Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: VALESKA DE LOURDES GOMES MONTENEGRO
REU: VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORACOES SPE 01 LTDA DECISÃO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 13ª Vara Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, S/N, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0871617-67.2024.8.15.2001 [Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos, etc.
Cuida-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com pedidos de indenização por lucros cessantes, consignação em pagamento e declaração de inexistência de dívida, ajuizada por Valeska de Lourdes Gomes Montenegro Souza em face de Vertical Engenharia e Incorporações SPE 01 Ltda. A parte autora alega, em sua petição inicial de ID 103558133, ter firmado com a ré um instrumento particular de compromisso de compra e venda para a aquisição da unidade imobiliária nº 802-C do Edifício San Diego. Segundo narra, o prazo final para a entrega do imóvel, já computado o período de tolerância de 180 dias, findou-se em janeiro de 2018, mas a notificação para a entrega das chaves somente ocorreu em julho de 2023 (ID 103559449), perfazendo um atraso superior a cinco anos. Em razão do inadimplemento da vendedora, a demandante requer o congelamento do saldo devedor durante o período da mora, bem como a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes no montante de R$ 216.000,00, correspondente ao valor locatício presumido de R$ 3.000,00 mensais por 72 meses. Pretende, ainda, a autorização para consignar em juízo o valor de R$ 3.563,22, quantia que entende ser o saldo residual após a compensação com os lucros cessantes pleiteados, visando à quitação integral do contrato e à entrega imediata das chaves. A parte ré apresentou contestação com reconvenção no ID 116395333. Preliminarmente, arguiu a inépcia da petição inicial por ausência de correlação lógica entre os fundamentos e os pedidos, a prescrição trienal da pretensão indenizatória e a incorreção do valor da causa. No mérito, sustenta a tese da exceção do contrato não cumprido, fundamentada no Art. 476 do Código Civil, alegando que a autora interrompeu os pagamentos das parcelas contratuais em abril de 2017 (ID 116395346), ou seja, antes mesmo do esgotamento do prazo de entrega da obra. Argumenta pela impossibilidade de congelamento do saldo devedor, uma vez que a correção monetária visa apenas a preservar o valor da moeda. Em sede de reconvenção, a construtora pleiteia a rescisão contratual por culpa exclusiva da compradora inadimplente, com a consequente autorização para a retomada e comercialização do imóvel, bem como a retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. A decisão proferida no ID 116503788 indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela autora, por considerar ausentes os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano, destacando que a inércia da requerente por mais de seis anos para buscar o judiciário afasta o caráter emergencial da medida. A ré especificou provas no ID 156384873, pugnando pelo depoimento pessoal das partes, enquanto a autora, no ID 156058950, declarou não possuir outras provas a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide. RESOLUÇÃO DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES (Art. 357, I, CPC) A parte ré, em sede de contestação (ID 116395333), suscitou as preliminares de inépcia da petição inicial, prescrição da pretensão indenizatória e incorreção do valor da causa. Passo ao exame individualizado de cada uma das teses apresentadas. Quanto à alegada inépcia da petição inicial, a ré sustenta a ausência de correlação lógica entre a fundamentação e os pedidos, argumentando que a peça não desenvolve tecnicamente os pleitos de lucros cessantes e de quitação contratual. Contudo, da análise da exordial (ID 103558133), verifica-se que a autora apresentou uma narrativa fática compreensível, descrevendo o atraso na entrega do imóvel e delimitando o período de inadimplemento da vendedora, o que fundamenta logicamente o pedido de reparação material. O fato de a fundamentação ser sucinta ou passível de discussão no mérito não impede o exercício do contraditório nem inviabiliza a prestação jurisdicional. Portanto, presentes os requisitos dos artigos 319 e 330, § 1º, do Código de Processo Civil, rejeito a preliminar de inépcia. No que tange à prescrição da pretensão de lucros cessantes, a ré argumenta pela incidência do prazo trienal previsto no Art. 206, § 3º, V, do Código Civil, por se tratar de pedido de reparação civil. Todavia, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça da Paraíba orienta que, em casos de inadimplemento de deveres derivados de relação contratual, o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no Art. 205 do Código Civil, uma vez que a indenização constitui efeito secundário do descumprimento do pacto original. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEMORA NA OBTENÇÃO DO "HABITE-SE". PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. OUTRAS ALEGAÇÕES CONTIDAS NA APELAÇÃO SEM APRECIAÇÃO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS. 1. Ação de reparação por danos materiais e compensação por danos morais, ajuizada pela agravada, em face da agravante, devido ao habite-se parcial obtido pela recorrida em virtude do mezaninos das salas estarem em desacordo com o memorial descritivo arquivado junto à Administração. 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do EREsp 1.280.825/RJ (DJe 02/08/2018), pacificando a divergência entre suas Turmas, fixou o entendimento, segundo o qual o prazo prescricional aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual é decenal (art. 205 do CC/2002). No mesmo sentido, a Corte Especial afirmou a incidência do mesmo prazo prescricional (decenal), no julgamento do EREsp 1281594/SP, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019). 3. Necessidade de retorno dos autos ao Tribunal de origem para julgamento das demais questões devolvidas por meio do recurso de apelação. 4. Agravo interno em recurso especial parcialmente provido para devolver os autos ao Tribunal de origem, para a apreciação das demais alegações suscitadas na apelação. (STJ - AgInt no REsp: 1704110 DF 2017/0269466-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2019) Dessa forma, considerando que o prazo final para a entrega do imóvel ocorreu em janeiro de 2018 e a demanda foi ajuizada em novembro de 2024, não transcorreu o lapso de dez anos, motivo pelo qual rejeito a prejudicial de prescrição. Por outro lado, assiste razão à ré quanto à incorreção do valor da causa. A autora atribuiu à demanda o valor de R$ 3.563,22, correspondente apenas ao montante que pretende consignar para quitação do saldo devedor. Entretanto, a petição inicial cumula expressamente o pedido de consignação com o de condenação ao pagamento de lucros cessantes, os quais foram estimados em R$ 216.000,00. Nos termos do Art. 292, VI, do Código de Processo Civil, havendo cumulação de pedidos, o valor da causa deve corresponder à soma de todos eles. O proveito econômico perseguido pela autora engloba tanto a liberação da dívida quanto o recebimento da indenização material.
Diante do exposto, acolho a preliminar de incorreção do valor da causa e, com fulcro no Art. 292, § 3º, do CPC, determino a retificação do valor da causa para R$ 219.563,22 (duzentos e dezenove mil, quinhentos e sessenta e três reais e vinte e dois centavos). Em decorrência desta decisão, procedo com a correção de ofício do valor da causa e determino à parte autora que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova a emenda à inicial para adequar o valor da causa e realize o recolhimento das custas processuais complementares, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito e cancelamento da distribuição, conforme preceituam os artigos 321, parágrafo único, e 485, IV, do CPC. DA IRREGULARIDADE DA RECONVENÇÃO E DO PEDIDO DE GRATUIDADE DA PARTE RÉ Ao optar por apresentar o pedido reconvencional, a parte ré se obriga a arcar com as mesmas regularidades exigidas para distribuição de processo autônomo, devendo observar o artigo 319 do CPC e, sobretudo, recolher as custas processuais pertinentes. Sobre isso, visualizo que o réu formulou o pedido reconvencional, ao passo em que requereu a concessão da justiça gratuita por se encontrar em estágio de recuperação judicial. Essa circunstância não é suficiente para autorizar a concessão do benefício, de modo que deve haver prova cabal da insuficiência de recursos financeiros, nos termos da súmula 481 do STJ. Nesse sentido, intime-se a parte ré reconvinte para recolher as custas reconvencionais ou comprovar que faz jus ao benefício da justiça gratuita, sob pena de indeferimento do pedido e indeferimento da petição de reconvenção. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO (Art. 357, II, CPC) No tocante à delimitação fática da lide, fixo como pontos incontroversos, sobre os quais não recairá atividade probatória, os seguintes elementos: a celebração do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda da unidade 802-C do Edifício San Diego (ID 103559455); o prazo final ajustado para a entrega do imóvel em janeiro de 2018, já considerada a cláusula de tolerância de 180 dias; a emissão da carta de esclarecimento pela ré informando o replanejamento do cronograma de obras (ID 103559449); a expedição do "habite-se" em setembro de 2023 (ID 116395348) e a notificação para a entrega das chaves realizada em julho de 2023 (ID 103559454). Por outro lado, estabeleço como pontos controvertidos da demanda: a existência de inadimplemento anterior da autora, iniciado supostamente em abril de 2017 (ID 116395346), como fator impeditivo da exigibilidade da entrega do imóvel e da pretensão indenizatória; a responsabilidade civil pelo desfazimento do negócio jurídico alegada em sede de reconvenção; a caracterização de danos materiais na modalidade de lucros cessantes e o nexo de causalidade entre o atraso da obra e eventuais prejuízos efetivos suportados pela demandante. A atividade probatória remanescente deverá se concentrar na verificação da cronologia dos pagamentos e na subsunção desses fatos às cláusulas resolutivas e indenizatórias do contrato. Com fundamento no Art. 373 do Código de Processo Civil, distribuo o ônus da prova de acordo com a natureza das alegações formuladas. À parte autora incumbe a prova dos fatos constitutivos de seu direito, notadamente a demonstração da privação do uso do bem imóvel e os valores efetivamente adimplidos até a interrupção alegada pela ré. Embora se trate de relação de consumo, a presunção de lucros cessantes no atraso de obra não dispensa a demonstração da quitação das obrigações que lhe competiam para exigir o cumprimento da contraprestação. À parte ré/reconvinte incumbe o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, especificamente quanto ao alegado inadimplemento antecedente da compradora. Deverá a ré demonstrar, de forma analítica e documental, que a mora da autora precedeu o esgotamento do prazo de entrega do imóvel, justificando a incidência da exceção do contrato não cumprido. Da mesma forma, em sede de reconvenção, cabe à construtora a prova dos custos administrativos e operacionais que fundamentam o pedido de retenção de 25% dos valores pagos, em observância ao Art. 373, II, do CPC. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES (Art. 357, IV, CPC) Identifico como questões jurídicas determinantes para o julgamento do mérito: a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, prevista no Art. 476 do Código Civil, para afastar o dever de indenizar e a mora da construtora caso comprovado o inadimplemento prévio da compradora; a possibilidade de substituição do indexador setorial (INCC) pelo IPCA após o transcurso do prazo de entrega da obra, nos termos do Tema 996 do STJ; e a definição do percentual de retenção cabível em caso de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do adquirente, à luz da Súmula 543 do STJ. A controvérsia jurídica também reside na interpretação dos artigos 402 e 403 do Código Civil, quanto à extensão das perdas e danos e à configuração dos lucros cessantes. A mora da vendedora, quando isolada, permite a reparação material presumida, porém tal direito deve ser confrontado com a reciprocidade das obrigações contratuais. O julgamento deverá observar a tese firmada no Tema 971 do STJ, caso se discuta a inversão de cláusula penal em favor da consumidora. Registra-se também que há menção de notificação para entrega de chaves, o que permite criar dúvida quanto a essa situação (se o bem foi entregue ou não; se a autora está na posse do bem ou não), de modo que é necessário que as partes justifiquem se as chaves já foram entregues a parte autora e qual a situação atual do contrato, indicando eventual valor devido, o valor apurado do débito e os encargos aplicados (índice de correção monetária antes e depois do atraso na entrega do bem com cláusula de tolerância e eventual juros e multa); MEIOS DE PROVA E DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA (Art. 357, V, CPC) Quanto aos meios de prova, verifico que a controvérsia instaurada é eminentemente documental e jurídica. A prova do inadimplemento e do atraso na obra já se encontra materializada nos contratos, notificações e planilhas de evolução de saldo devedor acostadas aos autos (IDs 103559455, 103559454 e 116395346). Desse modo, indefiro o pedido de depoimento pessoal das partes formulado pela ré no ID 156384873, bem como a produção de prova testemunhal, por serem medidas inócuas ao deslinde do feito e protelatórias, considerando que a matéria fática depende estritamente de registros contábeis e contratuais. Portanto, deixo de designar audiência de instrução e julgamento. Ressalto que, após a regularização das questões processuais pendentes, o feito estará apto para o julgamento antecipado do mérito, com esteio no Art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a dilação probatória adicional revela-se desnecessária para a formação do convencimento deste juízo. CONCLUSÃO Pelo exposto, passo a organizar e sanear o feito, nos termos do artigo 357 do CPC, ao passo em que determino a intimação das partes para, querendo, requeiram os esclarecimentos necessários ou solicitem ajustes, em 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se tornará estável. Ato seguintes, intimem-se as partes, com urgência, para ciência desta decisão e para que: à parte autora, que cumpra a determinação de recolhimento das custas processuais com base no novo valor da causa e recolhimento de custas no prazo de 15 (quinze) dias; à parte ré que comprove que faz jus ao benefício da justiça gratuita ou comprove o recolhimento das custas reconvencionais, em 15 (quinze) dias. ambas as partes, procedam a juntada de provas as matérias fáticas e jurídicas controversas especificadas acima, em 15 (quinze) dias. Após o decurso dos prazos, venham os autos conclusos para deliberação e, se for o caso, julgamento. P. I. Cumpra-se. João Pessoa, data do protocolo eletrônico. ANTÔNIO SÉRGIO LOPES Juiz de Direito