Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ALESSANDER NEVES CANDIDO, JOSE HAROLDO NAZARE QUEIROGA.
REU: JARDIM DAS PALMEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, CONVICTA EMPREENDIMENTOS E COMERCIO LTDA - ME. SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Processo n. 0802708-36.2025.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Indenização por Dano Material]
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por ALESSANDER NEVES CANDIDO e JOSÉ HAROLDO NAZARÉ QUEIROGA em face de JARDIM DAS PALMEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e CONVICTA EMPREENDIMENTOS E COMERCIO LTDA - ME, todos devidamente qualificados nos autos. Em sua petição inicial (ID 106444776), os autores narram que firmaram com as empresas rés dois "Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel para Entrega Futura", tendo por objeto os lotes de nº 19 e 42, ambos da quadra 55, do empreendimento denominado "Jardim das Palmeiras Empreendimento", localizado em Santa Rita/PB. O primeiro contrato, referente ao lote 42, foi celebrado em 05/01/2018 (ID 106444787), e o segundo, referente ao lote 19, em 22/05/2019 (ID 106444781). Alegam que a data prevista para a conclusão da infraestrutura da primeira fase do loteamento era 30/06/2019, conforme estipulado nos contratos, havendo uma cláusula de tolerância de 180 dias. Afirmam que, apesar de terem cumprido rigorosamente com suas obrigações de pagamento, conforme extratos anexados (IDs 106444792 a 106444796), as rés não entregaram os lotes com a infraestrutura prometida, encontrando-se em mora há mais de quatro anos. Sustentam que o atraso lhes causou significativos prejuízos materiais, pois planejavam construir uma barbearia nos lotes para se livrarem do aluguel do ponto comercial atual, e também danos morais, decorrentes da frustração e da longa espera. Com base nisso, pleiteiam: a) a revisão do contrato para reequilibrar as cláusulas; b) a declaração de nulidade do prazo de tolerância; c) a condenação das rés ao pagamento de multa por atraso de 1% ao mês; d) a restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 59.008,16 (cinquenta e nove mil, oito reais e dezesseis centavos), a título de danos materiais; e e) a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de 10% sobre o valor atualizado dos imóveis. Requereram, ainda, os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova. A decisão de ID 106462028 determinou a comprovação da hipossuficiência. Em resposta, os autores juntaram documentos (IDs 107846987 e seguintes). A decisão de ID 108772338 deferiu parcialmente o pedido de gratuidade, reduzindo as custas processuais em 80%, as quais foram devidamente recolhidas (IDs 108978046 e 108978801). Após tentativas de citação, a primeira ré, JARDIM DAS PALMEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, foi devidamente citada (ID 113218061). Os autores peticionaram requerendo a decretação da revelia e o julgamento antecipado (IDs 121509991 e 126692508). As empresas rés apresentaram contestação conjunta (ID 127656047), acompanhada de procuração outorgada por ambas (ID 127656048). Em sede de preliminares, impugnaram a gratuidade da justiça e o pedido de inversão do ônus da prova. No mérito, sustentaram, em síntese: que a culpa pelo atraso não foi exclusiva das rés, pois o cronograma foi impactado por evento de força maior (pandemia de COVID-19); a validade da cláusula de tolerância; a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com multa contratual; a ausência de prova dos lucros cessantes, por se tratar de dano hipotético; a inocorrência de dano moral, tratando-se de mero aborrecimento; e, subsidiariamente, em caso de rescisão, a aplicação da cláusula penal contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos. A decisão de ID 127859199 saneou a questão da citação da segunda ré, CONVICTA EMPREENDIMENTOS E COMERCIO LTDA - ME, considerando-a citada pelo comparecimento espontâneo aos autos, e indeferiu o pedido de revelia. Na mesma oportunidade, foi determinado que os autores apresentassem réplica. Os autores apresentaram réplica à contestação (ID 129296306), refutando os argumentos das rés e reiterando os pedidos da inicial. Por meio do Ato Ordinatório de ID 136869746, as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir. As rés informaram não ter mais provas a produzir (ID 154795945). A parte autora, por sua vez, requereu a produção de prova documental nova, o depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas para comprovar os prejuízos com aluguel (ID 154476762). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do Julgamento Antecipado da Lide O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes para a solução da lide já se encontram suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos, tornando desnecessária a produção de outras provas. A parte autora requereu a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal das partes e na oitiva de testemunhas, com o objetivo de demonstrar os prejuízos materiais sofridos, especificamente os custos com o aluguel da barbearia que seria instalada nos lotes adquiridos (ID 154476762). Contudo, a produção de tal prova se revela prescindível para o deslinde da controvérsia. O ponto central do debate não é a existência ou o valor do aluguel pago pelos autores, mas sim a configuração jurídica do dever de indenizar a título de lucros cessantes neste caso específico, que envolve pedido de rescisão contratual e aquisição de lote não edificado. Trata-se, portanto, de uma questão de direito, a ser resolvida com base na interpretação do contrato e na legislação aplicável, e não de uma questão fática que dependa de prova testemunhal. Ademais, o inadimplemento contratual das rés, consistente no atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, é fato incontroverso, admitido na própria contestação (ID 127656047), embora as demandadas busquem justificá-lo. A análise da validade dessa justificativa (força maior) é, igualmente, matéria de direito que dispensa dilação probatória. Sendo o juiz o destinatário final das provas, cabe a ele aferir a necessidade de sua produção, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias, em atenção aos princípios da celeridade e da razoável duração do processo. Assim, estando o feito maduro para julgamento, passo à análise das questões postas. 2.2. Das Questões Preliminares Antes de adentrar ao mérito, cumpre analisar as preliminares arguidas pelas rés em sua contestação. 2.2.1. Da Impugnação à Gratuidade da Justiça As rés impugnam o benefício da gratuidade da justiça concedido aos autores, argumentando que eles possuem capacidade financeira para arcar com as custas processuais, conforme demonstrado pelas declarações de imposto de renda e demais documentos (ID 127656047, p. 2-3). A preliminar não merece acolhimento. A questão da gratuidade da justiça já foi objeto de análise por este juízo na decisão interlocutória de ID 108772338. Naquela ocasião, após examinar a documentação apresentada, o benefício foi deferido parcialmente, com a redução das custas processuais em 80%, nos termos do artigo 98, § 5º, do CPC. Os autores, devidamente intimados, cumpriram a determinação e efetuaram o recolhimento do valor remanescente (IDs 108978046 e 108978801). A decisão que apreciou o pedido de gratuidade não foi objeto de recurso no momento oportuno, operando-se, portanto, a preclusão sobre a matéria nesta fase processual. A contestação não é o meio processual adequado para rediscutir decisão interlocutória anterior e já estabilizada nos autos. A reanálise do benefício somente seria cabível caso surgissem novos elementos que alterassem a situação financeira dos autores, o que não foi demonstrado pelas rés. Dessa forma, rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, mantendo os efeitos da decisão de ID 108772338. 2.2.2. Da Impugnação à Inversão do Ônus da Prova As demandadas também se insurgem contra o pedido de inversão do ônus da prova, alegando que os autores não são hipossuficientes, seja do ponto de vista técnico ou econômico, e que a eles incumbe provar os fatos constitutivos de seu direito, em especial os danos alegados (ID 127656047, p. 3-4). Esta preliminar confunde-se com o mérito e com ele será analisada, mas desde já se adianta que a relação jurídica entre as partes é de consumo, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, VIII, do CDC, é uma faculdade do julgador (ope judicis), que pode ser deferida quando, a seu critério, a alegação do consumidor for verossímil ou quando ele for hipossuficiente. A hipossuficiência aqui não se limita ao aspecto econômico, abrangendo também a vulnerabilidade técnica e informacional. No caso dos autos, a verossimilhança das alegações dos autores é patente. O atraso na entrega do empreendimento é fato incontroverso e documentalmente comprovado pelos contratos (IDs 106444781 e 106444787) e pela própria confissão das rés. Quanto à hipossuficiência, ainda que os autores possuam certo nível de instrução, é inegável a sua vulnerabilidade técnica e informacional frente às empresas rés, que são as detentoras de todo o conhecimento técnico, administrativo e documental sobre o andamento das obras, as licenças e os eventuais percalços que levaram ao atraso. É desarrazoado exigir que o consumidor produza prova sobre os motivos internos que levaram a construtora a descumprir o prazo, como a gestão de suprimentos ou a obtenção de licenças. Portanto, é cabível a inversão do ônus da prova, mas de forma delimitada. Compete às rés comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, ou seja, demonstrar a existência de uma causa excludente de sua responsabilidade pelo atraso, como a alegada força maior. Por outro lado, o ônus de provar a existência e a extensão dos danos específicos pleiteados (como os lucros cessantes e o abalo moral) permanece com os autores, por se tratar de fato constitutivo de seu direito, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Assim, defiro parcialmente a inversão do ônus da prova, para atribuir às rés o encargo de comprovar a ocorrência de causa excludente de sua responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. 2.3. Do Mérito Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito da causa. A controvérsia cinge-se em verificar a ocorrência de inadimplemento contratual por parte das rés, suas justificativas e as consequências jurídicas decorrentes, como a possibilidade de rescisão do contrato, a devolução de valores e a condenação em danos materiais e morais. 2.3.1. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Responsabilidade Solidária A relação jurídica estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de consumo. Os autores, ALESSANDER NEVES CANDIDO e JOSÉ HAROLDO NAZARÉ QUEIROGA, figuram como consumidores, porquanto adquiriram os lotes como destinatários finais (art. 2º do CDC). As rés, JARDIM DAS PALMEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e CONVICTA EMPREENDIMENTOS E COMERCIO LTDA - ME, enquadram-se na definição de fornecedoras, pois desenvolvem atividade de construção e comercialização de produtos (imóveis) no mercado de consumo (art. 3º do CDC). Sendo assim, o contrato de adesão firmado entre as partes deve ser interpretado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, com a aplicação de suas normas protetivas, que visam reequilibrar a relação contratual e proteger a parte vulnerável. Isso implica na interpretação das cláusulas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) e na nulidade de cláusulas consideradas abusivas (art. 51 do CDC). Ademais, conforme se extrai do contrato social (ID 127656650) e da própria atuação conjunta das empresas, ambas participam da cadeia de fornecimento do produto. A empresa JARDIM DAS PALMEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA é uma Sociedade de Propósito Específico constituída pelas sócias INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES ABREU LTDA e CONVICTA EMPREENDIMENTOS E COMÉRCIO LTDA. Desse modo, aplica-se a regra da responsabilidade solidária, prevista nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, respondendo ambas as rés, de forma conjunta, por eventuais danos causados aos consumidores. 2.3.2. Do Atraso na Entrega do Empreendimento e da Culpa Contratual O ponto central da demanda é o descumprimento do prazo para a entrega da infraestrutura do loteamento. Conforme os contratos firmados (IDs 106444781 e 106444787), a data prevista para a conclusão da primeira fase era 30 de junho de 2019. O contrato prevê, na Cláusula 8.1, Parágrafo Segundo (ID 106444781, p. 8), uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão das obras. Tal cláusula é, em princípio, válida, pois em empreendimentos de grande porte como loteamentos, é razoável a previsão de um prazo adicional para a superação de imprevistos inerentes à construção civil. Somando-se o prazo de tolerância, a data final para a entrega da infraestrutura era o final de dezembro de 2019. É fato incontroverso que, quando da propositura da ação em janeiro de 2025, o empreendimento ainda não havia sido entregue, caracterizando um atraso superior a cinco anos. As rés admitem o atraso, mas tentam eximir-se de sua responsabilidade alegando a ocorrência de força maior, consubstanciada na pandemia de COVID-19, que teria se iniciado em março de 2020 e causado severos impactos na cadeia de suprimentos da construção civil (ID 127656047, p. 5-6). A justificativa, contudo, não se sustenta. O termo final para a entrega da obra, já computado o prazo de tolerância, era dezembro de 2019. A pandemia de COVID-19 teve seus primeiros impactos no Brasil em março de 2020. Logo, quando o evento de força maior alegado ocorreu, as rés já se encontravam em mora contratual há pelo menos três meses. Um evento posterior não pode servir de justificativa para um inadimplemento pretérito. Além disso, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de que eventos como pandemias, chuvas excessivas, greves ou escassez de mão de obra e materiais configuram fortuito interno, ou seja, fazem parte do risco inerente à atividade empresarial de construção e loteamento. O empreendedor, ao estipular o prazo de entrega, deve considerar tais eventualidades em seu cronograma, não podendo transferir o ônus de tais riscos ao consumidor. Dessa forma, fica cabalmente demonstrado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva das rés, que não entregaram o empreendimento no prazo avençado, sem apresentar justificativa plausível para tanto. Este inadimplemento absoluto confere aos autores o direito de pleitear a resolução dos contratos, conforme dispõe o artigo 475 do Código Civil. 2.3.3. Da Rescisão Contratual e da Devolução dos Valores Pagos Comprovada a culpa exclusiva das vendedoras pela inexecução do contrato, a consequência lógica é a sua rescisão, com o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante). Nesse sentido, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, citada pelos próprios autores na réplica (ID 129296306, p. 8), é clara ao dispor: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No presente caso, sendo a culpa exclusiva das rés, os autores têm direito à restituição integral e imediata de todos os valores pagos. Conforme os extratos de pagamento juntados (IDs 106444792, 106444793, 106444794 e 106444796), os autores desembolsaram R$ 31.711,98 em um contrato e R$ 27.296,18 no outro, totalizando R$ 59.008,16 (cinquenta e nove mil, oito reais e dezesseis centavos). Este valor deverá ser restituído em parcela única, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Qualquer cláusula contratual que estipule a devolução parcelada dos valores em caso de rescisão por culpa do vendedor é abusiva e nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, IV, do CDC. Sobre o montante a ser restituído, deverá incidir correção monetária pelo índice contratualmente previsto para o reajuste das parcelas, a partir da data de cada desembolso, a fim de preservar o poder de compra da moeda. Além disso, devem incidir juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (art. 405 do Código Civil), pois foi a partir deste momento que as rés foram constituídas em mora no âmbito judicial. 2.3.4. Da Aplicação da Cláusula Penal Inversa Os autores pleiteiam a aplicação de uma multa contratual inversa, em razão do desequilíbrio do pacto, que prevê diversas penalidades para o comprador inadimplente, mas nenhuma para a vendedora em mora. O contrato, de fato, é desequilibrado, violando os princípios da boa-fé objetiva e da equidade nas relações de consumo. A jurisprudência pátria, notadamente o Superior Tribunal de Justiça (Tema 971), firmou entendimento de que, nos contratos de adesão submetidos ao CDC, a cláusula penal estipulada exclusivamente para o inadimplemento do consumidor deve ser considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do fornecedor. Os autores requereram a aplicação de uma multa de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Contudo, as rés preveem, na Cláusula 6.1, alínea 'g', do contrato (ID 106444781, p. 6), uma cláusula penal compensatória para o caso de rescisão por culpa do comprador, consistente na retenção de 30% dos valores pagos. Por uma questão de simetria e equidade, e considerando que o pedido dos autores é de rescisão contratual por inadimplemento absoluto das rés, a penalidade mais adequada a ser invertida é a compensatória, e não uma moratória mensal. Assim, invertendo-se a referida cláusula, as rés devem ser condenadas a pagar aos autores uma multa correspondente a 30% (trinta por cento) sobre o valor total por eles pago e que será restituído, devidamente corrigido. Essa penalidade tem o objetivo de compensar os autores pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio por culpa das vendedoras, sem a necessidade de prova específica do dano. 2.3.5. Dos Danos Materiais (Lucros Cessantes) Os autores pleiteiam indenização por danos materiais, na modalidade de lucros cessantes, correspondente ao que deixaram de auferir por não poderem construir sua barbearia no local, sendo forçados a continuar pagando aluguel. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 970, fixou a tese de que: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." Embora no caso em tela a penalidade aplicada seja compensatória, a sua natureza indenizatória se sobrepõe à pretensão de lucros cessantes, que visam à mesma finalidade: reparar o prejuízo pela não fruição do bem. Assim, para evitar bis in idem (dupla penalização pelo mesmo fato), uma vez aplicada a cláusula penal inversa, afasta-se a condenação em lucros cessantes. Ademais, ainda que não fosse esse o caso, o pedido de lucros cessantes seria improcedente. Para a sua configuração, exige-se a prova de um prejuízo concreto e direto, não bastando uma expectativa hipotética de ganho. Os autores não apresentaram qualquer prova de que tinham um plano concreto e viável para a edificação da barbearia (como projeto arquitetônico, alvará de construção ou linha de crédito aprovada). A simples alegação de que construiriam no local não é suficiente para demonstrar que, se o lote fosse entregue, a construção estaria pronta e gerando lucros ou economizando aluguéis desde o início da mora. O dano, nesse contexto, é meramente especulativo. Portanto, o pedido de indenização por lucros cessantes deve ser julgado improcedente. 2.3.6. Dos Danos Morais Os autores pleiteiam, por fim, indenização por danos morais, em razão da frustração, angústia e transtornos causados pelo longo e injustificado atraso na entrega dos lotes. O mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para configurar dano moral indenizável, sendo considerado, em regra, um dissabor inerente à vida em sociedade. Todavia, a situação dos autos extrapola em muito o mero aborrecimento. O atraso na entrega do empreendimento é de mais de cinco anos, um período excessivamente longo que frustra por completo a legítima expectativa dos consumidores, que investiram suas economias e planejaram suas vidas com base na promessa contratual. A aquisição de um imóvel, mesmo que um lote, representa um passo significativo e um investimento de grande vulto para a maioria das pessoas. A quebra dessa expectativa, de forma tão prolongada e sem justificativa plausível, gera um sentimento de impotência, angústia e profundo desgaste emocional. As conversas via WhatsApp (ID 106444798) demonstram a dificuldade dos autores em obter informações claras e a postura evasiva das empresas, o que agrava o sofrimento e a sensação de descaso. A frustração do sonho de construir um negócio próprio e sair do aluguel, adiado indefinidamente pela conduta das rés, ultrapassa a esfera do mero dissabor e atinge os direitos da personalidade dos autores, justificando a reparação por dano moral. Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser considerados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a capacidade econômica das partes, a gravidade da conduta das rés e o caráter pedagógico-punitivo da medida. Os autores sugerem o valor de 10% do valor atualizado do imóvel, o que se mostra uma base de cálculo razoável. No entanto, a fixação deve ser em valor certo. Considerando as circunstâncias do caso, o longo período de atraso, o descaso demonstrado e o porte econômico das empresas rés, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores, totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Este valor é suficiente para compensar o abalo sofrido, sem gerar enriquecimento ilícito, e para desestimular a reiteração de condutas semelhantes por parte das fornecedoras. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR RESCINDIDOS os dois contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes (Contratos nº 714 e nº 250), por culpa exclusiva das rés JARDIM DAS PALMEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e CONVICTA EMPREENDIMENTOS E COMERCIO LTDA - ME; b) CONDENAR as rés, solidariamente, a RESTITUÍREM aos autores, em parcela única, a integralidade dos valores pagos, no montante total de R$ 59.008,16 (cinquenta e nove mil, oito reais e dezesseis centavos), corrigido monetariamente pelo INCC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação; c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de cláusula penal compensatória, por inversão, no percentual de 30% (trinta por cento) sobre o valor total a ser restituído aos autores, conforme o item "b" acima, devidamente corrigido; d) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor (ALESSANDER NEVES CANDIDO e JOSÉ HAROLDO NAZARÉ QUEIROGA), totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), valor este a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Julgo improcedentes os demais pedidos. Diante da sucumbência mínima dos autores, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Publicada e registrada eletronicamente. Intime as partes. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito