Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: H. G. A. CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA
REU: ERICKSON DANTAS DAS CHAGAS S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Mista de Cabedelo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0809695-52.2024.8.15.0731 [Espécies de Contratos]
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela de Urgência proposta por H. G. A. Construções e Incorporações Ltda. em face de Erickson Dantas das Chagas, ambos devidamente qualificados nos autos, objetivando provimento jurisdicional que compelisse o promovido a realizar a transferência da titularidade de imóvel objeto de contrato de compra e venda, bem como a assumir os débitos tributários e condominiais a ele vinculados. Narra a petição inicial que a empresa promovente, atuante no ramo da construção civil e incorporação, celebrou com o promovido, em 11 de agosto de 2005, um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda referente à unidade imobiliária consubstanciada no Apartamento nº 203 do Edifício Residencial Alfamares, situado na Rua Oceano Pacífico, bairro de Intermares, nesta Comarca de Cabedelo/PB. Aduz a parte autora que, não obstante o promovido ter quitado integralmente o preço ajustado para a aquisição do bem imóvel em meados de 2014, o mesmo manteve-se inerte quanto à obrigação de promover a escrituração definitiva e o consequente registro imobiliário perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como a atualização cadastral junto à Prefeitura Municipal de Cabedelo. Essa omissão, segundo a narrativa autoral, resultou na manutenção do nome da construtora como proprietária registral do bem, ensejando a sua responsabilização indevida por débitos de natureza propter rem, especificamente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o que culminou em diversas execuções fiscais ajuizadas em desfavor da autora, gerando-lhe prejuízos financeiros e abalo à sua imagem comercial. Fundamentou seus pedidos nos artigos 1.245 e 497 do Código Civil e no Código de Processo Civil, requerendo a concessão de tutela de urgência para determinar a imediata transferência do bem e, no mérito, a confirmação da medida com a condenação do réu nas obrigações de fazer e nos ônus sucumbenciais. Devidamente citado, o promovido apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sob a alegação de hipossuficiência financeira momentânea decorrente de desemprego e fechamento de seu escritório de advocacia. No mérito, o réu não negou a existência do vínculo contratual nem a quitação do imóvel, tampouco a ausência de transferência da titularidade. Todavia, justificou sua conduta na ausência de recursos financeiros para arcar com os emolumentos cartorários e o imposto de transmissão (ITBI), alegando que a situação de crise financeira o impediu de regularizar a propriedade. Sustentou, ainda, a inexistência de prazo contratual expresso para a realização da transferência e impugnou o pedido de tutela de urgência, bem como a aplicação de multa diária. A parte autora apresentou impugnação à contestação, rechaçando as justificativas apresentadas pelo réu e reiterando a necessidade da medida liminar ante o risco de dano continuado pelas cobranças fiscais indevidas. Em decisão interlocutória saneadora, este Juízo deferiu a tutela provisória de urgência pleiteada, determinando que o promovido providenciasse a transferência do imóvel para o seu nome no prazo assinalado, sob pena de multa diária, vislumbrando-se, àquela altura, a probabilidade do direito autoral e o perigo de dano decorrente das execuções fiscais em curso contra a autora. O promovido opôs Embargos de Declaração em face da decisão liminar, alegando omissão quanto à análise do pedido de gratuidade judiciária e reiterando sua incapacidade financeira. Os embargos foram parcialmente acolhidos para determinar a comprovação documental da hipossuficiência, a qual, após análise dos documentos financeiros apresentados, restou indeferida por este Juízo, mantendo-se a obrigação de custeio das despesas processuais pelo réu. No curso da demanda, sobreveio aos autos petição do promovido informando a ocorrência de fato superveniente modificativo e extintivo do direito da autora em relação à obrigação de fazer específica. Comunicou o réu que o imóvel objeto da lide, Apartamento 203 do Edifício Residencial Alfamares, foi objeto de constrição judicial e subsequente alienação em outro processo judicial (Processo nº 0804777-20.2015.8.15.0731), que tramitou perante o Juizado Especial Misto de Cabedelo. Informou que, naqueles autos, foi celebrada e homologada judicialmente uma transação que culminou na venda direta judicial do imóvel a terceiro interessado, o Sr. Geraldo Luiz Nieva do Couto. Juntou aos autos cópia da sentença homologatória, do termo de acordo e da Carta de Alienação Judicial expedida por aquele Juízo, na qual consta expressamente a determinação de transferência da propriedade diretamente para o adquirente terceiro, bem como a assunção, por este, dos débitos tributários pendentes. Intimada a se manifestar sobre os documentos e o pedido de extinção por perda do objeto, a parte autora, inicialmente, pugnou pelo prosseguimento do feito por entender que a transferência não havia sido efetivada. Contudo, após determinação deste Juízo para esclarecimentos adicionais e apresentação da documentação completa da alienação judicial, restou incontroverso nos autos a existência de título judicial (Carta de Alienação) transferindo a propriedade do bem a outrem. Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo despicienda a produção de outras provas além das documentais já carreadas aos autos, uma vez que a controvérsia fática restou superada pela ocorrência de fato superveniente devidamente comprovado, incidindo a regra do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A questão central a ser dirimida nesta fase processual diz respeito à persistência do interesse de agir da parte autora em face do fato superveniente noticiado e comprovado nos autos: a alienação judicial do imóvel objeto da lide a terceiro, realizada no bojo de outro processo judicial. O interesse de agir, como condição da ação, consubstancia-se no binômio necessidade-utilidade (ou necessidade-adequação) do provimento jurisdicional pleiteado. Significa dizer que, para que o processo tenha seu mérito apreciado, é necessário que a intervenção do Poder Judiciário seja útil à parte autora para a obtenção do bem da vida pretendido e que o provimento seja necessário e adequado para corrigir a lesão ou ameaça de lesão ao direito invocado. No caso em tela, a pretensão inicial da autora cingia-se a compelir o réu, Erickson Dantas das Chagas, a cumprir obrigação de fazer consistente na outorga de escritura e registro do imóvel Apartamento nº 203 do Edifício Residencial Alfamares em seu nome. O fundamento era o contrato de compra e venda celebrado entre as partes e a necessidade de a autora desvincular-se das obrigações tributárias e condominiais inerentes à propriedade. Ocorre que, conforme amplamente demonstrado pelos documentos acostados aos autos, notadamente a Sentença Homologatória e a Carta de Alienação Judicial expedidas pelo Juizado Especial Misto de Cabedelo nos autos do Processo nº 0804777-20.2015.8.15.0731, o imóvel em questão foi alienado judicialmente a terceiro, o Sr. Geraldo Luiz Nieva do Couto. A Carta de Alienação Judicial é título hábil e suficiente para operar a transferência da propriedade imobiliária, possuindo força executiva para determinar ao Oficial de Registro de Imóveis que proceda à transcrição do bem para o nome do arrematante ou adquirente, independentemente da vontade do antigo proprietário ou do promitente comprador. O artigo 493 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz deve levar em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, o fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito que ocorrer depois da propositura da ação, capaz de influir no julgamento do mérito. A alienação judicial do bem a terceiro é, indubitavelmente, um fato superveniente que esvazia o objeto da presente demanda de obrigação de fazer. Explica-se: torna-se juridicamente impossível e materialmente inútil compelir o réu Erickson Dantas das Chagas a registrar o imóvel em seu próprio nome neste momento. Primeiro, porque o bem já foi expropriado pelo Estado-Juiz em outro processo para a satisfação de dívidas, tendo sido atribuído a terceiro. O réu perdeu a titularidade dos direitos aquisitivos sobre o bem, não detendo mais legitimidade ou poder de disposição para registrá-lo em seu nome. Segundo, porque a Carta de Alienação Judicial já ordena a transferência direta da propriedade da construtora (ou de quem conste na matrícula) para o novo adquirente, Sr. Geraldo Luiz Nieva do Couto. Exigir que o réu cumprisse a obrigação agora seria criar um tumulto registral desnecessário, obrigando uma transferência intermediária para alguém que já perdeu o bem por expropriação, para só depois transferir ao arrematante. Ademais, verifica-se que a finalidade última da autora — qual seja, deixar de figurar como responsável tributária e condominial pelo imóvel — foi alcançada, ainda que por via transversa. Conforme se depreende do Termo de Acordo homologado e da Carta de Alienação, o adquirente assumiu a responsabilidade pelos débitos de IPTU e TCR, bem como pelas despesas de transferência. A sucessão na propriedade imóvel, operada pela alienação judicial, subroga o novo proprietário nas obrigações propter rem e tributárias, resolvendo o risco de dano que fundamentava a pretensão da autora. Portanto, resta evidente a perda superveniente do objeto da ação. O provimento jurisdicional de obrigação de fazer contra o réu tornou-se inócuo e impossível de ser cumprido nos termos em que foi formulado, visto que a realidade fática e jurídica do imóvel foi alterada por ato de império do Poder Judiciário em outro feito. Não há mais utilidade no prosseguimento da demanda para obrigar o réu a fazer algo que já foi suplantado pela alienação judicial a terceiro. Passo à análise dos ônus sucumbenciais. O reconhecimento da perda superveniente do objeto acarreta a extinção do processo sem resolução de mérito. Todavia, a distribuição dos ônus da sucumbência deve ser pautada pelo Princípio da Causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à instauração do processo ou ao incidente processual deve arcar com as despesas dele decorrentes, ainda que o processo seja extinto sem julgamento do mérito.
No caso vertente, é imperioso reconhecer que foi o réu quem deu causa ao ajuizamento da presente demanda. A prova documental demonstra que o contrato de compra e venda foi quitado em 2014, e até a propositura da ação, em 2024, o réu não havia providenciado a transferência da propriedade. Essa inércia injustificada, prolongada por uma década, manteve a autora vinculada a débitos fiscais e condominiais que não lhe pertenciam de fato, obrigando-a a contratar advogados e buscar a tutela jurisdicional para resguardar seus direitos. Se não fosse a alienação judicial superveniente — fato este também decorrente da inadimplência do réu em relação às taxas condominiais, frise-se —, a ação teria sido julgada procedente, confirmando-se a tutela de urgência, pois era dever contratual e legal do adquirente proceder ao registro do título translativo, nos termos do artigo 1.245, § 1º, do Código Civil. O fato de o réu estar em dificuldade financeira não o exime da obrigação legal de regularizar a propriedade do bem adquirido, nem afasta a causalidade pela propositura da demanda. Dessa forma, aplicando-se o Princípio da Causalidade, deve o promovido arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, uma vez que sua omissão obrigou a autora a ingressar em juízo, e a extinção do processo ocorre por fato alheio à vontade da autora. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, e considerando tudo o mais que dos autos consta, RECONHEÇO A PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO da presente ação, em razão da alienação judicial do imóvel litigioso a terceiro ocorrida em outro processo judicial, e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no artigo 485, inciso VI, combinado com o artigo 493, ambos do Código de Processo Civil. Em decorrência desta decisão, REVOGO a tutela de urgência anteriormente concedida, considerando que a transferência da propriedade se dará por força da Carta de Alienação Judicial expedida no Processo nº 0804777-20.2015.8.15.0731, restando sem efeito a obrigação de fazer pessoal imposta ao réu nestes autos, bem como as multas astreintes eventualmente incidentes a partir da data da alienação judicial, devendo ser observada a nova realidade registral determinada pelo Juízo competente. Pelo Princípio da Causalidade, condeno o promovido, Erickson Dantas das Chagas, ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, e ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da parte autora. Fixo os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, notadamente diante da necessidade de acompanhamento de fatos supervenientes e manifestações diversas. Considerando o indeferimento anterior do pedido de gratuidade de justiça e a ausência de fatos novos que comprovassem a alteração da capacidade financeira do réu para melhor — ao contrário, a alienação do imóvel serviu para quitar dívidas, não necessariamente gerando liquidez excedente, mas a profissão de advogado e a natureza da contratação original mantêm a presunção de capacidade contributiva para as despesas processuais já analisada —, mantém-se a exigibilidade das verbas sucumbenciais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado a presente sentença, e nada sendo requerido ou havendo custas pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo e as devidas baixas nos registros cartorários. CABEDELO, 28 de janeiro de 2026. Juiz(a) de Direito