Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 1º Juizado Especial Cível da Capital e de Cabedelo EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) 0840412-88.2022.8.15.2001 DECISÃO
Vistos, etc. Nazareth Claudino de Araújo opos embargos de terceiro, em face de Atlantico Tambau Home Service, nos autos da ação de execução de título extrajudicial promovida contra Antonio Nosman Barreiro Paulo. (ID 136596742) A embargante alega, em síntese, que adquiriu o imóvel correspondente à unidade autônoma nº 503 do Edifício Residencial/Comercial Atlântico Tambaú Home Service em 22 de agosto de 2025, de forma onerosa e de boa-fé, inexistindo qualquer averbação de penhora ou restrição judicial na matrícula do bem à época da transação. Sustenta a impossibilidade de caracterização de fraude à execução e invoca a aplicação da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça, requerendo a desconstituição da penhora e a liberação do imóvel. O condomínio exequente apresentou impugnação aos embargos de terceiro. Defende que a dívida exequenda possui natureza propter rem, o que vincula o próprio imóvel ao adimplemento das cotas condominiais, independentemente de quem figure como proprietário ou de discussões sobre a boa-fé da adquirente. No mérito, aponta que a penhora do imóvel foi efetivada em 28 de junho de 2024, com a intimação pessoal do executado, enquanto a alienação do bem para a embargante foi formalizada apenas em agosto de 2025, caracterizando evidente fraude à execução. Requer a rejeição total dos embargos. Pois bem, no tocante a análise dos pressupostos processuais revela que a oposição dos embargos ocorreu dentro do prazo legal. A terceira interessada foi formalmente intimada por meio de Oficial de Justiça em 19 de janeiro de 2026, com certidão de cumprimento e comprovante de leitura anexados aos autos. Considerando que a petição de embargos de terceiro foi protocolada em 11 de fevereiro de 2026, resta plenamente respeitado o prazo de 15 dias úteis estabelecido no artigo 792, § 4º, do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos de admissibilidade, passo ao exame do mérito. A controvérsia deve ser solucionada à luz da natureza jurídica das despesas condominiais. De acordo com o artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive juros e multa.
Trata-se de obrigação propter rem, que adere à coisa e a acompanha em todas as suas mutações subjetivas de propriedade. A obrigação de contribuir com as despesas do condomínio destina-se à conservação e manutenção do próprio edifício, gerando um dever solidário entre os coproprietários para a subsistência do todo. Dessa forma, o próprio imóvel gerador do débito responde preferencialmente pela satisfação da obrigação, sobrepujando o interesse particular da adquirente, ainda que esta alegue boa-fé ou indique a ausência de registro prévio da penhora. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a natureza propter rem das cotas condominiais autoriza a constrição da unidade devedora. O STJ consolidou o seguinte entendimento: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DÍVIDA PROPTER REM. PROMISSÁRIO VENDEDOR. FASE DE CONHECIMENTO. NÃO PARTICIPAÇÃO. PENHORA. IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. 1. Sendo propter rem a natureza do débito condominial, o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de conhecimento. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.055.415/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça da Paraíba orienta que o débito condominial acompanha o imóvel, não restando ao adquirente outra alternativa senão responder pela garantia da execução com o próprio bem. Assim, as alegações de desconhecimento da dívida ou de boa-fé contratual não possuem o condão de desconstituir a penhora realizada legitimamente para adimplemento de encargos do próprio imóvel. Para além da natureza da dívida, verifica-se, no caso, a ocorrência de fraude à execução, nos termos do artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil. A ação executiva foi ajuizada no ano de 2022. A penhora sobre o apartamento 503 foi efetivada pelo Oficial de Justiça em 28 de junho de 2024, com a lavratura do respectivo auto de penhora e a subsequente intimação pessoal do devedor executado. Mesmo ciente da constrição judicial que recaía sobre o seu patrimônio, o executado Antonio Nosman Barreiro Paulo alienou o imóvel à embargante Nazareth Claudino de Araújo em 22 de agosto de 2025, conforme registro formalizado em 22 de setembro de 2025. A alienação ocorreu mais de um ano após o bem ter sido apreendido judicialmente e vinculado ao processo executivo. A conduta do executado ao alienar o imóvel penhorado configura flagrante ato de disposição fraudulenta, destinado a frustrar a atividade jurisdicional de satisfação do crédito. A ausência de registro da penhora na matrícula do imóvel no momento exato do negócio não afasta a ineficácia da venda perante o credor. A incidência da Súmula nº 375 do STJ é mitigada no caso, pois a alienação de bem após a efetiva realização da penhora e intimação do devedor afasta a presunção de legitimidade da venda. A proteção do terceiro adquirente não pode prevalecer quando a alienação ocorre de forma flagrantemente posterior ao ato constritivo judicial já aperfeiçoado nos autos. O negócio jurídico de compra e venda é, portanto, ineficaz em relação ao condomínio exequente, devendo a penhora ser mantida em sua integridade.
Ante o exposto, REJEITO os embargos de terceiro opostos por Nazareth Claudino de Araújo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, mantendo hígida a penhora realizada sobre a unidade autônoma nº 503 do Edifício Residencial/Comercial Atlântico Tambaú Home Service. Determino o regular prosseguimento dos atos executórios, devendo ser providenciada a averbação da constrição e a retomada dos atos expropriatórios. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase processual, por força do artigo 55 da Lei nº 9.099/95. Habilite-se o Advogado do ID 136596742 e intime-se para juntar procuração em 5 dias. Int. JOÃO PESSOA, 20 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito