Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ELISANDRA DE OLIVEIRA
REU: ARENA CONSTRUCOES LTDA, MAURO BOSCOLO S E N T E N Ç A EMENTA: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES/CONSTRUTORES. COMPROMETIMENTO DA HABITABILIDADE DO IMÓVEL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO, DECADÊNCIA, LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, DENUNCIAÇÃO DA LIDE E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL REJEITADAS. NULIDADE DA PROVA PERICIAL AFASTADA. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. CARACTERIZAÇÃO PARCIAL DE VÍCIO CONSTRUTIVO ATRIBUÍVEL AOS DEMANDADOS E DANOS DECORRENTES DE FALTA DE MANUTENÇÃO E ALTERAÇÕES DA AUTORA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PROCEDÊNCIA, EM PARTE, DA DEMANDA. - A preliminar de ilegitimidade passiva dos vendedores/construtores é rejeitada, pois a responsabilidade pelos vícios construtivos decorre da sua atuação na edificação e comercialização do imóvel, configurando uma relação de consumo na qual são responsáveis pela solidez e segurança da obra. - A prejudicial de mérito relativa à prescrição ou decadência é afastada, porquanto, em se tratando de vícios construtivos que se manifestam de forma progressiva e que comprometem a habitabilidade do bem, aplica-se o prazo prescricional quinquenal previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, iniciando-se a contagem a partir do conhecimento do dano e de sua autoria, e notadamente a partir da constatação do vício, sendo a ação tempestivamente ajuizada. - As preliminares de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, denunciação da lide e incompetência da Justiça Estadual também são rechaçadas, uma vez que a Caixa Econômica Federal atuou na operação meramente como agente financeiro mutuante, sem responsabilidade pela solidez e segurança da obra, e a denunciação da lide é vedada em relações de consumo, conforme o artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor, o que mantém a competência da Justiça Estadual para o processamento e julgamento do feito. - O laudo pericial, produzido sob o crivo do contraditório e após exauriente discussão nos autos, com os devidos esclarecimentos da perita judicial em face das impugnações das partes, constitui prova técnica hábil a balizar a decisão judicial, confirmando a existência de vícios construtivos de origem. - Restando comprovados, por meio de prova pericial, vícios construtivos originários da edificação, especificamente falhas no sistema hidráulico e de impermeabilização, além de elementos da rede elétrica mal posicionados, impõe-se a condenação dos vendedores/construtores à reparação dos danos correspondentes. Contudo, os danos relacionados a problemas na inclinação da calha e cobertura, bem como outras patologias agravadas pela ausência de manutenção adequada e por reformas realizadas pela parte autora sem assistência técnica, são imputáveis à própria demandante. - A relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, o qual estabelece a responsabilidade objetiva do construtor por defeitos na construção. - A existência de vícios construtivos que afetam a habitabilidade e segurança do imóvel adquirido para moradia enseja a reparação dos danos. O pedido de dano material restringiu-se à quantia de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais) referente à deterioração de bens móveis, a qual resta acolhida diante da comprovação do nexo causal. Quanto aos vícios do imóvel, a contribuição da parte autora para a extensão dos danos enseja a procedência parcial da pretensão inicial. - A configuração de danos morais é cabível em situações de vícios construtivos que extrapolam o mero aborrecimento e geram angústia e aflição ao morador, contudo o valor deve ser proporcional à extensão do dano e às particularidades do caso, sopesando a origem do vício e o comportamento da autora. RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0036978-42.2013.8.15.2001 [Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais, com pedido de antecipação de tutela, ajuizada por Elisandra de Oliveira, devidamente qualificada, em face de Arena Construções Ltda e Mauro Boscolo, igualmente qualificados, objetivando a condenação dos promovidos à realização de reparos necessários em imóvel adquirido pela parte autora, em decorrência de vícios construtivos, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Afirma a parte autora, em prol de sua pretensão, que, em 03 de setembro de 2012, firmou contrato de compromisso de compra e venda com os réus para aquisição de uma casa própria, no valor de R$ 91.500,00 (noventa e um mil e quinhentos reais), sendo R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) pagos como sinal diretamente ao construtor, e o restante financiado pela Caixa Econômica Federal por meio do Programa Nacional de Habitação Popular, especificamente o Programa Carta de Crédito do FGTS, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida. Aduz que, posteriormente, em 09 de novembro de 2012, assinou o contrato de compra e venda com a Caixa Econômica Federal. Adicionalmente, foi celebrado um aditivo contratual (Aditivo 001) em 06 de dezembro de 2012, substituindo o pagamento de 12 (doze) cheques por 12 (doze) notas promissórias no valor de R$ 417,00 (quatrocentos e dezessete reais), com vencimentos mensais, e estabelecendo multa de 3% (três por cento) ao dia e juros de 5% (cinco por cento) ao mês em caso de atraso. Um segundo aditivo (Aditivo 002), firmado em 07 de dezembro de 2012, previu a entrega das chaves até o dia 10 de dezembro de 2012, com todas as instalações e o imóvel em ordem, incluindo pintura, limpeza, instalações elétricas e conserto de vazamentos. Alega que, ao ocupar o imóvel com seu companheiro e filho, percebeu que não havia luminárias, apenas buracos nos tetos com a fiação elétrica aparente e desprotegida, representando risco de choque elétrico. Relata que ao contactar a parte promovida para resolver a questão amigavelmente, foi ludibriada com promessas de resolução que nunca se concretizaram, sendo forçada a realizar "gambiarras" na fiação. Menos de três meses após a ocupação, surgiram mais problemas, como 48 (quarenta e oito) peças de cerâmica no piso soltas, com impressão de "fofas" ou "ocas". Assevera que após reclamações, os demandados enviaram um pedreiro que retirou algumas cerâmicas para modelo, mas, posteriormente, a segunda parte reclamada (Mauro Boscolo) propôs a instalação de cerâmicas de cores diferentes, o que foi rejeitado pela autora. No início de setembro de 2013, surgiu um vazamento na parede que liga a sala à cozinha, com o pedreiro das partes requeridas constatando a necessidade de "quebrar toda a parede", o que, ao ser feito, jorrou água por toda a casa, danificando móveis novos como notebook e berço do filho. Menciona, ainda, o surgimento de rachaduras na parede da cozinha, causando temor pela vida dos moradores, e a necessidade de reparos paliativos. Aponta, ainda, que o IPTU do imóvel, na Receita Municipal de João Pessoa, constava em nome da construtora, resultando em cobranças acima do devido. Ressalta o abalo moral sofrido e que teve frustrado o sonho da casa própria e a oportunidade de celebrar seu aniversário no novo imóvel, além do constante temor pela falta de segurança e o descaso dos promovidos, culminando com o segundo reclamado orientando a "procurar seus direitos". Diante dos fatos e fundamentos expostos, requereu, liminarmente, a concessão da justiça gratuita e a antecipação de tutela. No mérito, postulou a inversão do ônus da prova, o reconhecimento da responsabilidade dos réus pelos vícios e defeitos do imóvel, com sua substituição por outro novo, a condenação dos promovidos ao pagamento de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais) por danos materiais decorrentes da deterioração de bens móveis, e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais em valor equivalente ao contrato de compra e venda ou a ser fixado pelo juízo, além das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência em 20% (vinte por cento). Atribuiu à causa o valor de R$ 92.350,00 (noventa e dois mil trezentos e cinquenta reais). Com a inicial, vieram os documentos contidos no Id nº 26507119. Em análise prefacial, o pedido de justiça gratuita foi deferido à parte autora, porém a tutela antecipada foi indeferida, conforme decisão contida no Id nº 26507119, fl. 78. Devidamente citados, os promovidos apresentaram contestação (Id nº 26507119, fls. 96/101; Id nº 26507120, fls. 1/20), no bojo da qual requereram, preliminarmente, a concessão da justiça gratuita em seu favor, bem assim arguiram a ilegitimidade passiva ad causam, o litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, a denunciação da lide e a incompetência absoluta do juízo, por entenderem que a responsabilidade pela qualidade da obra e financiamento seria da CEF, o que atrairia a competência da Justiça Federal. Alegaram, ainda, a ocorrência de decadência ou prescrição do direito autoral, com fulcro no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor e artigos 441, 444 e 445 do Código Civil. No mérito, sustentaram a inexistência de vícios construtivos de sua responsabilidade, afirmando que o imóvel foi entregue em perfeitas condições e vistoriado por engenheiro da Caixa Econômica Federal. Argumentaram que as patologias apresentadas seriam decorrentes de mau uso, falta de manutenção adequada pela parte autora ou de alterações e reformas realizadas por ela no imóvel. Contestaram, ademais, o pedido de danos morais e os valores de danos materiais apresentados pela parte autora, pugnando pela improcedência total ou parcial dos pedidos. A parte autora apresentou impugnação às contestações (Id nº 26507120, fls. 64/68), rebatendo as teses defensivas e reiterando o pedido de inversão do ônus da prova e aplicação da legislação consumerista. Afirmou que a relação com a CEF é de mutuante-mutuário e que a jurisprudência citada pelos requeridos não se aplicaria ao caso. Argumentou que o prazo aplicável seria o quinquenal do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, combinado com o prazo decenal do artigo 618 do Código Civil, dada a natureza dos vícios ocultos e a ciência do dano, e que a ação fora ajuizada tempestivamente. No mérito, reafirmou a conduta ilícita dos réus e a existência de danos morais. Em saneamento do feito (Id nº 26507121, fls. 90/93), este juízo indeferiu a justiça gratuita aos demandados por falta de comprovação de hipossuficiência. Rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário da CEF e incompetência da Justiça Estadual, por entender que a Caixa Econômica Federal atuou na operação apenas como mutuante, sem responsabilidade pela solidez e segurança da obra, e a denunciação da lide é vedada em relações de consumo, conforme o artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. Rejeitou, ainda, a preliminar de prescrição/decadência, aplicando o prazo prescricional de 5 (cinco) anos previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, cujo termo inicial, considerando a entrega das chaves em 10 de dezembro de 2012 e a constatação dos vícios três meses depois (março de 2013), culmina no ajuizamento da ação em 12 de setembro de 2013, dentro do prazo legal. Na mesma decisão, foi determinada a produção de prova pericial e nomeada a Engenheira Civil Adalice Flávia Duarte de Medeiros, com honorários periciais fixados em R$ 370,00 (trezentos e setenta reais). Após algumas intercorrências na nomeação e intimação dos peritos, com substituições por ausência de localização ou manifestação, a engenheira civil Jéssica Cristina de Abreu Romão foi finalmente nomeada como perita judicial (Id nº 100503331), aceitando o encargo e apresentando proposta de honorários no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) (Id nº 105771510), que, em decisão interlocutória (Id nº 110753981), foram arbitrados em R$ 2.702,90 (dois mil setecentos e dois reais e noventa centavos), conforme os limites da Resolução nº 09/2017 do TJPB, e remetidos ao Conselho da Magistratura para aprovação. A perita aceitou os honorários arbitrados e agendou a perícia para o dia 24 de abril de 2025 (Id nº 110917823, Id nº 111035189). Os demandados apresentaram quesitos e indicaram assistente técnico (Mauro Boscolo) (Id nº 111315084, Id nº 111318066). A parte autora impugnou a indicação tardia, alegando preclusão (Id nº 111331614), mas o juízo indeferiu o pleito, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que flexibiliza o prazo para tais atos, desde que ocorram antes do início dos trabalhos periciais (Id nº 111407105). Contra esta decisão, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento, mantendo-se a validade da indicação tardia de assistente técnico e quesitos (Id nº 114002558). O laudo pericial (Id nº 111882851), elaborado pela Engenheira Civil Jéssica Cristina de Abreu Romão, utilizando como referência a NBR 13752/1996, foi juntado aos autos, confirmando a existência de vícios construtivos decorrentes de falhas na execução da obra, principalmente no sistema hidráulico e de impermeabilização, além de elementos da rede elétrica mal posicionados. No entanto, a perita também identificou sinais de ausência de manutenção preventiva e corretiva por parte da proprietária e execução de reformas sem assistência técnica, que contribuíram para a piora das condições do imóvel. Ambas as partes se manifestaram sobre o laudo pericial. Os demandados apresentaram impugnação (Id nº 113644123, Id nº 113644125), reiterando teses de utilização de norma técnica obsoleta, falta de detalhamento nas fotos, ausência de nexo de causalidade entre os vícios e a construtora, atribuindo os problemas à falta de manutenção, reformas inadequadas da parte autora e ao decurso do tempo (treze anos de uso contínuo). A parte autora, por sua vez, apresentou manifestação à impugnação (Id nº 114341318), defendendo a validade e robustez do laudo pericial, refutando as alegações dos promovidos e reafirmando a responsabilidade decenal da construtora pelos vícios de origem. O juízo determinou que a perita prestasse esclarecimentos sobre a impugnação das partes demandadas (Id nº 121682072). A perita se manifestou (Id nº 122588152), reafirmando a consistência técnica, metodológica e imparcial do laudo, justificando a utilização da NBR 13752/1996 como referência vigente à época da construção e rebatendo as críticas de falta de aprofundamento técnico e nexo causal, mantendo suas conclusões sobre os vícios de origem. O Conselho da Magistratura autorizou o pagamento dos honorários periciais no valor de R$ 2.702,90 (dois mil setecentos e dois reais e noventa centavos) (Id nº 136751740), que foi devidamente requisitado. Após os trâmites, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO A presente demanda busca a responsabilização dos vendedores/construtores por vícios em imóvel e a consequente reparação por danos materiais e morais, impondo-se à análise das questões processuais prévias e do mérito à luz das provas produzidas. Das questões processuais prévias Da delimitação da natureza da ação e da competência do juízo A ação ora em julgamento versa sobre a responsabilidade civil por vícios construtivos em imóvel, movida diretamente contra os vendedores e construtores. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, na medida em que as partes requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel) e a parte autora no de consumidor, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A causa de pedir e o pedido estão diretamente relacionados à má execução da obra e aos danos dela decorrentes, o que atrai a aplicação das normas consumeristas e do Código Civil. Das alegadas ilegitimidade passiva, prescrição, decadência, litisconsórcio passivo necessário, denunciação da lide e incompetência do juízo As teses defensivas de ilegitimidade passiva, prescrição/decadência, litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, denunciação da lide e incompetência absoluta do juízo, arguidas pelas partes requeridas, mostram-se infundadas e devem ser rejeitadas, conforme já exposto em decisão saneadora (Id nº 26507120, fls. 90/93). A ilegitimidade passiva das partes requeridas não se sustenta. As partes demandadas atuaram como vendedores e construtores do imóvel, conforme se depreende dos autos, especialmente o contrato de compromisso de compra e venda (Id nº 26507119, fls. 20/21) e a própria contestação, que discute a qualidade dos materiais e as técnicas construtivas. A responsabilidade pelos vícios de construção, em tal contexto, recai sobre elas, conforme previsão do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade objetiva do construtor por defeitos na construção, independentemente da existência de culpa. O fato de terem realizado a venda do imóvel não as exime da responsabilidade pela qualidade da construção por eles edificada e comercializada. No que tange à prescrição ou decadência, as partes requeridas invocaram o artigo 618 do Código Civil e o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a presente lide configura uma relação de consumo, e em casos de vícios construtivos que se manifestam progressivamente e que afetam a habitabilidade do imóvel, a jurisprudência e a doutrina têm aplicado o prazo prescricional quinquenal do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, que se inicia a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. A entrega das chaves ocorreu em 10 de dezembro de 2012, e os vícios começaram a ser constatados três meses depois (março de 2013), com a ação sendo protocolada em 12 de setembro de 2013, lapso temporal muito inferior ao período de 5 (cinco) anos, afastando qualquer alegação de prescrição ou decadência. As preliminares de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, denunciação da lide e incompetência absoluta da Justiça Estadual são igualmente insubsistentes. A Caixa Econômica Federal interveio na operação apenas na qualidade de mutuante, disponibilizando à autora a importância necessária à aquisição do imóvel residencial. Não se vislumbra sua responsabilidade pela solidez e segurança da obra, porquanto não fiscalizou a construção, tampouco participou da escolha do imóvel negociado, a qual coube exclusivamente à adquirente. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que a denunciação da lide é inadmissível em relações de consumo, a teor do artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor, o que afasta a inclusão da CEF no polo passivo da demanda e mantém a competência desta Justiça Estadual. Da validade e eficácia da prova pericial As partes requeridas, em diversos momentos processuais, insurgiram-se contra a produção e validade da prova pericial, inclusive quanto à utilização de norma técnica supostamente obsoleta e a ausência de detalhamento nas fotos. Não obstante, o Juízo afastou as alegações de nulidade, e o laudo pericial, hospedado no Id nº 111882851, elaborado pela Engenheira Civil Jéssica Cristina de Abreu Romão, após vistorias, análise técnica e sucessivos esclarecimentos às impugnações das partes (Id nº 122588152), foi produzido em estrita observância ao contraditório e à ampla defesa. A perita respondeu aos quesitos formulados, detalhou as patologias encontradas, identificou suas causas e responsabilidades, tornando-o plenamente válido e apto a fundamentar o julgamento da lide. A utilização da NBR 13752/1996 como referência, embora substituída por versão mais recente em 2024, é plenamente justificável, pois era a norma vigente à época da construção e entrega do imóvel (2012), sendo adequada para avaliar vícios construtivos daquele período, não comprometendo a validade ou credibilidade do trabalho. Os supostos "aspectos formais" e "falta de descrição detalhada" foram devidamente rebatidos pela perita, que demonstrou a clareza e suficiência das fotografias e descrições para a elucidação dos fatos. MÉRITO Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da responsabilidade por vícios construtivos Como dito anteriormente, a relação entre a parte autora, adquirente do imóvel, e as partes requeridas, vendedores e construtores, é inequivocamente de consumo. Desse modo, incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, que estabelecem a responsabilidade objetiva do fornecedor por vícios e defeitos do produto ou serviço. O artigo 12 do CDC é claro ao dispor que o construtor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes da construção. O laudo pericial (Id nº 111882851) foi contundente ao atestar que a origem dos problemas reside em falhas na execução da obra. Especificamente, foram identificados: (i) falhas na impermeabilização do solo ou problemas nos sistemas de drenagem, evidenciados por desgaste e umidade no piso de concreto (foto 25 do laudo); (ii) infiltrações por capilaridade, demonstradas por mofo e umidade nas juntas entre a parede e o chão (foto 23 do laudo); (iii) infiltração de água e corrosão de armaduras na estrutura da parede, com revestimento descascando e presença de ferrugem (foto 24 do laudo), indicando falha de cobrimento ou impermeabilização do concreto; (iv) falha na instalação hidráulica embutida no banheiro, causando vazamento sob a pia da cozinha e umidade na parede entre banheiro e cozinha (fotos 15 e 17 do laudo), além de inchar a porta do banheiro; e (v) impropriedade técnica na caixa de passagem elétrica no piso, com fios sem isolamento adequado e caixa mal vedada, próxima a área de umidade (foto 8 do laudo), contrariando a NBR 5410. A perita categorizou tais falhas como vícios construtivos, decorrentes de erro de execução ou projeto, ou má qualidade do material empregado. Estas são falhas intrínsecas à construção, que comprometem a durabilidade e a qualidade do imóvel desde sua origem, configurando-se como vícios ocultos de difícil constatação imediata pelo consumidor. A responsabilidade pela reparação destes vícios recai integralmente sobre as partes demandadas, na condição de construtores e vendedores do imóvel. Por outro lado, o mesmo laudo pericial identificou que outras patologias, como a umidade no teto de um quarto e no banheiro (fotos 11 e 13 do laudo), decorriam de falha na inclinação da calha e da cobertura localizada na área externa do imóvel, sendo esta “coberta realizada pela autora”. A expert também apontou, em sua conclusão, que foram identificados sinais de ausência de manutenção preventiva e corretiva por parte da proprietária e execução de reformas sem assistência técnica, que contribuíram para a piora das condições do imóvel. Exemplos disso incluem o quadro de energia com a tampa quebrada, partes soltas e fiação exposta (foto 4 do laudo) e sujeira acumulada entre os rejuntes dos azulejos (foto 26 do laudo), além de reformas executadas pela parte autora com falhas técnicas (fotos 5 e 6 do laudo). Tais problemas, portanto, não podem ser integralmente atribuídos aos demandados, mas sim, em parte, à conduta da própria parte autora. Ainda que o imóvel não apresente risco iminente de desabamento, a perícia técnica concluiu que os vícios construtivos apurados comprometem a funcionalidade e habitabilidade do bem, causando sua depreciação. Assim, a pretensão autoral de reparação dos vícios de construção é parcialmente procedente, devendo ser acolhidos os custos relacionados aos vícios construtivos imputáveis às partes requeridas, ou seja, aqueles decorrentes das falhas no sistema hidráulico, de impermeabilização e na caixa de passagem elétrica no piso. Os demais vícios e os custos a eles atrelados, que se relacionam com a falha na inclinação da calha e cobertura, bem como a falta de manutenção ou alterações realizadas pela parte autora, não podem ser atribuídos aos demandados. Da improcedência do pedido de substituição do imóvel No que tange à pretensão exordial voltada à substituição do imóvel por unidade nova de padrão equivalente, entendo que tal pleito carece de amparo fático-jurídico diante do acervo probatório coligido, em especial as conclusões exaradas na prova técnica pericial. É cediço que o sistema de responsabilidade civil fundado no Código de Defesa do Consumidor, conquanto privilegie a reparação integral dos danos e preveja, no art. 18, § 1º, inciso I, a possibilidade de substituição do produto viciado, deve ser interpretado à luz dos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da menor onerosidade ao devedor, evitando-se o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e preservando, sempre que tecnicamente viável, a conservação do negócio jurídico. No caso sub examine, o Laudo Pericial (Id nº 111882851) e os posteriores esclarecimentos prestados pela expert judicial (Id nº 122588152) foram conclusivos no sentido de que, embora existam manifestações patológicas de origem construtiva, notadamente no que concerne aos sistemas hidráulicos e de impermeabilização (fotos 23, 24 e 25 do Laudo), não se verificou risco iminente de colapso estrutural ou comprometimento irreversível da segurança da edificação que justifique a medida extrema de substituição de todo o bem imóvel. A perícia técnica foi enfática ao diagnosticar que as anomalias, apesar de afetarem a funcionalidade e a habitabilidade do bem, são passíveis de correção mediante reformas pontuais e intervenções de engenharia corretiva, o que torna a substituição do imóvel uma medida desproporcional frente à gravidade dos vícios constatados. Ademais, milita contra a pretensão de substituição o relevante lapso temporal decorrido desde a entrega das chaves, ocorrida em dezembro de 2012, até a presente data. O imóvel encontra-se sob posse e uso da requerente há mais de treze anos, período em que a estrutura sofreu o desgaste natural do uso ordinário e das intempéries. Nesse contexto, a substituição do bem por uma unidade nova, após mais de uma década de ocupação, configuraria vantagem indevida à consumidora, extrapolando a mera recomposição do status quo ante. Soma-se a isso o fato de que a perícia técnica identificou, de forma minuciosa, que parte considerável do agravamento das patologias e o surgimento de novos danos decorreram da conduta da própria autora, seja pela ausência de manutenção preventiva, dever este previsto na NBR 5674:2012, seja pela execução de reformas e coberturas tecnicamente inadequadas (Id nº 111882851), que comprometeram o escoamento pluvial e a integridade de alguns revestimentos. Portanto, diante da viabilidade técnica de reparação dos vícios de origem e considerando que a responsabilidade dos promovidos deve ser limitada estritamente aos defeitos por eles causados, sem abranger os danos oriundos da desídia na manutenção ou de intervenções irregulares da requerente, a substituição integral do imóvel revela-se medida impertinente e excessiva. O direito da parte autora à reparação dos vícios ocultos originários resolve-se, portanto, pela via da indenização pelos danos materiais e morais sofridos, conforme fundamentado nos tópicos precedentes, mantendo-se a unidade imobiliária em questão sob o domínio da parte demandante, uma vez que a rescisão do contrato ou a substituição do objeto não se coaduna com a realidade fática dos autos e com a boa-fé objetiva que deve reger a fase pós-contratual. Da quantificação dos danos materiais Compulsando os autos, verifica-se que o pedido de indenização por danos materiais formulado pela parte autora restringiu-se, expressamente, ao valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais), correspondente à deterioração de seus bens móveis (notebook e mesa) em razão do vazamento de água ocorrido. Considerando que a prova pericial confirmou a infiltração de água por falha na instalação hidráulica embutida (fotos 15, 16 e 17 do laudo), restando caracterizado o nexo de causalidade entre o vício construtivo e o dano aos bens da autora, o acolhimento do pedido é medida que se impõe. Ressalte-se que, no tocante aos reparos no próprio imóvel, a parte autora postulou a obrigação de fazer (substituição ou reforma), não tendo quantificado valor pecuniário a título de perdas e danos materiais para tais intervenções na exordial. Assim, em observância ao princípio da adstrição e da congruência, a condenação por danos materiais deve limitar-se à quantia explicitamente pleiteada. Dos danos morais A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que os vícios construtivos que afetam a habitabilidade de um imóvel adquirido para moradia podem ensejar indenização por danos morais. A aquisição da casa própria representa, para a maioria das pessoas, a concretização de um sonho e um grande investimento, sendo a expectativa de segurança e tranquilidade frustrada por problemas estruturais que geram constante preocupação e angústia. A perita judicial confirmou que o imóvel, embora sem risco iminente de desabamento, tem sua habitabilidade comprometida, causando depreciação. Essa situação ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. No entanto, é preciso considerar que o perito atestou que a origem dos principais vícios é a falha na execução da obra, mas também houve o reconhecimento de que parte dos problemas decorre de falta de manutenção ou das próprias alterações realizadas pela parte autora. Tais circunstâncias, somadas ao fato de a parte autora ter permanecido no imóvel por longo período antes de buscar a solução judicial, sem comprovar que tentou de forma efetiva resolver o problema administrativamente com as partes requeridas em prazo razoável, embora a inafastabilidade da jurisdição dispense tal requisito, são elementos que devem ser sopesados na fixação do quantum. Diante da ausência de risco iminente à vida, mas do comprometimento da habitabilidade e funcionalidade do imóvel, bem como da parcial contribuição da parte autora para a manutenção de alguns dos vícios e da demora na efetivação da busca pela reparação, entendo que a fixação de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) se mostra razoável e proporcional aos fatos apurados, servindo ao caráter compensatório para a vítima e pedagógico para os ofensores. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, julgo procedente, em parte, o pedido deduzido na inicial, para o fim de: Rejeitar as preliminares e prejudiciais de mérito suscitadas na contestação, quais sejam, a de ilegitimidade passiva, a de prescrição e decadência, a de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, a de denunciação da lide e a de incompetência da Justiça Estadual, bem como afastar a nulidade da prova pericial, pelos fundamentos acima expostos. Condenar os demandados, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais à parte autora no valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais), referente à deterioração dos bens móveis, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data do prejuízo e acrescido de juros de mora, pela SELIC, a partir da citação, deduzida a variação do IPCA. Condenar as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais à parte autora no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir da data da prolação desta sentença e acrescido de juros de mora, pela SELIC, a partir da citação, deduzida a variação do IPCA. Julgar improcedentes os demais pedidos formulados na inicial, notadamente o referente à obrigação de fazer de substituição do imóvel por um novo, pelos motivos expostos na fundamentação, ficando extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno os demandados, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da parte autora arbitrados, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. P.R.I. João Pessoa, 26 de fevereiro de 2026. Ricardo da Silva Brito Juiz de Direito