Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível de Campina Grande PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0813035-06.2026.8.15.2001 DECISÃO ONCOVIDA CAMPINA GRANDE SERVIÇOS MÉDICOS LTDA ajuizou a presente Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos em face de EDNEY GIOVANI DIAS AGRA, conforme petição inicial de ID 154437531. A lide fundamenta-se no descumprimento de obrigações derivadas de um Contrato de Locação de Imóvel para Fins Comerciais celebrado em 01 de novembro de 2024 (ID 154437540), tendo por objeto o pavimento térreo de edificação localizada na Avenida Manoel Tavares, nº 1950, no Bairro Jardim Tavares, em Campina Grande/PB. Segundo a demandante, o locatário imitiu-se na posse do bem e gozou de um período de carência de noventa dias para a obtenção do alvará sanitário perante a AGEVISA, findo o qual passariam a ser devidos aluguéis mensais no montante de R$ 25.000,00. Contudo, a autora afirma que o réu jamais realizou o pagamento de qualquer parcela locatícia ou dos acessórios da locação, tais como IPTU, TCR, CAGEPA e ENERGISA, totalizando um débito que, à época da propositura, superava a cifra de quatrocentos e sessenta mil reais. A lide originou-se perante o Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca da Capital, onde foi deferida a medida liminar para desocupação voluntária por meio da decisão interlocutória de ID 154497311. Naquela oportunidade, o magistrado reconheceu o inadimplemento crônico e a ausência de garantias no pacto locatício, determinando a saída espontânea do locatário no prazo de 15 dias, sob pena de desalijo forçado com auxílio de força policial e ordem de arrombamento. Para a efetivação da medida, a empresa locadora prestou a caução judicial equivalente a três meses de aluguel, conforme comprovante de depósito acostado no ID 154574413. O feito foi posteriormente remetido a este Juízo da 3ª Vara Cível de Campina Grande em razão do reconhecimento da conexão com a Ação de Obrigação de Fazer nº 0804570-91.2026.8.15.0001, distribuída anteriormente nesta Comarca pelos locatários. A decisão de declínio de competência de ID 157193905 fundamentou-se na necessidade de reunião dos processos para julgamento conjunto, visando evitar a prolação de decisões conflitantes e assegurar a segurança jurídica, diante da identidade de partes e da relação jurídica subjacente. Em sede de contestação acompanhada de reconvenção (ID 156834757), o réu contesta a configuração da mora invocando a teoria da exceção do contrato não cumprido, com amparo no artigo 476 do Código Civil. Alega que a locadora teria incorrido em inadimplemento prévio ao não entregar o imóvel em plenas condições de habitabilidade sanitária e operacional. Sustenta a existência de vícios estruturais, ausência do indispensável Habite-se e falhas nos sistemas de segurança e combate a incêndio, fatores que teriam sido determinantes para o indeferimento da licença sanitária. Pleiteia, de forma subsidiária, que a desocupação seja condicionada ao ressarcimento das benfeitorias e acessões realizadas no imóvel, estimadas em R$ 217.157,82, ou que seja decretada a indisponibilidade do bem para novas locações até que o mérito da lide seja solvido em cognição exauriente. Por sua vez, a parte autora peticionou nos autos noticiando a urgência na execução da medida coercitiva (ID 158685200), informando a ocorrência de graves infiltrações estruturais e vazamentos no prédio, conforme registros de ID 158685203. A demandante defende que a permanência do réu no imóvel, em um contexto de abandono de manutenção e inércia nas obras de adequação interna, potencializa o risco de danos irreversíveis à integridade física da edificação, o que exige a pronta retomada da posse para a realização de reparos indispensáveis. Após a realização de audiência de conciliação, a qual restou infrutífera pela ausência de composição entre as partes (ID 158402918), os autos vieram conclusos para análise da manutenção da medida liminar e apreciação dos novos requerimentos formulados. É o relatório. 1. DA CONEXÃO E DA NECESSÁRIA RETIFICAÇÃO DA DECISÃO LIMINAR A questão da competência para o processamento e julgamento desta lide foi definitivamente solvida com o reconhecimento da conexão entre a presente demanda e a Ação de Obrigação de Fazer nº 0804570-91.2026.8.15.0001, distribuída anteriormente perante este Juízo. Com a remessa dos autos por declínio de competência operado pela 8ª Vara Cível da Capital, incide na espécie a regra de conservação dos atos processuais prevista no artigo 64, § 4º, do Código de Processo Civil. referido dispositivo legal consagra o princípio da economia processual e da primazia do julgamento de mérito ao estabelecer que as decisões proferidas por juízo incompetente conservarão seus efeitos até que outra seja prolatada pelo juiz natural da causa. Tal sistemática visa evitar retrocessos desnecessários na marcha processual, preservando a eficácia da prestação jurisdicional e a utilidade das medidas urgentes já deferidas. Neste cenário, antes de analisar a manutenção definitiva da medida extrema, cumpre promover uma retificação pontual na decisão interlocutória de ID 154497311. Com o devido acatamento ao entendimento do juízo declinante, observa-se que, ao deferir a liminar de despejo, não foi expressamente consignada a faculdade legal de o locatário afastar os efeitos da medida mediante a purgação da mora. No rito especial da Lei de Locações, o despejo liminar por falta de pagamento em contratos desprovidos de garantia não possui natureza absoluta ou irreversível antes que seja oportunizado ao inquilino o pagamento do débito para preservar o vínculo contratual. É imperativo observar o que dispõe o artigo 59, § 3º, da Lei nº 8.245/91, o qual autoriza o locatário a elidir a liminar de desocupação se, dentro do prazo de 15 dias concedido para a saída voluntária, efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos. A retificação da decisão é medida impositiva para assegurar o devido processo legal e o contraditório efetivo, especialmente após a extinção do Agravo de Instrumento nº 0805362-48.2026.8.15.0000 por perda de objeto (ID 157981053). O direito à elisão da mora é uma garantia procedimental de ordem pública que visa mitigar a severidade da medida liminar, permitindo que a purgação ocorra de forma a satisfazer o crédito da locadora e, simultaneamente, manter a atividade econômica do locatário no imóvel. Conforme a regra do artigo 62, inciso II, da referida Lei, o depósito deve abranger não apenas os aluguéis vencidos, mas também os encargos da locação, multas contratuais, juros de mora e os honorários advocatícios fixados pelo magistrado. Portanto, este Juízo passa a integrar a decisão interlocutória originária para que nela conste a possibilidade de interrupção da desocupação forçada caso o réu comprove, no prazo renovado, o adimplemento das obrigações pecuniárias em atraso, conforme os parâmetros que serão detalhados adiante. A correção da omissão originária harmoniza a celeridade pretendida pela locadora com o direito subjetivo do inquilino de purgar a mora, restabelecendo o equilíbrio necessário à condução do feito sob a ótica do juiz natural. 2. DO MÉRITO DA MANUTENÇÃO DA LIMINAR E DA REVISÃO DO MONTANTE PARA ELISÃO DA MORA Após detida análise dos argumentos apresentados pelas partes e do robusto acervo documental coligido aos autos, este Juízo conclui que os efeitos da decisão de ID 154497311 devem ser preservados, contudo, com uma revisão parcial quanto ao montante exigível para fins de purgação da mora. Embora não tenha havido a subscrição formal dos termos aditivos, as evidências demonstram que as partes mantiveram tratativas extrajudiciais prolongadas, consubstanciadas em nada menos que sete versões de minutas de aditamento (ID 136516007 e seguintes). Há, portanto, inegável plausibilidade na alegação de que tais negociações geraram no locatário uma legítima expectativa de rearranjo contratual, o que muitas vezes justifica a tolerância temporária do locador quanto ao recebimento dos valores. Em relações locatícias de elevado vulto econômico e complexidade técnica, como a presente, é comum que o locador suporte um período de inadimplência razoável — em regra, de sessenta dias — antes de optar pela via judicial, evitando que o débito acumulado se torne uma barreira intransponível. No caso concreto, exigir o depósito imediato de todas as parcelas vencidas desde o término da carência original em janeiro de 2025 resultaria em um montante superior a quatrocentos mil reais, o que inviabilizaria, na prática, o direito legal do locatário de elidir a rescisão e manter o seu investimento. Assim, em atenção aos princípios da razoabilidade e da conservação do negócio jurídico, o montante para a elisão da liminar será limitado às parcelas vencidas nos sessenta dias anteriores ao ajuizamento da ação e àquelas que se venceram no curso do processo. Entretanto, essa ponderação equitativa quanto ao valor do depósito não possui o condão de afastar a mora nem de socorrer a tese da exceção do contrato não cumprido. As evidências iniciais indicam que a responsabilidade pela ausência do alvará sanitário recai primordialmente sobre o inquilino. Nos termos da Cláusula 4.1 do Instrumento Particular de Contrato de Locação (ID 136517255), o locatário assumiu a obrigação exclusiva de obter todas as licenças e autorizações necessárias ao funcionamento de sua atividade, bem como de realizar, às suas próprias expensas, as adaptações internas exigidas pelos órgãos reguladores. Nesse ponto, embora o locatário tenha apresentado laudo técnico particular (ID 156834773), as Atas Notariais de constatação lavradas em 30 de junho de 2025, 01 de setembro de 2025 e 07 de janeiro de 2026 (IDs 156159541, 156159542 e 156159544) revelam que as obras de adaptação interna — tais como a instalação de pias, louças sanitárias, divisórias de salas e a infraestrutura própria para equipamentos médicos — apresentaram pouca ou nenhuma evolução substancial desde a assinatura do pacto. A autoridade sanitária, ao indeferir o pedido de alvará, consignou expressamente que o estabelecimento não possuía infraestrutura física operacional adequada para análise conclusiva (ID 156834775), pendência que, por força contratual, competia ao inquilino sanar. A alegação de insuficiência da rede elétrica também se mostra inconsistente para justificar o inadimplemento total. A rede elétrica básica e estrutural do edifício foi entregue pela locadora, sendo que eventuais necessidades de readequação de carga ou instalações dedicadas a equipamentos específicos de uma clínica de traumatologia deveriam ter sido providenciadas pela parte locatária como parte de sua obrigação de adequação ao uso pretendido. Outrossim, não se afigura razoável exigir a conclusão de sistemas de segurança final, como o AVCB, e a consequente emissão do Habite-se total da edificação quando o próprio pavimento térreo, objeto da locação e principal área de circulação, ainda se encontrava em estágio bruto de acabamento interno por aparente desídia do inquilino na execução de suas contrapartidas. O fato incontroverso é a ocupação graciosa do imóvel por período superior a doze meses, sem o pagamento de um único aluguel ou dos encargos acessórios de IPTU, energia e água, os quais vêm sendo adimplidos exclusivamente pela locadora para evitar a inscrição em dívida ativa e a interrupção dos serviços (ID 154438151). Tal conduta desvirtua completamente a finalidade econômica do contrato sinalagmático e gera um prejuízo patrimonial vultoso e crescente à proprietária. Portanto, diante da inexistência de provas de vício estrutural imputável à locadora que impedisse a execução das obras internas pelo inquilino, a manutenção da medida liminar de despejo é medida que se impõe para estancar a lesão ao direito de propriedade e fruição do bem. A retomada do imóvel pela proprietária é a resposta jurídica adequada à ocupação prolongada sem contraprestação, resguardando-se, todavia, o direito de elisão mediante o depósito do valor ora revisado, conforme facultado pela legislação de regência. 3. DO EXAME DAS DEMAIS ALEGAÇÕES E PEDIDOS CAUTELARES No que concerne ao requerimento formulado pelos promovidos para que seja decretada a indisponibilidade do imóvel para novas locações ou, subsidiariamente, que a retomada da posse seja condicionada ao depósito prévio do valor das benfeitorias alegadas (estimadas em R$ 217.157,82), entendo pelo indeferimento de ambos os pleitos. A pretensão de imobilizar o bem ou de restringir o direito de fruição da proprietária após a desocupação forçada carece de amparo legal e fático no atual estágio processual. A retomada da posse pela locadora é uma consequência jurídica direta e objetiva do inadimplemento contratual e da resolução da lide possessória, de modo que este Juízo não pode, por meio de medida cautelar atípica, impedir a livre disposição do patrimônio pela proprietária. Tal restrição representaria uma interferência indevida no núcleo essencial do direito de propriedade, perpetuando o prejuízo econômico da locadora que, como visto, já suporta a ausência de rendimentos locatícios por período superior a um ano. Ademais, no que tange à garantia de eventuais direitos do réu, a própria Lei nº 8.245/91 já estabelece um mecanismo específico de proteção: a prestação de caução judicial equivalente a três meses de aluguel como condição para a execução da liminar. Conforme consta nos autos (ID 154574413), a parte autora já cumpriu integralmente esse encargo processual, depositando o montante de R$ 78.510,60. referido valor serve precisamente para assegurar o ressarcimento de eventuais prejuízos suportados pelo locatário caso a medida venha a ser reformada ou revogada futuramente. Portanto, o réu já se encontra resguardado pela cautela legalmente prevista, não havendo necessidade de reforço por meio de depósitos adicionais sem o prévio contraditório exauriente. Quanto ao pleito de indenização por benfeitorias no valor de R$ 217.157,82 como condição para a desocupação, a matéria exige dilação probatória complexa e análise aprofundada da validade das cláusulas contratuais. Compulsando o Instrumento Particular de Contrato de Locação (ID 136517255), observa-se na Cláusula 6.3 a existência de previsão expressa de renúncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias úteis ou necessárias. Segundo o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 335, tais disposições são válidas e eficazes nos contratos de locação urbana. Assim, a discussão sobre a existência de culpa da locadora que pudesse, eventualmente, mitigar os efeitos dessa renúncia é matéria afeta ao mérito da causa e demanda cognição exauriente, sendo inviável utilizá-la para sobrestar a ordem de despejo em sede de cognição sumária. Por fim, as alegações recíprocas de má-fé processual e condutas extrajudiciais abusivas — tais como a instalação prematura de placas de "aluga-se" pela autora ou as queixas do réu quanto a infiltrações estruturais agravadas por chuvas recentes (ID 158685203) — não possuem o condão de sustar o despejo fundado no inadimplemento pecuniário incontroverso. Tais fatos possuem natureza periférica à causa de pedir principal e eventuais danos morais ou materiais deles decorrentes deverão ser apurados em sede de perdas e danos na fase de instrução. O foco imediato deste provimento jurisdicional é restaurar o equilíbrio da relação locatícia, permitindo que a proprietária retome a gestão do seu bem diante da ausência de contraprestação financeira mínima pelo inquilino. DISPOSITIVO
ANTE O EXPOSTO, fundamentado no artigo 64, § 4º, do Código de Processo Civil, bem como nas disposições específicas dos artigos 59, § 3º, e 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, e com o intuito de restaurar a regularidade procedimental e resguardar o direito à ampla defesa, este Juízo DECIDE: a) DEFERIR o pedido de prioridade de tramitação processual formulado pelo réu EDNEY GIOVANI DIAS AGRA, diante da comprovação documental de que o mesmo é portador de doença grave (neoplasia maligna de próstata), nos exatos termos do artigo 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil, devendo a Secretaria proceder com a anotação imediata do benefício no sistema PJe para todos os fins de direito; b) RATIFICAR EM PARTE a decisão interlocutória de ID 154497311, mantendo integralmente a medida liminar de despejo em razão do inadimplemento pecuniário verificado, restando preservada a eficácia da caução judicial já prestada pela parte autora no ID 154574413; c) RENOVAR o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do pavimento térreo do imóvel localizado na Avenida Manoel Tavares, nº 1950, Bairro Jardim Tavares, em Campina Grande/PB, devendo a contagem do referido interregno ocorrer exclusivamente em dias úteis, iniciando-se a partir da intimação desta decisão na pessoa do advogado via Diário da Justiça Eletrônico Nacional (DJEN). Fica consignado que não haverá nova intimação pessoal dos réus, uma vez que a ciência quanto à obrigação de desocupar já se operou em momento anterior, tratando-se a presente apenas de retificação das condições de cumprimento; d) ESTABELECER que, para afastar os efeitos da ordem de despejo e evitar a rescisão definitiva do pacto locatício (elidir a mora), o locatário poderá, dentro do mesmo prazo de 15 dias úteis ora concedido, efetuar o depósito judicial integral que contemple: (i) a totalidade dos aluguéis vencidos nos sessenta dias anteriores ao ajuizamento da ação; (ii) as parcelas vencidas no curso do processo até a data da intimação desta decisão; (iii) o ressarcimento dos encargos acessórios previstos em contrato e comprovadamente adimplidos pela locadora no referido período; (iv) as multas contratuais proporcionais e juros de mora incidentes; e (v) os honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o montante total do débito, conforme autoriza o artigo 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91; e) CONSIGNAR que, durante o período de 15 dias ora fixado para a desocupação voluntária ou purgação, permanece sob a inteira e exclusiva responsabilidade do locatário o dever de zelar pela integridade da obra realizada e pela preservação da estrutura física do espaço, respondendo civilmente por eventuais danos, deteriorações ou atos de vandalismo que venham a ocorrer no imóvel enquanto detiver a posse direta do bem; f) INDEFERIR os pedidos cautelares formulados pelos réus no ID 156834757 quanto à decretação de indisponibilidade do imóvel e ao condicionamento do despejo ao depósito prévio do valor das benfeitorias, pelas razões de mérito expostas na fundamentação desta decisão; g) AUTORIZAR, na hipótese de decurso in albis do prazo renovado sem a desocupação voluntária ou sem o depósito judicial do valor integral acima especificado, a imediata expedição de MANDADO DE DESPEJO COMPULSÓRIO, ficando o Oficial de Justiça desde já autorizado a solicitar o auxílio de força policial e a proceder ao arrombamento de portas e obstáculos, caso se revele estritamente necessário para garantir a efetividade da ordem, nos termos do artigo 65 da Lei do Inquilinato; h) MANTER SUSPENSA a eficácia das determinações coercitivas contidas nas alíneas "a" a "d" do dispositivo da decisão de ID 158723230 até o exaurimento do prazo voluntário renovado por este provimento, preservando-se, todavia, o comando da alínea "e" do referido ID quanto às anotações de conexão e aos prazos vigentes para apresentação de réplica e manifestações das partes. Intimem-se com a urgência. Campina Grande, data e assinatura eletrônicas. VINICIUS SILVA COELHO Juiz de Direito