Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: RAISSA DE BRITO CARDOSO
REU: HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S/A SENTENÇA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 13ª Vara Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, S/N, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: ( ); e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0832477-89.2025.8.15.2001 [Rescisão / Resolução]
Vistos, etc. I. RELATÓRIO RAISSA DE BRITO CARDOSO ingressou com a presente ação declaratória de resolução contratual cumulada com inversão de cláusula penal e reparação por danos morais em face de HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A. Em sua peça inicial de ID 114335894, a autora afirma ter celebrado, em 16 de dezembro de 2022, contrato particular de promessa de venda e compra de fração de tempo de unidade autônoma no regime de multipropriedade, referente ao empreendimento denominado Residence Club at the HRH Ilha do Sol (id114337550). O objeto do negócio jurídico consistia na aquisição de 1/26 (um vinte e seis avos) da Unidade Autônoma Compartilhada UAH CA14, com direito de uso exclusivo por duas semanas anuais, pelo valor total pactuado de R$ 139.000,00. Segundo a narrativa exordial, ocorreu inadimplemento contratual pela ré, uma vez que a incorporadora comprometeu-se a entregar o empreendimento até o dia 31 de dezembro de 2023, com uma cláusula de tolerância de 180 dias, o que estabelecia o prazo fatal em 28 de junho de 2024. No entanto, a autora sustenta que, mesmo após o decurso de quase um ano do limite final, o imóvel não foi entregue. Diante desse cenário, a demandante, que já havia integralizado o montante de R$ 50.275,28 equivalente a 29 parcelas e ao sinal conforme extrato de ID 114337551, pleiteia a resolução do contrato por culpa da ré, a restituição integral das quantias pagas, a inversão da cláusula penal de 10% prevista originalmente apenas contra a vendedora e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Após indeferimento da tutela, o TJPB, em sede de Agravo de Instrumento, deu provimento ao recurso da autora para reformar a decisão agravada e conceder a tutela de urgência, determinando a suspensão dos efeitos do contrato e desobrigando a agravante do pagamento das parcelas vincendas até o julgamento final da lide nos termos do acórdão de ID 116986892. Citada, a demandada apresentou contestação de ID 117009442. Preliminarmente, arguiu a incompetência do foro de João Pessoa-PB, sustentando a validade da cláusula de eleição que previa a Comarca de Londrina-PR como competente. Ainda em sede preliminar, impugnou a concessão do benefício da gratuidade judiciária à autora. No mérito, a ré negou a ocorrência de mora culposa, invocando a tese de fortuito externo e força maior decorrentes da pandemia de Covid-19 e de um suposto incêndio que teria atingido o canteiro de obras, fatos que, em sua ótica, justificariam o atraso no cronograma. Defendeu a validade das retenções previstas no contrato conforme o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, requerendo a retenção de 25% dos valores pagos e da comissão de corretagem. Por fim, contestou o pedido de danos morais alegando tratar-se de mero descumprimento contratual. A parte autora apresentou réplica em que refutou as teses defensivas e reiterou os pedidos da inicial de ID 126509016. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir conforme despacho de ID 131549293, a autora informou que a matéria é eminentemente contratual e não carece de nova dilação probatória, pugnando pelo julgamento antecipado do mérito. A ré, por sua vez, também manifestou desinteresse na dilação probatória e requereu o julgamento antecipado do feito. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO QUESTÕES PRELIMINARES As questões preliminares suscitadas pela empresa ré em sua peça de defesa de ID 117009442 devem ser integralmente rejeitadas. A demandada arguiu a incompetência territorial deste juízo, sob o argumento de que a relação estabelecida entre as partes não seria de consumo e de que deveria prevalecer a cláusula de eleição de foro que indicava a Comarca de Londrina-PR para o processamento de eventuais litígios. Aduziu, ainda, a necessidade de revogação da gratuidade judiciária concedida à autora, sustentando ausência de comprovação de hipossuficiência e a existência de renda familiar não declarada. No que tange à alegada incompetência do foro, verifica-se que a relação jurídica subjacente é, indiscutivelmente, uma relação de consumo. A autora se enquadra no conceito de consumidora previsto no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, pois adquiriu a fração de tempo da unidade hoteleira como destinatária final, visando ao lazer e descanso. Ainda que eventualmente haja interesse de investimento com a disposição do bem à locação por temporada, este não é a principal função da autora, isto é, ela não se enquadra como investidora profissional, de modo que não é possível afastar a evidente relação de consumo. Por sua vez, a empresa ré atua como fornecedora nos moldes do art. 3º do mesmo diploma legal, ao comercializar unidades imobiliárias no mercado de consumo. A jurisprudência do Tribunal de Justiça da Paraíba e do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é nula quando dificulta o acesso do consumidor hipossuficiente à justiça. No caso em tela, a autora reside em João Pessoa-PB, enquanto o foro eleito situa-se em Londrina-PR. Mesmo numa situação em que os processos, predominantemente, sejam eletrônicos, há possibilidade de necessidade de deslocamento ao juízo, o que prejudicaria a parte consumidora. Tal imposição configura uma desvantagem exagerada para a consumidora, sendo plenamente aplicável a regra de competência territorial do foro do domicílio do autor prevista no art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor. Sobre o tema, este Tribunal já decidiu no sentido de que a cláusula de eleição de foro cede em favor do domicílio do consumidor quando constatado prejuízo à sua defesa. Assim, há de ser afastada a cláusula de eleição de foro, mantendo-se a competência da 13ª Vara Cível de João Pessoa para processar e julgar a demanda. Quanto à impugnação à gratuidade judiciária, esta igualmente não merece prosperar. A autora comprovou documentalmente que percebe um salário líquido de R$ 3.642,70 conforme contracheque de ID 114335898. Ao confrontar esse montante com o valor das custas iniciais, que totaliza R$ 9.129,00, resta evidente que o pagamento comprometeria seriamente o sustento da demandante, uma vez que as custas equivalem a quase três meses de sua renda integral. A alegação da ré de que a renda do cônjuge deveria ser considerada para fins de avaliação do benefício é improcedente. Nos termos do art. 99, § 6º, do Código de Processo Civil, o direito à gratuidade da justiça é pessoal e não se estende a terceiros. A hipossuficiência deve ser aferida individualmente em relação à parte que compõe o polo ativo da ação, não sendo o caso de exigir a renda familiar. Dessa forma, mantenho o benefício da gratuidade judiciária deferido à autora e rejeito a preliminar de incompetência territorial, afirmando a jurisdição deste juízo sobre o feito. III. MÉRITO DA RELAÇÃO DE CONSUMO E DA INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR O cerne da controvérsia reside, inicialmente, na definição da natureza jurídica da relação travada entre as partes. A empresa ré sustenta em sua contestação de ID 117009442 que o contrato de multipropriedade não estaria sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, alegando que o imóvel seria um objeto de investimento e que a autora não seria a destinatária final do produto. Tal argumento, contudo, carece de amparo fático e jurídico. Compulsando os autos, verifica-se que a autora adquiriu a fração de tempo para fins de lazer e recreação familiar, amoldando-se perfeitamente ao conceito de consumidora previsto no art. 2º da Lei nº 8.078/1990. A própria publicidade da requerida, conforme demonstrado na réplica de ID 126509016, é direcionada à promoção de férias e descanso, o que reforça a destinação do bem ao consumo final. No mesmo sentido, a ré, ao desenvolver atividade de incorporação e comercialização de unidades imobiliárias no mercado, qualifica-se como fornecedora nos termos do art. 3º do CDC. Ainda que se cogitasse a hipótese de a autora ser uma investidora ocasional, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça da Paraíba admite a aplicação do diploma consumerista com base na Teoria Finalista Mitigada, desde que verificada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica do adquirente perante a incorporadora. No caso em tela, a disparidade de forças é flagrante, tratando-se de contrato de adesão inteiramente redigido pela ré, o que atrai a incidência das normas protetivas. A propósito: Apelação Civel – Compra e vende de empreendimento imobiliário – Apart hotel - ilegitimidade passiva – Não ocorrência – Aplicação do CDC - Aquisição de imóvel para fins de investimento que não afasta, por si só, a incidência da legislação consumerista, uma vez verificada situação de vulnerabilidade fática, jurídica e técnica perante a parte contrária - Teoria finalista mitigada conforme entendimento do STJ Contrato de construção por administração -.Descaracterização - Empreendimento oferecido, contratado e administrado pela própria construtora e sociedade de propósito específico Incorporação imobiliária direta verificada na prática, a despeito do rótulo de regime de preço de custo - Precedentes jurisprudenciais envolvendo o mesmo empreendimento - Cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade que não impedem a rescisão do negócio, - Não se trata de arrependimento, mas inadimplemento da parte ré – Rescindido o negócio, por culpa da vendedora, tem direito à restituição integral - Súmula nº 543 do STJ e 35, III do CDC e 475 do CC – Correção monetária devida desde o desembolso – Juros de mora da citação e não do trânsito em julgado, caracterizada a mora da ré – Sentença mantida – Recurso desprovido (TJ-SP - Apelação Cível: 10044318220218260565 São Caetano do Sul, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 28/08/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2024) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PROVA TESTEMUNHAL E DEPOIMENTO PESSOAL - PROVA INÚTIL - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INOCORRÊNCIA - CDC - APLICABILIDADE - TEORIA FINALISTA MITIGADA - VULNERABILIDADE - COMPRA E VENDA IMÓVEL - UNIDADE DE APART-HOTEL - PROPAGANDA ENGANOSA - DIVERGËNCIA DE METRAGEM - DANOS MORAIS E MATERIAIS - INOCORRËNCIA. A não produção de prova oral, uma vez evidenciada a sua desnecessidade para o deslinde da controvérsia, especialmente diante da suficiência da prova documental, não implica em cerceamento de defesa. Se a decisão proferida explica motivadamente as razões que ampararam o posicionamento adotado, não há que se falar em sua nulidade por ausência de fundamentação, pelo simples inconformismo da parte com a fundamentação lançada. Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário, nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional." A publicidade é enganosa/abusiva quando capaz de induzir o consumidor a erro, por exagero ou omissão, não trazendo informações precisas sobre o conteúdo do produto oferecido. (TJ-MG - AC: 10000180813149003 MG, Relator.: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 06/07/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2022) RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CONSUMIDOR FINAL. AFASTAMENTO. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. FUTURA ADMINISTRADORA DE SERVIÇOS HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. OFERTA E PUBLICIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA. INFORMAÇÃO CLARA. ATUAÇÃO ESPECIFICADA. ADQUIRENTE. CIÊNCIA EFETIVA. POOL DE LOCAÇÃO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. CONTRATAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e b) delinear se a futura administradora de empreendimento hoteleiro, cujas obras foram paralisadas, possui legitimidade passiva ad causam, juntamente com a promitente vendedora, a intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e reparatória de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel. 3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. 4. O apart-hotel (flat services ou flats) é um prédio de apartamentos com serviços de hotelaria. No caso, é incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade comercial, e para haver a exploração da locação hoteleira, os proprietários das unidades devem se juntar em uma nova entidade, constituída comumente na forma de sociedade em conta de participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de administração hoteleira. 5. Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era investidora, pois tinha ciência de que as unidades habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a constituição da sociedade em conta de participação para exploração apart-hoteleira, em que integraria os sócios participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a sua vulnerabilidade para fins de aplicação do CDC. 6. Na espécie, não há falar em deficiência de informação ou em publicidade enganosa, porquanto sempre foi divulgada claramente a posição da BTH no empreendimento, tendo se obrigado, nos termos da oferta ao público e dos contratos pactuados, de que seria tão somente a futura administradora dos serviços hoteleiros após a conclusão do edifício, sem ingerência na comercialização das unidades ou na sua construção. Reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam. 7. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da recorrente pelo não adimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades do apart-hotel, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão da autora de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias. 8. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1785802 SP 2018/0071256-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 19/02/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2019) DA CONFIGURAÇÃO DA MORA E DO INADIMPLEMENTO CULPOSO DA RÉ A mora da incorporadora é fato incontroverso e devidamente documentado. O contrato celebrado em 16 de dezembro de 2022 estabelecia como data prevista para a conclusão das obras o dia 31 de dezembro de 2023. Somado o prazo de tolerância de 180 dias, amplamente aceito pela jurisprudência e previsto no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, o limite final para a entrega da unidade habitacional expirou em 28 de junho de 2024. Até a presente data, não houve qualquer comprovação de que o imóvel tenha sido entregue ou de que esteja apto para a regular fruição pela adquirente. O descumprimento do cronograma atrai a responsabilidade civil do devedor prevista no art. 389 do Código Civil, gerando para a parte lesada o direito potestativo de pleitear a resolução do negócio jurídico. A empresa ré tenta justificar o atraso excessivo invocando a pandemia de Covid-19 e a ocorrência de um incêndio no canteiro de obras como hipóteses de caso fortuito ou força maior. Ambas as teses são improcedentes. No que concerne à crise sanitária, é cediço que o setor da construção civil foi classificado como atividade essencial pelo Decreto Federal nº 10.344/2020, não sofrendo paralisações obrigatórias que justificassem o retardamento das obras conforme destacado neste julgado da Paraíba: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA AFASTADA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (TEMA 971/STJ). DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM FIXADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1.Apelação cível interposta por contra sentença da 4ª Vara Cível de João Pessoa/PB, em ação que reconheceu o atraso na entrega de imóvel, determinou a inversão da cláusula penal, condenou a ré ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00(cinco mil reais), além de adequar a cláusula contratual de prazo de entrega. II. Questão em discussão 2.Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula de tolerância e a pandemia de Covid-19 justificam o atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas em desfavor do consumidor; (iii) determinar se a condenação por danos morais deve ser mantida. III. Razões de decidir 3.A relação contratual entre comprador e incorporadora possui natureza consumerista, submetendo-se integralmente ao Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º). 4.A alegação de caso fortuito decorrente da pandemia de Covid-19 não prospera, pois o prazo contratual expirou em 30/12/2019, antes do reconhecimento da pandemia, além de a construção civil ter sido considerada atividade essencial (Decreto Federal nº 10.344/2020). 5.O inadimplemento contratual se caracteriza pelo atraso injustificado, impondo a aplicação das consequências previstas na legislação e na jurisprudência consolidada. 6.A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor gera desequilíbrio contratual e pode ser invertida, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 971 (REsp 1.614.721/DF). 7.A frustração do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel ultrapassa mero dissabor e configura dano moral indenizável, devendo ser mantido o valor fixado em R$5.000,00(cinco mil reais), por ser razoável e proporcional. 8.A majoração dos honorários sucumbenciais de 15% para 20% atende ao disposto no art. 85, §11, do CPC, diante da manutenção da sentença em grau recursal. IV. Dispositivo e tese 9.Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1.O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, não justificado por caso fortuito ou força maior, caracteriza inadimplemento contratual da construtora. 2.A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, conforme Tema 971 do STJ, para assegurar equilíbrio contratual. 3.O atraso injustificado na entrega de imóvel, quando prolongado e de significativa repercussão, gera dano moral indenizável, não se tratando de mero aborrecimento. 4.Os honorários advocatícios são majorados em sede recursal nos termos do art. 85, §11, do CPC, quando mantida a sentença em grau de recurso. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VI; CC, arts. 393 e 409; CPC, art. 85, §11; Decreto Federal nº 10.344/2020. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 22.05.2019 (Tema 971); STJ, AgRg no REsp 1.202.506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 07.02.2012; TJPB, Apelação 0800960- 02.2021.8.15.2003, 3ª Câmara Cível, j. 24.09.2024. (0806007-26.2022.8.15.2001, Rel. Gabinete 22 - Des. Carlos Eduardo Leite Lisboa, APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA, 2ª Câmara Cível, juntado em 04/11/2025) Ademais, há um detalhe cronológico crucial, haja vista que o contrato em discussão foi assinado em dezembro de 2022, ou seja, em um período em que os efeitos da pandemia já eram amplamente conhecidos e o cenário de dificuldades logísticas já estava consolidado no mercado. Ao estipular um prazo de entrega em tal data, a incorporadora assumiu os riscos do negócio e declarou-se capaz de cumpri-lo, não podendo agora utilizar um fato preexistente à contratação para se eximir de suas obrigações. Quanto ao alegado incêndio, tal evento caracteriza-se como fortuito interno, pois está intrinsecamente ligado aos riscos da atividade de construção e incorporação. Problemas com segurança no canteiro de obras, escassez de mão de obra ou falta de insumos são fatos previsíveis e inerentes ao empreendimento, devendo ser absorvidos pelo fornecedor e não repassados à consumidora conforme entendimento consolidado. Portanto, resta configurada a culpa exclusiva da ré pelo inadimplemento contratual, não havendo que se falar em exclusão de responsabilidade por fatos que integram o risco ordinário da atividade empresarial. A mora é inequívoca e autoriza a resolução contratual nos termos pleiteados. DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ E DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL Diante do inadimplemento culposo da empresa ré, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do empreendimento, a resolução do contrato de promessa de compra e venda é medida que se impõe nos termos do art. 475 do Código Civil. A norma legal assegura à parte lesada o direito de pleitear a extinção do vínculo jurídico quando a contraparte deixa de cumprir com sua obrigação principal, restabelecendo-se o equilíbrio patrimonial entre os contratantes. Nesse cenário, é imperativo o reconhecimento da restituição integral e imediata de todos os valores desembolsados pela autora. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada no Enunciado da Súmula nº 543, veda qualquer retenção de valores pelo promitente vendedor quando a culpa pela rescisão lhe for exclusivamente imputada conforme se colhe do seguinte precedente: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543 /STJ. DANO MORAL. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2. No caso dos autos, estando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução, ao autor, da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável. Atraso de cinco meses não constitui atraso excessivo. Dano moral afastado. 4. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.961.180/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 16/4/2026.) No caso em exame, a autora comprovou ter quitado o montante total de R$ 50.275,28, valor este que abrange o sinal e as 29 parcelas mensais adimplidas até a data da propositura da ação conforme extrato detalhado de ID 114337551. Assim, a ré deve ser compelida a devolver a totalidade dessa quantia, em parcela única, devidamente atualizada monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora a contar da citação. DA INAPLICABILIDADE DAS RETENÇÕES DO ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 A pretensão da demandada de aplicar as retenções previstas no art. 67-A da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), que autoriza a retenção de até 25% dos valores pagos e da comissão de corretagem, é manifestamente improcedente. Referido dispositivo legal aplica-se exclusivamente às hipóteses de desfazimento do negócio por iniciativa ou culpa do adquirente, o que não ocorre na espécie. Como já fundamentado, a rescisão decorre do descumprimento do prazo de entrega pela própria incorporadora. Permitir a retenção de qualquer percentual em favor da parte inadimplente configuraria um enriquecimento sem causa e uma penalização indevida à consumidora lesada. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL - REJEITADA - RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA - APLICAÇÃO DO CDC - FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - PRAZO CONTRATUAL E DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADOS - MORA DA INCORPORADORA CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE PROVA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - RESCISÃO POR CULPA DA FORNECEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO - MULTA CONTRATUAL DEVIDA - PREVISÃO EXPRESSA - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O foro de eleição contratual cede em favor do domicílio do devedor quando constatado prejuízo à defesa do consumidor, podendo o magistrado reconhecer, inclusive de ofício, a nulidade da cláusula. 2. Potencial prejuízo ao exercício do direito de defesa do consumidor. 3. Preliminar rejeitada. 4. As alegações genéricas de ocorrência de caso fortuito ou força maior não se mostram aptas a afastar a responsabilidade da ré. 5.Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. 7. Multa contratual devida. 8. Sentença mantida. 9. Recurso conhecido e não provido. (TJ-MS - Apelação Cível: 08390106820248120001 Campo Grande, Relator.: Juiz Fábio Possik Salamene, Data de Julgamento: 30/04/2026, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/05/2026) DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (TEMA 971 DO STJ) Quanto à penalidade contratual, verifica-se que o instrumento celebrado entre as partes estabeleceu, em sua Cláusula Vigésima Primeira, uma multa de 10% sobre o valor da venda para a hipótese de rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora. Ocorre que, visando assegurar o justo equilíbrio na relação contratual e evitar o tratamento assimétrico entre as partes, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 971, firmou a tese de que a cláusula penal estipulada em desfavor do consumidor deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. No presente caso, a inversão da lógica contratual e a aplicação da multa moratória prevista originalmente contra o comprador são devidas para compensar a mora da ré conforme o entendimento firmado em sede de recursos repetitivos. Dessa forma, independentemente da denominação ou localização da cláusula, é devida a condenação da ré ao pagamento da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, patamar este que se mostra razoável e proporcional para indenizar a autora pela frustração definitiva do negócio jurídico por culpa da incorporadora conforme pacificado nesta Corte de Justiça. DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS No que concerne ao pleito de reparação por danos morais, o pedido formulado na inicial de ID 114335894 não comporta acolhimento. A jurisprudência pátria, em especial a do Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega de unidade imobiliária, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. A caracterização da responsabilidade civil extrapatrimonial exige a demonstração inequívoca de que a conduta da ré tenha extrapolado os limites da normalidade, atingindo de forma grave a dignidade ou os direitos da personalidade do adquirente. No caso em exame, embora o atraso de quase dois anos seja demasiado e cause evidente frustração de expectativas, a autora não logrou comprovar qualquer consequência fática excepcional que ultrapassasse o aborrecimento cotidiano intrínseco às relações contratuais. Nesse sentido, a orientação sedimentada pelo STJ é clara ao afirmar que a compensação por danos imateriais não decorre automaticamente do descumprimento do prazo de entrega: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (AgInt no AREsp n. 1.760.992/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2021, DJe de 28/4/2021.) 1. Esta Casa possui entendimento sedimentado no sentido de que, em regra, o atraso na entrega do imóvel constitui mero inadimplemento contratual o que, por si só, não gera dano moral indenizável. 2. A alteração da premissa firmada pela instância ordinária de que o atraso na entrega do imóvel não ultrapassou o mero dissabor, exigiria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável na sede estreita do recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno não provido. Dessa forma, conclui-se que o episódio narrado situa-se na esfera dos dissabores do cotidiano, os quais, embora desagradáveis, não possuem relevância jurídica suficiente para ensejar a reparação pecuniária pretendida. Pela ausência de nexo entre o inadimplemento e uma lesão imaterial concreta, a improcedência deste capítulo da demanda é medida que se impõe. IV. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto e da fundamentação jurídica exarada, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Por conseguinte, profiro o seguinte comando decisório: a) DECLARO RESOLVIDO o contrato particular de promessa de venda e compra de fração de tempo referente à unidade UAH CA14 do empreendimento Residence Club at the HRH Ilha do Sol, celebrado entre as partes em 16 de dezembro de 2022, por culpa exclusiva da empresa ré; b) CONDENO a ré à restituição integral e imediata do montante de R$ 50.275,28 (cinquenta mil, duzentos e setenta e cinco reais e vinte e oito centavos) e dos valores pagos durante o curso da demanda, conforme os pagamentos comprovados no extrato de ID 114337551, vedada qualquer modalidade de retenção ou desconto. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelos índices do contrato até o ajuizamento da ação, a partir do qual deverá incidir o IPCA-E até a citação e a SELIC da citação até o efetivo pagamento, a título de juros de mora e correção monetária. c) CONDENO a ré ao pagamento da multa contratual invertida, nos termos do Tema 971 do STJ, fixada no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total da venda estabelecido no contrato (R$ 139.000,00), resultando no valor de R$ 13.900,00 (treze mil e novecentos reais). Referida quantia deve ser atualizada monetariamente nos mesmos termos do item b); d) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais, por entender que o inadimplemento contratual, no caso concreto, não ultrapassou os limites do mero aborrecimento cotidiano; e) RATIFICO e torno definitiva a tutela de urgência concedida em sede de agravo de instrumento conforme o acórdão de ID 116986892, confirmando a suspensão das obrigações de pagamento da autora e proibindo qualquer ato de cobrança ou negativação pela ré em relação ao contrato ora resolvido. Em razão da sucumbência recíproca, e considerando que a autora decaiu de parte mínima de sua pretensão financeira (capítulo dos danos morais), as custas processuais e os honorários advocatícios deverão ser rateados na proporção de 20% (vinte por cento) a cargo da autora e 80% (oitenta por cento) a cargo da ré, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, devendo cada parte arcar com a parcela correspondente à sua cota de sucumbência mencionada acima. Observe-se, contudo, a suspensão da exigibilidade das verbas em relação à autora por ser beneficiária da gratuidade judiciária, conforme o art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se, Registre-se e Intimem-se. Caso haja apelação, certifique-se e intime-se a parte contrária para, no prazo legal, apresentar contrarrazões. Decorrido o prazo, certifique-se e remetam-se os autos ao E. TJPB. Após o trânsito em julgado, evolua a classe judicial e remeta-se o processo para uma das varas especializadas de cumprimento de sentença e execução. Cumpra-se. JOÃO PESSOA-PB, data do protocolo eletrônico. ANTÔNIO SÉRGIO LOPES Juiz(a) de Direito