a redução das custas processuais em 99% e parcelamento em seis prestações, sob a alegação de que o valor da causa (R$ 722.997,00) gerava custas elevadas (R$ 57.839,76), incompatíveis com sua renda mensal de R$ 2.000,00 como arquiteto autônomo. Em sede de tutela provisória de urgência, o autor pleiteou (i) que a Fibra Construtora fosse obrigada a aceitar carta de crédito de qualquer instituição financeira idônea, ou pagamento direto e parcelado do valor incontroverso; (ii) que a quitação se desse sobre o valor incontroverso de R$ 230.052,16, com a imediata liberação das chaves, afastando juros de mora e correção abusiva; e (iii) a imediata declaração de ineficácia da hipoteca do Banco Itaú S/A, com obrigação desta instituição de proceder ao levantamento do gravame. No mérito, requereu a total procedência da ação para confirmar a liminar, declarando a possibilidade de concessão de crédito imobiliário por qualquer instituição financeira idônea, a abusividade do saldo devedor apontado (fixando-o em R$ 230.052,16), e a ineficácia da hipoteca do Banco Itaú. Postulou, ainda, a condenação dos réus ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de danos materiais e R$ 10.000,00 a título de danos morais, a inversão do ônus da prova, e a condenação em custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa. Instruiu a inicial com documentos. Gratuidade judiciária concedida em parte e custas processuais iniciais recolhidas pelo o autor. Regularmente citado, o primeiro réu, ITAÚ UNIBANCO S.A., ofertou defesa, arguindo, preliminarmente, a impugnação ao valor atribuído à causa, a impugnação à gratuidade da justiça, a ausência de interesse de agir. No mérito, sustentou que não se opunha ao pedido do autor quanto à expedição do termo para liberação da hipoteca, considerando a prova do contrato de compra e venda quitado entre o autor e a Fibra Construtora. Explicou que não emitiu o termo antes por não ter vínculo direto com o autor e por não ter recebido o Valor Mínimo de Desligamento (VMD) da construtora. Alegou que a responsabilidade pela averbação do termo na matrícula do imóvel recai sobre a construtora ou o adquirente, não sobre o banco, que apenas emite o documento. Argumentou a inexistência de solidariedade passiva e defendeu a aplicação do princípio da causalidade ou, subsidiariamente, da equidade na distribuição dos ônus sucumbenciais, visto que a Fibra Construtora deu causa ao litígio. Juntou documentos. No ID 63189362, o ITAÚ UNIBANCO S.A. apresentou uma proposta de acordo comprometendo-se a emitir o termo de liberação da hipoteca e a pagar R$ 10.000,00 a título de honorários advocatícios, mediante a desistência do processo em relação a si, tendo o autor manifestado concordância com a proposta (ID 63690640). Sentença (ID 64431406) homologando a transação extrajudicial entre o autor e o primeiro promovido (ITAÚ UNIBANCO S.A.), extinguindo a ação com resolução do mérito apenas em relação a eles, e determinando o prosseguimento do feito em relação à FIBRA CONSTRUTORA. O processo prosseguiu em relação à FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA que, regularmente citada, apresentou contestação e reconvenção, suscitando, preliminarmente, a impugnação à gratuidade judiciária concedida ao autor, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a impugnação ao valor da causa e a perda superveniente do interesse processual. No mérito, defendeu a exceção do contrato não cumprido e a a inexistência de venda casada. Argumentou que o congelamento do saldo devedor é inviável, pois a correção monetária apenas recompõe a desvalorização da moeda pela inflação, não implicando em acréscimo pecuniário e evitando o enriquecimento sem causa do consumidor. Defendeu a inexistência de irregularidades contratuais e de danos. Em sede de reconvenção, pleiteou o reconhecimento do desfazimento do negócio e a rescisão contratual por culpa do comprador, em razão de seu inadimplemento (não realização do financiamento para quitação do saldo devedor), com a consequente retomada do imóvel para nova comercialização. Pugnou, ainda, pelo reconhecimento do direito de reter 25% dos valores pagos pelo autor, conforme entendimento do STJ (Súmula 543) em caso de culpa do comprador pelo desfazimento do contrato, além da possibilidade de devolver os valores de forma parcelada, conforme contrato. Impugnação à contestação apresentada pelo autor. Decisão (ID 109523134) indeferindo a produção da prova oral, sob o fundamento de que a matéria posta em discussão na lide é eminentemente de direito, cabendo apenas a produção da prova documental. A decisão deu por encerrada a instrução processual, e, decorrido o prazo sem interposição de recurso (ID 120204906), os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. I. DAS PRELIMINARES I.1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Tem-se que a hipótese dos autos é de conhecimento direto do pedido, uma vez que o feito se encontra satisfatoriamente instruído e a questão de mérito é unicamente de direito, de modo a incidir o disposto no art. 355, inc. I, do CPC. Ressalte-se que, encontram-se nos autos documentos necessários à formação do convencimento deste Juízo, não havendo questões de fato a serem discutidas ou pedidos de produção de outras provas. Portanto, passa-se ao julgamento da causa. I.2 IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA A parte promovida impugnou a concessão dos benefícios da justiça gratuita à parte autora, suscitando que a mesma possui recursos suficientes para arcar com as custas e despesas processuais. De acordo com o parágrafo 3º do art. 99 do CPC “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural”. Com isso, deveria a parte promovida colacionar aos autos, provas que demonstrassem que a parte autora não pode ser beneficiária da gratuidade judiciária, posto que o ônus da prova cabe a quem alega e a pessoa natural possui a presunção da verdade quando alega a insuficiência financeira. Eis orientação do STJ nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. DECLARAÇÃO DE POBREZA. PRESUNÇÃO LEGAL. ÔNUS DA PROVA. - Para o benefício de assistência judiciária basta requerimento em que a parte afirme a sua pobreza, somente sendo afastada por prova inequívoca em contrário a cargo do impugnante. Precedentes. (AgRg no Ag 509.905/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/11/2006, DJ 11/12/2006 p. 352) Dessa maneira, rejeito a preliminar ora analisada. I.3 DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA No que tange à impugnação ao valor da causa, a Fibra Construtora defendeu que o valor de R$ 722.997,00 estava incorreto, uma vez que a ação remanescente, após o acordo com o Itaú, seria meramente declaratória da desconstituição da hipoteca e discussão sobre o saldo devedor, não envolvendo o valor total do bem. Embora a ação de fato envolva a discussão sobre o saldo devedor e eventuais indenizações, o valor da causa foi fixado pelo autor no importe correspondente ao custo do imóvel (R$ 722.997,00 -), sob o argumento de que os pedidos (cancelamento de hipoteca e revisão de contrato) estão intrinsecamente ligados ao valor do bem. O Superior Tribunal de Justiça, de fato, possui entendimento de que em ações onde o proveito econômico é inestimável, ou de baixa complexidade, o valor da causa pode ser fixado por equidade. No entanto, a discussão remanescente envolve a revisão de saldo devedor de um contrato de compra e venda de imóvel e pedidos de indenização, tendo um conteúdo econômico que se vincula diretamente ao valor do bem ou aos valores pleiteados, o que justifica um valor da causa compatível com a expressão econômica da demanda atribuída pelo autor. Assim, rejeito a preliminar ora analisada. I.4 - DA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL Os promovidos suscitam a ausência de interesse processual da parte autora, alegando que a mesma deixou de comprovar a necessidade da demanda. Contudo, em relação às alegações de falta de condições da ação, tenho por afastá-las. Neste mister, filio-me à corrente adotada pela maioria dos doutrinadores brasileiros, bem como pelo Supremo Tribunal Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o momento adequado para verificação das condições da ação é durante a análise da petição inicial. Nessa linha, as condições da ação são auferidas in status assertionis. É, em verdade, uma tentativa de estabelecer uma presunção de veracidade a respeito dos fatos alegados na petição inicial, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da lealdade processual. Lecionam MARINONI e MITIDIERO que: As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, isto é, à vista das afirmações do demandante, sem tomar em conta as provas produzidas no processo. Havendo manifesta ilegitimidade para causa, quando o autor carecer de interesse processual ou quando o pedido for juridicamente impossível, pode ocorrer o indeferimento da petição inicial (art. 295, II e III, e parágrafo único, CPC), com extinção do processo sem resolução de mérito (art. 267, VI, CPC).Todavia, se o órgão jurisdicional, levando em consideração as provas produzidas no processo, convence-se da ilegitimidade da parte, da ausência de interesse do autor ou da impossibilidade jurídica do pedido, há resolução de mérito - art. 269,1, CPC (MARINONI, Luiz Guilherme e MITIDIERO, Daniel in Código de Processo Civil, comentado artigo por artigo, 4. ed, Revista dos Tribunais. São Paulo, 2012). Nesse passo, o que se afirma na exordial e a realidade vertente dos autos tratam do mérito e devem ser enfrentadas em sede de eventual procedência ou improcedência da demanda, à luz da teoria da asserção. No caso dos autos, considera-se preenchidas as condições da ação conforme o substrato fático deduzido na inicial, pertinente com a pretensão do promovente, e de acordo com a teoria da asserção. Desta feita, rejeito a preliminar. I.5 DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA REQUERIDA PELA CONSTRUTORA RÉ A ré, pessoa jurídica, requereu, preliminarmente, a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária. Sobre a concessão desta gratuidade, dispõe a Súmula nº. 481 do Superior Tribunal de Justiça: "faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". No entanto, tem-se que a parte promovida deixou de comprovar sua hipossuficiência financeira, não anexando aos autos provas de que não pode arcar com as custas e despesas processuais, inexistindo razão, portanto, para a concessão requerida. Sendo assim, rejeito a presente preliminar, não concedendo os benefícios da gratuidade judiciária à promovida. II. DO MÉRITO A controvérsia principal, após a exclusão do Banco Itaú da lide, reside na análise do cumprimento das obrigações contratuais entre ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO e FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., especificamente no que concerne ao Contrato de Promessa de Compra e Venda do apartamento nº 3102A do Empreendimento Next Towers. O autor alegou ter mantido o adimplemento entre 2013 e 2018, mas imputou o subsequente inadimplemento de algumas parcelas a atrasos na obra por parte da construtora, o que o teria levado a arcar com aluguéis e, consequentemente, a atrasar seus pagamentos. Ele também afirmou ter tentado regularizar os pagamentos, mas que a construtora se mostrou omissa e evasiva em fornecer informações e boletos atualizados, culminando na recusa de seu financiamento via Banco Bradesco. Em contrapartida, a Fibra Construtora, em sua defesa, sustentou que o autor se encontra inadimplente por não ter quitado o saldo devedor por meio de financiamento, o que configura a exceção do contrato não cumprido, afastando o direito do autor de exigir o cumprimento das obrigações da construtora ou qualquer indenização. A ré Fibra Construtora juntou notificação extrajudicial (ID 91065679) datada de 26 de março de 2019, que comprova a constituição em mora do autor, ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO, por inadimplemento da parcela referente ao repasse do Contrato de Promessa de Compra e Venda do apartamento tipo A 3102 do Edifício Next Towers. A notificação detalha que, em 03 de abril de 2019, a carta foi entregue no endereço indicado, mas o valor devido de R$ 132.930,55 não foi pago no prazo estipulado de 15 dias, caracterizando o inadimplemento. Essa notificação é anterior à data em que o autor alega ter tentado retomar o pagamento (meados de 2020) e à sua afirmação de ter conseguido financiamento no Banco Bradesco (também em meados de 2020). II.1 - Da Aplicação da Exceção do Contrato Não Cumprido A análise dos fatos revela que o inadimplemento por parte do autor, ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO, é anterior e relevante para a configuração da controvérsia. O contrato de promessa de compra e venda estabelece obrigações recíprocas para ambas as partes. Conforme Art. 476 do Código Civil, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." A documentação apresentada pela Fibra Construtora (Notificação Extrajudicial, ID 91065679) demonstra que o autor foi devidamente notificado sobre seu inadimplemento em relação à parcela de repasse, em março de 2019, com prazo para quitação de 15 dias. Tal notificação precedeu as alegadas tentativas do autor de retomar os pagamentos em meados de 2020 e a suposta recusa da construtora em aceitar o financiamento do Banco Bradesco. A cronologia dos eventos, portanto, estabelece que o autor estava em mora antes das alegadas falhas da construtora em prover informações e antes das supostas exigências de financiamento exclusivo pelo Itaú, que, inclusive, foi excluído da lide mediante acordo. A própria petição inicial do autor menciona o inadimplemento de "algumas parcelas referentes ao imóvel" a partir de 2018, justificando-o por atrasos na obra. No entanto, a notificação extrajudicial (ID 91065679) comprova uma mora específica e formalmente constituída em março de 2019, referente a uma parcela de repasse. Ademais, o promovente não trouxe aos autos qualquer prova de atraso da construtora no cronograma da obra, e sequer indícios que demonstrem que a ré recusou os pagamentos e financiamentos propostos pelo autor, conforme ônus que lhe caberia (art. 373, inciso I, do CPC). Na verdade, a construtora ré comprovou fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor, demonstrando que o negócio jurídico não prosperou em razão do inadimplemento do próprio autor. No presente caso, o autor busca o reconhecimento de abusividades no saldo devedor e indenizações, mas as provas documentais apresentadas pela própria construtora indicam que a mora do autor foi constituída formalmente e não foi purgada, mesmo após a notificação. A alegação de que a construtora se manteve omissa em fornecer informações e boletos não exime o autor de seu inadimplemento, especialmente quando a notificação de mora foi enviada antes dessas alegadas dificuldades. A Fibra Construtora demonstrou ter cumprido com sua parte ao notificar o autor, oferecendo a oportunidade de regularização, que não foi aproveitada. Dessa forma, a pretensão do autor de revisar o saldo devedor, obter a liberação das chaves ou qualquer indenização esbarra em seu próprio inadimplemento contratual, que antecedeu as supostas falhas da construtora, constatando-se como legais as capitalizações de juros e os encargos financeiros de mora contratuais aplicados ao saldo devedor. II.2 - Da Inexistência de Venda Casada O autor alegou a ocorrência de venda casada, decorrente da suposta imposição da Fibra Construtora e do Banco Itaú para que o financiamento do saldo devedor fosse realizado exclusivamente com o Itaú. Compulsando os autos, tem-se que o autor não apresentou provas concretas da alegada imposição por parte da Fibra Construtora que o impedisse de buscar financiamento em outras instituições. As conversas de WhatsApp (ID 52287778, pág. 5) juntadas pelo autor são inconclusivas nesse sentido, mostrando apenas um diálogo ineficiente e burocrático, mas não uma imposição expressa. A própria construtora afirmou ter apenas "sugerido" o banco, o que não se configura como prática abusiva de venda casada. Diante da ausência de elementos probatórios robustos que demonstrem a prática de venda casada por parte da Fibra Construtora, e considerando que a construtora não pode ser responsabilizada pela dificuldade de obtenção de crédito do autor em outras instituições financeiras, a alegação do autor não procede. II.3 - Da Impossibilidade de Congelamento do Saldo Devedor O autor requereu o congelamento do saldo devedor em R$ 230.052,16 a partir de 04 de dezembro de 2020, afastando juros moratórios e correção abusiva. A Fibra Construtora opôs-se a esse pedido, argumentando que a correção monetária se destina meramente a recompor o poder de compra da moeda e evitar o enriquecimento sem causa do devedor, não constituindo um acréscimo. A correção monetária é um mecanismo de preservação do valor da moeda corroído pela inflação, não representando um ganho real para o credor. Sua aplicação visa manter o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, especialmente em obrigações de trato sucessivo como a compra e venda de imóveis. Ademais, o congelamento do saldo devedor beneficiaria o devedor inadimplente em detrimento do credor adimplente, o que é incompatível com os princípios contratuais da boa-fé objetiva e da comutatividade das prestações. No caso, tendo sido demonstrado o inadimplemento do autor anteriormente às alegadas falhas da construtora, não há justificativa para afastar a correção monetária e os acréscimos de encargos contratuais de mora sobre o saldo devedor. II.4 - Da Inexistência de Danos Materiais e Morais O autor pleiteou indenização por danos materiais no valor de R$ 15.000,00, referentes a aluguéis pagos devido à impossibilidade de usufruir do imóvel, e R$ 10.000,00 por danos morais, decorrentes do desgosto e intranquilidade causados pela venda casada e pela hipoteca. A Fibra Construtora contestou ambos os pedidos, alegando que o dano material é genérico e não comprovado, e que o dano moral não se configurou, pois o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, sendo os fatos meros aborrecimentos. A ausência de comprovação de danos materiais pelo autor é um ponto crucial. Não foram apresentados documentos que demonstrem efetivamente o pagamento de aluguéis em razão direta e exclusiva da conduta da ré Fibra. A planilha de saldo devedor apresentada pelo autor (Documento 5 – ID 52287786) indica que, mesmo em 2021, ele ainda possuía um saldo devedor considerável. A condição para a entrega das chaves, conforme o Contrato de Promessa de Compra e Venda, era a quitação integral do preço. Tendo o autor sido constituído em mora em 2019 e não comprovado a quitação do saldo devedor, não há base para imputar à construtora a responsabilidade pelos custos com aluguéis. A jurisprudência, conforme citações da ré, exige prova cabal dos danos materiais e não admite presunção de prejuízo. Quanto aos danos morais, o Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.485.695 - GO) tem pacificado o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para representar dano moral indenizável, salvo em situações excepcionais que configurem verdadeira ofensa aos direitos da personalidade ou abalo psicológico significativo. Os aborrecimentos e frustrações decorrentes de um contrato, embora desagradáveis, não extrapolam, via de regra, o âmbito dos dissabores cotidianos. No caso em tela, a situação de inadimplemento do autor, anterior às alegadas condutas da construtora, enfraquece a tese de que os transtornos foram causados exclusivamente pela ré. A ausência de provas de que a conduta da Fibra Construtora causou ao autor um dano patrimonial ou sofrimento ou abalo moral que transcenda o mero aborrecimento impede o acolhimento do pedido de indenização por danos materiais e morais. II.5 - Da Reconvenção da Fibra Construtora A Fibra Construtora, em sede de reconvenção, pleiteou o reconhecimento da rescisão contratual por culpa do autor, a retomada do imóvel e o direito de retenção de 25% dos valores pagos. Considerando o extenso arcabouço probatório e fático, especialmente a Notificação Extrajudicial de ID 91065679, que comprovou a constituição em mora do autor em março de 2019, e a não purgação dessa mora, fica evidente que o inadimplemento contratual foi primariamente do autor. A Fibra Construtora não pode ser compelida a manter um vínculo contratual com um comprador que não cumpriu com suas obrigações essenciais de pagamento, validando-se, assim, a exceção do contrato não cumprido já analisada. Dessa forma, a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda é medida que se impõe, e a culpa pelo desfazimento do negócio recai sobre o promitente comprador, ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO. Consequentemente, assiste razão à reconvinte quanto à retomada do imóvel para nova comercialização. No que tange ao direito de retenção dos valores pagos, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial. A jurisprudência consolidada do STJ tem admitido a retenção de um percentual entre 10% e 25% dos valores pagos para compensar os custos administrativos da vendedora. A Fibra Construtora pleiteou a retenção de 25% dos valores pagos pelo autor. Considerando as despesas administrativas, de publicidade e tributárias que a construtora pode ter incorrido com a negociação do imóvel, bem como o tempo em que o bem permaneceu com o contrato ativo e a necessidade de reintroduzi-lo no mercado, o percentual de 25% mostra-se razoável e proporcional para compensar a reconvinte pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio por culpa do reconvindo. ISTO POSTO e mais que dos autos constam, rejeito as preliminares processuais levantadas pelo réu e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na Petição Inicial por ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO em face de FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o promovente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% sob o valor atualizado da causa, observada a gratuidade judiciária parcialmente concedida ao autor. Em relação à reconvenção, rejeito a preliminar de concessão de justiça gratuita à reconvinte e, no mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na Reconvenção por FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. em face de ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR a RESCISÃO CONTRATUAL do Contrato de Promessa de Compra e Venda referente ao apartamento nº 3102A do Empreendimento Next Towers, por culpa exclusiva do promitente comprador, ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO, em decorrência de seu inadimplemento, determinando a RETOMADA DO IMÓVEL por FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., autorizando sua livre comercialização. B) AUTORIZAR a FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. a reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos por ARMANDO PIMENTEL DA ROCHA FILHO a título de parcelas do contrato, devendo o restante ser restituído ao reconvindo, em parcela única, corrigido pelo IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único, CC - alterado pela Lei nº 14.905/24) desde cada desembolso e juros de mora correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária (art. 406, §1º, CC - alterado pela Lei nº 14.905/24), a partir do trânsito em julgado desta sentença (S. 54 STJ). Condeno o reconvindo ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% sob o valor da condenação, observada a gratuidade judiciária parcialmente concedida ao reconvindo. P.R.I. CERTIFICADO o trânsito em julgado e não havendo modificação, proceda-se com baixa do processo. João Pessoa/PB, datado eletronicamente. Assinado eletronicamente Juiz(a) de Direito