Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 8ª Vara Cível da Capital PROCESSO Nº. 0800412-35.2025.8.15.2003 PROMOVENTE: RODRIGO ROLIM BRANDAO PROMOVIDO: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES - PRELIMINARES. REJEITADAS. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESISTÊNCIA PELO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA LEI Nº 13.786/2018. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENA CONVENCIONAL DE 50%. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NO CASO CONCRETO. REDUÇÃO EQUITATIVA PARA 20%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO E DEMAIS DESPESAS DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DE POSSE E UTILIZAÇÃO PELO PROMOVENTE. DESCABIMENTO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. RODRIGO ROLIM BRANDÃO, devidamente qualificado, ajuizou a presente AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES contra GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, igualmente qualificado, relatando que, em 22 de abril de 2023, celebrou com a empresa demandada um instrumento particular de promessa de venda e compra de uma cota imobiliária em unidade autônoma fracionada, sob o regime de multipropriedade, referente ao empreendimento denominado Porto 2 Life Resort, localizado em Ipojuca, Pernambuco. O objeto da contratação consistiu especificamente na Cota nº 22 do Apartamento nº 0231, situado no Bloco 07, com direito à utilização de duas semanas por ano-calendário. Alega que o valor total da venda foi ajustado em R$ 58.769,16, sendo pactuado um sinal de R$ 2.938,46 e o saldo remanescente dividido em 70 parcelas mensais com valor inicial de R$ 740,58, sujeitas a reajustes mensais pelo índice INCC-DI, e que, até o momento do ajuizamento, adimpliu o montante total de R$ 17.145,84. Todavia, aduz que, em virtude de fatos supervenientes e alheios à sua vontade, decorrentes de severas dificuldades financeiras e do aumento oneroso das prestações, não possui mais condições de honrar com os pagamentos sem prejuízo do próprio sustento. Afirma ter buscado a rescisão amigável administrativamente, sem sucesso, razão pela qual ingressou com a presente demanda requerendo, em sede de tutela de urgência, a suspensão imediata da eficácia do contrato e das cobranças das parcelas vincendas, bem como de encargos condominiais e de IPTU, além da proibição de inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes. No mérito, requereu a ratificação do pedido liminar, a rescisão do contrato, a restituição imediata dos valores pagos com retenção de no máximo 10%, a declaração de nulidade das cláusulas de retenção abusivas. Este Juízo, por intermédio da decisão constante no ID 108325058, deferiu o pedido liminar, determinando a rescisão do contrato e desobrigando o autor de arcar com as despesas acessórias e parcelas vincendas, sob pena de multa diária. Regularmente citada, a empresa ré apresentou contestação, suscitando, preliminarmente, a exceção de incompetência territorial, com esteio na cláusula de eleição de foro situada na comarca de Ipojuca/PE, local do imóvel, bem como a impugnação à justiça gratuita. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, alegando que a aquisição possuía natureza de investimento. Sustentou a plena validade das cláusulas contratuais, destacando que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que autorizaria a retenção de 50% dos valores pagos a título de pena convencional, conforme a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Defendeu, ainda, a regularidade da retenção da comissão de corretagem no valor de R$ 3.990,00, sob o argumento de que tal serviço foi efetivamente prestado e o valor estava claramente destacado no contrato. Por fim, pugnou pela improcedência da demanda. Impugnação à contestação (ID 116901263), Decisão concedendo a justiça gratuita ao autor (ID 136456103). Ausentes pedidos de outras provas a serem produzidas, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. I. DAS PRELIMINARES I.1 DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL A ré suscitou a incompetência territorial deste Juízo, sob o argumento de que as partes elegeram livremente o foro da comarca de Ipojuca/PE para dirimir eventuais controvérsias decorrentes do instrumento contratual, conforme consta expressamente na Cláusula 9.15 das Normas Gerais. Sustentou que, por se tratar de direito real sobre imóvel, a competência deveria observar o local da situação da coisa, nos termos do artigo 47 do Código de Processo Civil. Contudo, a tese defensiva não merece prosperar. Primeiramente, verifica-se que a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, uma vez que o autor adquiriu a cota imobiliária na qualidade de destinatário final e a ré se enquadra no conceito legal de fornecedora, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nesse cenário, em se tratando de contrato de adesão submetido às normas consumeristas, a cláusula de eleição de foro que dificulte o acesso do consumidor ao Poder Judiciário deve ser reputada nula, prevalecendo a facilitação da defesa de seus direitos. O artigo 101, inciso I, do CDC, estabelece a regra de competência excepcional que permite ao consumidor propor a demanda no foro de seu próprio domicílio. Tal prerrogativa visa equilibrar a relação processual, impedindo que o fornecedor imponha obstáculos geográficos que inviabilizem o exercício da jurisdição pela parte hipossuficiente. Dessa forma, considerando que o autor reside em João Pessoa/PB e que a imposição de litigar em comarca de outro Estado da Federação representaria ônus desproporcional, rejeito a preliminar de incompetência territorial, fixando a competência deste Juízo para o processamento e julgamento da lide. I.2 - DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA A parte ré impugnou a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita ao autor, alegando, em síntese, a ausência de prova da condição de miserabilidade e argumentando que o valor do investimento realizado no contrato seria incompatível com a alegação de hipossuficiência. No entanto, compulsando os autos, verifica-se que o requerente atendeu prontamente ao despacho de ID 106832186, colacionando aos autos sua Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda (DIRPF) e extratos bancários atualizados. Os documentos apresentados demonstram que o autor auferiu rendimento anual bruto próximo a R$ 34.900,00 e possui movimentação financeira em conta corrente e poupança de valores irrelevantes, indicando o comprometimento de sua renda com o sustento básico de sua família. Nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, a gratuidade da justiça deve ser concedida àqueles que comprovem a insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio ou de sua entidade familiar. Ressalte-se que a legislação contemporânea não exige o estado de penúria extrema, mas apenas a incapacidade financeira de suportar os custos do processo no momento da demanda. Ademais, este Juízo já procedeu à análise técnica minuciosa da documentação fiscal e bancária do promovente, deferindo o benefício por intermédio da decisão de ID 136456103. A mera aquisição parcelada de uma unidade de multipropriedade, por si só, não afasta a presunção de hipossuficiência, especialmente quando o autor demonstra estar com renda limitada no curso da lide. Assim, por não ter a ré apresentado qualquer prova nova e concreta capaz de desconstituir os documentos fiscais acostados, mantenho O deferimento da justiça gratuita em favor do autor e rejeito a impugnação apresentada pelo réu. II. DO MÉRITO A controvérsia instaurada nos presentes autos deve ser analisada sob a ótica do microssistema protetivo do consumidor, bem como das disposições específicas da Lei nº 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). É imperioso destacar que o autor, pessoa natural que adquiriu a cota imobiliária no regime de multipropriedade para fins de fruição pessoal ou de sua entidade familiar, amoldando-se perfeitamente ao conceito de consumidor estabelecido pelo artigo 2º da Lei nº 8.078/90. Por outro lado, a empresa ré, ao atuar no mercado de incorporação e comercialização de unidades imobiliárias fracionadas mediante remuneração, qualifica-se como fornecedora, nos termos do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor. A tese defensiva que busca descaracterizar a relação de consumo sob o pretexto de tratar-se de "investimento" não encontra amparo fático ou jurídico. A aquisição de unidade em regime de time-sharing ou multipropriedade por pessoa física visa, primordialmente, o lazer e a otimização de custos de hospedagem, não se confundindo com a atividade profissional de investidor imobiliário. Ademais, o artigo 1.358-B do Código Civil estabelece de forma inequívoca que a multipropriedade rege-se subsidiariamente pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 4.591/64. Portanto, a natureza de contrato de adesão do instrumento pactuado reforça a necessidade de interpretação das cláusulas de maneira mais favorável ao adquirente, vedando-se disposições que estabeleçam obrigações iníquas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, conforme preceitua o artigo 51, inciso IV, do CDC. No que tange ao pedido do autor de desfazimento do vínculo obrigacional, tem-se que o direito do promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, ainda que motivado por sua própria impossibilidade financeira, é possível. O princípio da autonomia da vontade, em diálogos com a função social do contrato e a boa-fé objetiva, impede que o consumidor seja compelido a manter-se vinculado a uma relação jurídica que não mais consegue suportar financeiramente. O entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543 assegura a possibilidade de resolução do contrato submetido ao CDC, garantindo ao adquirente a restituição das parcelas pagas. No caso concreto, o autor expressou seu desinteresse na continuidade da avença em razão da superveniente alteração de suas condições financeiras, tendo o promovente pago pelo negócio o total de R$ 17.145,84 até o ajuizamento da demanda. Sobre a matéria, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reafirma o direito potestativo do comprador à resilição unilateral com retenção parcial dos valores pagos pelo comprador desistente: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE TEMPO EM IMÓVEL INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, SOB REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - CULPA DA PARTE VENDEDORA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DA PARTE COMPRADORA - PREVISÃO DE MULTA DE 50% SOBRE O VALORES PAGOS - ABUSIVIDADE - LIMITAÇÃO A 20% - POSSIBILIDADE - DESPESA DE CORRETAGEM - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - DANO MORAL - AUSÊNCIA - Se não há prova nos autos acerca da culpa da parte requerida pela rescisão do contrato, outro caminho não resta a não ser o reconhecimento da desistência da parte autora na manutenção do negócio. - Em casos de rescisão de contrato de compra e venda, por desistência do promissário comprador, mostra-se abusiva a cláusula que determina o pagamento de multa rescisória de 50% sobre os valores pagos. - Em caso de rompimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário comprador, cabe ao promitente vendedor reter o valor equivalente a 20% dos valores pagos, que se tem por suficiente para compensar os gastos efetuados com o empreendimento e as despesas do contrato. - Se a parte desistiu do negócio depois de efetivado, sem motivação justa, não pode pretender receber de volta o que foi pago ao corretor que aproximou as partes e propiciou a celebração do contrato de compromisso de compra e venda. - Os juros de mora devem incidir sobre a data da citação, no caso da devolução dos valores pagos pelos adquirentes do imóvel. - Se foi o próprio comprador que deu causa à rescisão do contrato de compra e venda, em razão de sua desistência não se há de falar em direito a indenização por dano moral. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.459039-1/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/04/2026, publicação da súmula em 30/04/2026) Assim, operada a desistência por iniciativa do autor, a rescisão contratual é medida que se impõe, devendo as partes retornar ao status quo ante, observadas as retenções cabíveis para compensar os custos administrativos e operacionais da vendedora, ponto que será pormenorizado no tópico seguinte. II.1 Da Nulidade da Cláusula Penal e da Redução Equitativa Passando à análise da penalidade convencional, verifica-se que o contrato firmado entre as partes prevê, em sua Cláusula B.3 do Quadro Resumo e na Cláusula Sexta, item 6.3 das Normas Gerais, a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação. Com lastro nessa premissa e sob a égide da Lei nº 13.786/2018, a requerida estipulou uma retenção de 50% dos valores pagos em caso de resolução por inadimplemento do adquirente, conforme permissivo contido no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64. Embora exista autorização legislativa para a fixação da pena convencional em até metade das quantias pagas nos contratos com patrimônio de afetação, tal patamar não deve ser interpretado de forma absoluta ou automática pelo julgador. O referido percentual configura-se como um teto máximo permitido por lei, e não como uma imposição tarifada que subtraia do Poder Judiciário o dever de analisar a abusividade da cláusula no caso concreto, especialmente quando em confronto com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. No cenário fático ora delineado, a manutenção da retenção no patamar de 50% revela-se manifestamente excessiva e desarrazoada, importando em desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. A perda de metade do montante investido pelo autor, que desembolsou R$ 17.145,84, geraria um enriquecimento sem causa em favor da incorporadora, considerando que a unidade imobiliária retornará à plena disponibilidade da ré, que poderá renegociá-la no mercado por valor atualizado, auferindo novo lucro sobre o mesmo bem. Nesse contexto, socorre ao consumidor o disposto no artigo 413 do Código Civil, o qual impõe ao magistrado o poder-dever de reduzir equitativamente a penalidade se o montante for excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio jurídico. Portanto, diante da abusividade da cláusula que prevê a perda de metade dos valores adimplidos e considerando que a requerida não demonstrou prejuízos extraordinários que justificassem tamanha punição, declaro a nulidade parcial da Cláusula Sexta, itens 6.3 e 6.3.1, do instrumento pactuado. Assim, considerando aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como ao tempo de vigência do contrato e ao montante efetivamente pago, fixo o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, montante que se mostra suficiente para indenizar a ré pelas despesas administrativas e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio, garantindo-se ao autor a restituição do remanescente. II.2 Da Corretagem, Fruição e Encargos No que tange à comissão de corretagem, a parte requerida pugna pela retenção integral do valor pago a esse título, alegando que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado por terceiro e que o montante estava devidamente especificado no instrumento contratual. Compulsando o Quadro Resumo do contrato nº 104107, verifica-se na Cláusula E.2 a discriminação detalhada do valor de R$ 3.990,00, com a indicação expressa dos beneficiários e da forma de pagamento, cumprindo o dever de transparência e informação. A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos no Tema 938, o qual reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia do preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão. No caso em tela, tal requisito foi integralmente satisfeito, conforme se observa na proposta de compra e venda devidamente assinada pelo autor. Assim, por se tratar de despesa administrativa legítima e serviço consumado no ato da aproximação das partes, a retenção do valor da corretagem pela ré é medida imperativa, não integrando o montante a ser restituído ao consumidor. Quanto à pretensão da ré de deduzir valores a título de fruição do imóvel (0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), fundamentada na Cláusula Sexta, item 6.3.1, alínea "c", entendo que tal cobrança é indevida na hipótese vertente. A indenização pela fruição pressupõe o uso efetivo do bem ou, ao menos, a sua disponibilidade imediata para fruição econômica pelo adquirente, o que justificaria a compensação pelo tempo em que o vendedor ficou privado de explorar o imóvel. Ocorre que o objeto do contrato é uma cota em unidade imobiliária a ser construída, inserida em um empreendimento de multipropriedade ainda em fase de obras. Não há nos autos qualquer prova de que o autor tenha sido imitido na posse direta ou de que a unidade estivesse pronta e apta ao uso. O entendimento do STJ veda a incidência de taxa de ocupação ou fruição quando se trata de lote não edificado ou imóvel em construção, ante a ausência de proveito econômico auferido pelo comprador e de prejuízo efetivo pela privação da posse pela vendedora: "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, relacionados à multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configuraria enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeitaria a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida. (REsp n. 2.106.299/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/03/2026) Portanto, afasto a incidência da taxa de fruição, por ser incompatível com a realidade fática do empreendimento e sob pena de configurar enriquecimento ilícito da parte ré. Em relação às demais despesas do imóvel como taxas de condomínio, IPTU e TCR, não há que se falar em responsabilidade do promovente, uma vez que não há comprovação de que o este tomou posse do seu direito de fruição do bem ou, sequer, de que a construção deste bem foi finalizada pela ré, fatos que impedem tais cobranças de adquirentes. ISTO POSTO, e mais que dos autos constam, ratifico a liminar anteriormente concedida e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR A RESCISÃO do contrato de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma Fracionada, em Regime de Multipropriedade (Contrato nº 104107 - ID 106639316), cessando todos as obrigações do promovente em relação aos pagamentos de parcelas e custos do bem imóvel objeto do contrato ora rescindido; B) DECLARAR A NULIDADE PARCIAL da Cláusula Sexta, itens 6.3 e 6.3.1, das Normas Gerais do contrato, para afastar o percentual de retenção de 50% ali previsto, por considerá-lo abusivo e incompatível com o equilíbrio contratual, FIXANDO a cláusula penal compensatória no patamar de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo autor a título de parcelas e sinal, com fulcro no artigo 413 do Código Civil e artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor; C) RECONHECER O DIREITO DE RETENÇÃO em favor da empresa ré da integralidade dos valores pagos a título de comissão de corretagem, no montante de R$ 3.990,00, ante a observância do dever de informação e do Tema Repetitivo 938 do STJ; D) CONDENAR a requerida à restituição do valor equivalente a 80% (oitenta por cento) do montante adimplido pelo autor (deduzido o valor da corretagem mencionado no item anterior), o que perfaz a quantia base de R$ 10.524,67 (oitenta por cento do saldo de R$ 13.155,84). Referido montante deverá ser a título de danos materiais, corrigido monetariamente, pelo IPCA, desde o efetivo prejuízo - data da rescisão do contrato (concessão da liminar - 25/02/2025 - ID 108325058), conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil e súmula 43 do STJ, e acrescido de juros legais de mora correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação (art. 405 do Código Civil). Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima de seu pedido, condeno apenas a parte ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% sob o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. CERTIFICADO o trânsito em julgado e não havendo modificação, EVOLUA-SE a Classe Processual para Cumprimento de Sentença e REMETAM-SE os autos para as Varas Especiais e Cumprimento de Sentença e Execução, arquivando-se o processo para esta Unidade Judiciária. João Pessoa/PB, datado eletronicamente. Assinado eletronicamente Juiz(a) de Direito em Substituição