Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0862915-35.2024.8.15.2001.
SENTENÇA I. RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Restituição de Caução Locatícia cumulada com Pedido de Aplicação de Multa e Restituição de Valores Pagos proposta por AIST BRAZIL SOFTWARE LIMITADA (doravante Autora) em face de EVANDRO MELO BEZERRA DE MOURA (doravante Réu), ambos devidamente qualificados nos autos. A Autora narra, em sua petição inicial (ID 101141058), ter celebrado contrato de locação de imóvel comercial ("Sala D" do Empresarial Esquina 500) com o Réu em 26 de março de 2021, inicialmente por 12 (doze) meses, prorrogado por prazo indeterminado. Informa que, a título de caução locatícia, prestou a importância de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), correspondente a 2 (dois) meses de aluguel. Em razão do fechamento da filial da empresa, notificou o locador/Réu em 02 de setembro de 2024 sobre a desocupação, com aviso de 30 (trinta) dias. Alega, contudo, que o Réu exigiu a devolução antecipada das chaves em 24 de setembro de 2024. Afirma que cumpriu com todas as suas obrigações e que o Réu, agindo de má-fé, recusou-se a devolver a caução, exigindo, inclusive, o pagamento de multa contratual indevida. A Autora pleiteia, em suma: a) a devolução da caução integralmente corrigida (R$ 3.890,00); b) a restituição de R$ 143,33 (cento e quarenta e três reais e trinta e três centavos), referente a 2 (dois) dias de locação não usufruídos; e c) a condenação do Réu ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 6.090,00 (seis mil e noventa reais) por infração contratual (retenção da caução). Atribuiu à causa o valor de R$ 10.123,33. Devidamente citado, o Réu apresentou Contestação (ID 105028049), arguindo, preliminarmente, a concessão dos benefícios da justiça gratuita. No mérito, sustentou que a rescisão contratual se deu de maneira unilateral e abrupta, violando os termos da Lei do Inquilinato. Alegou que o imóvel foi devolvido em estado precário, com diversos danos (pisos, pintura, vaso sanitário solto, calçada danificada, entre outros), e que a caução foi utilizada para custear parte dos reparos necessários, sendo insuficiente para cobrir o prejuízo total (R$ 3.649,94). Defendeu a retenção da caução e pleiteou a condenação da Autora ao pagamento da multa rescisória proporcional de R$ 3.225,00 (três mil, duzentos e vinte e cinco reais) e o ressarcimento do valor excedente aos reparos (pedido de reconvenção implícito). A Autora apresentou Réplica à Contestação (ID 108711587), impugnando o pedido de justiça gratuita do Réu, refutando as alegações de danos ao imóvel e rebatendo o pleito de multa rescisória indevida. Argumentou que a ausência de um laudo de vistoria inicial e final, assinado por ambas as partes, descaracteriza a pretensão do Réu de reter a caução para reparos. Apresentou, ainda, documentos (ID 108711588) demonstrando que o Réu havia ingressado com Ação de Indenização (0868988-23.2024.8.15.2001) perante o Juizado Especial Cível (JEC), pleiteando as mesmas indenizações por danos e multa que justificam a retenção da caução neste feito. A Autora juntou, ainda, comprovante de situação cadastral do Réu, indicando atividade empresarial (ID 108711589). As partes foram intimadas para especificar provas a produzir (ID 108713608 e 108713609). A Autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide, reforçando que a matéria é de direito e de comprovação documental (ID 109336763), ressalvando a produção de prova testemunhal caso houvesse instrução. Os autos vieram conclusos para sentença. II. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Necessidade de Julgamento Antecipado da Lide A legislação processual civil vigente, em seu artigo 355, inciso I, estabelece que o Juiz julgará antecipadamente o pedido quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de outras provas. No presente caso, observa-se que a controvérsia fática, embora existente – notadamente a respeito do estado de conservação do imóvel no momento da entrega e da exigibilidade das multas –, encontra-se amplamente instruída pela prova documental já anexada aos autos pelas partes. Os fatos relevantes para o deslinde da causa, como a existência do contrato de locação, a caução prestada, a data da desocupação e a troca de comunicações entre as partes, já estão devidamente comprovados. As alegações do Réu quanto aos danos físicos do imóvel, essenciais para justificar a retenção da caução, dependem fundamentalmente da confrontação entre o estado do imóvel no início e no fim da locação, o que seria idealmente demonstrado por meio de laudos de vistoria. A Autora apontou reiteradamente a inviabilidade de prova pericial, sob a alegação de que o imóvel fora reformado pelo Réu, após a entrega das chaves. O Réu, por sua vez, juntou relatórios de gastos (notas fiscais) de forma unilateral. Verifica-se que a prova mais relevante para a demonstração da extensão dos danos e da responsabilidade pela sua reparação – o laudo de vistoria de entrada e saída, firmado bilateralmente – é inexistente. Destarte, cabe ao Juízo deliberar sobre o ônus probatório in casu, sendo a dilação probatória, seja pericial ou testemunhal, desnecessária e ineficaz para alterar o panorama probatório já estabelecido, restando a matéria de direito preponderante para o deslinde, devendo a questão ser resolvida sob a ótica da distribuição estática e dinâmica do ônus da prova. Portanto, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. 2.2. Das Questões Preliminares 2.2.1. Da Conexão e Prevenção O Réu evandro Melo Bezerra de Moura, em sua defesa no processo conexo (0868988-23.2024.8.15.2001, Juizado Especial Cível, ID 108058293), suscitou a conexão com o presente feito (0862915-35.2024.8.15.2001), onde se discute a mesma relação jurídica (contrato de locação) e pedidos interdependentes (restituição de caução versus indenização por danos e multa). A conexão se configura quando houver identidade de objeto ou de causa de pedir, o que evidentemente ocorre na hipótese, pois ambas as ações versam sobre os efeitos da rescisão do mesmo contrato de locação. O risco de decisões contraditórias é manifesto, dada a reciprocidade das pretensões. Conforme o artigo 58 do Código de Processo Civil, a reunião das ações propostas em separado far-se-á no juízo prevento, onde serão decididas simultaneamente. O artigo 59 do mesmo diploma legal estabelece que o registro ou a distribuição da petição inicial torna prevento o juízo. Analisando os autos, verifica-se que esta ação (0862915-35.2024.8.15.2001) foi distribuída em 30 de setembro de 2024, enquanto a ação ajuizada pelo Réu (0868988-23.2024.8.15.2001) foi distribuída em 29 de outubro de 2024. Portanto, a 6ª Vara Cível da Capital tornou-se preventa. Contudo, a reunião de processos deve observar a compatibilidade dos ritos processuais. O processo conexo tramita perante o Juizado Especial, regido pela Lei nº 9.099/95, que possui princípios de simplicidade, informalidade e celeridade. A jurisprudência pátria tem se consolidado no sentido de afastar a reunião de processos quando há risco de comprometimento do rito mais célere do Juizado Especial pela tramitação conjunta com o rito comum, conforme entendimento reiterado. Desta forma, uma vez que o Juízo prevento é este, e a ação ulterior foi distribuída no Juizado Especial Cível, o qual possui rito incompatível com o procedimento comum e não pode ter seus atos protelados ou complexificados pela junção de processos com valores e formalidades distintas, rejeita-se o deslocamento da competência, mantendo-se a competência deste Juízo para o julgamento da presente lide, que já se encontra madura para decisão. 2.2.2. Da Impugnação à Justiça Gratuita do Réu O Réu pleiteou a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita em sua contestação (ID 105028049), sob a argumentação de ser autônomo sem renda fixa e sobreviver do aluguel do imóvel em questão. A Autora impugnou tal pleito em sede de réplica (ID 108711587), anexando documentação (ID 108711589) que comprova que o Réu mantém cadastro ativo no CNPJ como empresário individual (ME - Microempreendedor), além de ser proprietário do imóvel locado. Embora a declaração de hipossuficiência de pessoa física goze de presunção relativa de veracidade, tal presunção cede diante da existência de elementos nos autos que apontem para a real capacidade financeira da parte em arcar com as custas e despesas processuais. A posse de um imóvel comercial, explorado economicamente mediante locação à pessoa jurídica estrangeira, e a manutenção de um cadastro como Microempresa (CNPJ), são indicativos robustos de capacidade econômica que se contrapõem à alegada miserabilidade jurídica. A gratuidade da justiça destina-se a quem realmente não possui condições de arcar com as despesas sem prejuízo do sustento próprio e familiar, e não àquele que tem patrimônio ou fontes de renda que permitam o custeio da demanda. Neste contexto, o Réu não se desincumbiu do ônus de comprovar sua hipossuficiência após a impugnação da parte adversa, notadamente pela ausência de juntada de documentos fiscais ou extratos bancários que atestassem sua efetiva incapacidade financeira. Portanto, rejeita-se a preliminar de concessão da Justiça Gratuita ao Réu, devendo este recolher as custas e despesas processuais devidas, caso não seja reformada esta decisão. 2.3. Do Mérito 2.3.1. Da Distribuição do Ônus da Prova A presente demanda envolve a rescisão de um contrato de locação e as consequências financeiras dela decorrentes, notadamente a devolução da caução versus a retenção por danos alegados pelo locador (Réu). O artigo 373 do Código de Processo Civil estabelece que o ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Nesta lide, o fato constitutivo do direito da Autora é a constituição da caução e o término da locação, o que, por força legal (art. 38, § 2º, da Lei 8.245/91), gera o direito à restituição, uma vez que a finalidade da garantia foi exaurida. Tais fatos são incontroversos e comprovados. Por outro lado, cabe ao Réu, na condição de locador que reteve a caução e alega a existência de danos, provar fato extintivo do direito da Autora. O Réu deve demonstrar que o imóvel foi devolvido em condições precárias, que os reparos se fizeram necessários por culpa da locatária (Autora), e que a retenção da caução, além da eventual cobrança de valores excedentes e multa, são justificáveis e amparadas pela Lei do Inquilinato. Em se tratando da indenização por danos materiais no imóvel locado, é imprescindível que o locador comprove o estado inicial e final do bem, de forma a demonstrar o nexo causal entre a conduta da locatária e os prejuízos alegados. 2.3.2. Da Devolução da Caução e da Alegação de Danos ao Imóvel A controvérsia central reside na legalidade da retenção da caução (R$ 3.200,00) pelo Réu. O Réu justificou a retenção alegando que o imóvel foi devolvido com danos que superam o valor da garantia (total de R$ 3.649,94), conforme notas fiscais e fotos unilateralmente produzidas (ID 105028049, p. 7). Neste ponto, a Lei nº 8.245/91 é clara ao estabelecer que a caução tem natureza de garantia, devendo ser restituída ao locatário ao final do contrato, se não houver débitos pendentes ou danos a serem ressarcidos (art. 38, § 2º). Para que o locador possa reter a caução ou exigir reparos em um imóvel, é indispensável a comprovação inequívoca de que o imóvel foi devolvido em estado diverso daquele em que foi recebido, exceto pelas deteriorações decorrentes do uso normal, conforme previsto no art. 23, III, da Lei de Locações. O meio mais adequado para tal comprovação é a elaboração de laudos de vistoria de entrada e saída, os quais devem ser realizados com a ciência e participação (ou, ao menos, a oportunidade de participação) do locatário. No caso sub judice, a Autora alega expressamente a inexistência de laudo de vistoria de entrada (ID 108711587, p. 12). A ausência deste documento fundamental impede o Réu de comprovar o estado anterior do imóvel e, consequentemente, que os alegados danos (marcas no piso, pintura, buracos, calçada danificada) foram efetivamente causados pela Autora durante a locação ou que ultrapassam o desgaste natural de três anos de uso. Os documentos juntados pelo Réu (fotos, vídeos e notas fiscais de gastos com reformas, como ID 105028059 e seguintes) são provas produzidas de forma unilateral e insuficientes para imputar a responsabilidade pelos reparos à Autora. A Autora juntou, inclusive, vídeos e fotos que indicam que a reforma (pintura) havia sido realizada (ID 101141076 e vídeos não indexáveis, citados no JEC). Ademais, a Autora questiona a própria natureza dos reparos, alegando que o Réu utilizou a caução para retirar elementos que já existiam (porta, grade de proteção) e realizar obras de ordem estrutural que seriam de responsabilidade do locador (ID 108711587, p. 5, 7 e 8). Se falta o termo de vistoria inicial, não há parâmetro objetivo para se apurar a efetiva alteração na condição do bem, e o locador não pode, unilateralmente, impor a retenção do valor da caução para realizar reformas cuja necessidade e custo não foram submetidos ao crivo da parte locatária ou demonstrados de forma irrefutável nos autos. Desse modo, o Réu não se desincumbiu do ônus probatório quanto ao fato extintivo do direito da Autora, qual seja, a necessidade e a responsabilidade da locatária pelos reparos alegados. A retenção da caução, portanto, é considerada indevida, configurando enriquecimento sem causa do locador. Assim, impõe-se a condenação do Réu à restituição integral do valor da caução prestada. 2.3.3. Da Multa Contratual por Rescisão Antecipada O Réu pleiteou em sua defesa (ID 105028049, p. 5) e na ação conexa o pagamento de multa rescisória, inicialmente de R$ 6.450,00, e posteriormente, de forma proporcional, R$ 3.225,00, sob a alegação de que a Autora teria encerrado a locação em setembro de 2024, quando o contrato se encerraria apenas em março de 2025. Conforme o arcabouço fático, o contrato de locação iniciou-se em março de 2021 e, após o prazo de 12 (doze) meses, foi prorrogado automaticamente, passando a vigorar por prazo indeterminado. O artigo 6º da Lei nº 8.245/91 confere ao locatário o direito de denunciar a locação por prazo indeterminado, desde que conceda aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. Não há previsão legal ou contratual expressa que exija o pagamento de multa rescisória para a denúncia motivada por prazo indeterminado, bastando o cumprimento do aviso prévio. A Autora notificou a desocupação no dia 02 de setembro de 2024. A prova documental (troca de mensagens e-mail no ID 108059884) demonstra, inclusive, que a Autora estava disposta a pagar o período residual para completar os 30 dias de aviso, mas que o próprio Réu solicitou a devolução das chaves de forma antecipada em 24 de setembro de 2024. Portanto, tendo a locação passado a vigorar por prazo indeterminado e tendo a Autora cumprido ou, ao menos, se disposto a cumprir o aviso prévio legal, não há que se falar em incidência de multa por rescisão antecipada. A cobrança pelo Réu é manifestamente indevida. 2.3.4. Da Restituição de Valores Pagos (Aluguel Proporcional) A Autora busca a restituição de R$ 143,33, referente a 2 (dois) dias de locação já pagos, mas não usufruídos, uma vez que o Réu exigiu a entrega das chaves antecipadamente no dia 24 de setembro de 2024. O pagamento de R$ 2.150,00, realizado em 20/08/2024 (ID 101141069), cobria o período subsequente do aluguel, que se estenderia até aproximadamente 25/09/2024. Conforme a troca de e-mails (ID 108059884), o Réu, proprietário, exigiu a entrega das chaves em 24/09/2024, dois dias antes do término do período quitado pela Autora. Considerando que o aluguel é a contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, e a restituição das chaves em 24/09/2024 encerrou a relação locatícia e, por conseguinte, o uso do bem, o Réu ficou obrigado a restituir proporcionalmente os valores referentes aos dias não utilizados, conforme alegação da Autora. Embora o cálculo exato dos dias possa ser debatido, a Autora especificou o valor de R$ 143,33, e o Réu, em sua defesa, não impugnou especificamente este fato, limitando-se a rejeitar genericamente todos os pedidos. Desta forma, considerando o princípio da impugnação específica dos fatos (art. 341 do CPC) e a evidência de que a Autora foi compelida à desocupação em data anterior ao fim do período pago, o qual foi antecipado por exigência do próprio Réu, o pedido de restituição proporcional deve ser acolhido. 2.3.5. Da Aplicação da Multa Contratual em Desfavor do Réu (Locador) A Autora requereu a aplicação da multa contratual prevista na Cláusula 8ª (três aluguéis, totalizando R$ 6.090,00) em desfavor do Réu, sob o fundamento de violação de dispositivo contratual e legal (a indevida retenção da caução e o pedido de multa indevida). A Cláusula Oitava do Contrato de Locação estabelece a multa de 03 (três) meses de aluguel para a parte que infringir qualquer disposição contratual ou legal. Conforme analisado no item 2.3.2, a retenção da caução para cobrir supostos danos não comprovados bilateralmente, somada à exigência de multa rescisória indevida em contrato por prazo indeterminado, configura um comportamento que viola, de forma flagrante, tanto o art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91 (dever de restituir a caução) quanto o princípio da probidade e boa-fé contratual (art. 422 do Código Civil). A troca de e-mails demonstra que o Réu condicionou a assinatura do termo de entrega de chaves ao pagamento prévio de uma multa que ele próprio inventou, o que denota um claro abuso de direito e má-fé. Embora o Código de Processo Civil e a Lei do Inquilinato não prevejam expressamente a aplicação de multa recíproca na mesma proporção em caso de infração pelo locador (o que seria uma cláusula penal recíproca), a cláusula 8ª, sendo genérica e aplicável a qualquer infração contratual ou legal por qualquer das partes, deve ser aplicada em favor da parte Autora como forma de recomposição do equilíbrio contratual e punição pela conduta arbitrária e ilícita do Réu. Assim, reconhecida a infração contratual e legal por parte do Réu ao reter indevidamente a caução e tentar cobrar multa manifestamente indevida, impõe-se a aplicação da multa contratual em favor da Autora, no importe equivalente a 3 (três) aluguéis, conforme pleiteado (R$ 6.090,00). III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo que dos autos consta, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na inicial por AIST BRAZIL SOFTWARE LIMITADA contra EVANDRO MELO BEZERRA DE MOURA, para: Rejeitar o pedido de concessão da Justiça Gratuita ao Réu, Evandro Melo Bezerra de Moura, tendo em vista a impugnação acolhida e a falta de comprovação da hipossuficiência, devendo o Réu recolher as custas e despesas processuais cabíveis. Condenar o Réu EVANDRO MELO BEZERRA DE MOURA a restituir à Autora AIST BRAZIL SOFTWARE LIMITADA o valor da caução locatícia, no montante de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), que deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da caderneta de poupança (conforme previsto no art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91) desde a data do depósito até a data da desocupação do imóvel (24/09/2024), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida (art. 405 do Código Civil), dada a mora do Réu em restituir o valor. Condenar o Réu EVANDRO MELO BEZERRA DE MOURA a restituir à Autora AIST BRAZIL SOFTWARE LIMITADA o valor referente aos dias de aluguel não usufruídos em razão da exigência de desocupação antecipada pelo locador, no total de R$ 143,33 (cento e quarenta e três reais e trinta e três centavos), devidamente corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE a partir do desembolso (agosto de 2024) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida. Condenar o Réu EVANDRO MELO BEZERRA DE MOURA ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula Oitava do contrato de locação, em razão da infração legal e contratual pela indevida retenção da caução e o comportamento de má-fé, no valor R$ 6.090,00 (seis mil e noventa reais), que corresponde a 3 (três) aluguéis, devidamente corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida. Em contrapartida, JULGO IMPROCEDENTES os pleitos do Réu de indenização por alegados danos ao imóvel e de pagamento de multa rescisória pela Autora, em virtude da falta de amparo legal e probatório. O valor total da condenação perfaz a quantia de R$ 9.433,33 (nove mil, quatrocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), acrescidos de correção monetária e juros de mora na forma supra fixada. Em razão da sucumbência mínima da Autora, condeno o Réu ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, considerando o zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o tempo despendido, e o trabalho realizado, observando o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito