Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0820391-57.2023.8.15.2001.
SENTENÇA I. RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguéis ajuizada por ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA em face de JOANA DARC RUFO CORREA LIMA, ambos devidamente qualificados nos autos. A lide versa sobre o imóvel residencial situado na Rua José Francisco da Silva, n.º 1092, bairro Cristo Redentor, em João Pessoa/PB, adquirido pelas partes na constância do casamento, regido pelo regime de comunhão parcial de bens, e cuja partilha foi determinada na proporção de 50% para cada na ação de divórcio (Processo nº 0862045-68.2016.8.15.2001), transitada em julgado em 20 de agosto de 2019. O Autor narra na exordial (ID 72686197) que, não obstante a partilha judicialmente reconhecida, a Ré permanece utilizando o bem com exclusividade, desde o divórcio, ocorrido em novembro de 2018, sem oferecer qualquer compensação financeira. Requereu a concessão da gratuidade da justiça e, em sede de tutela de urgência, a desocupação do imóvel para viabilizar a venda. No mérito, pugnou pela extinção do condomínio, alienação judicial do bem, e condenação da Ré ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo, estimando o valor mensal em R$ 1.000,00, a serem cobrados desde 2019. Atribuiu à causa o valor de R$ 261.000,00. Por meio da Decisão de ID 73408212, foi concedida a gratuidade da justiça ao Autor e indeferida a tutela de urgência para desocupação imediata do imóvel, sob o fundamento de não estar caracterizado o periculum in mora, dada a inércia do Autor em ajuizar a ação por mais de quatro anos após a partilha do bem no divórcio. A Ré foi citada e apresentou Contestação c/c Reconvenção (ID 75407385). Em sede de Contestação, arguiu preliminarmente: a) incorreção do valor da causa, sustentando que a base de cálculo deveria ser o valor do imóvel na aquisição (R$ 90.000,00) somado ao total pleiteado de aluguéis (R$ 36.000,00), totalizando R$ 126.000,00; e b) inépcia da inicial quanto ao pedido de aluguéis, por contradição entre o valor total pleiteado (R$ 36.000,00) e o termo inicial pretendido (desde 2019, o que resultaria em R$ 52.000,00 na data da propositura). No mérito, alegou a ausência de oposição formal (notificação extrajudicial) à sua permanência no imóvel, justificando que o termo inicial para eventual cobrança de aluguéis deve ser a data da citação (30/05/2023). Requereu a manutenção do indeferimento da tutela, a realização de audiência de conciliação e a alienação do imóvel. Em sede de Reconvenção, a Ré/Reconvinte pleiteou o ressarcimento de 50% dos valores despendidos unilateralmente para a quitação integral do financiamento imobiliário em dezembro de 2015, no montante de R$ 36.774,39 (R$ 36.274,39 de liquidação e R$ 500,00 de honorários advocatícios sucumbenciais em ação contra a CEF), e, cumulativamente, o reembolso de 50% dos valores pagos a título de IPTU/TCR, totalizando um valor da reconvenção de R$ 20.212,63, acrescidos de juros e correção monetária. A Reconvinte anexou documentos demonstrando a liquidação do débito junto à Caixa Econômica Federal (IDs 75409067 e 75409074) e comprovantes de pagamento de IPTU/TCR (IDs 75409076 e 75409082), inclusive relativos a período anterior ao divórcio e posterior. O Autor/Reconvindo apresentou Réplica (ID 75486387), refutando as preliminares e defendendo o direito aos aluguéis desde 2019, baseando-se em conversas com a filha da Ré como prova de oposição prévia à citação (ID 72686985). Quanto à Reconvenção, o Autor concordou em arcar com a metade dos valores de IPTU (R$ 1.825,44), mas impugnou o pedido de reembolso da quitação do financiamento, alegando que a dívida era comum e que a Reconvinte apenas cumpriu sua obrigação de coproprietária. Após o saneamento (ID 106467510), o Juízo decidiu: i) deferir a gratuidade da justiça à Ré/Reconvinte; ii) acolher a impugnação ao valor da causa, determinando a retificação pelo Autor, somando o valor do imóvel (R$ 90.000,00) com os aluguéis (R$ 36.000,00 ou R$ 52.000,00); e iii) rejeitar a preliminar de inépcia da inicial. Foram fixadas as questões de fato e de direito, e o ônus da prova, determinando-se a produção de prova documental (certidão atualizada do imóvel) e perícia de avaliação. O Autor retificou o valor da causa (ID 107013253), indicando o novo montante de R$ 142.000,00 (R$ 90.000,00 do imóvel + R$ 52.000,00 de aluguéis desde 2019) e juntou a certidão atualizada do imóvel (ID 107013261), que confirmou a copropriedade e o regime de bens. Em manifestações posteriores, o Autor alegou problemas graves de saúde e a necessidade urgente de alienação e celeridade processual, anexando laudos médicos (IDs 101585697, 101585698). A Ré/Reconvinte impugnou veementemente estes documentos (ID 103574697), alegando a irrelevância dos laudos de saúde para o mérito e resistindo ao julgamento sem a prévia perícia de avaliação do bem. A Decisão de Saneamento (ID 106467510) tornou-se estável, fixando o marco processual para a análise do mérito e o prosseguimento da fase probatória, que não foi efetivada quanto à perícia de avaliação do imóvel. É o relatório. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Da Necessidade de Julgamento Antecipado da Lide ou do Mérito Conforme o detalhado relatório pormenorizado, verifica-se que o processo alcançou um grau de maturidade fática e jurídica que permite o julgamento do mérito de direito, sem a necessidade mandatória de exaurir a fase probatória quanto à quantificação dos valores, a qual pode ser remetida à liquidação de sentença. A questão central gira em torno de direitos eminentemente patrimoniais e potestativos (extinção de condomínio) e ressarcitórios (aluguéis e despesas), lastreados majoritariamente por prova documental já acostada aos autos, inclusive no que tange aos argumentos da Reconvenção e da Contestação. Embora a r. Decisão de Saneamento (ID 106467510) tenha fixado a necessidade de perícia de avaliação para apurar o valor real do imóvel, a finalidade precípua do processo (a extinção do condomínio e o reconhecimento dos créditos e débitos recíprocos) pode ser definida agora. A determinação de perícia nesse momento adiaria a solução do litígio, violando o princípio constitucional da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal), especialmente considerando a alegada urgência do Autor, justificada por questões de saúde, ainda que tal urgência não tenha sido acolhida para fins de antecipação de tutela. A quantificação exata do valor do bem e, por consequência, da base de cálculo dos aluguéis e do produto da venda, é matéria que pode ser resolvida pelo rito da liquidação de sentença, preservando-se a eficácia horizontal do título judicial ora formado. Assim, com base no art. 355, I, do Código de Processo Civil, que autoriza o julgamento imediato quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de outras provas, e utilizando-se da prerrogativa de que a apuração do valor venal do imóvel e do montante dos aluguéis se enquadra em critérios puramente contábeis ou técnicos cuja definição de base fática já está delimitada, avança-se para o julgamento final da lide. Todos os pontos controvertidos de direito e todos os pedidos preliminares e de mérito foram vastamente discutidos e documentados pelas partes. II.2. Da Distribuição do Ônus da Prova A distribuição do ônus da prova foi corretamente definida pelo Juízo a quo na Decisão de Saneamento (ID 106467510, p. 5), seguindo a regra geral do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Incumbia ao Autor provar o fato constitutivo de seu direito (a copropriedade, o uso exclusivo pela Ré e a existência de oposição para a cobrança de aluguéis). Ao Réu/Reconvinte, cabia provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do Autor (na contestação) e o fato constitutivo de seu direito (na reconvenção, referente ao reembolso das despesas). A análise das provas documentais revela que ambas as partes se desincumbiram parcialmente de seus encargos, o que será abordado detalhadamente na análise dos pedidos de mérito. O Autor demonstrou a copropriedade e a partilha (ID 72686968 e ID 107013261). A Ré provou os pagamentos significativos na reconvenção (IDs 75409067, 75409074, 75409076 e 75409082), ao passo que o Autor não anexou os comprovantes que alegou ter (parcelas do financiamento pagas por ele - ID 75486387). A controvérsia fática remanescente (oposição ao uso exclusivo) será dirimida pelo marco processual da citação, conforme detalhado adiante. II.3. Do Mérito da Ação Principal: Da Extinção do Condomínio e da Alienação Judicial O cerne da pretensão inicial reside no direito potestativo do condômino de, a qualquer tempo, pleitear a extinção do condomínio, conforme preceitua o art. 1.320 do Código Civil. Tal direito encontra limitação apenas se a lei restringir a posse das partes ou se o uso da coisa comum for indispensável para a manutenção de um dos conviventes, hipóteses que não se verificam no caso concreto, pois o imóvel, embora sirva de moradia à Ré e sua família, não é impenhorável ou inalienável. Adquirido na constância do casamento sob o regime de comunhão parcial de bens (ID 72686971), o imóvel se tornou propriedade comum do casal. Com o divórcio decretado em 2018, e a partilha determinada na proporção de 50% para cada (ID 72686968), a copropriedade foi formalmente estabelecida, transformando-se em condomínio pro indiviso sobre o bem imóvel. O art. 1.322 do Código Civil é expresso ao dispor que, se a coisa for indivisível e os consortes não desejarem adjudicá-la para um só, mediante indenização dos demais, a coisa será vendida e o produto repartido. No presente caso, o imóvel é materialmente indivisível para fins de partilha, e a Ré, embora tenha manifestado interesse em permanecer, não demonstrou capacidade ou intenção formal de adjudicar a cota parte do Autor mediante o devido pagamento, limitando-se a requerer a alienação em seu pedido final de contestação (ID 75407385, item 4.1.2., 'e'). O Autor, por sua vez, manifesta o desejo inequívoco de não permanecer no condomínio, buscando a alienação judicial. A extinção do condomínio e a subsequente alienação judicial são medidas que se impõem como direito material do condômino que não tem mais interesse na manutenção da comunhão. A alegação da Ré de que o imóvel sofreu ampliações não averbadas (construção de mais duas casas, conforme IDs 75407396 e 75407385, p. 1) e que tais benfeitorias não estão no registro (ID 107013261) reforça, inclusive, a necessidade de avaliação profunda do bem para fins de alienação, mas não impede o direito à alienação. As acessões e benfeitorias, embora não registradas, devem ser consideradas na avaliação do valor de mercado para que a venda reflita o patrimônio real e o produto seja justamente repartido. Portanto, deve ser julgado procedente o pedido de extinção do condomínio e determinada a alienação judicial do bem. II.5. Do Mérito da Ação Principal: Da Indenização pela Fruição Exclusiva do Bem Comum (Aluguéis) A extinção da sociedade conjugal e a subsequente instituição do condomínio não confere o direito automático de uso exclusivo do bem imóvel por um dos ex-cônjuges sem a devida compensação ao outro, sob pena de locupletamento ilícito. O art. 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino deve responder aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum. No contexto de divórcio, o ex-cônjuge que permanece na posse exclusiva do imóvel comum deve pagar aluguéis ao outro, correspondentes à metade da renda presumível (valor locatício) do bem, proporcional à sua cota parte. Ambos os litigantes concordam com a extinção do condomínio e, implicitamente, com a onerosidade do uso exclusivo pela Ré após a partilha, sendo o ponto de discórdia unicamente o termo inicial da obrigação. O Autor pleiteia o pagamento desde 2019 (data do trânsito em julgado do divórcio/partilha), alegando ter manifestado oposição (ID 75486387), inclusive por meio de conversas com a filha da Ré, Pryscilla (ID 72686985). A Ré, conforme amplamente demonstrado em sua peça de defesa (ID 75407385, p. 5-8), sustenta que o Autor jamais se opôs de forma inequívoca antes da citação. A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que, para que se configure o dever de indenizar pelo uso exclusivo de bem comum, é necessária a comprovação da oposição inequívoca do condômino privado da fruição, sendo que a mera separação de fato ou a decretação do divórcio não são suficientes para fixar o termo inicial. A prova de oposição anterior à citação (conversas de WhatsApp com a filha da Ré, ID 72686985; e áudios juntados em réplica, ID 75551068 e 75551075) não se sustenta como oposição inequívoca dirigida à condômina fruidora, especialmente considerando a impugnação detalhada da Ré de que a filha não era mandatária para tratar do tema e o teor enigmático e monológico dos documentos, conforme alegado (IDs 75407385, p. 7-8 e 77213779, p. 2). A oposição deve ter caráter formal e ser dirigida ao ocupante do imóvel. Assim, o marco temporal seguro e incontestável da oposição do Autor ao uso exclusivo do bem pela Ré é a data da citação válida na presente ação. Conforme o aviso de recebimento juntado (ID 74319968), que atesta a ocorrência da tentativa de citação em 30 de maio de 2023, este deve ser o termo inicial para a contagem dos aluguéis indenizatórios. Portanto, julga-se procedente o pedido de cobrança de aluguéis, devendo o valor mensal ser apurado mediante perícia de avaliação (junto com a avaliação do imóvel para alienação) em sede de liquidação de sentença, devidos a partir da data da citação da Ré, qual seja, 30 de maio de 2023, até a efetiva desocupação do imóvel ou a conclusão da alienação judicial. II.6. Do Mérito da Reconvenção: Do Reembolso da Quitação do Financiamento Na reconvenção, a Ré pleiteia o reembolso de 50% do valor total de R$ 36.774,39, correspondente à liquidação integral do saldo devedor do financiamento imobiliário e dos honorários advocatícios sucumbenciais de ação correlata contra a CEF, pagos unilateralmente por ela em dezembro de 2015 (IDs 75409064, 75409074 e 75407385, p. 12). O imóvel foi adquirido em 2009 (ID 107013261), na constância do casamento, pela comunhão parcial. A dívida era, portanto, comum ao casal (art. 1.660 do Código Civil). O pagamento da dívida comum por apenas um dos cônjuges, mesmo antes do divórcio (ocorrido em 2018), configura adiantamento de parcela que cabia ao outro, gerando inconteste direito de reembolso da quota parte. A Reconvinte logrou êxito em comprovar, por meio de extrato bancário (ID 75409064) e comprovantes de pagamento (IDs 75409067 e 75409074), que efetuou a quitação integral do saldo remanescente do financiamento e os honorários de sucumbência em 16/12/2015. O Autor/Reconvindo, por sua vez, impugnou o pedido alegando que o pagamento era obrigação da Reconvinte como coproprietária, e que ele teria pago as parcelas por anos (ID 75486387, p. 6), mas não anexou prova documental que corroborasse o alegado pagamento das parcelas que o isentariam da meação do saldo devedor quitado pela Ré. O ônus da prova de fato extintivo/modificativo (ou seja, de que ele já pagou sua parte antes da liquidação) cabia ao Autor (CPC, art. 373, II), e desta incumbência ele não se desincumbiu. Ademais, o valor total de R$ 36.774,39 se refere ao saldo final liquidado em um único ato pela Reconvinte, para libertar o imóvel do ônus da alienação fiduciária (ID 75407395). Assim, o Autor, na qualidade de corresponsável pela dívida, deve ressarcir à Reconvinte o percentual de 50% do valor total pago na liquidação do financiamento, qual seja, R$ 18.387,19 (dezoito mil, trezentos e oitenta e sete reais e dezenove centavos), acrescidos de correção monetária pelo INPC/IBGE desde o desembolso (16/12/2015) e juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação na reconvenção. Em face da robustez da prova documental apresentada pela Reconvinte, julga-se procedente o pedido reconvencional neste ponto. II.7. Do Mérito da Reconvenção: Do Reembolso das Despesas de IPTU/TCR A Reconvinte também busca o ressarcimento de 50% dos valores pagos a título de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Taxa de Coleta de Resíduos (TCR), que são obrigações de natureza propter rem e, no contexto pós-partilha, concernentes à coisa comum. O Autor concordou expressamente em sua Réplica em arcar com a metade dos valores de IPTU (ID 75486387, p. 6), embora tenha sugerido o desconto da sua quota parte no futuro. As despesas propter rem relativas ao imóvel, enquanto perdurar o condomínio, são de responsabilidade de ambos os condôminos na proporção de 50% para cada. Contudo, em casos de uso exclusivo por um condômino, há que se estabelecer uma distinção: despesas extraordinárias que valorizam o bem, ou dívidas anteriores ao uso exclusivo, devem ser partilhadas. Já as despesas ordinárias (como IPTU e TCR), que são de utilização e manutenção do imóvel, recaem, em regra, sobre o possuidor, ou devem ser inseridas no cálculo da fruição do bem. Considerando que as parcelas de IPTU/TCR detalhadas pela Ré (IDs 75409076 e 75409082) incluem períodos nos quais o imóvel era utilizado exclusivamente pela Reconvinte (após 2018), e que o dever de indenizar pela fruição se inicia apenas com a oposição (citação em maio de 2023), as despesas ordinárias anteriores devem ser sopesadas. Não obstante, a despeito do uso exclusivo, a propriedade do imóvel ainda é comum, e o pagamento dos tributos preserva o patrimônio de ambos. Ademais, parte dos comprovantes de pagamento apresentados pela Ré data de 2018, período em que o condomínio estava sendo estabelecido pós-divórcio e a Reconvinte saldou dívidas ativas para evitar maiores ônus (ID 75409082, p. 4). Dessa forma, entendendo que as despesas tributárias são essenciais à conservação do patrimônio comum e, nos termos do art. 1.315 do Código Civil, o condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa, o Autor /Reconvindo deve reembolsar a metade dos valores comprovadamente pagos pela Ré/Reconvinte. A Reconvinte comprovou o pagamento de IPTU/TCR em diversos documentos que somam o valor total de R$ 4.793,92. O Autor deve, portanto, reembolsar 50% desse montante. Julga-se procedente o pedido de reembolso, ficando o valor exato a ser apurado pelos comprovantes anexados, ou por novos que se refiram ao período do condomínio, em liquidação de sentença, devidamente corrigido. III. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, e com fundamento nos arts. 1.319, 1.320, 1.322 e 1.660 do Código Civil, e nos arts. 355, I, e 730 do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação Principal e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Reconvenção, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: III.1. Da Ação Principal (ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA vs. JOANA DARC RUFO CORREA LIMA): DECRETAR A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO existente sobre o imóvel residencial situado na Rua José Francisco da Silva, n.º 1092, bairro Cristo Redentor, em João Pessoa/PB (Matrícula nº 33320 do Cartório de Registro Geral de Imóveis competente), na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte. DETERMINAR A ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL, que deverá ser realizada por meio de leilão judicial eletrônico ou convencional, na forma do art. 730 do CPC, após a respectiva avaliação pericial a ser realizada em fase de liquidação de sentença, devendo o produto da venda ser repartido entre as partes, na proporção de 50% para o Autor e 50% para a Ré, resguardando-se o direito de preferência de qualquer dos condôminos na aquisição da parte ideal do outro em condições de igualdade, conforme o art. 1.322 do Código Civil. CONDENAR A RÉ JOANA DARC RUFO CORREA LIMA ao pagamento de indenização a título de aluguéis em favor do Autor ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA, pela fruição exclusiva do bem comum. O termo inicial da obrigação é a data da citação válida, qual seja, 30 de maio de 2023. Os valores mensais dos aluguéis deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença por arbitramento, com base no valor real de mercado locatício do imóvel (inclusive as benfeitorias/acessões nele realizadas), devido na proporção da cota parte do Autor (50%), a incidir desde o termo inicial fixado (30/05/2023) até a data da efetiva desocupação do imóvel ou da conclusão da alienação judicial e imissão na posse pelo arrematante. III.2. Da Reconvenção (JOANA DARC RUFO CORREA LIMA vs. ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA): CONDENAR O AUTOR/RECONVINDO ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA a ressarcir à Ré/Reconvinte JOANA DARC RUFO CORREA LIMA o valor correspondente à metade do montante total despendido unilateralmente para a quitação integral do financiamento imobiliário e honorários correlatos, totalizando R$ 18.387,19 (dezoito mil, trezentos e oitenta e sete reais e dezenove centavos). Sobre este valor deverá incidir correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC/IBGE) desde a data do desembolso (16 de dezembro de 2015) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação na reconvenção (29/06/2023). CONDENAR O AUTOR/RECONVINDO ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA a ressarcir à Ré/Reconvinte JOANA DARC RUFO CORREA LIMA o valor correspondente à metade das despesas relativas a IPTU e TCR comprovadamente pagas por ela, relativas ao período posterior ao divórcio e anterior à alienação. O montante exato será apurado em liquidação de sentença por cálculo aritmético, devendo sobre cada parcela incidir correção monetária pelo INPC/IBGE a partir da data de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação na reconvenção (29/06/2023). DETERMINAR que os valores devidos reciprocamente (aluguéis do Autor e reembolsos da Ré) deverão ser compensados na fase de liquidação de sentença. III.3. Da Liquidação e das Conclusões Finais: Fica estabelecido que a individualização e quantificação dos valores referentes aos aluguéis devidos (item III.1, n. 3) e aos reembolsos das despesas de IPTU/TCR (item III.2, n. 2) ocorrerão na fase de liquidação, mediante perícia de avaliação (para o valor venal do imóvel e do aluguel) e cálculos aritméticos (para o reembolso dos tributos), conforme as bases fáticas e jurídicas fixadas nesta sentença. Considerando a sucumbência recíproca na ação principal (o Autor obteve o direito à extinção e aos aluguéis, mas teve o termo inicial restringido à citação) e na reconvenção (em que os pedidos foram acolhidos mas os valores finais dependem de liquidação), as custas processuais relativas à ação principal e à reconvenção serão repartidas igualmente (50%) entre as partes. Ficam, contudo, suspensas em relação a ambas, em função da gratuidade da justiça concedida a Antônio José de Oliveira e ratificada a Joana Darc Rufo Correa Lima. Condeno o Autor/Reconvindo e a Ré/Reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais ao patrono da parte adversa, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por cada parte na ação principal e na reconvenção, vedada aqui a compensação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14º, do Código de Processo Civil. A exigibilidade dos honorários permanece suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, e nada sendo requerido em 30 (trinta) dias, arquivem-se os autos com as cautelas e baixas necessárias. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito