Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JORDANIA SILVA LINHARES LIMA
REU: GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, YOUBE WORK SERVICOS DE COWORKING E ESCRITORIOS VIRTUAIS LTDA S E N T E N Ç A EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA-FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (COWORKING). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IRREGULARIDADE FORMAL E REGISTRAL. NEGOCIAÇÃO DE UNIDADES SEM O PRÉVIO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DA INSTITUIÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 32 DA LEI Nº 4.591/64 E ART. 1.358-F DO CÓDIGO CIVIL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO FORNECEDOR. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. INCIDÊNCIA CUMULATIVA DA MULTA DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) PREVISTA NO ART. 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/64. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RETENÇÃO/FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. - A ausência de prova da regular instituição do regime de multipropriedade e do registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pela Lei nº 4.591/64 e pela Lei nº 13.777/2018 (art. 1.358-F do Código Civil), configura inadimplemento contratual grave e vício insanável que justifica a resolução do contrato por culpa exclusiva do fornecedor. Tal vício formal atrai a aplicação da sanção legal e autônoma prevista no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores recebidos, a ser cumulada com a restituição integral das parcelas pagas, nos moldes da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. - A incompletude material do empreendimento, caracterizada pela falha na entrega de elementos essenciais prometidos (como biometria e chaves para armários privativos), conjugada com a cobrança de taxas não previstas que deveriam compor o custo da incorporação ("taxa de enxoval"), reforça o inadimplemento substancial. - Todos os envolvidos na cadeia de consumo (GNPI e YOUBE WORK) respondem solidariamente pela reparação dos danos e pelo cumprimento das obrigações impostas. I. RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0802601-31.2021.8.15.2001 [Incorporação Imobiliária, Sustação de Protesto, Cláusulas Abusivas, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Vistos, etc.
Trata-se de “Ação de Rescisão Contratual com pedido de tutela cautelar” proposta por Jordânia Silva Linhares Lima Cavalcante, já qualificada na exordial, em face da GNPI - Global Negócios, Participações e Investimentos - EIRELI e Yoube Work Serviços de Coworking e Escritórios Virtuais LTDA, também qualificadas, objetivando, em síntese, a obtenção de provimento judicial de urgência que venha determinar a suspensão da cobrança das parcelas vincendas do contrato celebrado entre as partes, bem assim que as promovidas se abstenham de inserir o nome da autora em cadastro de restrição ao crédito. Sustenta a parte promovente, em prol de suas pretensões, que no dia 25.09.2019 celebrou com a primeira promovida um contrato particular de compra e venda de Unidades Imobiliárias Fracionadas do Empreendimento “Yoube Work”, no regime de multipropriedade, para aquisição de uma unidade imobiliária pelo preço de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais). Informa que a campanha publicitária do empreendimento “yoube work” enfatizou que o referido empreendimento seria entregue com toda estrutura completa e em funcionamento, contendo recepcionista, controle de acesso por biometria, caixas postais individualizadas e armário privativo com chaves. Assevera que até o ajuizamento da ação o controle de entrada por biometria não teria sido instalado e os armários privativos não teriam sido entregues com chaves. Afirma, ainda, que o contrato previu que caso a entrega do empreendimento ultrapassasse a data de 31.03.2020, poderia a autora requerer sua resolução, no entanto a resolução ficaria condicionada à celebração de um aditivo contratual que nunca ocorreu. Argumenta, outrossim, a existência da cobrança indevida de uma "taxa de enxoval", referente a custos que deveriam ter sido absorvidos pela incorporação, e aponta a publicidade enganosa inerente à promessa de rentabilidade projetada. Assevera, ainda, buscando êxito em sua pretensão, a existência de grave irregularidade formal do negócio, sustentando a ausência de registro da instituição da multipropriedade na matrícula imobiliária, em manifesta desobediência às normas cogentes da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 13.777/2018. Em face de tais fatos, requer o acolhimento integral da demanda, com a declaração da rescisão do pacto por culpa exclusiva das promovidas, a condenação à restituição da totalidade dos valores desembolsados e a aplicação da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o montante pago, conforme previsto no art. 35, § 5º, c/c art. 32 da Lei nº 4.591/64. Em decisão interlocutória lançada no Id nº 41736250, este juízo acolheu o pleito liminar formulado, concedendo a tutela de urgência após reconhecer a probabilidade do direito da parte autora em rescindir o contrato e o perigo de dano representado pela possibilidade de negativação. A decisão determinou a suspensão das cobranças das parcelas vincendas e a proibição de inclusão do nome da parte autora nos cadastros restritivos de crédito. As promovidas apresentaram contestação conjunta (Id nº 43077158) e refutaram as alegações autorais. Defenderam que o empreendimento foi entregue em 05/05/2020, dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o qual se estenderia até setembro de 2020, e refutaram a tese de empreendimento incompleto, minimizando as falhas apontadas. Alegaram que a cobrança da "taxa de enxoval" era lícita, pois fora aprovada por assembleia de condôminos. Requereram, em síntese, o reconhecimento da rescisão por desistência imotivada da parte autora, de modo a possibilitar a aplicação das retenções contratuais (cláusula penal, comissão de corretagem e taxa de fruição). Alternativamente, pleitearam o julgamento parcial de mérito determinando a rescisão e a retomada do bem, e a condenação da parte autora por litigância de má-fé por ter alterado a verdade dos fatos. Foi determinada a intimação das partes para especificarem as provas que ainda pretendiam produzir (Id nº 45771608), tendo as promovidas requerido a designação de audiência de instrução para colheita do depoimento pessoal da parte autora, bem como oitiva de testemunhas (Id nº 47257057). Em sede de articulado posterior (Id nº 71299657), a parte demandante informou a existência de fato novo, alegando que a unidade comercializada sequer detinha o registro de instituição formal de multipropriedade perante o Cartório de Imóveis, reforçando a tese de nulidade e de cabimento da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. O feito foi saneado pela decisão de Id nº 97680906, que delimitou o ponto controvertido e, em face da natureza da controvérsia, indeferiu o pedido de produção de prova oral formulado pelas requeridas, sob o fundamento de que a questio facti demandaria prova eminentemente documental. As requeridas pugnaram por ajustes à decisão de saneamento (Id nº 101021279), a qual foi mantida por este juízo (Id nº 113065346). Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o que interessa relatar. Passo a decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Da Justificativa para o Julgamento do Processo A análise das condições da ação e dos pressupostos processuais demonstra a regularidade do feito, inexistindo nulidades ou questões pendentes que obstem o julgamento do mérito. Consoante o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015, o magistrado deve proferir sentença com resolução de mérito quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de outras provas. No presente caso, conforme a fundamentação exarada nas decisões de saneamento, a controvérsia fática e jurídica restou suficientemente delimitada e os elementos de prova coligidos nos autos - eminentemente documentais e complementados pelos argumentos das partes - permitem a formação do convencimento deste juízo, tornando desnecessária e inócua a dilação probatória adicional, especialmente a prova oral requerida pelas partes promovidas. Assim, passo ao julgamento do mérito da demanda. II.2. Da Aplicação da Legislação Consumerista e da Inversão do Ônus da Prova É imperativo reconhecer, ab initio, que a relação jurídica estabelecida entre a parte promovente e a parte promovida é de consumo, sujeitando-se às normas de ordem pública e interesse social do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). A parte demandante figura como consumidora, na acepção do art. 2º do CDC, como destinatária final da cota-fração imobiliária de um empreendimento negociado pelas demandadas, que se enquadram como fornecedoras, nos termos do art. 3º do mesmo diploma, responsáveis pela organização, comercialização e gestão do produto. O sistema protecionista do CDC busca o reequilíbrio contratual e impõe o dever de proteção à parte vulnerável.
No caso vertente, a vulnerabilidade da parte promovente é manifesta, sobretudo no que tange à obtenção de informações técnicas e registrais inerentes à formalização de uma multipropriedade e sua correspondente incorporação. Diante da verossimilhança das alegações autorais e da reconhecida hipossuficiência técnica, impõe-se a inversão do ônus da prova, a teor do art. 6º, VIII, do CDC, recaindo sobre as partes promovidas o dever de provar que cumpriram, integralmente, todas as exigências legais e contratuais relativas à instituição, registro e entrega do empreendimento, ônus do qual, como se verá adiante, não se desincumbiram. II.3. Do Mérito: Da Rescisão Contratual por Culpa Exclusiva das Promovidas A análise probatória converge para a conclusão de que a rescisão contratual é de fato motivada e deve ser imputada a culpa exclusiva às promovidas, em razão de duplo fundamento: o inadimplemento material e relevante das obrigações, e a grave irregularidade formal e registral do empreendimento. II.3.1. Do Inadimplemento Material: Incompletude da Oferta e Cobrança Indevida As promovidas sustentaram que a entrega da unidade ocorreu em 05/05/2020, o que supostamente estaria dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, o mero habite-se ou a conclusão física da loja que abrigaria o coworking não se confunde com a entrega funcional do bem no estado prometido pela oferta. O contrato e a publicidade vincularam as demandadas à entrega de um espaço pronto e operacional, munido de estrutura completa, incluindo controle de acesso por biometria e armários privativos com chaves para garantir a segurança dos bens pessoais e profissionais da parte autora. A própria defesa apresentada pelas promovidas demonstrou a confissão de que esses elementos essenciais estavam incompletos ou indisponíveis na data da entrega, ou foram implementados tardiamente, muito após a data contratual. A ausência de chaves nos armários privativos e a não instalação imediata do sistema de acesso por biometria, conforme prometido, são falhas que afetam diretamente a fruição do bem nos termos contratados, configurando um inadimplemento substancial do objeto. Tais elementos, essenciais para o uso no regime de coworking e multipropriedade, são inerentes ao dever de entregar o empreendimento em conformidade com o que foi ofertado ao mercado de consumo. Ademais, a cobrança da "taxa de enxoval", cuja licitude foi defendida pelas partes requeridas sob o argumento de aprovação em assembleia, revela-se abusiva no contexto da relação de consumo. Conforme o art. 1.358-D, II, do Código Civil, o imóvel sob regime de multipropriedade deve incluir as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. O custo de itens essenciais à operação (enxoval) deveria estar abarcado no preço de venda da cota-fração, prometida para um empreendimento "100% com móveis planejados, equipamentos e eletrônicos". O repasse desse custo adicional, em um cenário de incompletude e irregularidade, impõe um ônus excessivo e indevido ao consumidor, violando o princípio da transparência e da boa-fé objetiva. II.3.2. Da Irregularidade Formal e Registral: Venda de Unidade sem Prévia Instituição de Multipropriedade e Registro da Incorporação O fundamento mais robusto e determinante para a caracterização da culpa das promovidas reside na flagrante irregularidade formal do empreendimento perante o Registro de Imóveis, conforme veementemente alegado e confirmado pela prova documental nos autos. A comercialização de frações ideais/cotas de multipropriedade exige o integral cumprimento das formalidades legais. A Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) estabelece, em seu art. 32, um catálogo documental obrigatório que deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis antes mesmo do incorporador negociar as unidades autônomas. Esse registro inclui, entre outros, o título de propriedade, o memorial descritivo e a discriminação das frações ideais. Especificamente para o regime de multipropriedade, a Lei nº 13.777/2018 incluiu o art. 1.358-F no Código Civil, que expressamente exige o registro da instituição da multipropriedade no Cartório imobiliário competente: Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. A prova documental carreada aos autos (Id nº 71299686) demonstrou que as promovidas negociaram e receberam valores pela venda de cotas-frações de uma unidade comercial (Loja 12), sem que o regime de multipropriedade houvesse sido formalmente instituído e registrado na matrícula do imóvel. A referida comercialização, anterior à regularização registral, traduz uma violação elementar e grave ao sistema de proteção ao adquirente, previsto na legislação de incorporação, desrespeitando o dever de segurança jurídica imposto ao fornecedor. O inadimplemento decorrente da inobservância das normas de incorporação é de tal monta que torna o negócio originalmente viciado. Tal conduta ilícita imputa a culpa exclusiva pela rescisão às partes promovidas, as quais falharam no cumprimento de um dever legal pré-contratual e essencial à validade e eficácia do negócio jurídico. II.3.3. Da Consequência da Rescisão: Devolução Integral dos Valores Pagos Uma vez reconhecida a culpa exclusiva das promovidas pela resolução do contrato, em função do inadimplemento substancial, e, sobretudo, da irregularidade formal da negociação, a consequência jurídica é a condenação à restituição integral e imediata das quantias pagas pela parte autora. O entendimento jurisprudencial encontra-se pacificado, conforme a orientação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Neste mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4. Agravo interno parcialmente provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1597320 RJ 2019/0299934-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 15/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2020) Portanto, a promovente tem o lídimo direito de reaver a totalidade dos valores que despendeu, que incluem as parcelas do preço, as taxas de condomínio e a "taxa de enxoval" por se tratarem de pagamentos efetuados em virtude de um contrato que se tornou inexequível e viciado pela conduta das fornecedoras. A restituição deve ocorrer em parcela única, vedando-se qualquer retenção. II.3.4. Da Aplicação Cumulativa da Multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 O pleito da parte autora quanto à aplicação da sanção legal de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor recebido, prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, encontra amparo nos autos. A negociação de frações imobiliárias sem o prévio registro da incorporação, em violação ao art. 32 da referida lei, atrai a incidência da penalidade. O mencionado artigo 35, § 5º, estabelece com clareza solar que: Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. § 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição. Esta multa possui natureza sancionatória específica, desvinculada das perdas e danos oriundas da rescisão contratual, e visa coibir a prática de venda de unidades imobiliárias irregulares. Uma vez comprovado que as promovidas negociaram e receberam valores por cotas-frações, sem a observância do regime de incorporação/multipropriedade, a aplicação da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o total pago pela parte autora é medida de rigor e possui caráter cogente. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, julgo totalmente procedente a pretensão autoral deduzida na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. Declarar a rescisão do contrato particular de compra e venda de unidades imobiliárias fracionadas do empreendimento “Yoube.Work”, no regime de multipropriedade, celebrado entre a parte promovente e as promovidas, por culpa exclusiva das partes demandadas. 2. Condenar as promovidas, solidariamente, à restituição integral e imediata da totalidade dos valores pagos pela parte autora, englobando as parcelas do preço da cota, taxas de condomínio e valores de enxoval. Sobre este valor deverá incidir correção monetária pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) a partir da data de cada desembolso e juros de mora pela SELIC, contados da citação (art. 405 do Código Civil), deduzida a correção monetária, devendo a restituição ser efetuada em parcela única. 3. Condenar as promovidas, solidariamente, ao pagamento da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela autora, para os fins e nos termos estabelecidos no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, em razão da comercialização de frações imobiliárias sem o devido cumprimento das exigências legais de registro da incorporação e instituição da multipropriedade. O valor da multa deverá ser corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) a partir da data do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora pela SELIC, contados a partir da citação, deduzida a correção monetária. 4. Rejeitar o pedido de condenação da parte autora ao pagamento de taxa de fruição do imóvel (0,5% mensal) e o pedido condenatório por litigância de má-fé, por total ausência de fundamento. 5. Condenar as promovidas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, levando em consideração os critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. P.R.I. João Pessoa, 19 de fevereiro de 2026. Ricardo da Silva Brito Juiz de Direito