Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: SANDRA FERREIRA TAVARES
Réu: CONSTROI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ME SENTENÇA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES INCONTROVERSA. CELEBRAÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA EXPRESSA DE RECONHECIMENTO DA ATUAÇÃO DA CORRETORA. NEGÓCIO JURÍDICO POSTERIORMENTE FINALIZADO COM A MESMA COMPRADORA, PELO MESMO PREÇO, MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA E FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DEFESA FUNDADA NA ALTERAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PREVISTA NO CONTRATO PRELIMINAR. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO PLENAMENTE ATINGIDA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 725 E 727 DO CÓDIGO CIVIL. COMISSÃO DEVIDA. PERCENTUAL FIXADO COM BASE NA TABELA DO CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (CRECI/PB). PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS DECORRENTES DA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO. DESCABIMENTO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA DEMANDA. I. RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível de Campina Grande Processo nº: 0817856-54.2017.8.15.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Assunto: [Corretagem, Comissão]
Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM ajuizada por SANDRA FERREIRA TAVARES, devidamente qualificada nos autos, por intermédio de seu advogado legalmente constituído, em face de CONSTROI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ME, igualmente qualificada, por meio da qual busca provimento jurisdicional para condenar a ré ao pagamento de valores supostamente devidos a título de comissão pela intermediação na venda de um bem imóvel. Narra a parte autora, em síntese, que, na condição de corretora de imóveis devidamente inscrita no órgão de classe, foi autorizada pela empresa demandada a promover a venda de uma casa residencial situada no Condomínio Colinas, na Rua José Farias de Nóbrega, nº 169, Lote 11, Bairro Universitário, nesta cidade de Campina Grande/PB. Afirma que, em decorrência de seu trabalho de prospecção e divulgação, no final do mês de agosto de 2014, foi contatada pela Sra. Elaine Cristina da Silva Ferreira, a qual demonstrou interesse na aquisição de um imóvel com as características do bem em questão. Sustenta que, após apresentar o imóvel detalhadamente à pretendente, sua mediação logrou êxito, culminando na celebração, em 09/09/2014, de um “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda” entre a ré (vendedora) e a Sra. Elaine (compradora), pelo preço total de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais). Destaca, ainda, que a Cláusula Sexta do referido instrumento particular reconheceu expressamente a sua atuação como intermediadora do negócio, prevendo que a comissão seria devida quando da assinatura do contrato de financiamento junto à instituição bancária, no entanto, segundo a autora, mesmo após a efetiva conclusão da venda e a obtenção do resultado útil de seu trabalho, a ré se negou a efetuar o pagamento da comissão de corretagem. Nesse prisma, pleiteia a condenação da demandada ao pagamento da quantia de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), correspondente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, percentual este amparado pela tabela de honorários do CRECI/PB, além de uma indenização por perdas e danos no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), em razão das despesas com a contratação de advogado para a propositura da demanda. A petição inicial veio instruída com documentos pessoais da autora, cópia do Contrato de Compromisso de Compra e Venda (ID 10094011), a Tabela de Comissões e Serviços do CRECI/PB (ID 10094041), entre outros. Após tentativa frustrada de conciliação (ID 13573964), ante a ausência da parte ré, e a subsequente inércia em apresentar defesa, foi decretada a sua revelia (ID 15386913), o que culminou na prolação de uma primeira sentença de parcial procedência (ID 22671987). Contudo, após o início da fase de cumprimento de sentença, a executada compareceu aos autos e arguiu, em sede de impugnação (ID 25179556), a nulidade do ato citatório, alegando que o mandado continha erro material quanto à data da audiência de conciliação. A tese foi acolhida por este Juízo na decisão de ID 26379284, que declarou a nulidade de todos os atos processuais a partir da citação viciada, determinando a reabertura da fase de conhecimento e a renovação do ato. Regularizado o feito, a ré foi novamente citada e apresentou sua contestação (ID 33436447), por meio da qual requereu, preliminarmente, a concessão da gratuidade judiciária, ante a sua inatividade fiscal (IDs 33436921 a 33437504). No mérito, pugnou pela total improcedência dos pedidos autorais, ao argumento, em suma, de que a comissão de corretagem não seria devida, pois o negócio não se concretizou nos termos ajustados no contrato preliminar. Afirmou que a Cláusula Sexta do pacto estabelecia uma condição suspensiva para o pagamento da comissão, qual seja, a obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF). Sustentou também que tal financiamento foi negado, conforme demonstraria o Laudo de Avaliação da CEF anexado (ID 33437521), o qual apontou inconformidades no imóvel. Por conseguinte, defendeu que, não implementada a condição, não haveria que se falar em “resultado útil” decorrente da mediação da autora, e a venda que posteriormente se realizou, por meio de financiamento com o Banco do Brasil, teria ocorrido sem a participação da demandante. A contestação foi instruída declaração de hipossuficiência (ID 33436900), contrato social e aditivo (IDs 33436907 e 33436909), Laudo de Avaliação da CEF (ID 33437521), entre outros. Em réplica à contestação, a parte autora refutou os argumentos defensivos, sustentando que a efetivação da venda à mesma compradora por ela apresentada era o fato gerador de seu direito à comissão, sendo irrelevante a instituição financeira que proveu os recursos para o negócio. Afirmou que o laudo negativo da CEF não era prova de que o negócio não se concretizou, mas apenas uma etapa da negociação, e requereu que o Juízo oficiasse o Cartório de Registro de Imóveis para obter a certidão de inteiro teor do bem. Acolhendo o pedido da autora, este Juízo determinou a expedição de ofícios ao Cartório de Registro de Imóveis competente que, em resposta, encaminhou a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula nº 76.036 (ID 91454452), atestando que, em 29/03/2016, através de instrumento particular com força de escritura pública, a ré, CONSTROI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, vendeu o imóvel objeto da lide para a Sra. ELAINE CRISTINA DA SILVA FERREIRA RABELO e seu cônjuge, pelo preço de R$ 160.000,00, sendo parte do valor pago mediante financiamento concedido pelo BANCO DO BRASIL S.A. Intimada a se manifestar sobre o documento (ID 107690818), a autora deixou transcorrer o prazo in albis, conforme certificado no ID 127271870. Vieram-me, então, os autos conclusos para julgamento. É o relatório do necessário. Passo a fundamentar e a decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inc. I, do CPC, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes para o deslinde da causa já se encontram suficientemente comprovados por meio da prova documental coligida aos autos, tornando desnecessária a produção de outras provas. 2.1. Da Questão Preliminar: Gratuidade da Justiça à Pessoa Jurídica A empresa ré pleiteou em sua contestação os benefícios da justiça gratuita, argumentando estar em situação de dificuldade financeira que a impede de arcar com as custas processuais. Para tanto, acostou uma série de documentos fiscais (Recibos de Entrega de Escrituração Fiscal Digital - IDs 33436921 a 33437504) que indicam a ausência de faturamento e a inatividade operacional da empresa por um período considerável. Como cediço, o C. STJ, por meio da Súmula 481, consolidou o entendimento de que “faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”. No caso concreto, tenho que a prova documental apresentada pela ré é robusta e suficiente para demonstrar a alegada hipossuficiência econômica, satisfazendo o requisito jurisprudencial. A autora, por sua vez, já litiga sob o pálio da gratuidade desde o início do feito. Portanto, concedo o benefício da justiça gratuita à parte ré, com as consequências legais daí advindas. 2.2. Do Mérito da Causa Superada a questão preliminar, adentro ao cerne do litígio, que consiste em aferir se a autora faz jus ao recebimento da comissão de corretagem pleiteada. 2.2.1. Do Contrato de Corretagem e do Resultado Útil da Mediação Como cediço, o contrato de corretagem, disciplinado pelos artigos 722 e seguintes do Código Civil, é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Trata-se de uma obrigação de resultado, e não de meio, de modo que a remuneração do corretor, a comissão, é devida quando sua atuação atinge o “resultado útil” para o qual foi contratado. O art. 725 do mesmo diploma legal é taxativo ao dispor que: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. No caso em apreço, a existência da intermediação promovida pela autora é fato incontroverso e documentalmente comprovado. O “Contrato de Compromisso de Compra e Venda” (ID 10094011), firmado entre a ré e a compradora Elaine Cristina da Silva Ferreira, contém em sua Cláusula Sexta uma declaração expressa e inequívoca da atuação da demandante, nos seguintes termos: “Fica de igual acordo e ciência das partes que a transação imobiliária foi feita através da corretora SANDRA FERREIRA TAVARES CRECI 3996-F”. Tal estipulação contratual, salvo melhor juízo, configura uma verdadeira confissão extrajudicial da ré, nos termos do art. 389 do CPC, acerca do fato de que foi o trabalho da autora que efetivamente aproximou as partes e viabilizou o início da negociação. Por outro lado, a principal tese defensiva da ré reside na alegação de que a comissão estava condicionada à obtenção do financiamento junto à Caixa Econômica Federal e que, tendo este sido negado (cf. Laudo de Avaliação de ID 33437521), a condição não se implementou e, portanto, o resultado útil não foi alcançado pela autora. Tal argumento, contudo, não se sustenta diante das provas dos autos e da correta interpretação da legislação aplicável. É que a menção à Caixa Econômica Federal na Cláusula Sexta do contrato preliminar representava, naquele momento, a forma de pagamento que as partes vislumbravam para a concretização do negócio, mas não se confunde com o objeto do contrato de corretagem em si. O serviço da corretora consistia na aproximação útil das partes, e não na garantia de aprovação de crédito em uma instituição financeira específica. Como dito alhures, o resultado útil, para fins de corretagem, é a celebração do negócio de compra e venda entre o comitente (vendedor) e o terceiro aproximado pelo corretor. A prova definitiva de que o resultado útil foi plenamente alcançado está materializada na Certidão de Inteiro Teor da Matrícula nº 76.036 (ID 91454452), documento dotado de fé pública, o qual demonstra de forma irrefutável que a ré, em 29/03/2016, vendeu o imóvel litigioso justamente para ELAINE CRISTINA DA SILVA FERREIRA RABELO, a mesma pessoa que fora apresentada pela autora em 2014, e pelo exato preço de R$ 160.000,00, conforme ajustado no compromisso inicial. Nesse contexto, a alteração da instituição financeira de “Caixa Econômica Federal” para “Banco do Brasil” consubstancia mera vicissitude do negócio principal (compra e venda) que não tem o condão de apagar o fato gerador da obrigação de pagar a comissão, qual seja, a aproximação eficaz que levou à conclusão da venda. A tentativa da ré de se esquivar do pagamento, utilizando-se de um detalhe do financiamento, configura, em princípio, um comportamento contraditório (venire contra factum proprium) – uma vez tendo a ré reconhecido a mediação da autora no contrato preliminar e, posteriormente, celebrado o negócio definitivo com a mesma compradora, beneficiando-se diretamente do trabalho da corretora, não pode agora negar a remuneração devida. Ademais, o art. 727 do CC reforça o direito da autora, ao prever que, mesmo que o negócio se realize após a expiração de eventual prazo da mediação, a comissão será devida se a venda for “fruto da sua mediação”. No caso, é evidente que a venda celebrada em 2016 foi um desdobramento direto e causal da aproximação realizada em 2014. Nesse ponto, o entendimento jurisprudencial do C. STJ, cuja observância foi expressamente solicitada pela parte autora e se mostra pertinente ao caso, corrobora a conclusão aqui alcançada, senão vejamos: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ART. 725 DO CÓDIGO CIVIL E DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. CABIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DELIMITAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL. APROXIMAÇÃO EFICAZ E CONSENSO SOBRE OS ELEMENTOS ESSENCIAIS DO NEGÓCIO. POSTERIOR DESISTÊNCIA UNILATERAL E IMOTIVADA DO VENDEDOR (ARREPENDIMENTO). ACÓRDÃO RECORRIDO EM PLENA CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA PREDOMINANTE DO STJ. ÓBICE SUMULAR N. 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A controvérsia recursal resume-se à definição do momento em que se aperfeiçoa o resultado útil no contrato de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil, especialmente na hipótese de desistência unilateral do vendedor após a documentação do consenso sobre o preço, objeto e forma de pagamento com o potencial comprador. 2. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o resultado útil da mediação imobiliária considera-se alcançado no momento em que as partes chegam a um acordo de vontades sobre os elementos nucleares da compra e venda, sendo irrelevante para o direito à comissão que o negócio não se concretize posteriormente em virtude de arrependimento imotivado na fase pré-contratual avançada, o que se enquadra na literalidade do art. 725 do CC. 3. Tendo o Tribunal de origem decidido a lide em consonância com a orientação jurisprudencial predominante desta Corte Superior, que reconhece o direito do corretor à remuneração quando a transação não se efetiva por desistência imotivada da parte contratante, a pretensão recursal esbarra no óbice da Súmula 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos pela alínea c quanto pela alínea a do permissivo constitucional. 4. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.198.976/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/11/2025, DJe de 29/11/2025.) (Grifei) A jurisprudência superior, portanto, confirma que, uma vez atingido o consenso sobre os elementos essenciais, o trabalho do corretor está concluído e a remuneração é devida. Com maior razão, a comissão é exigível quando o negócio é efetivamente levado a registro, como ocorreu na espécie. 2.2.2. Do Valor da Comissão Quanto ao montante da comissão, o art. 724 do CC estabelece que, se a remuneração não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. O contrato preliminar de ID 10094011 não especificou o percentual devido. A autora, contudo, trouxe aos autos a Tabela de Comissões e Serviços do CRECI/PB (ID 10094041), que prevê um percentual mínimo de 6% (seis por cento) para a intermediação na venda de imóveis urbanos. Tal tabela, embora não tenha força de lei, serve como um forte indicativo dos “usos locais” e da praxe do mercado imobiliário. A ré, em sua defesa, não impugnou especificamente o percentual pleiteado, limitando-se a negar o direito à comissão como um todo. Desta forma, acolho o percentual de 6% como justo e razoável para remunerar o serviço prestado, o qual, aplicado sobre o valor da venda de R$ 160.000,00, resulta no montante de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), exatamente como postulado na inicial. 2.2.3. Das Perdas e Danos pela Contratação de Advogado Por fim, no que tange ao pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização de R$ 1.000,00 a título de perdas e danos, em virtude da necessidade de contratação de advogado para ajuizar a presente ação, o pleito deve ser rejeitado. A jurisprudência pátria é pacífica e consolidada no sentido de que os honorários advocatícios contratuais, firmados entre a parte e seu patrono, não constituem dano material passível de indenização e não podem ser repassados à parte contrária. Ademais, a escolha do profissional e a negociação de seus honorários são atos de natureza privada, dos quais a parte adversa não participou. Por outro vértice, o ordenamento jurídico já prevê um mecanismo próprio para a remuneração do trabalho do advogado da parte vencedora, qual seja, os honorários de sucumbência, fixados pelo juiz ao final do processo. Impor à parte vencida o pagamento dos honorários contratuais representaria um bis in idem e transferiria a ela um ônus decorrente de uma relação jurídica da qual não fez parte. Assim sendo, o indeferimento deste pedido é medida que se impõe. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para CONDENAR a ré a pagar à autora a importância de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), a título de comissão de corretagem, sobre a qual deverão incidir correção monetária pelo IPCA, a contar da data da celebração da escritura pública de compra e venda e financiamento (29/03/2016, conforme R-3 da Matrícula nº 76.036 - ID 91454452, Pág. 2), momento em que o resultado útil da mediação se consolidou registralmente, e juros de mora pela taxa SELIC (deduzido o IPCA do período), a contar da data da citação válida nos autos (art. 405, CC). Em harmonia com a fundamentação exposta acima, REJEITO o pedido de indenização por perdas e danos decorrentes da contratação de advogado. Diante da sucumbência mínima da parte autora, que decaiu apenas do pedido acessório de ressarcimento de honorários contratuais, condeno a parte ré ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo, com base no art. 85, §2º, do CPC, em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas sucumbenciais em desfavor da ré, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão do benefício da justiça gratuita que lhe foi deferido. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado desta Sentença ou subsistindo título executivo, ALTERE-SE A CLASSE PROCESSUAL PARA CUMPRIMENTO DE SENTENÇA e então REDISTRIBUA-SE o presente feito para a competente Vara de Cumprimento de Sentenças desta Comarca de Campina Grande, na forma do art. 7º da Resolução 04/2026 do E. TJPB. Cumpra-se com urgência. Campina Grande, data e assinatura eletrônicas. Wladimir Alcibíades Marinho Falcão Cunha Juiz de Direito