Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARIA JOSE SILVA DO NASCIMENTO
REU: ALTIPLANO MAMANGUAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Mista de Mamanguape PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0801814-35.2025.8.15.0231 [Honorários Advocatícios, Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Vistos etc.,
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por Maria Jose Silva do Nascimento em face de Altiplano Mamanguape Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. A autora narra que, em 24 de julho de 2017, adquiriu o lote de terreno nº 21, quadra 02, do Loteamento Altiplano Mamanguape, pelo valor total de R$ 40.451,52. Informa que pagou sinal de R$ 3.000,00 e 34 parcelas mensais, tendo a última sido adimplida em junho de 2020, totalizando cerca de R$ 12.180,00 pagos. Sustenta que, em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia de COVID-19, não conseguiu continuar pagando as prestações. Ao procurar a vendedora para formalizar o distrato, foi informada de que seriam devolvidos apenas 50% das prestações pagas, sem qualquer restituição do sinal. No mérito, a autora alega que as cláusulas contratuais que preveem a retenção de mais de 25% dos valores pagos e a perda total do sinal são abusivas à luz do Código de Defesa do Consumidor. Requer a rescisão do contrato, a declaração de nulidade das cláusulas abusivas, a restituição de 75% do valor pago (R$ 12.180,00, com retenção de 25%). A ação foi inicialmente ajuizada contra Realiza Empreendimentos Imobiliários Ltda. Citada, a Realiza apresentou contestação arguindo ilegitimidade passiva, sustentando que atuou apenas como procuradora/intermediadora do negócio, sendo a efetiva proprietária do empreendimento a empresa Altiplano Mamanguape Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA (ID 122747193). A autora concordou expressamente com a preliminar e requereu a inclusão da Altiplano no polo passivo (ID 124361348). O juízo acolheu a ilegitimidade, excluiu a Realiza e determinou a citação da Altiplano (ID 136631304). Em emenda à inicial (ID 136323353), a autora incluiu a Altiplano Mamanguape Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, qualificando-a com CNPJ nº 22.348.602/0001-77. Citada, a Altiplano apresentou contestação (ID 159268114) sustentando a validade das cláusulas contratuais com base na autonomia da vontade (arts. 421 e 422 do Código Civil). Defendeu a retenção integral do sinal a título de arras confirmatórias (art. 418 do CC) e a legalidade da retenção proporcional prevista em contrato. Alegou que o percentual de 25% não é automático e que a restituição quase integral dos valores configuraria enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). A autora não apresentou réplica à contestação. Os autos foram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. A relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo. A autora, pessoa física, adquiriu o lote de terreno como destinatária final do produto, enquadrando-se no conceito de consumidora (art. 2º do CDC). A ré, por sua vez, exerce atividade profissional de loteamento e venda de imóveis próprios (CNAE 68.10-2-03), atuando como fornecedora (art. 3º do CDC). Aplicam-se, portanto, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. A autora impugnou as cláusulas contratuais que disciplinam a retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador. De acordo com o contrato, a vendedora pretendia reter 50% das prestações pagas e a totalidade do sinal de R$ 3.000,00. Essas disposições devem ser examinadas à luz do art. 51, inciso IV e §§ 1º e 2º, do CDC, que declara nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé objetiva e a equidade. O contrato em questão é anterior à Lei 13.786/2018 (firmado em julho de 2017), que passou a disciplinar expressamente os efeitos do distrato em incorporações imobiliárias. Aplica-se, portanto, o entendimento jurisprudencial consolidado anterior à referida lei, que fixou o percentual de 25% de retenção sobre o total pago como parâmetro de razoabilidade para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Nesse sentido, o STJ consolidou a tese de que a retenção deve observar o percentual de 25% do total adimplido, percentual este que possui caráter indenizatório e cominatório e dispensa a demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora. Ademais, o imóvel nunca foi entregue à autora, inexistindo fruição do bem que justifique retenção adicional. A jurisprudência da Terceira Turma do STJ é firme no sentido de que, em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, o percentual de 25% de retenção sobre o total pago é o parâmetro adequado, não sendo devida a retenção autônoma das arras: EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 568 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Trata-se de ação de distrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação do autor de não ter condições financeiras de prosseguir com o cumprimento do contrato. 2. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. No que se refere à pretensão de redistribuição dos ônus sucumbenciais, ressente-se a agravante do devido interesse recursal, por se tratar de pedido que já foi acolhido pela decisão agravada. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.791.235/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.) No mesmo sentido, o STJ também admite a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto, mantendo-se o percentual de 25% como teto razoável para indenizar a vendedora: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.674.588/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.)
Diante do exposto, as cláusulas contratuais que preveem retenção superior a 25% do total pago e a perda integral do sinal são abusivas nos termos do art. 51, IV, do CDC, por imporem à consumidora desvantagem exagerada e ofensa à boa-fé objetiva (art. 422 do CC), devendo ser declaradas nulas de pleno direito. A ré sustenta a retenção integral do sinal de R$ 3.000,00 com fundamento no art. 418, I, do Código Civil, que autoriza a parte que recebeu as arras a reter o valor em caso de inexecução do contrato por quem as deu. Contudo, em contratos submetidos ao CDC, a jurisprudência do STJ firmou entendimento de que o sinal integra o montante total pago para efeito de aplicação do percentual de retenção, não sendo lícita a retenção autônoma e integral quando a cláusula contratual se revela abusiva. Conforme a ficha financeira juntada aos autos (ID 159268121), a autora efetuou o pagamento de 32 parcelas no valor original total de R$ 8.322,56, tendo recebido a vendedora o montante de R$ 8.981,96 após a aplicação de correção e acréscimos. Somando-se o sinal de R$ 3.000,00, o total efetivamente pago pela autora é de R$ 11.981,96 (R$ 3.000,00 + R$ 8.981,96). A retenção lícita de 25% sobre esse total corresponde a R$ 2.995,49. Portanto, o valor a ser restituído à autora é de R$ 8.986,47 (75% de R$ 11.981,96). A ré invocou o art. 884 do Código Civil para sustentar que a restituição de valores em patamar próximo ao integral configuraria enriquecimento sem causa da autora. O argumento não merece acolhimento. A retenção de 25% sobre o total pago destina-se justamente a compensar a vendedora pelos custos administrativos, despesas gerais e o desestímulo ao rompimento unilateral do contrato, conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência do STJ. Permitir a retenção em percentual superior ao fixado pela jurisprudência é que configuraria enriquecimento sem causa da ré em detrimento da consumidora, que nada usufruiu do imóvel.
Diante do exposto, julgo PROCEDENTE a ação para: a) declarar nulas as cláusulas contratuais que preveem retenção superior a 25% do total pago e a perda total do sinal, por abusividade nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; b) rescindir o contrato de promessa de compra e venda do lote de terreno nº 21, quadra 02, do Loteamento Altiplano Mamanguape, firmado entre as partes em 24 de julho de 2017; c) condenar a ré Altiplano Mamanguape Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA (CNPJ nº 22.348.602/0001-77) a restituir à autora Maria Jose Silva do Nascimento a quantia de R$ 8.986,47 (oito mil, novecentos e oitenta e seis reais e quarenta e sete centavos), correspondente a 75% do total pago (R$ 11.981,96), valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde cada pagamento (conforme os desembolsos individuais demonstrados na ficha financeira de ID 159268121) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão; Condeno a sucumbente ao pagamento de custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes, por seus advogados, via sistema PJe. Em caso de interposição recursal, intime-se a parte adversa para apresentação de contrarrazões, no prazo legal. Em seguida, remetam-se os autos ao TJPB. Após o trânsito em julgado, adotem-se as providências necessárias ao cumprimento da condenação. Mamanguape/PB, data e assinatura digitais. CANDICE QUEIROGA DE CASTRO GOMES ATAÍDE Juíza de Direito