Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: VERONICE PEREIRA
REU: RONALDO BEZERRA DA SILVA, LENIRA DE LIMA RIBEIRO, SEVERINO ELOI DE ALMEIDA SANTOS, EDNA LUCIA VIEIRA SENTENÇA EMENTA: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA DE RESPEITO AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM EXAME DE MÉRITO. Diante de um cenário em que a cadeia dominial se encontra rompida, ou quando o promitente vendedor não é o proprietário registral do imóvel, a via processual adequada para a aquisição da propriedade e sua consequente regularização fundiária é a ação de usucapião. A usucapião, ao contrário da adjudicação compulsória que é uma forma de aquisição derivada, constitui-se em modo de aquisição originária da propriedade. Daí a extinção do processo sem resolução de mérito.
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0823794-10.2018.8.15.2001 [Reintegração de Posse]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por VERONICE PEREIRA em face de RONALDO BEZERRA DA SILVA, LENIRA DE LIMA RIBEIRO, SEVERINO ELOI DE ALMEIDA SANTOS e EDNA LUCIA VIEIRA, visando à obtenção de provimento jurisdicional que supra a manifestação de vontade dos promitentes vendedores para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda de imóvel. Conforme se depreende dos autos, a tramitação processual revelou particularidades relevantes para o deslinde da controvérsia. A ré LENIRA DE LIMA RIBEIRO foi devidamente citada pessoalmente, conforme registro constante no ID 37313625. Em relação aos demais demandados, a situação processual apresentou maior complexidade. O réu SEVERINO ELOI DE ALMEIDA SANTOS foi citado pela via editalícia, em razão da impossibilidade de sua localização pessoal. Diante da citação ficta, foi-lhe nomeado Curador Especial, na pessoa do Defensor Público OTAVIO NETO ROCHA SARMENTO, que apresentou Contestação por Negativa Geral (ID 89140158). Nesta peça processual, o Curador Especial, invocando o parágrafo único do artigo 341 do Código de Processo Civil, contestou o pedido por negativa geral dos fatos, argumentando a impossibilidade de especificar o contraditório devido à ausência de contato com o curatelado. A Defensoria Pública, em sua atuação como Curador Especial, ressaltou que a contestação genérica torna controvertidos todos os fatos constitutivos do direito do requerente, incumbindo a este o ônus de demonstrá-los, sob pena de rejeição da pretensão. Requereu o recebimento e processamento da contestação, a inversão do ônus da prova para a autora, a total improcedência da ação, a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita ao ausente, a produção de provas admitidas em direito e a condenação da autora nas cominações legais, incluindo honorários advocatícios em prol do Fundo Especial da Defensoria Pública. Em resposta, a autora VERONICE PEREIRA protocolou Impugnação à Contestação (ID 89766120). Na referida peça, a autora argumentou que a contestação por negativa geral não seria suficiente para anular a base fática robusta que sustenta a ação de adjudicação compulsória, a qual estaria fundamentada em documentos e evidências claras, tais como o Contrato de Compra e Venda, comprovantes de pagamento e evidências de tentativas de contato com os réus. A autora reiterou que o ônus da prova repousa sobre a parte que alega fato contrário ao demonstrado na inicial, não bastando a negação genérica. Ao final, requereu o acolhimento da ação de adjudicação compulsória, a inversão do ônus da prova apenas para o que fosse necessário, a concessão do pedido de adjudicação compulsória com a consequente expedição da ordem de registro imobiliário, e a condenação dos réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios. O Curador Especial apresentou Cota (ID 90290534), reiterada em ID 90294969, informando que não havia provas a serem produzidas pela Curadoria, e que o ônus da prova dos fatos constitutivos do direito recaía sobre o autor. A parte autora, por sua vez, protocolou Petição (ID 90949133), informando que também não havia provas a serem produzidas, reiterando todos os fatos, provas já acostadas aos autos e pedidos, e requerendo a conclusão e julgamento antecipado da lide, sob o argumento de que a matéria seria unicamente de direito e provas documentais. Os autos revelaram o falecimento de dois dos réus. Conforme certidão contida no ID 18763307, foi informado o óbito do réu RONALDO BEZERRA DA SILVA. Da mesma forma, o ID 19829565 noticiou o falecimento da ré EDNA LUCIA VIEIRA. Tais informações foram confirmadas por extrato de consulta no Sistema Sniper, conforme mencionado na Decisão de ID 99593296. Decisão (ID 99593296) em 04 de setembro de 2024, suspendendo o feito pelo prazo de 02 (dois) meses, com fulcro nos artigos 110 e 313, I, §§1º e 2º, I, do Código de Processo Civil, a fim de que a autora promovesse a habilitação dos herdeiros, caso já existisse inventário em tramitação. A autora forneceu os dados para habilitação e intimação das herdeiras Lídia Selly Vieira de Almeida Muniz e Karinna Heloiza Vieira de Almeida. Na mesma oportunidade, reiterou todos os fatos, provas já acostadas aos autos e pedidos, requerendo a conclusão e julgamento antecipado da lide, com a total procedência do pedido, sob a alegação de que se trata de matéria de direito e provas documentais. Conclusos os autos para julgamento. É o relatório.DECIDO A presente demanda, qualificada como Ação de Adjudicação Compulsória, busca a obtenção de um provimento jurisdicional que substitua a manifestação de vontade dos promitentes vendedores para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda de um imóvel. Contudo, uma análise detida dos requisitos intrínsecos a esta modalidade de ação e dos princípios basilares do direito registral imobiliário revela a inadequação da via eleita pela parte autora, o que impõe a extinção do feito sem resolução do mérito. Da Adjudicação Compulsória e Seus Requisitos Essenciais A adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, no Decreto-Lei nº 58/1937 e na Lei nº 6.766/1979, configura-se como uma ação de natureza pessoal que visa a suprir a omissão do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda de um imóvel, após a quitação integral do preço e a inexistência de cláusula de arrependimento no compromisso. Para o sucesso desta pretensão, a doutrina e a jurisprudência consolidaram a necessidade de preenchimento de requisitos específicos, quais sejam: a existência de um compromisso de compra e venda válido e irretratável, a integral quitação do preço ajustado, e a recusa injustificada do promitente vendedor em cumprir sua obrigação de transferir a propriedade. Entretanto, um requisito de fundamental importância, e que frequentemente é negligenciado ou mal interpretado, reside na necessidade de que o promitente vendedor seja o proprietário registral do imóvel objeto da promessa. A adjudicação compulsória não tem o condão de criar um direito de propriedade onde ele não existe no registro público, nem de sanar vícios na cadeia dominial. Sua função é meramente instrumental, compelindo o titular do domínio, que se obrigou a transferir a propriedade, a fazê-lo. Se o promitente vendedor não detém a propriedade registrada em seu nome, não há como o Poder Judiciário determinar a outorga de uma escritura que não teria respaldo na realidade registral, tornando o provimento jurisdicional inócuo para o fim último de conferir a titularidade plena ao adquirente. A questão da titularidade registral do promitente vendedor está intrinsecamente ligada ao princípio da continuidade registral, um dos pilares do sistema de registro de imóveis brasileiro, consagrado nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Este princípio estabelece que nenhum registro ou averbação pode ser feito sem que haja um registro anterior que lhe sirva de base. Em outras palavras, a cada novo ato registral, deve corresponder um ato precedente que demonstre a origem do direito, formando uma cadeia ininterrupta de titularidade. A finalidade precípua deste princípio é garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias, a publicidade dos atos, a autenticidade dos títulos e a eficácia dos direitos reais, evitando que se registrem títulos de pessoas que não são as proprietárias do imóvel ou que não possuem legitimidade para dispor dele. No contexto da adjudicação compulsória, a observância do princípio da continuidade registral é imperativa. O provimento judicial que determina a adjudicação compulsória, uma vez transitado em julgado, substitui a escritura pública e serve como título hábil para o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, para que este título judicial possa ser registrado, é imprescindível que o nome do promitente vendedor (ou de seus sucessores, em caso de falecimento) conste como proprietário na matrícula do imóvel. Caso contrário, haverá uma quebra na cadeia de continuidade registral, e o Oficial do Registro de Imóveis, em estrita observância à Lei de Registros Públicos, recusará o registro do título judicial, tornando a adjudicação compulsória ineficaz para o propósito de regularização da propriedade. Da Inadequação da Via Eleita no Caso Concreto No presente caso, a parte autora, VERONICE PEREIRA, fundamenta sua pretensão em um "Contrato de Compra e Venda", conforme explicitado em sua Impugnação à Contestação (ID 89766120). Embora a existência de tal instrumento seja um dos requisitos para a adjudicação compulsória, não há nos autos qualquer elemento probatório que demonstre que os réus – RONALDO BEZERRA DA SILVA, LENIRA DE LIMA RIBEIRO, SEVERINO ELOI DE ALMEIDA SANTOS e EDNA LUCIA VIEIRA – sejam os efetivos proprietários registrais do imóvel objeto da lide. A petição inicial, que não foi anexada, mas cujo teor é inferido pelas peças subsequentes, não parece ter abordado esta questão fundamental com a devida profundidade, ou, se o fez, não logrou êxito em comprovar a titularidade registral dos demandados. A ausência de prova da titularidade registral dos promitentes vendedores é um óbice intransponível à procedência da ação de adjudicação compulsória. Não se pode compelir alguém a transferir um direito que não possui ou que não está formalmente registrado em seu nome. A dificuldade enfrentada pela autora na habilitação dos herdeiros dos réus falecidos, RONALDO BEZERRA DA SILVA e EDNA LUCIA VIEIRA, conforme relatado na Petição de ID 115347525, onde herdeiros localizados expressaram desinteresse e se recusaram a fornecer informações sobre outros sucessores, apenas corrobora a complexidade da situação dominial do imóvel. Tal cenário sugere que a cadeia de titularidade pode estar rompida ou que os réus não são os proprietários tabulares, o que inviabiliza a adjudicação compulsória. Se os réus não são os proprietários registrais, o título judicial de adjudicação compulsória, ainda que eventualmente proferido, não encontraria correspondência na matrícula do imóvel, resultando na recusa de seu registro pelo Oficial competente. A consequência prática seria a ineficácia do provimento jurisdicional para o fim almejado pela autora, que é a regularização da propriedade em seu nome. A via da adjudicação compulsória, portanto, mostra-se inadequada para a situação fática e jurídica apresentada, pois não é o instrumento legal apto a sanar a quebra do princípio da continuidade registral ou a ausência de titularidade dos promitentes vendedores. Da Usucapião como Instrumento Adequado para a Regularização Fundiária Diante de um cenário em que a cadeia dominial se encontra rompida, ou quando o promitente vendedor não é o proprietário registral do imóvel, a via processual adequada para a aquisição da propriedade e sua consequente regularização fundiária é a ação de usucapião. A usucapião, ao contrário da adjudicação compulsória que é uma forma de aquisição derivada, constitui-se em modo de aquisição originária da propriedade. Isso significa que a propriedade é adquirida pelo usucapiente sem qualquer vínculo com o proprietário anterior, sanando eventuais vícios ou irregularidades na cadeia dominial e permitindo um novo registro na matrícula do imóvel, sem a necessidade de observância da continuidade registral em relação aos proprietários anteriores. O "Contrato de Compra e Venda" mencionado pela autora, embora insuficiente para a adjudicação compulsória na ausência de titularidade registral dos vendedores, pode, em tese, configurar um justo título para fins de usucapião, especialmente a usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil. Esta modalidade de usucapião exige a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, por um lapso temporal reduzido (dez anos, ou cinco anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com base em registro cancelado, e os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico), além do justo título e da boa-fé. A ação de usucapião possui um rito processual próprio e requisitos específicos que devem ser rigorosamente observados, incluindo a citação pessoal dos confinantes, a citação por edital dos interessados incertos e não sabidos, e a intimação das Fazendas Públicas (União, Estados e Municípios) e do Ministério Público para manifestação. Somente por meio deste procedimento, que visa a consolidar a posse qualificada em propriedade, é possível regularizar a situação dominial do imóvel quando há falhas na cadeia registral ou quando os vendedores não são os proprietários tabulares. Da Caracterização da Falta de Interesse de Agir por Inadequação da Via Processual O interesse de agir é uma das condições da ação, conforme preceitua o artigo 17 do Código de Processo Civil, e sua ausência acarreta a extinção do processo sem resolução do mérito. Este interesse se desdobra em três aspectos: necessidade, adequação e utilidade do provimento jurisdicional. A necessidade refere-se à indispensabilidade da intervenção judicial para a obtenção do bem da vida. A utilidade diz respeito à aptidão do provimento para trazer um benefício prático ao demandante. E a adequação, que é o ponto crucial no presente caso, concerne à escolha do meio processual correto para a tutela do direito material invocado. No caso em tela, a via processual eleita pela autora, a Ação de Adjudicação Compulsória, não se mostra adequada para a pretensão de regularização da propriedade imobiliária. Conforme exaustivamente demonstrado, a ausência de comprovação da titularidade registral dos réus e a consequente quebra do princípio da continuidade registral impedem que o provimento jurisdicional de adjudicação compulsória produza o efeito prático desejado pela autora, qual seja, o registro da propriedade em seu nome. O título judicial, se proferido, seria inexequível no âmbito registral, tornando a ação inútil para o fim a que se destina. A inadequação do procedimento eleito, portanto, configura a falta de interesse de agir da parte autora, uma vez que o instrumento processual escolhido não é o meio idôneo para alcançar a tutela jurisdicional pretendida, dada a complexidade da situação dominial do imóvel e a necessidade de uma aquisição originária da propriedade. A extinção do processo sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, é a medida que se impõe, porquanto o Poder Judiciário não pode prosseguir com uma demanda que, desde sua concepção, não possui a aptidão para gerar um resultado útil e eficaz para a parte que a propôs, em face das particularidades do direito registral imobiliário. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em razão da manifesta falta de interesse de agir da parte autora, decorrente da inadequação da via processual eleita para a regularização da propriedade imobiliária. Condeno a parte autora, VERONICE PEREIRA, ao pagamento das custas processuais. Condeno, ainda, a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Defensoria Pública. Fixo os honorários advocatícios em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), considerando a complexidade da causa, o trabalho desenvolvido pelo profissional e o tempo despendido, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil, a serem revertidos em prol do Fundo Especial da Defensoria Pública, conforme requerido na Contestação (ID 89140158), ressalvada a hipótese de ser a autora vencida beneficiária da Justiça Gratuita (art.98, § 3º, do CPC). Deixo de condenar a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos demais réus, em razão da revelia de LENIRA DE LIMA RIBEIRO e do falecimento de RONALDO BEZERRA DA SILVA e EDNA LUCIA VIEIRA, cuja habilitação não se concretizou de forma a permitir a constituição de advogados para defesa de seus interesses. P.I.C. JOÃO PESSOA, 19 de janeiro de 2026. Juiz(a) de Direito