Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO GREENVILLE RESIDENCE COUNTRY
REU: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA SENTENÇA CONDOMÍNIO. INSUFICIÊNCIA DO SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA. INFRAESTRUTURA ENTREGUE DE FORMA INCOMPLETA E SUBDIMENSIONADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DECADÊNCIA AFASTADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. PROVA PERICIAL CONCLUDENTE QUANTO À EXECUÇÃO PARCIAL DO PROJETO E À INADEQUAÇÃO DA REDE INSTALADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADEQUAÇÃO INTEGRAL DO SISTEMA DE ABASTECIMENTO. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. DESVALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NÃO COMPROVADA. PROCEDÊNCIA PARCIAL.
Intimação - Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0005409-52.2015.8.15.2001 [Condomínio em Edifício, Indenização por Dano Material]
Vistos, etc. O CONDOMÍNIO GREENVILLE RESIDENCE COUNTRY, devidamente qualificado nos autos, por seus advogados legalmente constituídos, ajuizou a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, RESSARCIMENTO DE DESPESAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS em face de INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA, também qualificada, alegando, em síntese, os fatos e fundamentos a seguir expostos. Narra a parte autora que se trata de um condomínio residencial rural composto por 976 lotes, cujo empreendimento foi concebido, construído e comercializado pela empresa ré. Sustenta que, desde a entrega do condomínio, ocorrida no ano de 2008, os condôminos vêm enfrentando graves e contínuos problemas relacionados à insuficiência no abastecimento de água, o que compromete a habitabilidade e o uso regular tanto das unidades privativas quanto das áreas comuns. Afirma que a infraestrutura de abastecimento entregue pela incorporadora é flagrantemente deficitária e subdimensionada para a magnitude do empreendimento. Aponta, especificamente, que o projeto original, elaborado a pedido da própria ré, previa a construção de um sistema mais robusto, com múltiplos reservatórios elevados, mas que apenas uma parte da estrutura foi efetivamente executada e entregue, resultando em uma capacidade de armazenamento e distribuição de água incompatível com a demanda total dos 976 lotes, além das áreas de lazer que incluem piscinas, lago artificial, baias para cavalos e extensas áreas verdes que necessitam de irrigação constante, características estas que foram amplamente divulgadas no material publicitário de venda. Aduz o promovente que, diante da inércia da ré em solucionar a questão, apesar de notificada extrajudicialmente em diversas oportunidades, viu-se compelido a arcar com expressivos custos para mitigar o problema, incluindo a perfuração de poços artesianos adicionais, a construção de uma nova caixa d'água e de uma cisterna, e a substituição de trechos da tubulação que se mostraram subdimensionados. Junta aos autos laudos técnicos particulares, notas fiscais e recibos que, segundo alega, comprovam os vícios construtivos e as despesas incorridas. Com base nesses fatos, requereu, em sede de tutela de urgência, a determinação para que a ré iniciasse imediatamente as obras de adequação do sistema de abastecimento. No mérito, pleiteia a confirmação da tutela para condenar a ré na obrigação de fazer, consistente em elaborar e executar um projeto definitivo e adequado de abastecimento de água para o condomínio, contemplando a construção de novos reservatórios, a readequação da rede de tubulação e a instalação de todos os equipamentos necessários para o pleno funcionamento do sistema. Cumulativamente, postula o ressarcimento dos danos materiais já suportados, inicialmente estimados em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), bem como uma indenização pela desvalorização dos imóveis, a ser apurada por arbitramento, além da condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A inicial foi instruída com documentos, incluindo atas de assembleias, notificações, contratos, material publicitário e pareceres técnicos. A parte autora emendou a inicial para juntar documentos que comprovariam a relação jurídica entre as partes e reforçar seus argumentos fáticos. Após devidamente citada, a INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA apresentou sua peça de defesa no ID 28948263 - Págs. 23-40, ocasião em que arguiu, preliminarmente, a impugnação ao valor da causa e ao pedido de justiça gratuita. Como prejudicial de mérito, sustentou a ocorrência de decadência do direito da parte autora de reclamar por vícios, com fundamento no artigo 618 do Código Civil e no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, defendeu a total improcedência dos pedidos, argumentando que entregou o empreendimento em conformidade com o memorial descritivo da obra e que a infraestrutura de abastecimento disponibilizada é suficiente para as necessidades do condomínio, dentro dos parâmetros de consumo racional. Atribuiu a alegada falta de água ao desperdício por parte dos condôminos, que mantêm extensos jardins e utilizam a água de forma desregrada. Sustentou que os laudos técnicos apresentados pelo próprio autor, em especial o parecer da empresa PROJDAE, corroboram sua tese ao apontar o desperdício como causa principal do problema. Impugnou a obrigação de fazer, a pretensão de restituição de valores e a alegação de desvalorização dos imóveis, pugnando pela rejeição integral da demanda. Houve réplica à contestação (ID 28948263 - Págs. 51-57), na qual a parte autora refutou as preliminares e a prejudicial de mérito, reiterando os termos da inicial e defendendo a inaplicabilidade dos prazos decadenciais ao caso, por se tratar de inadimplemento contratual de obrigação de trato sucessivo, sujeito ao prazo prescricional decenal. Saneado o feito, foi deferida a produção de prova pericial e oral. O perito nomeado, Eng. Ronaldo Azevedo do Amaral, apresentou seu laudo técnico (ID 61998594) e, posteriormente, respondeu aos quesitos complementares formulados pela parte autora (ID 80008318). As partes se manifestaram sobre a prova técnica. Em audiência de instrução e julgamento (ID 107472253), foram colhidos os depoimentos de duas testemunhas arroladas pela parte autora, Marco Túlio Alves Sampaio e Mathias Fernando Tavares de Melo, ouvidos na qualidade de declarantes, em razão do interesse direto na causa. Na mesma oportunidade, a parte autora dispensou a oitiva do perito e da terceira testemunha. Foi deferido prazo para a juntada de documentos complementares pelo autor. A parte autora juntou os documentos requeridos (IDs 109851514 e seguintes). Intimada a se manifestar sobre os novos documentos, a parte ré quedou-se inerte, conforme certidão de ID 126163859. A parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID 126338540). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O processo tramitou regularmente, com observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa, encontrando-se apto para julgamento. As questões preliminares relativas ao valor da causa e à justiça gratuita já foram devidamente apreciadas no curso do processo, restando superadas. Passo, portanto, à análise da prejudicial de mérito e, em seguida, ao mérito da causa. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO – DECADÊNCIA A parte ré sustenta a ocorrência de decadência do direito da autora, argumentando que o prazo para reclamar por vícios na construção, sejam aparentes ou ocultos, já teria transcorrido, conforme o disposto no artigo 618 do Código Civil e no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a prejudicial não merece acolhida. A questão posta em juízo transcende a mera alegação de um vício construtivo isolado. Trata-se, em verdade, de uma alegação de inadimplemento contratual por parte da incorporadora, que teria entregue um empreendimento com uma infraestrutura essencial – o sistema de abastecimento de água – funcionalmente inadequada e insuficiente para os fins a que se destina e para as características que foram ofertadas aos adquirentes. O problema da insuficiência do sistema de abastecimento não se caracteriza como um vício de manifestação instantânea, mas sim como um defeito de natureza contínua e progressiva, cujas consequências se agravaram e se tornaram plenamente perceptíveis à medida que o condomínio foi sendo ocupado ao longo dos anos. A prova testemunhal é clara ao afirmar que, embora os problemas fossem notados desde o início por poucos moradores, a real dimensão da incapacidade do sistema em atender à coletividade só se tornou crítica com o aumento do número de residências. Dessa forma, a pretensão da parte autora não é a de redibir o contrato ou obter abatimento no preço, mas sim a de exigir o cumprimento da obrigação de entregar a obra com a infraestrutura prometida e funcional, bem como ser indenizada pelos danos decorrentes do inadimplemento. Tal pretensão de reparação civil por descumprimento contratual submete-se ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, e não aos prazos decadenciais para reclamação de vícios do produto ou serviço. Nesse sentido: APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIO CONSTRUTIVO. Sentença Procedência. Inconformismo. Decadência. Prescrição. Inocorrência. Prazo estabelecido no art. 618 do Código Civil de 2002 que é de garantia e não de prescrição ou decadência. Ações de obrigação de fazer e ressarcimento promovida em face do construtor, em virtude de vício construtivo prescrevem em 10 anos. Artigo 205 do Código Civil. Precedentes jurisprudenciais. Nulidade da sentença por imprestabilidade do laudo pericial. Descabimento. Laudo pericial íntegro. Vícios construtivos devidamente caracterizados. Sentença mantida. Ratificação dos fundamentos da sentença. Aplicação do art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10069561520178260068 Barueri, Relator.: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 22/03/2022, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2022) Por todo o exposto, rejeito a prejudicial de mérito de decadência. DO MÉRITO Da Relação Jurídica e da Responsabilidade da Incorporadora A relação jurídica estabelecida entre a incorporadora, que comercializou as unidades do empreendimento, e o condomínio, que representa os interesses da coletividade de adquirentes, é inequivocamente uma relação de consumo, regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor. A ré se enquadra no conceito de fornecedora (art. 3º do CDC) e o condomínio, no de consumidor. Nessa toada, a responsabilidade da incorporadora por vícios e defeitos no produto ou serviço é objetiva, prescindindo da demonstração de culpa, conforme preconizam os artigos 12 e 14 do CDC. O fornecedor responde pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. No caso em análise, a obrigação da ré não se esgotava na simples entrega dos lotes e das áreas comuns, mas se estendia ao dever de entregar um empreendimento dotado de uma infraestrutura básica completa, funcional e, acima de tudo, adequada à sua finalidade e às características que foram amplamente divulgadas no momento da venda. O material publicitário e o próprio nome do empreendimento – "Greenville Residence Country" – evocam um estilo de vida que pressupõe o uso intensivo de áreas verdes e de lazer, o que, por consequência lógica, demanda um sistema de abastecimento de água robusto. É inconteste a responsabilidade do loteador/incorporador em proceder com as obras necessárias à instalação de rede para o abastecimento de água potável, ao realizar o parcelamento do solo mediante loteamento. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. (...) 3. - A unidade foi entregue sem serviço essencial de abastecimento de água, configurando vício construtivo e responsabilidade da ré. Ademais, a água fornecida por meio de caminhão-pipa foi de má qualidade e com interrupções constantes. (...) (TJ-SP - Apelação Cível: 10263097520238260506 Ribeirão Preto, Relator.: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 11/02/2025, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2025) Portanto, a análise do mérito deve partir da premissa de que a ré possuía o dever legal e contratual de entregar um sistema de abastecimento de água plenamente funcional e suficiente para as necessidades do condomínio. Da Análise do Conjunto Probatório A controvérsia central reside em saber se o sistema de abastecimento de água entregue pela ré era, de fato, deficiente e insuficiente. Para dirimir tal questão, a análise minuciosa das provas pericial, documental e testemunhal é imprescindível. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório (Laudo ID 61998594 e Laudo Complementar ID 80008318) é o elemento de maior peso para o deslinde da causa e revela-se devastadora para a tese defensiva. O Perito Eng. Ronaldo Azevêdo do Amaral, em resposta aos quesitos formulados, foi categórico em apontar uma série de falhas cruciais na infraestrutura entregue pela ré. Na conclusão de seu laudo principal (ID 61998594 - Págs. 19-21), o expert sintetiza os problemas encontrados, dos quais destaco: 1. Execução Incompleta do Projeto: O laudo confirma que o projeto técnico de abastecimento, elaborado pelo Eng. Genildo Ferreira de Moura a pedido da própria INCORPLAN, previa um sistema composto por dois conjuntos de reservatórios (inferior e superior) para alimentar duas redes de distribuição distintas. Contudo, a ré entregou o empreendimento com apenas um conjunto de reservatórios. A conclusão nº 3 do perito é inequívoca: “O projeto de abastecimento d’água [...] não foi obedecido plenamente na execução do empreendimento [...]. O segundo reservatório superior e o segundo inferior, previstos em projeto, foram construídos pelos condôminos [...], e em local diferente do apontado no projeto. Não foram encontrados os 280 m de tubos com diâmetro de 150mm também previstos.” 2. Subdimensionamento da Rede: O perito confirmou a alegação da inicial de que trechos da tubulação foram executados com diâmetros inferiores ao projetado, o que compromete a vazão e a pressão na rede. Na resposta ao quesito 3 do réu, o perito afirma: “As redes de água (infraestrutura) originais não foram construídas e executadas de acordo com o projeto original [...], há divergências de diâmetros em alguns trechos da rede, onde o projetado foi de diâmetro 150 mm e o executado foi de 100 mm.” 3. Falha de Concepção ao Ignorar Demandas Essenciais: Talvez o ponto mais crucial da perícia seja a constatação de que o projeto, embora prevendo uma vazão nominalmente suficiente para o consumo humano, ignorou por completo a demanda hídrica das vastas áreas comuns e privativas que caracterizam um condomínio "country". Na resposta ao quesito suplementar nº 11 do autor, o perito afirma que as demandas de irrigação “são grandes consumos não previsto em projeto de abastecimento do Condomínio”. Na resposta ao quesito 28 do autor (Laudo Principal), o perito conclui que a vazão instalada não é suficiente para suprir a demanda total (975 lotes + áreas comuns), pois o projeto admitiu apenas o consumo humano, explicando que “as áreas comuns deveria ter seu suprimento separado, uma vez que essas áreas comuns demandam um consumo muito elevado [...] e que não há qualquer controle desse consumo”. A defesa da ré se ampara no fato de que o teste de vazão realizado nos 5 poços ativos, dos 6 entregues, indicou uma capacidade de 73,31 m³/h, superior à vazão de projeto de 35,14 m³/h. Todavia, este argumento não se sustenta. A vazão de projeto, como bem apontou o perito, foi calculada com base em premissas equivocadas, desconsiderando a real necessidade do empreendimento vendido. A ré não pode se beneficiar de um erro de projeto que ela mesma contratou e deveria ter fiscalizado. A obrigação era entregar um sistema plenamente funcional para o produto ofertado (um condomínio-fazenda), e não apenas para um condomínio residencial padrão. Além disso, os depoimentos colhidos em audiência (ID 107472253), embora prestados por moradores na condição de declarantes, são harmônicos entre si e integralmente coerentes com as conclusões da perícia, conferindo robustez ao quadro fático alegado pelo autor. O Sr. Marco Túlio Alves Sampaio, engenheiro e morador desde 2011, relatou que a água não era suficiente naquela época já para todo o condomínio. Ela era fracionada. E que tomou conhecimento de que o problema se devia ao dimensionamento da caixa que era insuficiente, e também a tubulação, que era subdimensionada. Confirmou que, segundo o que foi prometido, deveria haver três estações elevatórias, mas só foi entregue uma caixa. Relatou ainda que o próprio condomínio teve que arcar com a construção de uma nova caixa d'água e uma cisterna, mas que, ainda assim, o problema persiste. No mesmo sentido, o Sr. Mathias Fernando Tavares de Melo, também engenheiro e proprietário no condomínio desde 2008, declarou que para construir sua casa em 2011, precisou perfurar um poço particular, pois só tinha água, às vezes, pela manhã, durante um determinado período, às vezes à tarde. Confirmou que a incorporadora, na pessoa de seu representante, Sr. Mardônio, se comprometeu a sanar os problemas, mas não o fez. Narrou que o condomínio contratou um engenheiro especialista (Sr. Luna Freire) que detectou problemas na quantidade de reserva de água, na elevatória insuficiente, e no dimensionamento da rede (os canos eram mais estreitos), o que explicava a baixa pressão. Tais depoimentos, prestados por profissionais da área de engenharia e moradores, revestem-se de especial credibilidade e corroboram de forma contundente os achados periciais, demonstrando que o problema é crônico, remonta à entrega do empreendimento, e que a ré, embora ciente da situação, omitiu-se em seu dever de saná-lo. Desse modo, o conjunto probatório é sólido e aponta, de forma inequívoca, para a responsabilidade da empresa ré. Restou demonstrado que a INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA entregou o Condomínio Greenville Residence Country com um sistema de abastecimento de água viciado na sua origem, seja por falha de execução (entrega de apenas um dos dois sistemas de reservatórios projetados e uso de tubulação de diâmetro inferior), seja por falha de concepção (desconsideração da demanda das áreas comuns e verdes). A tese da defesa, de que a culpa reside no desperdício dos condôminos, não se sustenta. Embora o uso racional da água seja um dever de todos, não se pode imputar aos consumidores a responsabilidade por uma falha estrutural primária. A ré vendeu um produto – um "residence country" – e tinha o dever de entregar a infraestrutura compatível com este produto. Não o fez. Executou um projeto incompleto e concebido sobre premissas que não refletiam a realidade do empreendimento que ela mesma idealizou e comercializou. Portanto, a procedência dos pedidos de obrigação de fazer e de ressarcimento dos danos materiais é medida que se impõe. Da Obrigação de Fazer e dos Danos Materiais Configurada a responsabilidade da ré, passo à análise dos pedidos indenizatórios e cominatórios. A obrigação de fazer, consistente na condenação da ré a executar as obras necessárias à completa e definitiva adequação do sistema de abastecimento de água, é a solução que melhor atende ao princípio da reparação integral do dano. O laudo pericial judicial e os documentos técnicos juntados pelo autor (como o projeto de adequação no ID 109851514) fornecem os subsídios necessários para a definição do escopo dessas obras, as quais deverão ser executadas pela ré às suas expensas, sob pena de multa diária. Quanto aos danos materiais, a parte autora logrou comprovar, através da vasta documentação acostada aos autos (IDs 109851514, 109851516, 109851517, 109851518, 109851522, 109851523, 109851524 e 109851525), que despendeu valores significativos na tentativa de solucionar ou mitigar o problema do desabastecimento, realizando obras que, em essência, eram de responsabilidade da incorporadora. Tais despesas, que incluem a contratação de projetos, a execução de obras de cisternas e nova caixa d'água, aquisição de materiais hidráulicos e elétricos e laudos técnicos, constituem dano emergente e devem ser integralmente ressarcidas pela ré, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa. Os valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença, devidamente corrigidos desde cada desembolso. Por fim, no que tange ao pedido de indenização pela desvalorização dos imóveis, entendo que a parte autora não se desincumbiu do seu ônus probatório. Embora seja plausível que um problema crônico de abastecimento de água possa impactar negativamente o valor de mercado das unidades, não foi produzida nos autos prova técnica específica – como um laudo de avaliação imobiliária comparativo – que quantifique essa suposta desvalorização. Meras alegações, desacompanhadas de lastro probatório robusto, não são suficientes para embasar uma condenação. Assim, neste ponto específico, o pedido deve ser julgado improcedente. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial por CONDOMÍNIO GREENVILLE RESIDENCE COUNTRY em face de INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA, para CONDENAR a ré na OBRIGAÇÃO DE FAZER consistente em executar, às suas expensas, todas as obras necessárias para a completa e definitiva adequação do sistema de abastecimento de água do condomínio autor, de acordo com as especificações técnicas apontadas no laudo pericial judicial e no projeto de adequação juntado aos autos, incluindo, mas não se limitando a: a) Construção do segundo sistema de reservatório (inferior e superior) e respectiva casa de bombas, conforme concepção original do projeto técnico; b) Substituição de todos os trechos de tubulação que foram executados com diâmetro inferior ao projetado; c) Implementação de um sistema de abastecimento segregado para as áreas comuns de grande consumo (piscinas, irrigação de áreas verdes comuns, etc.), ou a readequação do sistema existente para suportar tal demanda de forma contínua e sem prejuízo ao abastecimento das unidades privativas. Fixo o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão integral das obras, a contar do trânsito em julgado desta decisão, sob pena de multa diária (astreintes) que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao montante de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sem prejuízo de sua majoração, caso se mostre insuficiente. CONDENO a ré ao pagamento de INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, consistente no ressarcimento de todos os valores comprovadamente despendidos pelo condomínio autor com as obras e serviços mitigatórios do sistema de abastecimento, incluindo custos com projetos, perfuração de poços, construção de reservatórios e cisternas, e aquisição de materiais hidráulicos e elétricos, cujos comprovantes se encontram nos autos (IDs 109851514 a 109851525 e outros). O montante total deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por desvalorização dos imóveis, por ausência de comprovação do dano. Em razão da sucumbência mínima da parte autora, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condeno a parte ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (obrigação de fazer, a ser aferido em liquidação, somado ao valor dos danos materiais), nos termos do artigo 85, § 2º, do mesmo diploma legal. Publicado e registrado eletronicamente. Intimem-se. Com o trânsito em julgado da presente decisão, aguarde-se por 15 (quinze) dias os autos na caixa eletrônica do cartório pelo requerimento do cumprimento da sentença, pelo autor, observadas as prescrições dos arts. 523 e ss. do CPC. Decorridos estes sem manifestação, arquive-se o processo, com baixa, independentemente de nova conclusão. Por outro lado, interposto recurso voluntário, INTIME-SE a parte recorrida para contrarrazoar no prazo legal e REMETA-SE o processo ao E. TJPB, independente de nova conclusão. João Pessoa/PB, data e assinatura eletrônicas. Isabelle de Freitas Batista Araújo JUIZ(A) DE DIREITO