Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: VIRGINIO VELLOSO BORGES DOURADO DE AZEVEDO, CINARA SILVA SANTOS
REU: PARAHYBA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., ALPHAVILLE PARAIBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ALPHAVILLE URBANISMO S/A, ASSOCIACAO ALPHAVILLE PARAIBA SENTENÇA EMENTA: CÍVEL E CONSUMIDOR - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPROVAÇÃO – CULPA DA PRIMEIRA, SEGUNDA E TERCEIRA DEMANDADAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E EM PARCELA ÚNICA – OBRIGATORIEDADE – PROCEDÊNCIA, EM PARTE, DA AÇÃO. - Julga-se procedente, em parte, o pedido para declarar a rescisão do contrato firmado pelas partes, por culpa das suplicadas, com a restituição dos valores pagos. Demais pedidos improcedentes. Proc-0800026-46.2023.8.15.0751
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Cível e da Fazenda Pública da Comarca Integrada de Bayeux e Santa Rita PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0800026-46.2023.8.15.0751 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Rescisão / Resolução]
Vistos, etc., Virgínio Veloso Borges Dourado de Azevedo e Cinara Silva Santos, qualificados nos autos, ajuizaram Ação de Rescisão Contratual Com Restituição de Quantia Paga e Anulação de Cláusulas Contratuais c/c Danos Morais e Materiais com pedido de tutela de urgência contra Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., Alphaville Paraíba e Empreendimentos Imobiliários Ltda., Alphaville Urbanismo S.A. e Associação Alphaville Paraíba, qualificadas nos autos, alegando em síntese: a) Que no dia 30 de outubro de 2017, as partes celebraram contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Objeto de Loteamento, na modalidade de contrato de adesão, nos termos descritos no Art. 54, do Código de Defesa do Consumidor, em que os suplicantes não tiveram a faculdade de discutir cláusulas contratuais ali dispostas, que tinha por objeto a promessa de compra e venda de um lote de terreno descrito no item “C”, do Quadro Resumo do Contrato (Lote 14, Quadra P1, do Loteamento Alphaville Paraíba – localizado na Rodovia BR 101/230, km 86,4, Bayeux –PB, registrado sob o R.003, na matrícula nº 10.597 do Serviço Notarial e Registral Santiago Pereira desta Comarca); b) Que o negócio foi pactuado no montante de R$ 367.106,00 (trezentos e sessenta e sete mil cento e seis reais), a ser pago da seguinte forma: sinal: R$ 4.212,00 (quatro mil duzentos e doze reais); 04(quatro) parcelas de R$ 4.212,00 (quatro mil duzentos e doze reais); 152(cento e cinquenta e duas) parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais) e 13(treze) parcelas de R$ 7.532,00 (sete mil quinhentos e trinta e dois reais); c) Que o suplicante realizou o pagamento do total do lote no importe de R$ 367.106,00; d) Que no contrato foi estabelecido um prazo para conclusão da obra em 30 (trinta) meses, a contar do lançamento do empreendimento, que se deu em 22 de fevereiro de 2014, conforme dispõe a cláusula onze do contrato de promessa de compra e venda, com data prevista para conclusão da obra para agosto de 2016; e) Que ultrapassados o prazo acordado e sua prorrogação, sem quaisquer justificativas, as partes promovidas só entregaram o empreendimento em meados de agosto de 2017, sendo as mesmas inadimplentes com sua obrigação contratual celebrada; f) Que durante toda a aquisição do imóvel, as promovidas apresentaram imensa e incansável propaganda publicitária – folder, propagandas e vídeos do empreendimento como um Condomínio Residencial, ou seja, condomínio fechado horizontal, quando na verdade,
trata-se de um Loteamento, inclusive, com existência de vias públicas; g) Que no memorial descritivo de obras- anexo D, que afirma com toda convicção que o “condomínio” contaria com um sistema independente de água potável, com captação de água através da perfuração de um poço tubular, porém, não houve a construção de poço tubular profundo e de captação d’água, conforme prometido, bem como na assembleia realizada no dia 25/07/2017 (documento em anexo), com a presença do corpo jurídico, engenheiros e o Gerente Geral do Alphaville Urbanismo, foi explicado a todos ali presentes que em razão de uma mudança no projeto original, tal poço não iria mais ser confeccionado; h) Que a mudança ocorreu de forma unilateral e sem anuência e notificação prévia, bem como irá ocasionar um aumento de custo para todos os proprietários. Requer que seja deferida tutela de urgência inaudita altera parts para que seja determinada a imediata paralisação dos pagamentos mensais, condominiais e quaisquer outros, assim como sejam impedidos as promovidas de realizar qualquer cobrança (judicial ou extrajudicial) ou apor o nome dos promoventes em cadastros de restrição ao crédito, em relação ao Contrato de Promessa de Compra e Venda em debate, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais); que seja concedida tutela de evidência para que as promovidas procedam à devolução imediata de 80% (oitenta por cento) do valor integral pagos pelos promoventes, que deverá ser devidamente atualizado nos termos do contrato, com fulcro na Súmula nº 543, do STJ e na cláusula quinze do Contrato de Promessa de Compra e Venda, objeto desta Demanda, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais) e no mérito seja o pedido julgado procedente para confirmar a liminar e, por conseguinte, declarar nulas as disposições contratuais abusivas, acerca do percentual de 20% (vinte por cento), a título de retenção dos valores adimplidos, da divisão da devolução dos valores pagos em 12 (doze) parcelas e da inclusão como obrigações os pagamentos de taxas e tributos advindas do empreendimento; Declarar nulidade do item “i”, do Parágrafo Terceiro, da Cláusula Onze, do contrato objeto desta demanda, por abusividade, na forma do Art. 51, e seus incisos, do CDC; a resolução de contrato por inadimplemento das promovidas, com a condenação das promovidas à indenização pelos danos materiais sofridos, para devolver integralmente e imediatamente todas as parcelas pagas pelos promoventes, devidamente atualizadas e com os juros nos termos do contrato pactuado; condenar as promovidas à indenização pelas perdas e danos sofridos pelos promoventes, por Lucros Cessantes, em 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato, por cada mês de atraso, a contar da data do inadimplemento das promovidas, qual seja a data final para a entrega da obra (22.08.2016), até a data final do “Habite-se”; condenar as promovidas à indenização pelas perdas e danos sofridos pelos promoventes, para restituir os valores despendidos pela promovente como os honorários contratuais; reconhecer e declarar a bilateralidade contratual, para inverter às promovidas a aplicação da Cláusula Nona e condená-la ao pagamento da multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel, na forma estipulada no contrato, cujos índices devem incidir sobre os valores já pagos pelos promoventes, até a data de entrega do “Habite-se”; condenar as promovidas ao pagamento da multa prevista no caput, do art. 1º, da Lei Estadual 10.570/2015, equivalente a 2% (dois por cento) do valor total do imóvel previsto no contrato, devidamente atualizado; condenar as promovidas ao pagamento da multa prevista no §1º, do caput, do art. 1º, da Lei Estadual 10.570/2015, multa moratória mensal de 0,5 (meio por cento) sobre o valor total do imóvel, devidamente atualizado, sem prejuízo da condenação de qualquer outro pedido anteriormente feito, por mais similar que possa parecer ser; alternadamente que seja determinado que as promovidas devolvam imediatamente 90% (noventa por cento) do valor total pago pelos promoventes, devidamente atualizado e com juros nos termos do contrato, com fulcro na Súmula nº 543 do STJ e na cláusula quinze do Contrato de Promessa de Compra e Venda, objeto desta Demanda; Condenar as promovidas à indenização pelos danos morais sofridos pela promovente, em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), custas processuais e honorários advocatícios. O pedido de tutela de urgência foi deferido, em parte, tão somente para suspender a cobrança das prestações vincendas e despesas condominiais, bem assim se abster de inscrever o nome dos autores no cadastro de proteção ao crédito, no entanto, o TJPB, através do Agravo de Instrumento N.º 0808678-74.2023.8.15.0000 (documento de id. nº 71682434), deferiu a antecipação da tutela e determinou, no prazo de 30(trinta) dias, a devolução de 80%(oitenta por cento) do valor das parcelas adimplidas pelos Agravantes, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 limitada a R$ 10.000,00(dez mil reais). Na audiência de conciliação não houve possibilidade de acordo, conforme termo de id. nº 71899107. Citadas, as promovidas contestaram a ação (id. nº 72752480 Pá. 1 a 24 e 72903451 a 72903470), pugnando pela improcedência da ação. Os autores se pronunciaram através da petição de id. nº 75087022, rogando pela procedência da ação. É o relatório, decido.
Trata-se de Ação de Ação de Rescisão Contratual Com Restituição de Quantia Paga e Anulação de Cláusulas Contratuais c/c Danos Morais e Materiais ajuizada por Virgínio Veloso Borges Dourado de Azevedo e Cinara Silva Santos contra Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., Alphaville Paraíba e Empreendimentos Imobiliários Ltda., Alphaville Urbanismo S.A. e Associação Alphaville Paraíba, qualificadas nos autos. A matéria alegada nos presentes autos é unicamente de direito e não há necessidade de produção de provas em audiência, o que nos termos do art. 355, I do CPC autoriza o julgamento antecipado da lide. II. FUNDAMENTAÇÃO A presente demanda versa sobre a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de lote, alegadamente motivada pelo inadimplemento das empresas rés, e os consectários jurídicos daí decorrentes. Impende analisar, inicialmente, as preliminares arguidas pelas partes, para, posteriormente, adentrar no mérito da controvérsia. II.I. Das Preliminares e Prejudiciais de Mérito As rés, em suas contestações, suscitaram diversas preliminares e prejudiciais de mérito, as quais serão enfrentadas individualmente, à luz das provas e dos atos processuais já praticados nos autos, inclusive em sede recursal. II.I.I. Da Ilegitimidade Passiva da Associação Alphaville Paraíba A Associação Alphaville Paraíba arguiu sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, por ser uma entidade sem fins lucrativos, cujas atribuições se restringem à convivência dos moradores e à manutenção das áreas comuns do loteamento, sem qualquer relação com a aquisição do imóvel ou o cumprimento do contrato de compra e venda. Verifica-se nos autos que o Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, ao apreciar o Agravo de Instrumento nº 0808678-74.2023.8.15.0000, interposto pelos autores, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da Associação Alphaville Paraíba, determinando sua exclusão do polo passivo da demanda. Tal decisão, emanada por instância superior, vincula este Juízo. II.I.II. Da Inépcia da Petição Inicial por Pedido Indeterminado de Dano Moral As rés alegaram que a petição inicial seria inepta por não ter sido estipulado um quantum indenizatório para os danos morais pleiteados, o que contrariaria a exigência de pedido determinado imposta pelo Código de Processo Civil. Contudo, a jurisprudência pátria, notadamente do Superior Tribunal de Justiça, é pacífica no sentido de admitir a formulação de pedido genérico de compensação por dano moral, cujo arbitramento compete ao prudente arbítrio do juiz, não caracterizando, assim, inépcia da inicial. O valor da causa, nestes casos, pode ser estimado, cabendo ao magistrado a sua fixação justa e proporcional após a devida instrução probatória e a análise das peculiaridades do caso concreto. Pelas razões supra, rejeito a preliminar em tela. II.I.III. Da Incorreção do Valor da Causa As rés arguiram a incorreção do valor atribuído à causa pelos autores, que foi de R$ 367.106,00 (trezentos e sessenta e sete mil, cento e seis reais), correspondente ao valor integral do contrato. Sustentaram que este valor seria exorbitante e não condizente com o pedido de dano moral. O artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil estabelece que, em ações que tenham por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação, resolução, resilição ou rescisão de ato jurídico, o valor da causa corresponderá ao valor do ato ou ao de sua parte controvertida. No presente caso, os autores buscam a resolução do contrato de promessa de compra e venda, cujo valor total é de R$ 367.106,00 (trezentos e sessenta e sete mil, cento e seis reais). Embora a pretensão de danos morais possa ter uma valoração diferente, o valor principal da demanda está intrinsecamente ligado ao contrato objeto da lide. Afasta-se, assim, a preliminar arguida. II.I.IV. Do Ato Jurídico Perfeito e Acabado e da Ausência de Interesse Processual (Contrato de Alienação Fiduciária) As rés argumentaram que o contrato de promessa de compra e venda teria sido substituído por um contrato de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, registrado em 17 de setembro de 2018, configurando ato jurídico perfeito e acabado, o que afastaria o interesse processual dos autores na rescisão da promessa de compra e venda e imporia a aplicação da Lei nº 9.514/97. É fundamental diferenciar o compromisso de compra e venda da compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Enquanto o primeiro é um contrato preliminar que visa a concretização de um negócio futuro, o segundo é um negócio jurídico definitivo que transfere a propriedade do bem ao adquirente, que, por sua vez, a aliena fiduciariamente em garantia do pagamento da dívida. No entanto, a alegação das rés de que a promessa de compra e venda teria sido "totalmente cessada" ou "exaurida" por um contrato posterior de alienação fiduciária carece de sustentação robusta nos termos em que apresentada para afastar integralmente a pretensão dos autores. Mesmo que tenha havido a formalização da alienação fiduciária, a causa de pedir original da rescisão por inadimplemento das rés (atraso na obra, descumprimento de memorial, propaganda enganosa) se refere a eventos que ocorreram sob a égide do contrato de promessa de compra e venda. O fato de um contrato posterior ter sido celebrado não invalida a análise do cumprimento das obrigações prévias da vendedora. A tese das rés de que a alienação fiduciária impede qualquer discussão sobre o contrato preliminar é demasiadamente restritiva, especialmente em relações de consumo, onde se busca a proteção da parte hipossuficiente. A aplicação da Lei nº 9.514/97 pressupõe a regularidade da contratação e do cumprimento das obrigações prévias, o que é justamente o objeto da discussão autoral. A tese de que a avença já se exauriu e que não há mais interesse processual mostra-se prematura e prejudicaria a análise do próprio mérito da demanda, que envolve justamente a validade e a exigibilidade das obrigações contratuais desde o seu início. Portanto, não se pode acolher a tese de ausência de interesse processual sob este fundamento, devendo ser analisado o cumprimento das obrigações desde a celebração da promessa de compra e venda. Afasta-se, portanto, a preliminar de ato jurídico perfeito e acabado e ausência de interesse processual. II.II. Do Mérito II.II.I. Do Inadimplemento Contratual das Rés e da Culpa pela Rescisão: Os autores alegaram que as rés incorreram em mora na entrega do empreendimento, que deveria ter sido concluída em agosto de 2016, considerando o prazo de tolerância, ou no mais tardar em fevereiro de 2017. A entrega, contudo, ocorreu apenas em meados de agosto de 2017. Além disso, apontaram o descumprimento de obrigações constantes do Memorial Descritivo de Obras, como a não construção de um poço tubular profundo e a ocorrência de embargos administrativos (DNIT, CAGEPA) que afetaram a infraestrutura do loteamento. As rés, por sua vez, argumentaram que o atraso se deu por motivos alheios à sua vontade, configurando caso fortuito, em razão de um indevido embargo da obra por supostas questões ambientais e burocracia de órgãos públicos, o que afastaria sua responsabilidade pelo inadimplemento. A Cláusula Onze, Parágrafo Terceiro, item (i) do contrato prevê a possibilidade de dilatação do prazo em caso de "decisões judiciais ou administrativas que determinem a paralisação das Obras de Infraestrutura ou sejam impeditivas de sua execução, na forma programada, que não tenham sido causadas pela VENDODORA nem pela desenvolvedora ALPHAVILLE". No entanto, a atividade de incorporação imobiliária envolve riscos inerentes, e intercorrências como obtenção de licenças, aprovações e eventuais embargos administrativos, desde que não decorrentes de culpa exclusiva de terceiros ou de fatos imprevisíveis e inevitáveis, são consideradas parte do risco do empreendimento e devem ser suportadas pelo empreendedor. A mera alegação genérica de caso fortuito ou força maior não é suficiente para afastar a responsabilidade do fornecedor, especialmente quando se trata de falhas no planejamento e execução da obra que poderiam ter sido previstas ou mitigadas. No caso em tela, o atraso na entrega do empreendimento, que se estendeu para além do prazo de tolerância previsto contratualmente, é um fato incontroverso. O embargo da obra pelo DNIT e as pendências com a CAGEPA, bem como a alteração unilateral do projeto quanto à construção do poço tubular, conforme demonstrado pelos documentos anexados, denotam falhas na execução e no planejamento do empreendimento que não podem ser imputadas exclusivamente a eventos imprevisíveis ou inevitáveis. Tais fatos configuram descumprimento contratual por parte das rés, que tinham o dever de entregar o loteamento com a infraestrutura prometida e dentro do prazo estabelecido. O Código de Defesa do Consumidor, aplicável à espécie, estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos vícios do produto ou serviço. A frustração da legítima expectativa dos adquirentes, que investiram suas economias na aquisição de um imóvel em um empreendimento que não foi entregue conforme o prometido e no prazo avençado, é um claro indicativo do inadimplemento das rés. Portanto, a rescisão do contrato é motivada pela culpa das empresas rés, em razão do atraso na entrega do empreendimento, o que autoriza a resolução do pacto contratual. II.II.II. Da Devolução Integral dos Valores Pagos em Parcela Única e Afastamento das Cláusulas Abusivas Os autores pleitearam a devolução integral dos valores pagos e em uma única parcela, afastando as cláusulas contratuais que previam retenção de 20% e devolução em 12 (doze) parcelas. O contrato estabelece, na Cláusula Quinze, Parágrafo Quinto, que "Caso a rescisão se dê por culpa da VENDEDORA, todos os valores efetivamente pagos pelo COMPRADOR, serão devolvidos, devidamente atualizados, em até 06 (seis) parcelas mensais, iguais e sucessivas, iniciando-se no mês subsequente ao da rescisão atualizadas pelo mesmo indexador desta Promessa." Considerando que a rescisão se deu por culpa das rés, conforme fundamentado no item anterior, os autores fazem jus à restituição integral das quantias pagas. Quanto à forma de restituição, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é clara ao considerar abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes. A restituição deve ocorrer imediatamente e em parcela única. A Súmula nº 543 do STJ corrobora esse entendimento: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Ademais, as cláusulas contratuais que impõem retenções excessivas de valores ou a obrigação de os autores arcarem com taxas e tributos advindos do empreendimento em caso de rescisão por culpa da vendedora são manifestamente abusivas e, portanto, nulas de pleno direito, conforme o disposto no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. A Cláusula Quinze, Parágrafo Segundo, que prevê retenção de 20% em caso de rescisão motivada pelo comprador, não se aplica à hipótese em que a culpa é da vendedora. Portanto, impõe-se a devolução integral dos valores efetivamente pagos pelos autores, em uma única parcela, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação. II.II.III - Com relação à alegação de propaganda enganosa: O CDC define como propaganda enganosa aquela que contém informação inteira ou parcialmente falsa e que seja capaz de induzir o consumidor em erro[1]. No caso em tela, o próprio contrato particular de promessa de compra e venda consta em seu cabeçalho que se trata de um imóvel objeto de Loteamento. A cláusula B do referido contrato também informa que se trata de um Loteamento. Na época do contrato, os suplicantes certamente visitaram e conheceram toda sua estrutura, não existindo qualquer dúvida de que estava adquirindo um imóvel em um Loteamento. É bom destacar que a questão da alegada propaganda enganosa do referido Empreendimento, já foi objeto de análise do Poder Judiciário, ou seja, anteriormente o Ministério Público ingressou com a ação civil pública nº 0803531-84.2019.8.15.0751, alegando propagada enganosa, tendo o Juízo da 2ª Vara desta Comarca, julgado o pedido improcedente. Ficou explicitado na referida sentença que: Das 909 (novecentas e nove páginas) que compõem o Inquérito Civil Público só há um documento, emitido pelas demandadas, em que o empreendimento Alphaville Paraíba, localizado em Bayeux (PB), é tratado como “condomínio”, e em uma única passagem, diga-se”. Portanto, a compra e venda ocorreu por livre e consciente vontade das partes, sem qualquer ilegalidade na feitura do contrato. Assim, sem a comprovação de propaganda enganosa não há dano moral a ser indenizado. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - INÉPCIA À INICIAL - REJEITADA - PROPAGANDA ENGANOSA - NÃO CONFIGURADA - RECONVENÇÃO - DANOS MORAIS E MATERIAS - NÃO COMPROVADOS - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - IMPROCEDÊNCIA.... III. A publicidade enganosa consiste em ato que induz o consumidor a adquirir produtos e serviços que, se tivesse melhor informado, possivelmente não o faria. Inexistindo comprovação da alegada propaganda enganosa, deve ser mantida a improcedência do pedido de reparação nela fundada.... (TJMG - 12ª Câmara Cível - Apelação Cível nº 1.0000.23.145677-3/001 - Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes – data do julgamento em 22/02/2024 – data da publicação da súmula em 23/02/2024). II.II.IV. Do Afastamento dos Danos Morais e Materiais (Contrato de Honorários) Os autores pleitearam indenização por danos morais em razão dos transtornos e frustrações causados pelo atraso na entrega do imóvel e pelo descumprimento contratual das rés. Requereram também o ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais. Com relação aos danos morais, o mero inadimplemento contratual, por si só, em regra, não gera dano moral indenizável, configurando, via de regra, mero dissabor ou aborrecimento do cotidiano. Para que se configure o dano moral, é necessário que o descumprimento contratual atinja a esfera dos direitos da personalidade, causando um abalo psicológico, sofrimento ou vexame que extrapole o razoável e o que ordinariamente se espera das relações contratuais. Embora a frustração decorrente do atraso na entrega de um imóvel possa gerar aborrecimentos e incômodos, a pretensão indenizatória deve ser analisada com prudência para evitar a banalização do instituto e o enriquecimento sem causa. No caso dos autos, a narrativa e as provas produzidas não demonstram a ocorrência de uma lesão à honra, à imagem, à intimidade ou a outro direito da personalidade dos autores que justifique a concessão de indenização por dano moral em seu favor. Os transtornos experimentados, ainda que indesejáveis, inserem-se na órbita dos aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual, sem que se vislumbre um dano moral autônomo e indenizável. Quanto ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais, a jurisprudência majoritária entende que a contratação de advogado para a propositura de ação judicial decorre de uma escolha pessoal da parte e de sua liberalidade, não podendo ser imputada como dano material a ser suportado pela parte adversa. As despesas com a contratação de advogado particular são, em princípio, de responsabilidade exclusiva da parte que o contratou, não se confundindo com os honorários de sucumbência, que são fixados judicialmente e devidos pela parte vencida. A parte contrária não pode ser compelida a arcar com os custos de uma relação contratual da qual não participou e que, por sua natureza, não configura um dano diretamente causado pelo ato ilícito. Dessa forma, afasta-se o pedido de indenização por danos morais e por ressarcimento de honorários advocatícios contratuais. II.II.V. Do Afastamento do Pedido de Acumulação de Perdas e Danos com Cláusula Penal Compensatória Os autores pleitearam a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato por mês de atraso), bem como a aplicação de multas contratuais (Cláusula Nona - 2% e 1% de juros mensais) e da multa prevista na Lei Estadual 10.570/2015. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, em sede de recurso repetitivo (Tema nº 970), de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes. A razão desse entendimento é evitar o bis in idem, ou seja, a dupla penalização pelo mesmo fato gerador (o atraso na entrega do imóvel). Se a cláusula penal já visa prefixar as perdas e danos decorrentes da mora, a cumulação com lucros cessantes implicaria uma indenização em duplicidade. No que tange às multas previstas na Lei Estadual Paraibana nº 10.570/2015, a matéria de direito civil, incluindo obrigações e penalidades contratuais, é de competência privativa da União para legislar, nos termos do artigo 22 da Constituição Federal. Assim, leis estaduais que estabelecem penalidades em contratos de promessa de compra e venda de imóveis invadem a competência legislativa da União, sendo, portanto, inconstitucionais. Desse modo, não é possível a aplicação da multa da Lei Estadual 10.570/2015. Considerando que a culpa pela rescisão é das rés, e que a restituição integral dos valores já compensa os autores pela perda do negócio, bem como que a acumulação de lucros cessantes com cláusula penal configura bis in idem e a multa estadual é inconstitucional, impõe-se o afastamento dos pedidos de lucros cessantes e das multas não previstas no contrato de forma cumulativa ou que se mostrem inconstitucionais. No entanto, a cláusula penal que prevê a retenção de 20% do valor pago em caso de rescisão por culpa do comprador (Cláusula Quinze, Parágrafo Segundo) já foi afastada em face da culpa exclusiva das rés, o que implica que a restituição integral dos valores se dará sem qualquer retenção. III. DISPOSITIVO Isto posto e tudo mais que dos autos consta e princípios de direito aplicáveis à espécie, julgo procedente, em parte, o pedido para: acolher a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Associação Alphaville Paraíba, já reconhecida em sede recursal, para excluí-la do polo passivo da presente demanda e com relação a esta extinguir o feito sem resolução de mérito nos moldes do art. 485, Inciso VI(legitimidade do CPC), condenando os autores no pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10%(dez por cento) sobre o valor da causa, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade.. Declarar a resolução do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Objeto de Loteamento, referente ao Lote 14, Quadra P1, do Loteamento Alphaville Paraíba, por culpa exclusiva das rés, e, por conseguinte, condenar as rés Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Alphaville Urbanismo S/A, solidariamente, à devolução integral dos valores efetivamente pagos pelos autores, em uma única parcela. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IGP-M/FGV desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação. Demais pedidos improcedentes Condeno as promovidas Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Alphaville Urbanismo S/A, solidariamente, no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios estes no percentual de 10%(dez por cento) sobre o valor da condenação. Caso seja apresentado Embargos de Declaração e/ou Apelação, intime-se a parte adversa para as contrarrazões no prazo de 5(cinco) dias e 15(quinze) dias, respectivamente, independente de nova determinação. Outrossim, conforme explicitado acima, durante a tramitação processual, o TJPB, através do Agravo de Instrumento N.º 0808678-74.2023.8.15.0000 (documento de id. nº 71682434), deferiu a antecipação da tutela e determinou, no prazo de 30(trinta) dias, a devolução de 80%(oitenta por cento) do valor das parcelas adimplidas pelos Agravantes. Como não houve o adimplemento da obrigação no prazo estabelecido, foi feita a execução provisória da Decisão, com tentativa de bloqueio, via Sisbajud e CNIB. O TJPB inicialmente suspendeu o CNIB, no entanto, ao julgar o mérito do Agravo de Instrumento nº 817543-52.2024.8.15.0000 (documento de id. nº 131636014) determinou a manutenção da indisponibilidade dos bens das devedoras, via CNIB. Pelo exposto, restabeleça o CNIB. Junte-se a requisição de indisponibilidade, devendo os pedidos de levantamento realizados por adquirentes de boa-fé serem analisados, caso a caso, em momento próprio. P.R.I. Bayeux-PB, 24 de fevereiro de 2026. Francisco Antunes Batista – Juiz de Direito (assinado eletronicamente) [1] Art. 37 do CDC. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço. § 4° (Vetado).