Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SUSY KALYNE MARTINS CANDIDO.
REU: COMPRARE CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA - ME, BANCO DO BRASIL SA, JOSELITO RODRIGUES CHAVES. SENTENÇA Trata de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS proposta por SUSY KALYNE MARTINS CANDIDO, devidamente qualificada nos autos, em face de COMPRARE CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA – ME e BANCO DO BRASIL S.A., igualmente qualificados. A autora alega, em síntese, que em 04 de fevereiro de 2019, celebrou contrato de compra e venda para aquisição de uma unidade habitacional (apartamento nº 104) no Residencial Rei Davi, financiada no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”. Narra a autora que, pouco tempo após a entrega do imóvel, este começou a apresentar uma série de vícios construtivos que comprometem sua habitabilidade e segurança, tais como som oco no piso, infiltrações generalizadas, falhas nas esquadrias das janelas, problemas no sistema elétrico e hidráulico, e, mais gravemente, corrosão em elemento estrutural da laje. Sustenta que a construtora, primeira ré, foi negligente na execução da obra, e que o Banco do Brasil, segundo réu, ao atuar como agente financeiro e cobrar por uma vistoria técnica do imóvel, assumiu a responsabilidade solidária pela qualidade da construção.
Poder Judiciário da Paraíba Fórum Cível Desembargador Mário Moacyr Porto 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0849053-36.2020.8.15.2001 [Direito de Imagem, Indenização por Dano Material, Vícios de Construção].
Diante do exposto, e após tentativas frustradas de solução amigável, requereu a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 14.800,00, correspondente ao orçamento para os reparos necessários, o custeio de aluguel no valor de R$ 700,00 mensais durante o período da reforma, e uma compensação por danos morais no montante de R$ 15.000,00. A petição inicial veio acompanhada de procuração e documentos, incluindo contrato, laudo técnico particular e fotografias dos vícios alegados. Em decisão de ID 35224629, foi deferido o benefício da justiça gratuita à parte autora e indeferido o pedido de tutela de urgência. Regularmente citado (ID 44340818), o BANCO DO BRASIL S.A. apresentou contestação (ID 39178178), arguindo, em sede de preliminar, a impugnação à gratuidade de justiça e sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou exclusivamente como agente financeiro, não possuindo responsabilidade sobre a edificação. No mérito, negou a existência de ato ilícito e de nexo de causalidade, rechaçando os pedidos de danos materiais e morais. Aduziu, ainda, a validade do contrato e do aditivo (ID 39178182), no qual a autora teria renunciado a demandas judiciais. Juntou laudo de vistoria superficial do imóvel datado de 15/01/2019 (ID 39178191). A autora apresentou réplica à contestação do banco (ID 42609449). Foram realizadas diversas diligências para citar a primeira ré, COMPRARE CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA - ME, todas infrutíferas (IDs 63058011, 102687391). Diante disso, a parte autora aditou a inicial para incluir no polo passivo o sócio-proprietário da construtora, nominado como JOSELITO RODRIGUES CHAVES (ID 88979082), o que foi deferido por este Juízo (ID 97665435). Após novas tentativas de citação (IDs 84561927, 101501571), o réu JOSELITO RODRIGUES CHAVES foi finalmente citado pessoalmente (ID 115520752), mas deixou transcorrer o prazo para apresentar defesa, conforme certificado nos autos. A parte autora requereu a decretação da revelia dos réus COMPRARE CONSTRUÇÕES e de seu sócio (ID 116994020). Proferida decisão de saneamento e organização do processo nestes termos: rejeitando a impugnação à gratuidade de justiça, afastando a preliminar de ilegitimidade passiva do Banco do Brasil, decretando a revelia dos réus COMPRARE CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA - ME e JOSELITO RODRIGUES CHAVES e intimando as partes para especificarem provas. O Banco do Brasil requereu o julgamento antecipado do mérito; já o autor requereu a produção de prova pericial e requereu a juntada da prova emprestada em caso idêntico (Processo n. 0827927-27.2020.8.15.2001 - 12ª Vara Cível). É o relatório. Decido. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, pois a matéria fática relevante está suficientemente demonstrada pela prova documental, especialmente pelo detalhado laudo técnico particular e orçamento acostado, sendo desnecessária maior dilação probatória para a formação do convencimento deste juízo. DO MÉRITO A controvérsia dos autos cinge-se à verificação da responsabilidade das rés pelos vícios construtivos apontados, à existência e extensão dos danos materiais e morais, e à validade de cláusulas contratuais. DA NULIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA EM CONTRATO DE ADESÃO O Banco réu, em sua defesa, invoca um aditivo contratual de rerratificação (ID 39178182), firmado em 12/08/2020, que contém a seguinte cláusula: "Das Ações Judiciais - Em decorrência da formalização pelo Devedor da presente proposta de alterações de condições pactuadas, o DEVEDOR, expressamente, renuncia ao direito em todas as demandas judiciais que eventualmente tenham ajuizado em desfavor do CREDOR, bem como em recursos ou novas ações que tenham por objeto os presentes termos, sem qualquer ônus para o CREDOR." Ocorre que tal cláusula é manifestamente nula. É que o contrato de financiamento habitacional, especialmente no âmbito de programas sociais como o “Minha Casa, Minha Vida”, é um típico contrato de adesão, no qual o consumidor não possui margem para discutir ou negociar as cláusulas, que lhe são impostas unilateralmente pela instituição financeira. Nesse contexto, o Código Civil, em seu artigo 424, é taxativo ao dispor que “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”. De fato, o direito de buscar a reparação por vícios que tornam o imóvel impróprio ao uso é inerente à natureza do contrato de compra e venda e financiamento, e a sua renúncia genérica e prévia, imposta como condição para uma simples renegociação de dívida, configura prática abusiva que viola a boa-fé objetiva e coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA À GUISA DE DANOS MATERIAIS EMERGENTES – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – OPERACIONALIZAÇÃO DE PAGAMENTOS MEDIANTE MÁQUINA DE CARTÃO BANCÁRIO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO DA RÉ – TESES PREJUDICIAIS DE PRESCRIÇÃO TRIENAL E QUINQUENAL NÃO ACOLHIDAS – INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL – DICÇÃO DO CC, ART. 205 – PRECEDENTES DO STJ – ARGUIÇÃO DE PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA CONVENCIONAL – ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA QUE ESTABELECE RENÚNCIA ANTECIPADA A DIREITO EM CONTRATO DE ADESÃO – CC, ART. 424 – DECADÊNCIA REJEITADA – PRELIMINAR SOBRE NÃO INCIDÊNCIA DO CÓDIGO CONSUMERISTA REJEITADA – CONTRATO QUE SE ASSEMELHA ÀQUELES TÍPICOS DE ADESÃO – VULNERABILIDADE JURÍDICA DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA LIMPIDAMENTE VERIFICADA – ‘TEORIA FINALISTA MITIGADA’ QUE ATRAI INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO PROTETIVA […] – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS – RIGOR DO CPC, ART. 85, § 11 – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00017973020238160019 Ponta Grossa, Relator.: Domingos Thadeu Ribeiro da Fonseca, Data de Julgamento: 26/09/2025, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/09/2025) (Grifei). Portanto, declaro a nulidade da cláusula de renúncia a direitos contida no aditivo de rerratificação de ID 39178182, por ser abusiva e contrária ao disposto no art. 424 do Código Civil e aos princípios do Código de Defesa do Consumidor. DO ÔNUS DA PROVA E DA DEMONSTRAÇÃO DOS VÍCIOS Como é cediço, a justiça está vinculada à busca da verdade real, competindo ao juiz conduzir essa busca com racionalidade e neutralidade. Assim, a interpretação das provas envolve não apenas o conhecimento das normas processuais, mas também a análise aprofundada dos fatos, de modo a formar um convencimento livre, motivado e fundamentado. A propósito, o Código de Processo Civil adotou o sistema da persuasão racional, conforme se depreende do disposto no art. 371. Consonante o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. Ao réu, por sua vez, nos termos do art. 373, inciso II, compete comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso em comento, a autora se desincumbiu satisfatoriamente de seu ônus probatório. Com efeito, a autora apresentou um robusto laudo técnico pericial (ID 35071323), elaborado por engenheiro civil, que descreve pormenorizadamente uma série de anomalias construtivas. O laudo é acompanhado de vasto registro fotográfico que ilustra a precariedade do imóvel. Por outro lado, a construtora ré e seu sócio são revéis, e o Banco do Brasil limitou-se a uma defesa genérica, não impugnando de forma específica e fundamentada os vícios apontados, tampouco produzindo contraprova técnica capaz de infirmar as conclusões do laudo autoral. Frise-se que, intimado para especificar provas, o Banco do Brasil requereu o julgamento antecipado do mérito, comportamento processual que denota o desinteresse expresso em produzir provas, devendo, consequentemente, suportar as consequências de tal conduta. Na verdade, o banco apenas defende a ausência dos pressupostos para a indenização por danos materiais. Ademais, o único documento juntado pelo banco que poderia servir de prova acerca dos vícios alegados (vistoria de id ID 39178191) consiste em um laudo de vistoria superficial, realizado antes da entrega das chaves e do início do uso do bem. Tal documento, que atesta as condições do imóvel em um momento estático e anterior à manifestação dos vícios ocultos, não tem o condão de afastar a responsabilidade pelas anomalias que emergiram posteriormente, com o uso regular e a exposição do imóvel às intempéries, como as infiltrações decorrentes de chuvas. Pontue-se ainda que o Banco réu sequer requereu a produção de prova pericial técnica. O laudo técnico apresentado pela autora (ID 35071323), por sua vez, é detalhado e conclusivo ao apontar: - Revestimento cerâmico: Presença de som cavo em grande parte do piso, indicando falha na aderência, além de falhas no rejuntamento que facilitam infiltrações. - Esquadrias e infiltrações: As esquadrias de alumínio não possuem sistema de drenagem de água e foram mal instaladas, causando infiltrações diretas para o interior do apartamento durante as chuvas, com manchas e danos às paredes. - Infiltrações diversas: O laudo aponta infiltrações provenientes da fachada, das tubulações do apartamento superior e por umidade ascendente do solo, demonstrando uma falha sistêmica de impermeabilização. Inclusive, aponta vazamento de água que gerou dano no forro de gesso. - Sistema elétrico e de dados: Os conduítes para passagem de cabeamento de TV, internet e interfone foram mal executados e estão obstruídos, impossibilitando a utilização desses serviços. - Sistema hidrossanitário: Foi constatado caimento incorreto do piso no banheiro, que dificulta o escoamento da água para o ralo. - Estrutura da laje: O vício mais grave apontado é a corrosão da armadura da laje, decorrente da quebra de uma vigota treliçada para a passagem de tubulação, o que, segundo o perito, compromete a integridade estrutural da edificação e representa um risco aos moradores. Todas essas anomalias são classificadas pelo perito como endógenas, ou seja, decorrentes de falhas na fase de projeto ou construção. A ré, como visto, não apresentou prova que desconstituísse a robustez do laudo autoral. A responsabilidade da construtora e do agente financeiro pelos vícios de qualidade e segurança do produto é, portanto, inequívoca. Não é despiciendo asseverar, para evitar futura arguição de nulidade por ausência de intimação (art. 10 do CPC), que este Juízo não fundamenta seu convencimento nas provas emprestadas colacionadas ao ID 155350691, pela parte autora, as quais dizem respeito a outra ação judicial, cuja parte autora é diversa. DOS DANOS MATERIAIS A parte autora comprovou, por meio do laudo técnico, a existência dos vícios construtivos e apresentou um orçamento (ID 35071325) para a realização dos reparos necessários, no valor total de R$ 19.048,64, considerando os materiais utilizados e a mão de obra. Este orçamento, elaborado por profissional da área, detalha os serviços a serem executados para sanar os problemas identificados no laudo. A parte ré, por seu turno, não impugnou especificamente o valor apresentado, limitando-se a negar sua responsabilidade de forma genérica. Diante da comprovação dos danos e da ausência de impugnação específica quanto ao quantum, deve prevalecer o valor indicado pela autora, que se mostra razoável e compatível com a extensão dos vícios demonstrados. Desse modo, impõe-se a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais emergentes, no valor necessário para que a autora possa restaurar as condições de habitabilidade e segurança de seu imóvel. Quanto ao pedido de custeio de aluguel durante a reforma, no valor de R$ 700,00, este não merece acolhimento. A condenação ao pagamento de danos materiais, na modalidade de danos emergentes, exige a comprovação inequívoca do prejuízo. No caso em tela, o autor pleiteia o ressarcimento de uma despesa futura e eventual – o aluguel de outro imóvel –, cuja necessidade, no entanto, não foi demonstrada nos autos. O laudo pericial, apesar de detalhar a multiplicidade de vícios e os reparos necessários, não afirma em nenhum momento que a execução das obras tornaria o apartamento inabitável, demandando a desocupação por parte dos moradores. Da mesma forma, os orçamentos apresentados, embora estimem um prazo para a conclusão dos serviços, não contêm nenhuma menção à imprescindibilidade de o imóvel estar vazio. Dessa forma, a alegação de que a família precisaria se mudar durante a reforma carece de suporte probatório, tratando-se de mera suposição. A concessão de tal verba indenizatória com base em um dano hipotético e incerto não é admitida pelo ordenamento jurídico, sob pena de se promover o enriquecimento sem causa. Ademais, o autor também não produziu qualquer prova de que o valor pleiteado – R$ 700,00 – corresponda, de fato, ao “valor de aluguel médio” de um imóvel com características similares na mesma localidade, ônus que lhe incumbia. Portanto, por ausência de comprovação da necessidade de desocupação do imóvel para a realização dos reparos, bem como da efetiva extensão do suposto prejuízo, a improcedência do pedido de custeio de aluguel é a medida que se impõe. DOS DANOS MORAIS A aquisição da casa própria representa, para a maioria dos brasileiros, a realização de um projeto de vida, envolvendo sacrifício financeiro e a expectativa de segurança e bem-estar. A frustração dessa legítima expectativa, causada pela entrega de um imóvel com graves vícios construtivos, ultrapassa o mero dissabor contratual e configura dano moral indenizável. No presente caso, a autora não apenas teve de lidar com infiltrações e problemas de acabamento, mas também conviveu com o risco real à sua segurança e de sua família, decorrente da corrosão da armadura da laje, um vício estrutural gravíssimo. A angústia e o temor gerados por essa situação são inegáveis. A situação de insegurança, a frustração de ver o sonho da casa própria se transformar em um pesadelo de reparos e incertezas, e o descaso das rés em solucionar os problemas, caracterizam um abalo psicológico que merece reparação. Some-se a isso o fato de a família ter ficado por semanas sem fornecimento de água, um bem essencial, por conta de uma dívida e de irregularidades de responsabilidade exclusiva da construtora. A incerteza e o sentimento de impotência gerados por tal quadro configuram, inequivocamente, um dano moral in re ipsa, ou seja, presumido a partir da própria gravidade dos fatos. Em sendo assim, a indenização pelo dano moral deve considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das rés, o caráter punitivo-pedagógico da medida e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. DISPOSITIVO Posto isso, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. DECLARAR a nulidade da cláusula contratual “Das Ações Judiciais” constante no aditivo de ID 39178182 que renuncia antecipadamente o direito do autor em todas as demandas judiciais existentes e futuras, nos termos da fundamentação supra. 2. CONDENAR as rés, COMPRARE CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA - ME, JOSELITO RODRIGUES CHAVES e BANCO DO BRASIL S.A., solidariamente, a pagar à autora, SUSY KALYNE MARTINS CANDIDO, a título de danos materiais, a quantia de R$ 19.048,64 (dezenove mil, quarenta e oito reais e sessenta e quatro centavos), a ser corrigida monetariamente pelo IPCA a partir da data do orçamento (25/07/2020) e acrescida de juros de mora referente à taxa SELIC menos o IPCA ao mês, a contar da citação. 3. CONDENAR as rés, solidariamente, a pagar à autora, a título de danos morais, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido pelo IPCA a contar desta data e acrescidos de juros moratórios resultantes da dedução da SELIC menos o IPCA, a contar da citação, uma vez que a autora não apenas teve de lidar com infiltrações e problemas de acabamento, mas também conviveu com o risco real à sua segurança e de sua família, decorrente da corrosão da armadura da laje, um vício estrutural gravíssimo. A angústia e o temor gerados por essa situação são inegáveis. A situação de insegurança, a frustração de ver o sonho da casa própria se transformar em um pesadelo de reparos e incertezas, e o descaso das rés em solucionar os problemas, caracterizam um abalo psicológico que merece reparação. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos dos artigos 85, §2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam estes autos ao Juízo ad quem. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, evolua a classe processual para “cumprimento de sentença” e, em seguida, remeta os autos por distribuição às Varas Especializadas de Cumprimentos de Sentença e Execuções Extrajudiciais desta Comarca, conforme previsão expressa no art. 4° da Resolução n° 04/2026 do Tribunal de Justiça da Paraíba. As partes foram intimadas pelo diário eletrônico. CUMPRA. JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema. JUÍZA DE DIREITO