Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: SANCLER EURIPEDES DE FRANCA SILVA
REU: SYLAR PARTICIPACOES E CONSULTORIA EM NEGOCIOS LTDA SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE POR DIFICULDADE FINANCEIRA. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. LEI Nº 13.786/2018. ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964. RETENÇÃO DE 25% E NÃO DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA EM 180 DIAS. PROCEDÊNCIA PARCIAL. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e tutela de urgência proposta por adquirente em face de vendedora, em razão de inadimplemento superveniente por alteração da situação financeira, relativamente a dois contratos de promessa de compra e venda de lotes não edificados (lotes nº 35 e 36 do Loteamento Bairro Nobre Carapibus), firmados em 13/02/2023, com pedido de resolução do vínculo e restituição de 90% das parcelas pagas, além de discussão sobre retenções e comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se há interesse de agir do autor para pleitear judicialmente a resolução, apesar de cláusula resolutiva expressa; (ii) estabelecer quais são as consequências patrimoniais da resolução por inadimplemento do comprador, especialmente quanto ao percentual de retenção, à devolução (ou não) da comissão de corretagem e à forma/prazo de restituição. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula resolutiva expressa (CC, art. 474) não afasta a necessidade de tutela jurisdicional quando há controvérsia sobre a ocorrência do inadimplemento e, sobretudo, sobre os efeitos patrimoniais da resolução, preservando-se o acesso à jurisdição (CF/1988, art. 5º, XXXV) e o interesse de agir (CPC, art. 17). O ordenamento assegura a possibilidade de pleitear judicialmente a resolução do contrato (CC, art. 475), sendo necessária a intervenção judicial para delimitar efeitos econômicos e aferir proporcionalidade à luz da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual (CC, arts. 421 e 422). O desfazimento não configura distrato consensual, mas resolução por inadimplemento do adquirente, porque a iniciativa é unilateral e fundada em dificuldade financeira, sem demonstração de fato extraordinário ou imprevisível que afaste a responsabilidade pelo inadimplemento. A irrevogabilidade/irretratabilidade prevista para o parcelamento do solo (Lei nº 6.766/1979, art. 25) não impede a resolução judicial, mas afasta a ideia de rescisão imotivada sem ônus, impondo observância do regime legal aplicável aos efeitos patrimoniais da resolução. Por terem os contratos sido celebrados na vigência da Lei nº 13.786/2018, aplica-se o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, admitindo-se deduções cumulativas, incluindo comissão de corretagem e pena convencional limitada a 25% dos valores pagos. Não havendo disponibilização da unidade, nem posse ou fruição dos lotes pelo autor, não incidem deduções relativas a taxa de fruição e encargos mencionados no §2º do art. 67-A. A retenção de 25% dos valores pagos revela-se proporcional para recompor despesas e perdas do vendedor, afastando-se a pretensão de restituição de 90%. A comissão de corretagem não é restituída quando prevista de forma expressa e destacada, com indicação do valor e do beneficiário, reputando-se válida a transferência do encargo ao comprador nas condições informativas exigidas. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido parcialmente procedente. Tese de julgamento: A cláusula resolutiva expressa não elimina o interesse de agir quando subsiste controvérsia sobre o inadimplemento e, principalmente, sobre os efeitos patrimoniais da resolução contratual. Na resolução de promessa de compra e venda celebrada sob a Lei nº 13.786/2018 por culpa do adquirente, aplica-se o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, admitindo-se retenção de 25% das quantias pagas e dedução integral da comissão de corretagem validamente destacada, com restituição do saldo em parcela única no prazo legal. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 17, 355, I, 487, I, 86, 85, §2º, e 98, §3º; CC, arts. 421, 422, 474, 475, e 406, §1º (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024); Lei nº 6.766/1979, art. 25; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, caput, incs. I e II, §§2º, 6º e 7º (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1007424-49.2023.8.26.0009, Rel. Des. Marcondes D’Angelo, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 09/04/2024, pub. 09/04/2024; STJ, REsp 1.599.511/SP.
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0804930-68.2025.8.15.2003 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Rescisão / Resolução]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por SANCLER EURÍPEDES DE FRANCA SILVA em face de SYLAR PARTICIPAÇÕES E CONSULTORIA EM NEGÓCIOS LTDA. Na petição inicial (ID 117621137), narra o autor que, em 13/02/2023, firmou com a ré dois contratos de promessa de compra e venda de imóvel não edificado, referentes aos lotes nº 35 e 36 do Loteamento Nobre Carapibus, registrado sob nº 51.941, ambos pelo valor de R$ 60.160,00 (sessenta mil cento e sessenta reais) cada lote, comprometendo-se ao pagamento parcelado do preço. Alega que, após o pagamento de valores a título de entrada e parcelas contratuais, sobreveio alteração em sua situação financeira, o que inviabilizou a continuidade do contrato, motivo pelo qual buscou a rescisão do ajuste. Sustenta que a requerida impôs condições excessivamente onerosas para o distrato, incluindo a retenção integral dos valores pagos, bem como a cobrança de suposta comissão de corretagem, a qual entende indevida. Requereu, na petição inicial, a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita; a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como de eventuais encargos incidentes sobre o imóvel, além de impedir a consolidação da propriedade em nome da ré e a inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes; a dispensa da audiência de conciliação e a citação da parte ré; a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova; a decretação da rescisão contratual, com a condenação da ré à restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única e devidamente corrigida; a produção de todas as provas admitidas em direito; e a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A tutela de urgência foi deferida, bem como o pedido de justiça gratuita (ID. 123059675). Requereu, na contestação (ID. 123833087), o acolhimento da preliminar de carência de ação; o reconhecimento da validade das cláusulas contratuais, especialmente aquelas relativas à rescisão contratual e às retenções previstas; o afastamento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor ou, subsidiariamente, da inversão do ônus da prova; a improcedência dos pedidos iniciais; subsidiariamente, o reconhecimento da rescisão por iniciativa do autor, com a retenção dos valores pagos nos percentuais previstos contratualmente e na Lei nº 13.786/2018; a possibilidade de restituição parcelada dos valores eventualmente devidos; o reconhecimento da legalidade da cobrança de comissão de corretagem; a produção de provas; e a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Réplica à contestação (ID 126550762). É o relatório. Decido. O feito comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, CPC, uma vez que as provas existentes nos autos são plenamente suficientes para a cognição da causa. Da falta de interesse de agir A parte ré sustenta a ausência de interesse de agir do autor, ao argumento de que a inadimplência contratual, diante da existência de cláusula resolutiva expressa, seria suficiente para operar a rescisão material dos contratos de compra e venda dos lotes. Todavia, a alegação não merece acolhida. Nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; contudo, tal dispositivo não afasta a necessidade de pronunciamento judicial quando há controvérsia entre as partes acerca da ocorrência do inadimplemento ou das consequências jurídicas da resolução contratual. A resolução automática prevista no contrato não elimina o conflito jurídico, sobretudo quando a parte contrária resiste aos efeitos da cláusula ou quando há discussão sobre a extensão de seus efeitos patrimoniais. Ademais, o art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento a faculdade de pleitear judicialmente a resolução do contrato, com a devida apuração de perdas e danos, evidenciando que o ordenamento jurídico reconhece a necessidade da tutela jurisdicional para a definição dos efeitos da inexecução contratual. Em casos como o presente, a intervenção judicial revela-se imprescindível para a verificação da caracterização da mora ou do inadimplemento absoluto, bem como para o exame da proporcionalidade da resolução contratual. Ressalte-se, ainda, que a controvérsia não se limita à existência da cláusula resolutiva, mas abrange a definição das consequências econômicas da rescisão, especialmente quanto à restituição das parcelas pagas e à eventual retenção de valores, matérias que demandam apreciação judicial à luz dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, consagrados nos arts. 421 e 422 do Código Civil. Cumpre salientar, ainda, que o acesso à jurisdição constitui garantia fundamental insculpida no art. 5º da Constituição Federal, segundo o qual “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade”, dispondo, em seu inciso XXXV, que “a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”. Assim, não se pode admitir interpretação contratual que, sob o pretexto de autorresolução, afaste da parte lesada o direito de submeter ao crivo judicial a controvérsia instaurada. Dessa forma, encontram-se plenamente configurados os requisitos do interesse de agir — necessidade, utilidade e adequação — nos termos do art. 17 do Código de Processo Civil, uma vez que a atuação do Poder Judiciário é indispensável para solucionar o litígio instaurado e conferir segurança jurídica às partes. REJEITO, portanto, a dita preliminar. DO MÉRITO No caso em tela, cumpre esclarecer que não se trata de distrato, entendido como a extinção consensual do contrato por acordo de vontades, mas de resolução contratual por inadimplemento do adquirente, uma vez que o desfazimento do vínculo decorre da iniciativa unilateral do autor, fundada em alegada dificuldade financeira. A pretensão autoral consiste, portanto, na rescisão dos contratos por mera perda superveniente de interesse econômico, sem a demonstração de fato extraordinário, imprevisível ou juridicamente idôneo apto a afastar a sua responsabilidade pelo inadimplemento. O caráter irrevogável e irretratável do contrato, previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/1979, não impede a resolução judicial do vínculo, mas afasta a concepção de rescisão imotivada e sem ônus, devendo o desfazimento observar as consequências patrimoniais previstas na legislação específica, notadamente no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. Assim, impõe-se a aplicação das condições legais e contratuais previstas para a hipótese de resolução por culpa do comprador, inclusive no que se refere às retenções legalmente admitidas, inexistindo fundamento jurídico para a restituição integral ou majorada dos valores pagos. Ressalte-se que, a partir da inadimplência do autor, o contrato já se encontrava materialmente rompido, ainda que não formalizado de imediato, inexistindo qualquer prova de que o demandante tenha usufruído dos lotes ou exercido posse direta sobre os bens. No caso concreto, não houve disponibilização da unidade imobiliária, tampouco exercício de posse ou fruição pelo autor, razão pela qual não incidem as deduções previstas no §2º do art. 67-A, taxa notadamente de fruição, impostos ou encargos condominiais. Em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, é admissível a retenção de parte dos valores pagos, desde que em percentual razoável e proporcional, apto a recompor despesas administrativas e perdas do vendedor. Extrai-se dos autos que o contrato foi celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual incide o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que disciplina expressamente as consequências do desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente. Nos termos do referido dispositivo legal, o comprador faz jus à restituição das quantias pagas, deduzidas cumulativamente: a) a integralidade da comissão de corretagem (art. 67-A, I); b) a pena convencional, limitada a até 25% da quantia paga, independentemente da comprovação de prejuízo pelo incorporador (§1º). Em precedente recente, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com retenção de valores, reconheceu a legitimidade da retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, por reputá-la proporcional e adequada às despesas suportadas pelo vendedor: RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA – AQUISIÇÃO DE BEM IMOVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RETENÇÃO DE VALORES. Autora objetivando rescisão contratual e retenção de valores pagos pelo requerido. Retenção de 25% (vinte e cinco por cento) pela vendedora. Valor adequado e dentro do princípio da proporcionalidade suficiente para cobrir as despesas pagas pela requerida. Procedência parcial na origem. Sentença mantida. Recurso de apelação da requerente não provido, descabida a majoração da verba honorária, com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil. (TJ-SP - Apelação Cível: 1007424-49.2023.8.26.0009 São Paulo, Relator.: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 09/04/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2024) (grifo meu). À luz das peculiaridades do caso concreto, revela-se razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor, em consonância com o entendimento jurisprudencial dominante, afastando-se, por conseguinte, a pretensão de restituição de 90% (noventa por cento) pretendida pelo autor. Conforme se verifica do contrato juntado aos autos (ID. 123833087), a comissão de corretagem foi expressamente prevista, com indicação clara do valor de R$ 3.008,00 (três mil e oito reais), identificação do beneficiário e informação prévia e destacada ao comprador. Neste diapasão: É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor da corretagem. (REsp 1.599.511/SP)(ii, parte final)(grifo meu). O percentual cobrado revela-se compatível com os padrões de mercado, inexistindo qualquer indício de abusividade, razão pela qual não há que se falar em restituição da comissão de corretagem.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda referente aos Lotes nº 35 e 36 do Loteamento Bairro Nobre Carapibus, por culpa exclusiva do autor; b) CONDENAR a parte ré a restituir ao autor 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, limitados aos montantes comprovadamente desembolsados, excetuando-se deste cálculo o pagamento a título de da comissão de corretagem (cuja devolução não é devida), nos termos do art. 67-A, caput e incisos I e II, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, valores que deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA do IBGE desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora calculados pela taxa SELIC, a partir da citação válida da parte ré (ID.123126935 - 10/09/2025), até o efetivo pagamento, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; c) DETERMINAR que a restituição do valor remanescente seja realizada em parcela única, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados do desfazimento do contrato, nos termos do art. 67-A, §6º, da Lei nº 4.591/1964, ressalvada a hipótese de revenda anterior da unidade, caso em que deverá ser observado o prazo do §7º do referido dispositivo legal; Diante da procedência parcial do pedido, reconheço a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, devendo as partes arcar com as despesas processuais na proporção de 17% (dezessete por cento) para o autor e 83% (oitenta e três por cento) para o réu. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por cada uma delas, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Todavia, considerando que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, pelo prazo legal de 5 (cinco) anos, não se admitindo a compensação entre os honorários. Transitada em julgado, INTIME-SE a parte vencedora para que requeira o que entender de Direito, no prazo de 15 dias. Não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo fixado, arquivem-se os autos. Em caso de requerimento de cumprimento de sentença, EVOLUA-SE DE CLASSE, remetendo-se o feito à Seção Especializada em Execução e Cumprimento de Sentença. Publique-se. Intimem-se. João Pessoa, data da assinatura digital. Alexandre Targino Gomes Falcão Juiz de Direito