Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ADRIANA DE MATOS NASCIMENTO
REU: CBS - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME SENTENÇA EMENTA: USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. INÉRCIA DO TITULAR REGISTRAL POR LONGO PERÍODO. INTERVERSÃO DA NATUREZA DA POSSE (INTERVERSIO POSSESSIONIS). CONFIGURAÇÃO. ATENDIMENTO AOS REQUISITOS CONSTITUCIONAIS E LEGAIS. PROCEDÊNCIA. A posse originada de compromisso de compra e venda não quitado, embora inicialmente precária, transmuda-se em posse ad usucapionem quando o proprietário registral permanece inerte, sem adotar medidas de cobrança ou de retomada do bem, por período superior ao lapso prescricional das pretensões decorrentes do contrato. Assim, a inércia prolongada do proprietário por quase duas décadas, aliada ao exercício de posse pública, contínua e com ânimo de dono pelo ocupante, caracteriza a interversão da causa possessionis, legitimando a aquisição originária da propriedade pela via da usucapião especial urbana (Art. 183 da CF e Art. 1.240 do CC). Demonstrado o preenchimento dos requisitos de área (até 250 m²), tempo (5 anos), moradia familiar e ausência de outra propriedade imobiliária, impõe-se a declaração do domínio em favor da possuidora.
Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Cível da Capital USUCAPIÃO (49) 0800336-11.2025.8.15.2003 [Usucapião Especial (Constitucional)] Vistos etc. ADRIANA DE MATOS NASCIMENTO, devidamente qualificada nos autos, por intermédio de advogados legalmente constituídos, ajuizou a presente AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA em face de CBS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificada, objetivando a declaração de domínio do imóvel situado no Lote de terreno nº 133, da Quadra 224, integrante do Condomínio Horizontal Novo Milênio, no bairro de Gramame, nesta Capital. Em sua peça exordial (ID 106470759), a autora sustenta que exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta do referido imóvel desde 26 de janeiro de 2008, totalizando, à data da propositura, mais de dezessete anos de ocupação. Afirma que utiliza o bem para sua moradia e de seu núcleo familiar, possuindo o imóvel área total de 200,00 m², respeitando, portanto, o limite constitucional para a modalidade especial urbana. Aduz, ainda, não ser proprietária de qualquer outro imóvel, urbano ou rural, conforme certidões negativas colacionadas (Ids. 106470774 e 106470776). Pugnou, ao final, pela procedência do pedido para que lhe seja conferido o título de propriedade, com a devida transcrição no Registro de Imóveis. Instruíram a inicial com documentos. O feito tramitou inicialmente perante a 1ª Vara Regional de Mangabeira, sobrevindo decisão de declínio de competência para o Foro Central (ID 106473475). Recebidos os autos neste Juízo, determinou-se a emenda à inicial, devidamente cumprida pela autora com a juntada de declaração de IRPF (ID 108553791), Certidão de Inteiro Teor (ID 108553796), Memorial Descritivo (ID 110033372) e Planta Baixa (ID 110033373). Deferida a gratuidade da justiça (ID 109231768). Regularmente citada, a ré CBS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação (ID 125055760), arguindo, em síntese, a precariedade da posse. Sustentou que a autora ingressou no imóvel por força de um contrato de promessa de compra e venda cujas condições financeiras (obtenção de financiamento bancário) jamais foram adimplidas. Alegou a ausência de animus domini por se tratar de posse subordinada a contrato não quitado e formulou pedido contraposto de imissão na posse e condenação da autora ao pagamento de aluguéis pelo período de fruição. A empresa CAPITAL IMÓVEIS LTDA peticionou requerendo sua habilitação como assistente (ID 157408235), o que foi deferido por este Juízo (ID 157493846). Os entes públicos foram devidamente cientificados. O Município de João Pessoa manifestou desinteresse na causa (ID 121283646), informando que o imóvel não invade áreas públicas. O Estado da Paraíba e a União permaneceram inertes após as devidas notificações e decurso de prazos (Ids. 117399505 e 120230873). Os confinantes foram devidamente citados (Ids. 117729397 e 118569181), não tendo apresentado oposição ao pleito autoral. Expediu-se edital para citação de eventuais interessados ausentes, incertos ou desconhecidos (ID 117218646), sem manifestações. Realizada audiência de instrução e julgamento de forma virtual (ID 159966188), foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e inquiridas testemunhas. As partes apresentaram alegações finais por memoriais (Ids. 161023766 e 161605126), reiterando suas teses anteriores. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO O cerne da controvérsia reside na verificação dos requisitos para a aquisição originária da propriedade pela via da usucapião especial urbana, nos moldes do art. 183 da Constituição Federal e do art. 1.240 do Código Civil, bem como na análise da natureza da posse exercida pela autora em face da existência de contrato de promessa de compra e venda inadimplido. Dos Requisitos da Usucapião Especial Urbana Para a procedência do pedido de usucapião especial urbana, exige-se a convergência de cinco requisitos essenciais: (a) posse de área urbana de até 250 m²; (b) lapso temporal de cinco anos ininterruptos; (c) posse mansa, pacífica e sem oposição; (d) utilização do imóvel para moradia própria ou de sua família; (e) não ser o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Analisando o acervo probatório, verifico que a materialidade da posse e o atendimento aos requisitos objetivos restaram sobejamente demonstrados. Quanto à extensão do imóvel, o Memorial Descritivo (ID 110033372) e a Planta Baixa (ID 110033373), elaborados por profissional habilitado com a respectiva RRT (ID 110033375), atestam que o lote possui área de 200,00 m², estando, portanto, abaixo do limite legal. No que concerne ao lapso temporal, a autora comprovou o ingresso no imóvel em 26 de janeiro de 2008, data da assinatura do contrato (ID 106470783). Desde então, as provas documentais, especialmente as faturas de serviços públicos e as certidões de quitação da CAGEPA (IDs 106470789 a 106471651), demonstram a continuidade da ocupação para fins residenciais por mais de 17 (dezessete) anos, superando amplamente o quinquênio exigido. O requisito da moradia restou evidenciado pelas faturas de consumo e pela prova testemunhal colhida em audiência, que confirmou ser a residência da autora o referido imóvel há longo período. A inexistência de outros bens imóveis em nome da demandante foi certificada pelas certidões negativas dos cartórios de registro de imóveis da capital (Ids. 106470774 e 106470776). Da Natureza da Posse: Interversão da Causa Possessionis e Inércia do Proprietário A principal tese defensiva reside na natureza precária da posse, que teria se originado de um compromisso de compra e venda não quitado. De fato, a jurisprudência pátria, em regra, afasta o animus domini nos contratos de promessa de compra e venda inadimplidos, por entender que o possuidor direto reconhece o domínio alheio. Entretanto, tal regra não é absoluta e deve ser analisada sob a ótica da função social da propriedade e do fenômeno da interversão da posse (interversio possessionis), previsto no art. 1.203 do Código Civil. No caso sub examine, observa-se que o contrato foi firmado em janeiro de 2008. Desde então, a autora permaneceu no imóvel sem que houvesse, por parte da ré ou da assistente, qualquer ato efetivo de cobrança, notificação extrajudicial para rescisão contratual ou ajuizamento de ação de reintegração de posse/rescisão de contrato até o momento da citação na presente lide, ocorrida em 2025. Ora, a inércia prolongada da proprietária registral por quase duas décadas desnatura a precariedade original da posse. A partir do momento em que o contrato restou paralisado e o proprietário abandonou o exercício dos poderes inerentes ao domínio (notadamente o de reaver a coisa e o de fiscalizar o cumprimento do contrato), a posse da autora transmudou-se. Ela passou a agir como se dona fosse, arcando com todos os ônus do imóvel, realizando melhorias e estabelecendo ali seu domicílio de forma pública e incontestada. A doutrina e a jurisprudência contemporâneas admitem a usucapião em favor de promitente comprador inadimplente quando o promitente vendedor permanece inerte por prazo superior ao da prescrição da pretensão de cobrança e de rescisão contratual. No caso, a pretensão de cobrança das parcelas ou de rescisão do contrato já se encontraria fulminada pela prescrição, o que consolida a situação fática em favor da possuidora. Da Posse Mansa, Pacífica e Sem Oposição Ressalte-se que a "oposição" capaz de interromper o prazo da usucapião não se confunde com o mero inconformismo ou com a alegação de inadimplemento contratual em sede de contestação. A oposição deve ser judicial, tempestiva e efetiva, visando à retomada do bem. A ré e sua assistente admitem em suas manifestações que a empresa sempre funcionou no mesmo endereço e que a autora "jamais buscou a imobiliária". Tal argumento, contudo, milita contra a própria ré. Se a empresa estava ativa e o contrato estava inadimplido, por que não promoveu a devida interpelação da devedora ou a retomada do lote durante 17 anos? O Direito não socorre aos que dormem (dormientibus non succurrit ius). A passividade da ré durante todo este lapso temporal permitiu que a posse da autora se consolidasse como mansa e pacífica. O "pedido contraposto" formulado apenas agora, em sede de contestação de ação de usucapião movida após 17 anos de posse, não tem força de retroagir para invalidar o tempo de prescrição aquisitiva já consumado. Desta feita, restou demonstrado o animus domini, pois a autora exerceu a posse como se proprietária fosse, sem qualquer subordinação real à ré, que abdicou de seus direitos possessórios e dominiais pelo tempo. Do Pedido Contraposto Considerando o reconhecimento da aquisição originária da propriedade pela autora, o pedido contraposto formulado pela ré (imissão na posse e aluguéis) resta prejudicado e deve ser considerando insubsistente. Reconhecida a usucapião, a propriedade da ré é extinta de forma originária, retroagindo os efeitos da sentença à data em que se completaram os requisitos, o que torna lícita a ocupação da autora e indevida qualquer pretensão de cobrança ou retomada por parte da antiga proprietária. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com fundamento no art. 183 da Constituição Federal e art. 1.240 do Código Civil, para DECLARAR o domínio de ADRIANA DE MATOS NASCIMENTO sobre o imóvel descrito no Memorial Descritivo (ID 110033372) e Planta Baixa (ID 110033373), correspondente ao Lote 133, Quadra 224, situado no Condomínio Horizontal Novo Milênio, bairro de Gramame, nesta Capital, com área de 200,00 m². Esta sentença servirá de título para matrícula, a ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente (1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis da Zona Sul - Cartório Carlos Ulysses), após o trânsito em julgado e observadas as formalidades legais. Destaco que o oficial de registro deverá encerrar a matrícula atual do imóvel e abrir uma nova, em razão da natureza originária da aquisição por usucapião, devendo observar as características descritas no memorial descritivo (casa construída), nos termos do art.225 da Lei n. 6.015/73. Condeno a ré CBS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, expeça-se o competente mandado para registro no Cartório de Registro de Imóveis, acompanhado de cópia desta sentença e das peças necessárias (Planta e Memorial Descritivo). JOÃO PESSOA, 20 de junho de 2026. Juiz(a) de Direito