Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS, ANDREIA KARLA MONTEIRO DA SILVA, EVERALDO MOREIRA FILHO, CASSIA BORGES MACIEL, MARIA DO SOCORRO MOREIRA DE ANDRADE, EDUARDO BARBOSA CAMPOLINA, OLGA BASTOS MARTINS.
REU: MARCOLINO CONSTRUCOES LTDA - EPP, CONDOMINIO MARCOLINO HOME SERVICE TAMBAU, ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL BRASIL LTDA. SENTENÇA I. DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO I.1. Relatório dos Embargos de Declaração
Intimação - Processo n. 0847390-52.2020.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Defeito, nulidade ou anulação, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Material]
Cuida-se de Embargos de Declaração com pedido de efeitos infringentes (ID 154547690), interpostos por MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA. em face da sentença de mérito proferida sob o ID 136959102. A referida sentença, prolatada em regime de julgamento conjunto dos processos 0815589-84.2021.8.15.2001 e 0847390-52.2020.8.15.2001, julgou improcedente o pedido formulado na Ação de Rescisão Contratual (nº 0815589-84.2021.8.15.2001) e procedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória de Nulidade (nº 0847390-52.2020.8.15.2001), declarando a rescisão do contrato por culpa da construtora e a nulidade da convenção condominial, com as consequentes condenações. A parte embargante, em suas razões, sustenta a existência de omissão e contradição no julgado, vícios que, segundo alega, comprometem a validade da decisão. Aponta, primeiramente, uma grave omissão quanto à análise dos efeitos da coisa julgada material formada no Agravo de Instrumento nº 0800143-30.2021.8.15.0000, cujo acórdão, transitado em julgado em 01/03/2024, teria reconhecido a validade da deliberação assemblear que alterou a destinação do empreendimento, matéria central da controvérsia. Argumenta que, ao reexaminar e decidir em sentido contrário, a sentença embargada teria violado a autoridade da coisa julgada, conforme os artigos 502 e 505 do Código de Processo Civil. Sustenta, ainda, a ocorrência de omissão quanto à tese de perda superveniente do interesse de agir, decorrente da realização de nova Assembleia Geral em 20 de março de 2023, na qual os condôminos teriam, por unanimidade, ratificado as deliberações da assembleia de 2018, esvaziando o objeto da demanda anulatória. Por fim, aponta a existência de contradição entre a sentença embargada, que procedeu ao julgamento antecipado do mérito por considerar a prova documental suficiente, e uma decisão saneadora proferida por este mesmo juízo no processo conexo nº 0800259-07.2022.8.15.2003 (ID 154547695), na qual se determinou a necessidade de realização de perícia técnica por entender insuficiente a prova unilateralmente produzida. Em petição adicional (ID 154714788), a embargante reforça seus argumentos, destacando que este mesmo juízo, no processo conexo nº 0850616-31.2021.8.15.2001, proferiu sentença de mérito transitada em julgado (ID 154714790 e 154714791), na qual julgou improcedentes idênticos pleitos formulados pela parte embargada, reconhecendo expressamente que a questão sobre a validade da AGO de 2018 já se encontrava definitivamente resolvida pelo Tribunal de Justiça no mencionado Agravo de Instrumento. Intimada a se manifestar, a parte embargada apresentou contrarrazões (ID 155592384), pugnando pela rejeição dos embargos, ao argumento de que não se configuram os vícios apontados, tratando-se de mero inconformismo com o resultado do julgamento. Defende que cada processo deve ser avaliado independentemente e que a discussão sobre a validade da assembleia condominial não interfere na questão da devolução de valores em uma rescisão contratual causada pela construtora. É o relatório do recurso. Passo a fundamentar e decidir. I.2. Fundamentação dos Embargos de Declaração Os embargos de declaração, conforme disciplina o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, constituem o recurso cabível para sanar obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão sobre ponto ou questão a respeito da qual o juiz deveria se pronunciar, ou para corrigir erro material. Em regra, não possuem o condão de reformar o mérito da decisão. Contudo, em situações excepcionais, a jurisprudência e a doutrina admitem a concessão de efeitos infringentes (ou modificativos) quando a correção do vício apontado implicar, como consequência lógica e inevitável, a alteração do resultado do julgado. No caso em análise, a parte embargante aponta vícios de omissão e contradição que, se confirmados, revelam-se de magnitude suficiente para justificar a excepcional atribuição de efeitos infringentes. A análise detida dos autos e dos documentos juntados com o recurso declaratório demonstra que assiste razão à embargante, configurando-se um vício processual de natureza grave que maculou a sentença proferida. O ponto nevrálgico da questão reside na omissão da sentença embargada em analisar e se pronunciar sobre a existência e os efeitos de decisões judiciais transitadas em julgado proferidas em processos conexos, que tratam da mesma matéria fática e jurídica central. Conforme petição de ID 154714788, a embargante trouxe aos autos a sentença proferida no Processo nº 0850616-31.2021.8.15.2001 (ID 154714790), acompanhada da respectiva certidão de trânsito em julgado (ID 154714791). Naquela decisão, proferida por esta mesma magistrada, foi julgada uma ação de indenização ajuizada por SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS em face das mesmas rés, com base nos mesmíssimos fundamentos fáticos: a suposta alteração unilateral e ilegal da destinação do empreendimento. Naquela oportunidade, este juízo, ao julgar a lide, consignou expressamente: Diante do trânsito em julgado da decisão que validou a alteração da destinação do empreendimento, a alegação da autora de ilegalidade ou suspensão da convenção hoteleira resta completamente esvaziada. A questão da validade da alteração da destinação do condomínio foi definitivamente resolvida em instância superior, em processo conexo, e a decisão é vinculante para as partes. (Trecho da Sentença no Proc. 0850616-31.2021.8.15.2001, ID 154714790, pág. 8). A decisão mencionada na sentença acima é o acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 0800143-30.2021.8.15.0000, que, ao julgar o mérito do recurso, negou provimento à pretensão dos condôminos (incluindo a Sra. Syana) de suspender os efeitos da convenção de condomínio, validando, por conseguinte, a deliberação assemblear. Tal acórdão, conforme certidão de ID 154547694, transitou em julgado em 01/03/2024. Ocorre que, ao proferir a sentença ora embargada (ID 136959102), este juízo, por uma falha de associação processual, não considerou a existência da sentença definitiva proferida no processo nº 0850616-31.2021.8.15.2001, nem o trânsito em julgado do Agravo de Instrumento. Em vez disso, partiu de premissa fática e jurídica diametralmente oposta, qual seja, a de que a convenção condominial era nula por desrespeito ao quórum legal. Tal conclusão, além de ignorar a coisa julgada, gera uma contradição externa insuperável entre julgados proferidos pelo mesmo juízo sobre a mesma relação jurídica, em clara ofensa à segurança jurídica e ao dever de coerência e estabilidade das decisões judiciais (art. 926 do CPC). A não observância de uma decisão anterior transitada em julgado que resolve questão prejudicial ao julgamento de mérito configura, a um só tempo, omissão e erro material manifesto, pois a premissa sobre a qual se fundou todo o raciocínio da sentença embargada (a nulidade da convenção) já havia sido afastada judicialmente de forma definitiva. A falha na associação dos processos no sistema eletrônico, embora seja a causa material do equívoco, não afasta a natureza do vício intrínseco ao ato decisório, que desconsiderou fato jurídico processual de extrema relevância e de conhecimento obrigatório. A manutenção da sentença embargada criaria uma situação juridicamente insustentável: a coexistência de duas decisões de mérito, ambas proferidas por este juízo, tratando da mesma questão central, com resultados absolutamente antagônicos. Tal cenário atenta contra a própria função pacificadora do Poder Judiciário e o princípio da confiança. Portanto, o saneamento do vício apontado não se resolve com uma mera integração ou esclarecimento. É imperativo anular a decisão proferida sob premissa equivocada e proferir novo julgamento, desta vez considerando a integralidade do panorama processual e, principalmente, a autoridade da coisa julgada que recai sobre a questão prejudicial. I.3. Dispositivo dos Embargos de Declaração
Ante o exposto, ACOLHO os Embargos de Declaração interpostos por MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA., com fundamento no artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, para, atribuindo-lhes efeitos infringentes, TORNAR SEM EFEITO, EM SUA INTEGRALIDADE, a sentença proferida sob o ID 136959102. Ato contínuo, em observância aos princípios da celeridade e da economia processual, passo a proferir nova sentença de mérito para o julgamento conjunto dos Processos nº 0815589-84.2021.8.15.2001 e nº 0847390-52.2020.8.15.2001. II. DA NOVA SENTENÇA II.1. Relatório da Nova Sentença
Trata-se de julgamento conjunto da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse nº 0815589-84.2021.8.15.2001, ajuizada por MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA EPP em face de SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS, e da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico c/c Indenização e Obrigação de Fazer nº 0847390-52.2020.8.15.2001, proposta por SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS e outros em face de MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA EPP, CONDOMÍNIO MARCOLINO HOME SERVICE TAMBAÚ e ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL BRASIL LTDA. A conexão entre os feitos foi reconhecida, sendo este juízo prevento para o julgamento simultâneo das demandas. Na Ação de Rescisão Contratual (0815589-84.2021.8.15.2001), a construtora MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA EPP afirma ter celebrado com a promovida, SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS, um Contrato de Cessão de Promessa de Compra e Venda referente à unidade nº 116 do Edifício Marcolino Home Service Tambaú. Alega que a adquirente se tornou inadimplente a partir de junho de 2020, acumulando débito substancial. Informa que, mesmo após notificação extrajudicial para purgar a mora, a promovida permaneceu inerte. Com base no inadimplemento contratual, requer a declaração de rescisão do contrato por culpa da adquirente, a consequente reintegração na posse do imóvel e a retenção das penalidades contratuais sobre os valores pagos. Na Ação Declaratória de Nulidade (0847390-52.2020.8.15.2001), a Sra. SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS e outros condôminos postulam a declaração de nulidade da Convenção de Condomínio registrada em 20 de setembro de 2018. A causa de pedir central é a alegação de que a construtora MARCOLINO, de forma unilateral e sem o quórum de unanimidade exigido pela legislação à época, alterou a destinação do empreendimento de residencial/misto para incluir a exploração de atividade hoteleira ("pool hoteleiro"). Sustentam que tal alteração substancial, somada a diversos vícios construtivos (supressão de vagas de garagem, ausência de pontos de gás, pé-direito inferior ao permitido), configurou inadimplemento contratual por parte da construtora, o que justificaria a suspensão dos pagamentos das parcelas e fundamentaria os pedidos de nulidade do ato e de indenização por danos materiais e morais. O trâmite processual foi complexo e marcado pela interposição de diversos recursos e pelo ajuizamento de múltiplas ações conexas envolvendo as mesmas partes e o mesmo empreendimento, incluindo os processos nº 0800259-07.2022.8.15.2003 e nº 0850616-31.2021.8.15.2001, todos distribuídos a este juízo por prevenção. Conforme já detalhado na decisão dos embargos, a controvérsia sobre a validade da convenção condominial foi objeto de apreciação definitiva tanto pelo Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, no Agravo de Instrumento nº 0800143-30.2021.8.15.0000, quanto por este juízo, na sentença transitada em julgado proferida no processo nº 0850616-31.2021.8.15.2001. O processo encontra-se maduro para julgamento, sendo a prova documental suficiente para o deslinde da causa, à luz das questões prejudiciais já acobertadas pela coisa julgada. É o necessário a relatar. Passo a fundamentar. II.2. Fundamentação da Nova Sentença Superadas as questões preliminares em decisões anteriores, e considerando a anulação da sentença pretérita, o mérito das demandas conexas deve ser reapreciado à luz da integralidade do acervo processual e, sobretudo, sob a égide da coisa julgada. II.2.1. Da Questão Prejudicial: A Validade da Convenção de Condomínio e a Autoridade da Coisa Julgada A controvérsia central que permeia ambas as ações reside em definir se a alteração da destinação do empreendimento "Marcolino Home Service Tambaú", formalizada pela Convenção de Condomínio de 20 de setembro de 2018, foi lícita. A resolução desta questão é prejudicial à análise da culpa pela rescisão contratual, pois a tese de defesa da Sra. Syana Monteiro (e de ataque na ação anulatória) se baseia integralmente na suposta ilicitude daquele ato. Conforme exaustivamente demonstrado pela parte embargante, e agora reconhecido por este juízo, esta matéria já foi objeto de decisão judicial definitiva, não cabendo mais a sua rediscussão, sob pena de grave violação à segurança jurídica e à autoridade da coisa julgada, nos termos do artigo 502 do Código de Processo Civil. Primeiramente, o Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, ao julgar o mérito do Agravo de Instrumento nº 0800143-30.2021.8.15.0000, interposto pelos próprios condôminos, analisou a legalidade da deliberação assemblear. O acórdão (ID 154547693) foi claro ao afastar a tese de nulidade, consignando que a alteração obedeceu ao quórum legal aplicável, especialmente após a vigência da Lei nº 14.405/2022, que pacificou a exigência de 2/3 dos votos para a mudança de destinação do edifício. A decisão proferida pelo órgão ad quem transitou livremente em julgado em 01/03/2024 (ID 154547694), tornando a questão imutável e indiscutível entre as partes. De forma ainda mais contundente, este mesmo Juízo da 6ª Vara Cível da Capital, no julgamento do Processo nº 0850616-31.2021.8.15.2001 (ID 154714790), que envolvia as mesmas partes e a mesma causa de pedir, reconheceu a força vinculante daquela decisão do Tribunal e julgou improcedentes os pedidos da Sra. Syana Monteiro, afirmando que a questão da validade da alteração da destinação do condomínio já havia sido definitivamente resolvida. Tal sentença também transitou em julgado, em 11/11/2025 (ID 154714791). Portanto, a validade da Convenção de Condomínio de 2018 e da alteração da destinação do empreendimento para incluir a atividade hoteleira é matéria acobertada pelo manto da coisa julgada material. Este juízo está impedido, por força do artigo 505 do Código de Processo Civil, de decidir novamente a questão já decidida. A consequência processual direta é a total improcedência dos pedidos formulados na Ação Declaratória nº 0847390-52.2020.8.15.2001. O pedido de nulidade da convenção e todos os pleitos indenizatórios dele decorrentes (fundados na suposta ilicitude da alteração de destinação e nos vícios construtivos correlatos, já abordados na decisão do TJPB) não podem prosperar, pois partem de premissa jurídica já rechaçada em caráter definitivo pelo Poder Judiciário. II.2.2. Da Análise da Rescisão Contratual (Processo nº 0815589-84.2021.8.15.2001) Uma vez estabelecido que a conduta da construtora MARCOLINO, no que tange à alteração da destinação do empreendimento, foi lícita e validada judicialmente, a tese da adquirente SYANA MONTEIRO, de que suspendeu os pagamentos com base na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), perde completamente seu fundamento. O artigo 476 do Código Civil somente autoriza uma das partes a suspender o cumprimento de sua obrigação se a outra parte, de forma prioritária, houver descumprido uma obrigação contratual essencial. Tendo sido afastada a ilicitude da conduta da construtora, que era o alegado descumprimento prioritário, a suspensão dos pagamentos das parcelas do imóvel pela adquirente a partir de junho de 2020 transmuta-se em inadimplemento contratual absoluto e injustificado por parte dela. A construtora, por sua vez, demonstrou o fato constitutivo de seu direito: a existência do contrato e o inadimplemento da compradora (IDs 42649632, 42649640). A compradora, em contrapartida, não apresentou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da construtora que se sustentasse, uma vez que sua principal linha de defesa ruiu diante da coisa julgada. Dessa forma, o inadimplemento da Sra. SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS é a causa determinante para a resolução do negócio jurídico. O pedido de rescisão contratual formulado pela construtora MARCOLINO, portanto, deve ser julgado procedente. II.2.3. Das Consequências da Rescisão por Culpa da Adquirente A resolução do contrato por culpa da compradora impõe o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante), mas com consequências distintas daquelas aplicáveis na hipótese de culpa do vendedor. A matéria é disciplinada pela Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No caso concreto, tendo sido a compradora quem deu causa ao desfazimento, a restituição dos valores por ela pagos deve ser parcial, admitindo-se a retenção, pela vendedora, de um percentual a título de cláusula penal e compensação por despesas administrativas. O contrato firmado entre as partes prevê as penalidades aplicáveis. A construtora, em sua inicial, propôs a devolução de R$ 28.150,92, de um total pago de R$ 89.497,75, o que representaria uma retenção superior a 68%, patamar que se afigura manifestamente abusivo e excessivo, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a retenção de valores entre 10% e 25% do total pago pelo comprador é razoável e suficiente para indenizar o vendedor pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio. Considerando as circunstâncias do caso, afigura-se razoável e proporcional a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos pela adquirente. Assim, do montante incontroverso de R$ 89.497,75 (oitenta e nove mil, quatrocentos e noventa e sete reais e setenta e cinco centavos) pago pela Sra. Syana Monteiro, a construtora poderá reter a quantia de R$ 22.374,44 (vinte e dois mil, trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos), devendo restituir à adquirente o saldo de R$ 67.123,31 (sessenta e sete mil, cento e vinte e três reais e trinta e um centavos), em parcela única. A reintegração da construtora na posse do imóvel é consequência lógica da rescisão contratual, devendo, contudo, ser condicionada à efetiva restituição do valor devido à compradora, a fim de garantir o equilíbrio entre as partes e evitar o enriquecimento sem causa. II.3. Dispositivo da Nova Sentença
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 475 do Código Civil, 502 e 505 do Código de Processo Civil, e na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, profiro o julgamento conjunto das ações nos seguintes termos: 1. No Processo nº 0847390-52.2020.8.15.2001: JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS e os demais autores remanescentes em face de MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA EPP, CONDOMÍNIO MARCOLINO HOME SERVICE TAMBAÚ e ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL BRASIL LTDA. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa em relação aos beneficiários da justiça gratuita, se houver. 2. No Processo nº 0815589-84.2021.8.15.2001: JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA EPP em face de SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS para: a) DECLARAR rescindido o Contrato de Cessão de Promessa de Compra e Venda da unidade autônoma nº 116 do Edifício Marcolino Home Service Tambaú, por culpa exclusiva da promitente compradora. b) DETERMINAR a reintegração da MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA EPP na posse definitiva do referido imóvel, condicionando a expedição do respectivo mandado à comprovação do depósito judicial do valor a ser restituído à ré, conforme item "c". c) CONDENAR a autora, MARCOLINO CONSTRUÇÕES LTDA EPP, a restituir à ré, SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS, em parcela única, a quantia de R$ 67.123,31 (sessenta e sete mil, cento e vinte e três reais e trinta e um centavos), correspondente às parcelas pagas, já deduzida a cláusula penal ora fixada em 25%. Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão. Diante da sucumbência, condeno a ré, SYANA MONTEIRO DE ALENCAR RAMOS, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela autora (valor do débito contratual que motivou a rescisão), nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, suspendendo a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária que lhe defiro neste ato, considerando os elementos dos autos conexos. Resolvo o mérito de ambos os processos, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, procedam-se às baixas e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Publicada e registrada eletronicamente. Intime as partes. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito