Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: EDSON PINTO DE CASTRO
REU: SANDRA MARIA GUEDES DA SILVA, SERGIO MURILO PEREIRA RODRIGUES, SONIA MARIA LOPES SENTENÇA AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE VENDA A NON DOMINO E SIMULAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DOS FATOS CONSTITUTIVOS (ART. 373, I, DO CPC) – CADEIA DOMINIAL REGULAR E ININTERRUPTA – FÉ PÚBLICA E PRESUNÇÃO DE IDONEIDADE DOS ATOS REGISTRAIS NO ÂMBITO DO DIREITO CIVIL IMOBILIÁRIO – PROTEÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. A regularidade da cadeia dominial, amparada pela fé pública dos atos registrais e pela ausência de prova concreta de vício na celebração do negócio jurídico ocorrido há anos (art. 373, I, CPC), resguarda o direito do terceiro adquirente de boa-fé, ensejando a improcedência do pedido de anulação.
Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0805545-63.2022.8.15.2003 [Defeito, nulidade ou anulação, Nulidade / Anulação, Compra e Venda] Vistos etc.
Trata-se de Ação Anulatória de Compra e Venda de Imóvel c/c Perdas e Danos e Pedido Declaratório Incidental proposta por EDSON PINTO DE CASTRO em face de SANDRA MARIA GUEDES DA SILVA, SERGIO MURILO PEREIRA RODRIGUES e SONIA MARIA LOPES, todos qualificados nos autos. Em sua peça exordial, o autor alega, em síntese, que sua irmã, Eliete Pinto de Castro, adquiriu da primeira ré, Sandra Maria Guedes da Silva, um lote de terreno situado na Cidade Universitária, João Pessoa/PB (Lote "F", Quadra XXI), no ano de 1993, tendo cedido o referido bem ao senhor Antonio Pinto de Castro, irmão do promovente. Afirma que Antonio passou a residir no Estado do Maranhão e que, após o seu falecimento, ocorrido em 1999, o autor, na qualidade de gestor do monte hereditário e representante dos demais herdeiros, buscou regularizar a titularidade do imóvel. Sustenta o demandante que, ao diligenciar perante os órgãos competentes, descobriu que a primeira ré, Sandra Maria Guedes da Silva, teria alienado o mesmo imóvel a um terceiro, o segundo réu Sergio Murilo Pereira Rodrigues, no ano de 1996, o qual, posteriormente, alienou o bem à terceira ré, Sonia Maria Lopes, no ano de 2008. Argumenta que tais negócios jurídicos são eivados de nulidade absoluta por vício de simulação e venda a non domino, uma vez que a primeira ré já não detinha a propriedade do imóvel quando da segunda alienação. Pugna, assim, pela declaração incidental de óbito de Antonio Pinto de Castro, pela anulação de toda a cadeia dominial subsequente à primeira venda e, subsidiariamente, pela condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos e danos morais. Instruíram a inicial documentos. Citada, a ré SONIA MARIA LOPES apresentou contestação (ID 72491034), arguindo preliminares de carência de ação por impossibilidade jurídica do pedido e ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou a higidez do negócio jurídico que celebrou com o réu Sergio Murilo, afirmando ter agido imbuída de absoluta boa-fé. Ressaltou que, à época da aquisição, em 02 de abril de 2008, o vendedor constava como legítimo proprietário no registro imobiliário, não havendo qualquer gravame ou impedimento. Aduziu que tomou todas as cautelas de praxe, solicitando certidões negativas e verificando a regularidade da escritura lavrada pelo Cartório Eunápio Torres. Pugnou pela improcedência total dos pedidos. O réu SERGIO MURILO PEREIRA RODRIGUES apresentou contestação intempestiva (ID 81817547), na qual reiterou as teses de ilegitimidade passiva e carência de ação, alegando ter adquirido o imóvel de boa-fé e que o autor não logrou êxito em provar o nexo causal entre sua conduta e o suposto prejuízo. A ré SANDRA MARIA GUEDES DA SILVA, apesar de devidamente citada (ID 64614983), não apresentou peça contestatória no prazo legal, operando-se a revelia, embora sem a aplicação automática de seus efeitos materiais diante da pluralidade de réus e da apresentação de defesa pelos demais, nos termos do art. 345, I, do Código de Processo Civil. Houve réplica à contestação (ID 74733017), onde o autor refutou as teses defensivas e reiterou os termos da inicial. Durante a instrução, foram expedidos ofícios aos cartórios de registro de imóveis e de notas. O Cartório Eunápio Torres prestou esclarecimentos detalhados sob o ID 83745608. O 1º Tabelionato de Notas de Santa Rita também se manifestou (ID 110290763). Realizou-se audiência de instrução e julgamento (ID 107655067), com a oitiva de uma testemunha arrolada pelo autor. As partes apresentaram razões finais em forma de memoriais (ID 157131067 e 157815681), cada qual mantendo seu posicionamento anterior. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO O cerne da controvérsia reside na validade dos negócios jurídicos de compra e venda que transferiram a titularidade do Lote "F", da Quadra XXI, do Loteamento Jardim Cidade Universitária, culminando na propriedade em nome de Sonia Maria Lopes. O autor alega que a cadeia dominial é nula por ter havido uma venda anterior ao seu irmão, o que tornaria as alienações posteriores fraudulentas ou configuradoras de venda a non domino. Compulsando os autos e analisando detidamente o conjunto probatório, verifico que a pretensão autoral não merece prosperar. Passo logo para o mérito diante da primazia deste em relação às preliminares suscitadas pelos litisconsortes passivos. Da Fé Pública dos Registros e do Ônus da Prova Inauguralmente, deve-se destacar que o ordenamento jurídico brasileiro adota o sistema do registro imobiliário como constitutivo da propriedade entre vivos (Art. 1.245, CC). Os atos praticados por oficiais de notas e registradores gozam de fé pública, o que gera uma presunção relativa de veracidade e legalidade. Para que tal presunção seja elidida, é necessária prova robusta, inequívoca e cabal de vício de consentimento, simulação ou fraude, ônus que incumbe exclusivamente à parte autora, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. No caso sub examine, o autor não logrou êxito em demonstrar a existência de qualquer nulidade capaz de macular os registros públicos apresentados. A tese de que o imóvel pertencia a Antonio Pinto de Castro carece de substrato registral que a ampare em oposição aos réus. Da Análise da Cadeia Dominial Elemento probatório de suma relevância para o deslinde da causa é o Ofício nº 2.900/2023 enviado pelo 6º Serviço Notarial e 2º Registral da Comarca de João Pessoa (Cartório Eunápio Torres), colacionado aos autos sob o ID 83745608. Neste documento, a Oficiala Registradora esclarece a cadeia dominial ininterrupta do imóvel: 1. Em 1988, a empresa SOCIAGRO vendeu o lote a Humberto Marques Filho. 2. Em 1993, Humberto Marques Filho vendeu o imóvel a Sandra Maria Guedes da Silva (primeira ré). 3. Em 22 de março de 1996, Sandra Maria Guedes da Silva alienou o imóvel a Sergio Murilo Pereira Rodrigues (segundo réu), conforme escritura lavrada no Cartório Dourado de Azevedo em Santa Rita/PB, registrada na serventia de João Pessoa em 22 de fevereiro de 2008. 4. Em 02 de abril de 2008, Sergio Murilo Pereira Rodrigues vendeu o imóvel a Sonia Maria Lopes (terceira ré), com lavratura e registro imediatos. A referida oficiala é categórica ao afirmar que a lavratura da escritura no Livro 178, fls. 83, e o respectivo registro "foram procedidos em conformidade com as normas e princípios inerentes ao ato notarial e registral". Pontua ainda que o outorgante vendedor (Sergio Murilo) constava no fólio real como proprietário e que foram apresentados todos os documentos necessários, inclusive o comprovante de recolhimento do ITBI. O documento de ID 83745608 corrobora a tese defensiva de que a cadeia dominial obedeceu ao princípio da continuidade registral. O autor alega que houve uma venda anterior a seu irmão em 1996 (ID 63509094), mas tal documento, ainda que tivesse gerado repercussão jurídica, não foi capaz de gerar efeitos erga omnes por ausência de registro oportuno ou por ter sido superado por outro título que primeiro ingressou no registro de imóveis. No conflito entre títulos, prevalece aquele que primeiro é registrado (Art. 1.246, CC). Da Boa-Fé da Adquirente Sonia Maria Lopes A proteção ao terceiro de boa-fé é princípio basilar do Direito Civil e da segurança jurídica das relações contratuais. A ré Sonia Maria Lopes adquiriu o imóvel em 2008, época em que Sergio Murilo ostentava a condição de proprietário perante o cartório de registro de imóveis de João Pessoa. A boa-fé é presumida. A má-fé, por sua vez, exige prova contundente. O autor não apresentou qualquer indício de que a ré Sonia Maria Lopes tivesse ciência de qualquer vício na aquisição anterior ou que estivesse em conluio com os demais réus para simular o negócio. Pelo contrário, a ré demonstrou ter cercado o negócio das cautelas necessárias, baseando-se na confiança depositada nos registros públicos. O fato de a ré Sonia ter ingressado com uma representação criminal em 2011 (ID 72493375) ao ser surpreendida por reclamações de terceiros não prova sua má-fé no momento da compra (em 2008), mas sim reforça sua condição de vítima de um possível imbróglio fático que ela desconhecia no ato da aquisição. Da Insuficiência da Prova Testemunhal A oitiva da testemunha Marineide Veloso de Almeida (ID 107655067) em nada alterou o panorama documental dos autos. O depoimento limitou-se a reproduzir informações de "ouvir dizer", mencionando que Antonio teria comprado o terreno e que o autor soube posteriormente de outra venda. Testemunhos vagos e baseados em relatos unilaterais da própria parte interessada não possuem força probante suficiente para desconstituir escrituras públicas e registros imobiliários dotados de fé pública. A prova técnica e documental, no caso de direitos reais sobre imóveis, prevalece sobre a prova exclusivamente testemunhal quando esta se apresenta frágil. Note-se ainda que o autor pretende desconstituir negócio jurídico firmado há anos no ambiente imobiliário, com sucessivas transferências de titularidade. O Direito não socorre aos que dormem (dormientibus non succurrit ius). Se o autor ou seu falecido irmão detinham algum título aquisitivo, deveriam ter procedido ao registro ou à averbação de sua existência para impedir alienações a terceiros. A ausência de registro do suposto título do autor permitiu que a cadeia dominial seguisse seu fluxo legal perante o fólio real. Não há prova de simulação. Para a configuração do defeito previsto no art. 167 do Código Civil, exige-se a demonstração de um concerto entre as partes para aparentar um negócio diverso do pretendido, com o intuito de lesar terceiros ou fraudar a lei. Não há nos autos qualquer prova de que as vendas entre Sandra, Sergio e Sonia tenham sido fictícias. Pelo contrário, houve circulação de valores e intervenção de agentes públicos que atestaram a regularidade das transações. Dessa forma, inexistindo prova de vício na manifestação de vontade ou na forma do ato, e estando a cadeia dominial resguardada pela fé pública e pela boa-fé da última adquirente, a improcedência do pedido de anulação é medida que se impõe. Consequentemente, restam prejudicados os pedidos de indenização por perdas e danos e danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pelos réus Sonia e Sergio na condução dos negócios. Quanto à ré Sandra, embora revel, a prova documental (ID 83745608) demonstra que a alienação por ela feita ingressou regularmente no registro, não havendo substrato para anulação retroativa em prejuízo de terceiros. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e considerando tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, resolvendo o mérito da demanda. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Todavia, suspendo a exigibilidade de tais verbas, em razão do benefício da gratuidade da justiça deferido ao autor (Art. 98, § 3º, CPC). Mantenho o benefício da gratuidade de justiça deferido à ré Sonia Maria Lopes (ID 154574589). Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. JOÃO PESSOA, 27 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito