Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: FILLIPE LOURENCO DA CUNHA LIMA.
REU: COUNTRY PLAZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.. SENTENÇA Trata de Ação de Rescisão de Contrato, ajuizada por FILLIPE LOURENÇO DA CUNHA LIMA, em face de COUNTRY PLAZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ambos devidamente qualificados. Alega a parte autora que, em 23 de dezembro de 2021, firmou com a ré um Contrato Particular de Compra e Venda para aquisição de um lote de terreno no empreendimento “COUNTRY PLAZA CONDOMINIUM RESORT”, no município de Solânea/PB. Sustenta que cumpriu rigorosamente com suas obrigações, totalizando um pagamento de R$ 12.217,86. Aponta que, segundo a cláusula 5.1.2 do contrato, a entrega da obra estava prevista para 30 de dezembro de 2022, e que, mesmo com a tolerância de 180 dias, o prazo final seria 21 de julho de 2023, o que não ocorreu. Diante do atraso, buscou a rescisão amigável, mas a proposta da ré implicaria a perda total dos valores pagos, resultando em um saldo devedor. Requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a abstenção da ré em inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes. No mérito, pugna pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição integral dos valores pagos. Juntou documentos. Decisão deferindo a gratuidade de justiça em parte para reduzir as despesas em 50%. Custas iniciais devidamente recolhidas. Decisão deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações mensais do contrato e determinar que a ré se abstivesse de inscrever o nome do autor em cadastros de crédito, sob pena de multa diária. Foi designada audiência de conciliação, que restou infrutífera devido à ausência da parte ré. A ré apresentou contestação, na qual não arguiu preliminares. No mérito, sustentou que o contrato é claro quanto à retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador e que foi o autor quem deu causa à rescisão ao deixar de pagar as parcelas. Alegou seu direito à compensação de tributos e comissão imobiliária, bem como à retenção do sinal pago. Impugnou, ainda, o pedido de inversão do ônus da prova, por ausência de verossimilhança das alegações e de hipossuficiência do autor. O autor apresentou impugnação à contestação. Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, ambas as partes informaram não ter outras provas a produzir e requereram o julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Decido. Do julgamento antecipado do mérito
Poder Judiciário da Paraíba Fórum Cível Desembargador Mário Moacyr Porto 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0806601-69.2024.8.15.2001 [Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral, Financiamento de Produto].
Trata-se de matéria unicamente de direito, sendo as provas documentais carreadas aos autos suficientes à comprovação dos fatos. Cabível, portanto, o julgamento antecipado do mérito, em atenção aos princípios da economia e celeridade processuais, bem como ao disposto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Do Mérito A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, figurando o autor como consumidor e a ré como fornecedora de produto, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia central reside em apurar qual das partes deu causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O autor fundamenta seu pedido de rescisão no atraso injustificado da entrega do empreendimento, enquanto a ré atribui a culpa ao autor por suposta inadimplência no pagamento das parcelas. Conforme o artigo 373 do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito, e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso em tela, a parte autora demonstrou, de forma satisfatória, os fatos constitutivos do seu direito. O contrato firmado entre as partes (id. 85423670) estabelece, em sua cláusula 5.1.1, "i", o prazo de 30 de dezembro de 2022 para a conclusão da infraestrutura do empreendimento. (id. 85423670, pág. 4). O contrato também prevê, na cláusula 5.4, um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis. (id. 85423670, pág. 5). Mesmo considerando a validade de tal prazo de tolerância, a data limite para a entrega da obra seria 21 de julho de 2023. As conversas via WhatsApp juntadas aos autos (id. 85423677) demonstram que, em diversas ocasiões, a própria ré informou ao autor que a previsão de entrega do empreendimento foi postergada para o segundo semestre de 2024. (id. 85423677, pág. 7, 9, 10). Tal fato evidencia o descumprimento contratual por parte da requerida/vendedora, que extrapolou em muito o prazo estipulado para a conclusão das obras. Por outro lado, a ré, em sua contestação, limita-se a alegar genericamente que a rescisão se deu por inadimplência do comprador, sem, contudo, apresentar qualquer prova que sustente tal afirmação. (id. 114728481, pág. 3). Não há nos autos qualquer notificação extrajudicial ou outro documento que demonstre a mora do autor, nem mesmo um extrato financeiro que aponte a existência de parcelas em aberto antes da manifestação do autor pela rescisão. Ao contrário, o autor juntou os comprovantes de pagamento das parcelas (id. 85423676) e uma planilha de pagamentos (id. 85423675), corroborando sua alegação de adimplência até o momento em que, diante do atraso da obra, buscou o distrato. A ré não se desincumbiu do seu ônus probatório de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme preceitua o artigo 373, II, do Código de Processo Civil. A simples alegação de inadimplência, desacompanhada de qualquer suporte probatório, não é suficiente para afastar a sua responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Caracterizada a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Dessa forma, são nulas as cláusulas contratuais que preveem a retenção de valores em favor da construtora nesta hipótese, por colocarem o consumidor em desvantagem exagerada, o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor. A tentativa da ré de impor ao autor um cálculo de distrato que não apenas retinha todos os valores pagos, mas também gerava um saldo devedor, é manifestamente abusiva e contrária à boa-fé objetiva. Nessa linha, veja-se: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE ATO JURÍDICO E DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO DE CONSUMO - ATRASO NA ENTREGA – INADIMPLEMENTO POR PARTE DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUINDO COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELO VENDEDOR – APLICABILIDADE DA SÚMULA 543 DO STJ – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A relação jurídica entre as partes caracteriza-se como consumerista, estando sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange à inversão do ônus da prova e à revisão de cláusulas abusivas. O atraso na entrega do imóvel é comprovado, não havendo justificativa para a não observância do prazo contratual. A cláusula de tolerância, quando prevista, deve ser expressa e clara, conforme estabelece a Lei 4.591/64. Considerando que o inadimplemento do contrato se deu por culpa exclusiva da apelante, a rescisão contratual deve resultar na devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem, conforme a Súmula 543 do STJ. Não há espaço para a retenção de valores ou para a aplicação de penalidades que favoreçam o vendedor, uma vez que a rescisão se deu por culpa exclusiva dele. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente, incluindo as comissões de corretagem, e sem a possibilidade de retenção de valores.(TJ-MS - Apelação Cível: 08269714420218120001 Campo Grande, Relator.: Juiz Alexandre Corrêa Leite, Data de Julgamento: 25/11/2024, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/11/2024)(Grifei). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Sentença que julgou o pedido procedente. Insurgência dos réus. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Excludente de responsabilidade. Não comprovado. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Insurgência do réu. Nas hipóteses em que há rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do vendedor, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução de todas as parcelas pagas pelo adquirente, incluindo o montante pago a título de comissão de corretagem. Recurso não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 11207795520238260100 São Paulo, Relator.: Marcos Gozzo, Data de Julgamento: 22/10/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2024)(Grifei). Por fim, verifica-se nos autos, pela planilha de pagamentos apresentada pelo autor (ID 85423675, pág. 1), bem como pelos comprovantes detalhados (ID 85423676), que o montante total comprovadamente pago pelo autor à ré perfaz a quantia de R$ 11.388,60 (onze mil, trezentos e oitenta e oito reais e sessenta centavos) até a data da propositura da ação. Este valor representa a soma das parcelas adimplidas pelo promitente comprador, que devem ser restituídas integralmente em razão da culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual. 3. DISPOSITIVO Posto isso, antecipo o julgamento do mérito, extinguindo o presente processo com resolução de mérito e JULGO PROCEDENTES os pedidos do autor, nos termos dos arts. 355, I, e 487, I, ambos do CPC, para: a) Ratificando a liminar outrora deferida, DECLARAR a rescisão do "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra com Pacto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças" (id. 85423670) firmado entre as partes, por culpa exclusiva da parte ré, cessando as cobranças das prestações mensais do contrato; b) CONDENAR a parte ré a restituir ao autor a quantia de R$ 11.388,60 (onze mil, trezentos e oitenta e oito reais e sessenta centavos), correspondente às parcelas comprovadamente pagas, corrigida monetariamente pelo IPCA a contar da data de cada pagamento e acrescida de juros de mora, a partir da citação, correspondentes à dedução da taxa SELIC pelo IPCA de cada período, a teor dos arts. 389 e 406, §1º, do Código Civil. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam estes autos ao Juízo ad quem. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, evolua a classe processual para "cumprimento de sentença" e, considerando o art. 4°, da Resolução de n. 04/2026, do Tribunal de Justiça da Paraíba, determino a remessa dos autos para uma das Varas Especializadas de Cumprimento de Sentença e Execuções Extrajudiciais de João Pessoa-PB, por sorteio. As partes foram intimadas pelo gabinete através do Diário Eletrônico. CUMPRA. JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema. Ascione Alencar Linhares JUÍZA DE DIREITO