Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
AUTOR: ITALO HENRIQUE ALVES DA FONSECA, AURYNNE SALUSTINO DA SILVA FONSECA
REU: CONSTRUTORA F&S LTDA - ME DECISÃO
EXPEDIENTE - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA JUÍZO DA 10ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINA GRANDE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Rescisão / Resolução] Processo nº 0803709-08.2026.8.15.0001 Vistos etc.
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DE VALORES e TUTELA DE URGÊNCIA, promovida por ITALO HENRIQUE ALVES DA FONSECA e AURYNNE SALUSTINO DA SILVA FONSECA em face da construtora/vendedora CONSTRUTORA F & S LTDA, por meio da qual os autores postulam, em sede de tutela de urgência, a suspensão da cobrança das prestações contratuais e a abstenção de inserção de restrições creditícias em seus nomes, relativamente ao “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em construção para entrega futura com promessa de financiamento imobiliário, subrogação a contrato de compra e venda com pacto de sua alienação fiduciária e outros pactos adjetos” referente à unidade de nº 706 B, Torre B, do empreendimento denominado MENTON, celebrado em 03/12/2024. Sustentam os promoventes, em síntese, a impossibilidade de manutenção do negócio jurídico em razão da negativa de financiamento bancário decorrente da correção progressiva do saldo devedor. Alegam, ainda, que, ao buscarem o distrato administrativo, foram surpreendidos com a imposição de cláusula penal abusiva de 10% sobre o valor total do contrato, cumulada com a retenção integral da comissão de corretagem, o que resultaria em perda total das parcelas pagas e na geração de um saldo devedor em desfavor dos consumidores. Defendem, ao final, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a nulidade das cláusulas leoninas e o direito à restituição de 90% dos valores adimplidos. Acostaram o referido contrato e documentos a ele correlatos, diálogos via aplicativo de mensagens, comprovantes de pagamento, além da documentação pessoal e financeira para fundamentar o pedido de gratuidade judiciária. É o breve relatório. Decido. Inicialmente, considerando a declaração de hipossuficiência inserta na petição inicial, corroborada pela farta documentação acostada aos autos (ID 136199458 e seguintes), que demonstra que a renda familiar se encontra substancialmente comprometida com despesas essenciais e obrigações financeiras preexistentes, não sendo infirmada por elementos concretos ou indícios em contrário, DEFIRO O BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA PLEITEADO. ANOTE-SE. Passo, então, de logo, à análise do pedido de TUTELA DE URGÊNCIA, com apoio no art. 300 do CPC – in verbis: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Pois bem. Sem maiores delongas, observo que (i) as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 03/12/2024, pelo valor total de R$ 245.500,00 (ID 136198345); (ii) os autores adimpliram parte das obrigações, totalizando o pagamento de R$ 28.522,10 (ID 136199451); (iii) em razão da não aprovação de financiamento bancário no montante necessário para a quitação do saldo devedor, os autores solicitaram administrativamente a rescisão do contrato (distrato), sem, contudo, obterem uma proposta de acordo que considerassem justa por parte da ré (ID 136199453); e (iv) a proposta de distrato apresentada pela construtora previa a retenção de valores que superavam o montante efetivamente pago pelos autores, resultando em um saldo devedor para a rescisão, o que configura, prima facie, onerosidade excessiva. Nesses termos, tem-se, em primeiro lugar, que a relação estabelecida entre as partes configura inequívoca relação de consumo, aplicando-se os arts. 2º e 3º do CDC, com as respectivas proteções ao consumidor, inclusive o direito ao distrato e à restituição, ainda que parcial, dos valores pagos. A própria legislação especial que rege a matéria, notadamente a Lei nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), assegura ao adquirente, mesmo em caso de resolução por fato a ele imputado, o direito à resolução contratual e à restituição de valores, o que demonstra a plausibilidade jurídica da pretensão autoral. A controvérsia reside, essencialmente, na (i) apontada abusividade da cláusula penal, que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, e não sobre os valores pagos, o que, em juízo perfunctório, aparenta destoar do regime legal aplicável às incorporações imobiliárias, além da discussão acerca da (ii) responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem e dos (iii) valores efetivamente comprovados como pagos a esse profissional competente. No tocante ao perigo de dano (periculum in mora), tenho que resta, de igual modo, configurado, tendo em vista (a) a iminência de negativação, pois a manutenção da exigibilidade das parcelas contratuais, diante da expressa manifestação de vontade de rescindir, expõe os autores ao risco iminente e concreto de inscrição de seus nomes em órgãos de proteção ao crédito, com potencial dano de difícil reparação à sua honra objetiva e ao seu escore de crédito; e (b) a própria continuidade das obrigações, cuja manutenção das cobranças imporia ônus financeiro excessivo e desproporcional aos autores, considerando especialmente o seu inequívoco e legítimo pleito de rescisão contratual. Em consonância com este entendimento, colhem-se, mutatis mutandis, os seguintes arestos: AGRAVO DE INSTRUMENTO – COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE – LOTE DE TERRENO TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – INCONFORMISMO ACOLHIMENTO Direito do consumidor de suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, além das despesas do imóvel, bem como impedir a negativação de seu nome junto às entidades de proteção ao crédito, sem prejuízo de imediata devolução do imóvel e sua liberação para nova negociação – Alienação fiduciária que, por si só, não constitui óbice à resolução do contrato, quando não consolidada a sistemática do regime jurídico específico da Lei 9.514/97 – Inexistência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel Análise da matéria em cognição sumária – Evidenciado maior risco de dano ao adquirente no indeferimento da medida – DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-SP - AI: 20723684120218260000 SP 2072368-41.2021.8.26.0000, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 09/08/2021, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/08/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C CLÁUSULA ABUSIVA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO (DESISTÊNCIA) DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DO STJ. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA SUSPENDER AS COBRANÇAS DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS VISTO QUE O OBJETO DA PRETENSÃO JUDICIAL VISA A RESCISÃO CONTRATUAL. ACERTO DA DECISÃO. 1. Decisão recorrida que concedeu em parte a tutela antecipada pretendida para determinar que a parte ré suspenda a exigibilidade do pagamento das parcelas contratuais vencidas e vincendas, até a decisão final da presente lide, sob pena de multa a ser fixada por este juízo. 2. Recurso das rés. 3. Instrumento particular de pacto de alienação fiduciária em garantia. 4. Agravado que manifestou expressamente seu interesse na resolução do negócio jurídico firmado, não havendo mais razão para que continue pagando as prestações. 5. Ausência de óbice para acolhimento, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, do pedido de suspensão dos pagamentos vencidos e vincendos relacionados ao Instrumento particular de pacto de alienação fiduciária em garantia, devendo a parte ré se abster de lançar o nome do agravado nos cadastros restritivos de crédito. 6. Presentes os requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência, quais sejam, probabilidade do direito do agravante e o perigo de dano. 7. Ressalte-se que a decisão impugnada não é capaz de gerar prejuízos as agravantes, pois a medida não possui caráter irreversível, sendo possível a cobrança posterior de eventual dívida apurada. 8. Manutenção da decisão agravada. 9. Incidência do verbete de súmula nº 59 deste TJRJ. 10. Recurso ao qual se nega provimento. (TJ-RJ - AI: 00749894020218190000, Relator: Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS, Data de Julgamento: 07/04/2022, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/04/2022) Consigne-se, finalmente, que a medida pleiteada atende aos princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade, constituindo, pois, meio adequado para preservar a situação fática e jurídica das partes até a decisão definitiva de mérito. Nessas condições, ante a fundamentação supra, presentes os requisitos do artigo 300 do CPC, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA a fim de DETERMINAR À PROMOVIDA que: (I) promova a IMEDIATA SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES CONTRATUAIS, vencidas e vincendas, relacionadas ao “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” da unidade de nº 706 B, Torre B, do empreendimento denominado MENTON; bem como (II) SE ABSTENHA DE INSERIR RESTRIÇÕES CREDITÍCIAS em nome dos promoventes, ITALO HENRIQUE ALVES DA FONSECA e AURYNNE SALUSTINO DA SILVA FONSECA, em razão do referido contrato, sob pena de imposição de multa diária a ser oportunamente arbitrada por este Juízo. INTIMEM-SE. Considerando os princípios da celeridade processual e da autocomposição, e em observância ao art. 334 do CPC, DESIGNE-SE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO VIRTUAL a ser realizada perante o CEJUSC VIRTUAL DE CAMPINA GRANDE/PB, obedecendo-se a todos os ditamos do art. 334 do CPC. VALENDO ESTE(A) DESPACHO/DECISÃO COMO CARTA DE CITAÇÃO E INTIMAÇÃO, que segue devidamente acompanhada da contrafé (cópia da petição inicial), CITE-SE e INTIME-SE a parte ré para COMPARECIMENTO OBRIGATÓRIO à dita audiência de conciliação, acompanhada de advogado ou defensor público, bem como para de logo, caso não haja transação nessa referida audiência, CONTESTAR o feito, no prazo legal de 15(quinze) dias contados automaticamente a partir dessa audiência, sob pena de revelia e de serem presumidos como verdadeiros os fatos alegados na inicial. INTIME-SE ainda a parte autora para tomar ciência desse despacho e para comparecimento à audiência, na pessoa de seu advogado. Ficam ainda ambas as partes INTIMADAS E CIENTES de que o comparecimento à audiência, acompanhado de advogado ou defensor público, é obrigatório e que a ausência injustificada caracteriza ato atentatório à dignidade da justiça a ser sancionado com multa, podendo as partes, contudo, fazer-se representar por procurador com procuração específica, com poderes para negociar e transigir. Apresentada contestação, INTIME-SE a parte autora para, querendo, IMPUGNÁ-LA, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme arts. 350 e 351 do CPC. Outrossim, após a apresentação da impugnação, ou esgotado o prazo legal dado, INTIMEM-SE ambas as partes para, em cooperação processual com este Juízo e na forma do art. 370 do CPC, ESPECIFICAREM as provas que eventualmente pretendam produzir, JUSTIFICANDO-AS à luz dos eventuais fatos controvertidos na demanda, no prazo comum de 10(dez) dias. Por fim, sem embargo do acima consignado, ficam as partes CIENTES ainda que este Juízo incentiva a TRANSAÇÃO como salutar método de prevenção ou extinção de litígios entre as partes, na forma do art. 840 do Código Civil, e que então, caso essa venha a ocorrer nos autos, será objeto de IMEDIATA HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. Após, voltem-me os autos conclusos. Cumpra-se. Campina Grande, data e assinatura eletrônicas. Wladimir Alcibíades Marinho Falcão Cunha Juiz de Direito