Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0809814-49.2024.8.15.0331.
REQUERENTE: FERNANDA BELOTTI ALICE
INTERESSADO: JOSAFA DA SILVA SOUZA I - RELATÓRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE SANTA RITA Juízo do(a) Vara da Infância e Registro Público da Comarca Integrada de Bayeux e Santa Rita R VIRGÍNIO VELOSO BORGES, s/n, Fórum de Santa Rita Juiz João Navarro Filho, CENTRO, SANTA RITA - PB - CEP: 58300-270 Tel.: ( ); e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 v.1.00 SENTENÇA Nº do Classe Processual: DÚVIDA (100) Assuntos: [Inscrição na Matrícula de Registro Torrens]
Trata-se de procedimento de Dúvida Registral suscitado pela Oficiala Interina do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rita/PB, Sra. FERNANDA BELOTTI ALICE, a requerimento de JOSAFÁ DA SILVA SOUZA, este na qualidade de procurador das herdeiras EDILMA MARIA DE OLIVEIRA SILVA e SÔNIA MARIA DE OLIVEIRA. O procedimento foi instaurado em decorrência da apresentação para registro, sob o protocolo nº 2024-07983, de uma Escritura Pública de Inventário e Partilha dos bens deixados por Josefa Rodrigues de Oliveira, lavrada no 4º Ofício de Notas do Distrito Federal. O referido título objetivava a abertura de matrícula e o subsequente registro da transferência de propriedade do imóvel localizado na Rua Nova Floresta, nº 26, Quadra 61, Lote 22, no Conjunto Habitacional Tibiri III, em Santa Rita/PB. Após a análise do título e da documentação anexa, a Oficiala Registradora emitiu Nota de Devolução, por meio da qual recusou o registro pretendido. A exigência fundamental consistiu na necessidade de apresentação da certidão da matrícula ou transcrição anterior do imóvel, ou, tratando-se de loteamento, do número de seu registro ou inscrição, conforme preceitua o artigo 827, V, do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça da Paraíba. Em suma, a recusa se baseou na ausência de um lastro registral que permitisse a abertura de uma nova matrícula para o lote individualizado, em estrita observância ao princípio da continuidade. A Oficiala ainda sugeriu que, diante da ausência de registro anterior, o caminho adequado para a regularização do domínio seria a usucapião, judicial ou extrajudicial, ou, eventualmente, a adjudicação compulsória. Inconformado com a recusa, o suscitado, por meio de seu procurador, requereu a suscitação da presente dúvida, nos termos do artigo 198 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Em sua impugnação, argumentou, em síntese, que o imóvel em questão faz parte do loteamento "Tibiri III", o qual estaria vinculado à matrícula-mãe de nº 2.139. Sustentou que o próprio cartório já teria efetuado registros de outros imóveis no mesmo conjunto habitacional, o que, em sua visão, comprovaria a existência de uma origem registral e evidenciaria uma falha administrativa do serviço de registro. Alegou que a Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP) entregou toda a documentação necessária para o registro do loteamento na década de 1980 e que, portanto, a exigência seria descabida. Defendeu, ainda, que, por possuir título aquisitivo regular, a via processual adequada para a sua pretensão seria a adjudicação compulsória, e não a usucapião. Instruindo o procedimento, a Oficiala Suscitante apresentou suas razões, reiterando a impossibilidade de realizar o registro. Esclareceu que, após análise minuciosa, constatou-se que a matrícula nº 2.139, indicada pelo suscitado, não corresponde ao loteamento "Tibiri III", mas sim ao "Loteamento Nice". Ademais, verificou que a matrícula nº 2.169, mencionada em outro documento, refere-se ao "Loteamento Telêmaco Santiago". Desse modo, não foi possível estabelecer a indispensável conexão entre o lote 22 da quadra 61 do Conjunto Tibiri III e qualquer matrícula ou transcrição preexistente no acervo da serventia, o que impede a abertura de uma nova matrícula para o imóvel, sob pena de violação dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva. A Oficiala salientou que a abertura de uma matrícula "solta", sem origem comprovada, representaria um grave risco à segurança jurídica, finalidade precípua do registro imobiliário. Ouvido, o Ministério Público, em parecer fundamentado, opinou pela procedência da dúvida. O representante do Parquet destacou que a controvérsia central reside na observância do princípio da continuidade registral, previsto nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73. Ressaltou que, de fato, a documentação apresentada pelo suscitado não comprova a filiação do imóvel a uma matrícula preexistente, sendo que as matrículas nº 2.139 e nº 2.169 referem-se a loteamentos distintos. Argumentou, ainda, que a via estreita do procedimento de dúvida não comporta a dilação probatória necessária para suprir a lacuna na cadeia dominial, devendo o interessado buscar as vias ordinárias para a regularização de seu direito de propriedade, como a usucapião ou a adjudicação compulsória, se preenchidos os requisitos. O feito foi inicialmente distribuído à 4ª Vara Mista de Santa Rita/PB e, posteriormente, em razão da matéria, redistribuído a esta Vara de Registros Públicos. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Da Natureza Jurídica do Procedimento de Dúvida e da Competência O procedimento de dúvida, regulado pelos artigos 198 a 207 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), constitui um mecanismo de natureza administrativa, posto à disposição do Oficial de Registro de Imóveis e do apresentante do título, com o objetivo de submeter ao crivo do Poder Judiciário a legalidade de uma exigência formulada para a prática de um ato registral.
Trata-se de um procedimento de jurisdição voluntária, em que o juízo não decide um litígio entre partes, mas exerce uma função de controle e fiscalização sobre a atividade registral. A análise judicial, neste contexto, restringe-se à verificação da conformidade do título apresentado e da exigência imposta pelo Oficial com as normas legais e os princípios que regem o direito registral imobiliário. Não se presta, portanto, a resolver controvérsias sobre o domínio do imóvel ou a suprir eventuais lacunas documentais que demandem dilação probatória, as quais devem ser dirimidas em sede de jurisdição contenciosa, através das ações judiciais próprias. A competência deste Juízo de Registros Públicos para processar e julgar o presente feito está firmada na legislação de organização judiciária. Do Mérito da Dúvida Registral A questão central a ser dirimida é se a exigência formulada pela Oficiala do Registro de Imóveis de Santa Rita/PB, consistente na necessidade de comprovação da origem registral do imóvel, é legítima e deve ser mantida. A resposta é afirmativa. O sistema registral imobiliário brasileiro é regido por um conjunto de princípios que visam garantir a segurança jurídica, a publicidade e a eficácia dos atos relativos à propriedade. Dentre eles, destacam-se, para a análise do presente caso, os princípios da legalidade, da continuidade e da especialidade. O Princípio da Legalidade impõe ao Oficial Registrador o dever de realizar um exame minucioso (qualificação registral) de todos os títulos que lhe são apresentados, verificando se atendem aos requisitos formais e substanciais previstos em lei. Esse controle prévio é fundamental para impedir o ingresso de títulos viciados no fólio real, o que poderia comprometer a confiabilidade de todo o sistema. A Oficiala Suscitante, ao analisar a Escritura Pública de Inventário e Partilha, agiu no estrito cumprimento desse dever, questionando a ausência de um requisito essencial para a prática do ato pretendido, qual seja, a indicação do registro anterior. O Princípio da Continuidade, por sua vez, está expressamente consagrado nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73: Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. Este princípio, também conhecido como o do trato sucessivo, exige que os registros formem uma cadeia ininterrupta de titularidade, de modo que cada novo ato de registro tenha como suporte o ato anterior. Em outras palavras, quem transmite um direito deve ser o titular desse direito no registro, e o imóvel objeto da transação deve estar perfeitamente identificado e vinculado a uma matrícula preexistente. A quebra dessa cadeia compromete a segurança jurídica, pois fragiliza a prova da propriedade e abre margem para fraudes e litígios. No caso em tela, o suscitado pretende o registro de uma Escritura de Inventário e Partilha de um imóvel que, segundo a própria certidão negativa emitida pelo Registro de Imóveis, não possui matrícula individualizada (ID 105721720 - Pág. 10). O suscitado alega que o imóvel pertenceria ao loteamento "Tibiri III" e estaria vinculado à matrícula-mãe nº 2.139. Contudo, a Oficiala demonstrou, por meio da certidão de inteiro teor (ID 105721718 - Pág. 1), que a referida matrícula nº 2.139 descreve um lote no "Loteamento Nice", e não no "Tibiri III". A outra matrícula mencionada nos autos, a de nº 2.169 (ID 105721719 - Pág. 1), também não socorre o suscitado, pois se refere ao "Loteamento Telêmaco Santiago". A ausência de um elo entre o imóvel descrito na escritura ("Lote 22, Quadra 61, Conjunto Habitacional Tibiri III") e uma matrícula ou transcrição anterior válida representa uma clara ofensa ao princípio da continuidade. Não há como abrir uma matrícula para um imóvel "solto", sem que se possa estabelecer, com segurança, sua origem registral e a cadeia de transmissões. A alegação de que outros imóveis no mesmo conjunto foram registrados não é suficiente para sanar a irregularidade do título em questão, pois cada ato de registro deve ser analisado individualmente, e a existência de eventuais erros registrais pretéritos não pode servir de fundamento para a prática de novos atos em desconformidade com a lei. A fragilidade do acervo da serventia, mencionada pela Oficiala, embora lamentável, não autoriza a flexibilização das normas registrais, sob pena de se perpetuar a insegurança jurídica que se busca combater. Adicionalmente, a exigência da Oficiala encontra respaldo no Princípio da Especialidade Objetiva, previsto no artigo 176, § 1º, II, item 3, da Lei nº 6.015/73, que demanda a identificação precisa do imóvel, com suas características, confrontações, localização e área. Sem a vinculação a um loteamento devidamente registrado, não é possível garantir a exata individualização do imóvel objeto da partilha, o que impede a abertura de uma matrícula segura e livre de ambiguidades. O suscitado apresentou um Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com a CEHAP (ID 105721720 - Pág. 8) e uma Escritura de Compra e Venda (ID 105721721 - Pág. 1), documentos que indicam a aquisição do imóvel, mas que, por si sós, não suprem a ausência de um registro do loteamento do qual o bem se originou. É importante ressaltar que o procedimento de dúvida não se confunde com uma ação de usucapião ou de adjudicação compulsória. Enquanto a dúvida se limita a uma análise formal e extrínseca do título e de sua adequação aos princípios registrais, as ações de usucapião e adjudicação compulsória são ações de natureza contenciosa, que permitem uma ampla produção de provas e visam à constituição ou à declaração de um direito de propriedade, resultando em uma sentença que, esta sim, pode servir como título para o registro. Dessa forma, a recusa da Oficiala Registradora não constitui excesso de formalismo, mas sim o exercício regular de sua função de qualificação, visando a preservar a segurança e a fé pública do registro imobiliário. A exigência de apresentação do registro anterior do imóvel ou do loteamento de onde ele foi desmembrado é absolutamente pertinente e indispensável para a prática do ato solicitado, estando em plena conformidade com a Lei de Registros Públicos e com o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça da Paraíba. Portanto, a manutenção da recusa registral é a medida que se impõe, cabendo ao interessado buscar as vias adequadas para a regularização do seu imóvel, seja através de um procedimento de usucapião, seja por meio de uma ação de adjudicação compulsória em face da loteadora originária (CEHAP), ou, ainda, aguardando a eventual implementação de um programa de regularização fundiária na área. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, e em consonância com o parecer do Ministério Público, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pela Oficiala do Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rita/PB. Consequentemente, MANTENHO a recusa ao registro da Escritura Pública de Inventário e Partilha apresentada sob o protocolo nº 2024-07983. Determino que a Oficiala do Registro de Imóveis proceda ao cancelamento da prenotação, nos termos do artigo 203, inciso I, da Lei nº 6.015/73. Sem custas ou honorários, em razão da natureza administrativa do presente procedimento. Publique-se. Registre-se. Intimem-se a Oficiala suscitante, o suscitado, por seu advogado, e o Ministério Público. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. SANTA RITA-PB, data do protocolo eletrônico. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA REGIS Juiz(a) de Direito