Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: DANIEL MACIEL DE MENEZES SILVA, JAM MACIEL MULTIMARCAS INFANTIL LTDA
REU: GLAURA MARIA CARVALHO PEREIRA DE MELO SENTENÇA EMENTA: CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESOLUÇÃO. VÍCIOS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL. INFILTRAÇÃO. DANOS MATERIAIS E RESTITUIÇÃO DE ALUGUÉIS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. O locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Art. 22, I e IV, Lei 8.245/91). A comprovação de infiltrações estruturais severas, oriundas da unidade superior ou de falhas de impermeabilização da edificação, que perduraram por mais de seis meses sem solução definitiva, configura infração contratual e legal apta a ensejar a resolução do pacto.
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0841007-19.2024.8.15.2001 [Inadimplemento]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEPÓSITO DE CHAVES c/c INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS e REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por DANIEL MACIEL DE MENEZES SILVA e JAM MACIEL MULTIMARCAS INFANTIL LTDA em face de GLAURA MARIA CARVALHO PEREIRA DE MELO, todos qualificados nos autos. Alegam os autores, em síntese, que em 31/08/2023 firmaram contrato de locação comercial com a requerida, tendo por objeto a Sala 02 do Edifício Uno, localizado na Avenida General Edson Ramalho, nº 198, Manaíra, nesta capital. Afirmam que o imóvel se destinava à instalação de uma loja de roupas infantis (JAM Maciel Multimarcas), explorada pela segunda promovente. Aduzem que, ainda na fase de reformas para adaptação do imóvel, em novembro de 2023, identificaram graves vazamentos no teto provenientes da unidade superior. Sustentam que comunicaram o vício imediatamente ao corretor e administrador da locação, bem como à proprietária, mas que, após seis meses de tentativas infrutíferas de reparo, o problema persistiu, tornando o ambiente insalubre e impróprio para a atividade comercial. Relatam que mercadorias foram danificadas e que o atendimento aos clientes ocorria de forma vexatória, com baldes espalhados pela loja. Diante da inércia da locadora em oferecer solução definitiva, notificaram a rescisão motivada, porém a ré recusou-se a receber as chaves, condicionando a entrega à pintura do imóvel. Pleiteiam a resolução do contrato por culpa da locadora, o ressarcimento dos investimentos realizados (R$ 48.610,26), a devolução dos aluguéis pagos e indenização por danos morais. Com a inicial, acostaram o contrato de locação (ID 92970052), atas notariais de conversas via WhatsApp (ID 92970056, 92970061 e 92970066), laudo pericial técnico particular (ID 92970098), notas fiscais da reforma (IDs 92970708, 92970713 e 92970715) e comprovantes de pagamentos. A tutela de urgência foi deferida pelo Juízo em 05/07/2024 (ID 93320690), autorizando o depósito judicial das chaves, o que foi efetivado em 11/07/2024 (ID 93598596). Citada, a promovida apresentou contestação (ID 98759859). Suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que o vício originou-se no apartamento 105, de propriedade de terceiro, devendo este responder pelos danos. No mérito, alegou que sempre agiu com diligência, acionando a construtora e custeando reparos iniciais. Afirmou que as benfeitorias foram realizadas sem autorização expressa e que há cláusula de renúncia à indenização. Sustentou a inexistência de danos morais e materiais comprovados e, em sede de reconvenção, alegou que o locatário Daniel infringiu o contrato ao transferir o uso do imóvel à pessoa jurídica sem anuência prévia, pugnando pela condenação dos autores ao pagamento de aluguéis vencidos e multa contratual. Impugnação à contestação encartada no ID 101663885, na qual os autores rebateram as preliminares e apresentaram vídeo de conversa de WhatsApp (ID 101663886) demonstrando que o administrador da ré autorizou expressamente as obras em 28/09/2023. Durante a instrução processual, foi realizada audiência (ID 154333202), com a colheita do depoimento pessoal da ré e a oitiva de quatro testemunhas. As partes apresentaram alegações finais por memoriais (ID 155874003 e ID 155971227), ratificando suas teses anteriores. É o relatório. DECIDO Das Questões Preliminares A requerida sustenta ser parte ilegítima, sob o argumento de que a infiltração decorre de falha na unidade 105, de propriedade de terceiro. Tal preliminar não merece prosperar. A relação jurídica de direito material que fundamenta a lide é um contrato de locação. Nos termos do artigo 22, incisos I, II e IV, da Lei nº 8.245/91, o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso e a garantir o uso pacífico, respondendo inclusive por vícios anteriores à locação. Se o vício estrutural impede a fruição do bem locado, a responsabilidade perante o locatário é direta da locadora. Eventual direito de regresso desta em face do vizinho ou da construtora é matéria estranha à relação locatícia principal e deve ser discutida em via própria. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. A ré sustenta que a empresa JAM MACIEL MULTIMARCAS INFANTIL LTDA não assinou o contrato, sendo este firmado apenas por Daniel Maciel. Contudo, o próprio instrumento contratual, na Cláusula Segunda (ID 92970052), prevê expressamente que a destinação do imóvel é para "loja de roupas infantis". A prova documental, especialmente as notas fiscais de reforma e o contrato de empreitada (ID 92971482), demonstra que a pessoa jurídica foi a destinatária final dos investimentos e a operadora da atividade prejudicada. Sendo a empresa quem suportou o prejuízo econômico, possui plena legitimidade para figurar no polo ativo. Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. Quanto ao pedido de denunciação da lide ao proprietário da unidade 105, entendo que não se faz obrigatório, sobretudo porque a promovida poderá promover, se for o caso, ação de regresso para reparação. Além de se tratar de instituto que introduziria fundamento novo estranho à lide locatícia, retardando o feito, uma vez que a responsabilidade do locador frente ao locatário é objetiva no que tange ao dever de manutenção da habitabilidade/servibilidade do bem. Do Mérito A controvérsia reside na existência de inadimplemento contratual por parte da locadora capaz de justificar a resolução culposa do pacto, bem como no dever de indenizar danos materiais (reformas e aluguéis) e morais. O conjunto probatório é robusto em favor da tese autoral. O laudo técnico apresentado no ID 92970098 concluiu de forma taxativa: "A origem das infiltrações da Sala 02 é provocada por problemas de impermeabilização, tratando-se de problema estrutural existente no prédio e cuja responsabilidade […] é da Locadora". A prova técnica ainda ressaltou que o vício existia "há muito tempo", configurando vício oculto anterior à posse dos autores. As atas notariais de conversas de WhatsApp confirmam que a locadora foi cientificada formalmente em novembro de 2023. A cronologia detalhada na inicial, corroborada pelos áudios e vídeos, demonstra uma sucessão de tentativas de reparo que apenas mascaravam o problema temporariamente. A testemunha Marcus Vinicius Correia de Assis, engenheiro responsável pela reforma, confirmou em audiência que havia "muita água" pingando e que o problema persistiu após intervenções da construtora. A ré, em seu depoimento pessoal, admitiu a existência do vazamento e que o imóvel precisou de reparos, o que confessa o vício de servibilidade. O art. 22 da Lei do Inquilinato é claro ao impor ao locador o dever de manter o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Se a atividade comercial de roupas infantis — que exige asseio e preservação estética — foi prejudicada por goteiras persistentes, houve quebra da obrigação principal da locadora. Assim, a resolução do contrato por culpa da ré é medida que se impõe, com fulcro no art. 9º, II, da Lei 8.245/91 e art. 475 do Código Civil. A requerida recusou-se a receber as chaves em junho de 2024 alegando a necessidade de pintura do imóvel. Ora,
trata-se de exigência abusiva diante do contexto. Se a locatária estava saindo justamente porque a locadora não reparou vício estrutural que danificava o gesso e a pintura, não pode a ré exigir a restituição do bem pintado, sob pena de beneficiar-se de sua própria torpeza. Aplica-se aqui a exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC). A tutela de urgência deferida pelo então titular desta vara deve ser confirmada, reconhecendo-se o termo final da locação na data do depósito das chaves em juízo (11/07/2024). Dos Danos Materiais - Investimentos na Reforma A ré alega que as obras não foram autorizadas. No entanto, o vídeo do WhatsApp juntado no ID 101663886 mostra o administrador Sr. Wellington confirmando a autorização para a reforma em setembro de 2023. A testemunha Marcus Vinicius também confirmou que aguardou a anuência da proprietária para iniciar os trabalhos. Os investimentos na ordem de R$ 48.610,26 estão comprovados pelas Notas Fiscais eletrônicas de IDs 92970708, 92970713 e 92970715. Tais gastos tornaram-se inúteis para os autores devido à rescisão antecipada e motivada pelo vício do imóvel. O locatário não pode suportar o prejuízo de uma reforma de alto padrão em um imóvel que se revelou imprestável ao uso comercial em menos de um ano de contrato. A indenização por danos materiais (perdas e danos) é devida para restabelecer o status quo ante. Da Restituição dos Aluguéis Os autores pleiteiam a devolução dos aluguéis de dezembro/2023 a maio/2024. Assiste-lhes razão parcial. Embora tenham ocupado o imóvel, o uso foi precário e limitado. Contudo, a restituição integral geraria enriquecimento sem causa. Por outro lado, a partir da notificação formal e da demonstração inequívoca de que a loja operava com baldes e interrupções, a contraprestação (aluguel) perde sua causa. Verifico que os valores já sofreram abatimento de gastos de reparo (ID 92970704). Assim, é obrigação da ré devolver os valores pagos no período de dezembro de 2023 a maio de 2024, totalizando R$ 24.000,00, conforme planilha da inicial. Dos Danos Morais Neste ponto, a pretensão autoral não merece acolhimento. Embora os transtornos sejam evidentes, o dano moral, especialmente para a pessoa jurídica (honra objetiva), exige prova robusta de abalo à reputação, crédito ou nome no mercado que extrapole o prejuízo patrimonial. No caso do autor Daniel (pessoa física), o descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral in re ipsa. Não houve prova de situação humilhante extrema ou ofensa a direitos da personalidade que justificasse o arbitramento de verba compensatória. Portanto, insubsistente o pedido de danos morais. O argumento de sublocação irregular, suscitada pela ré não prospera. A exploração do imóvel por empresa do próprio locatário ou sua família, em conformidade com a finalidade expressa no contrato ("loja de roupas infantis"), não configura infração capaz de afastar a culpa da locadora pelo vício estrutural. A infração da ré (vício estrutural) é antecedente e preponderante. Frágil, portanto, esse argumento que não merece acolhimento. Não há configuração de má-fé por parte dos autores. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para: 1. DECRETAR a resolução do contrato de locação comercial firmado entre as partes, por culpa exclusiva da locadora (ré), fixando o termo final da relação em 11/07/2024 (data do depósito das chaves); 2. CONFIRMAR a tutela de urgência deferida, tornando definitivo o depósito das chaves e determinando a sustação definitiva de eventuais protestos de aluguéis de junho e julho de 2024, após o trânsito em julgado (devendo os valores caucionados serem levantados pelos autores); 3. CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 48.610,26 (quarenta e oito mil, seiscentos e dez reais e vinte e seis centavos), a título de ressarcimento pelos investimentos na reforma, corrigidos monetariamente e com juros de mora pela SELIC, como fator único de correção e juros, contados desde a citação (Tese Firmada 1368, STJ); 4. CONDENAR a ré à restituição dos aluguéis pagos entre dezembro de 2023 e maio de 2024, no valor total de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), corrigidos monetariamente e com juros de mora pela SELIC, também como fator único de correção monetária e juros desde a citação; 5. Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte da ré, condeno a promovida ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (Art. 85, §2º, CPC). Condeno os autores ao pagamento de 20% das custas e honorários de 10% sobre a parte em que sucumbiram (danos morais). Publique-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, 26 de abril de 2026. Juiz(a) de Direito