Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: MATHEUS ROMERO SOARES E DANTAS
REU: Q-3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SP-08 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA 1. RELATÓRIO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Esperança PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0801936-68.2024.8.15.0171
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais promovida por MATHEUS ROMERO SOARES E DANTAS em face de Q-3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SP-08 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O autor alegou, em síntese, que, juntamente com sua esposa, obteve por força de decisão judicial transitada em julgado (processo n° 0002598-51.2013.8.15.0171) a adjudicação de três lotes de terreno localizados no Loteamento Campos do Conde, em Campina Grande, sendo um deles o lote número 10 da quadra 22. Narrou que o referido lote havia sido indicado em juízo de forma conjunta pelas rés em substituição de penhora anterior, com a garantia de que se encontrava livre de qualquer embaraço. Contudo, ao tentar registrar a respectiva carta de adjudicação, foi surpreendido com a nota de devolução do oficial de registro imobiliário indicando que o imóvel já havia sido alienado a terceiros, impedindo a transferência da propriedade. Por isso, pugnou pela concessão de medida liminar de registro e pela condenação das demandadas ao pagamento de danos materiais, correspondente ao valor de mercado atualizado do imóvel, de R$ 129.600,00, além do reembolso do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis pago, no valor de R$ 2.603,36, e indenização por danos morais no montante de R$ 50.000,00. Juntou documentos. O pedido de gratuidade da justiça foi indeferido, e o juízo determinou a emenda da petição inicial devido a contradições nos pedidos iniciais (ID 104327267). O autor apresentou emenda à inicial, esclarecendo que os lotes de números 15 e 16 da quadra 10 foram devidamente registrados após pedido de cindibilidade administrativa, restando prejudicado o pedido de tutela provisória quanto a eles. Desse modo, o autor requereu o prosseguimento do feito exclusivamente em relação ao pedido de indenização decorrente da venda indevida do lote de número 10 da quadra 22 (ID 105862987). O juízo deferiu o parcelamento das custas processuais e determinou a remessa dos autos ao CEJUSC (ID 105946194). A audiência de conciliação restou prejudicada diante do não comparecimento das rés (ID 108567789). A ré Q-3 Empreendimentos Imobiliários Ltda, devidamente citada, apresentou contestação de ID 124478200, arguindo as preliminares de litisconsórcio passivo necessário, coisa julgada decorrente de acordo homologado em feito anterior, incompetência territorial deste juízo e ilegitimidade passiva para responder pela alienação de bem que pertencia à corré. No mérito, alegou que o termo de transação extrajudicial outorgou quitação ampla e irrevogável sobre a relação jurídica, que o lote pertencia unicamente à demandada SP-08 e que inexistem os pressupostos do dever de indenizar. Juntou documentação. A ré SP-08 Empreendimentos Imobiliários Ltda foi validamente citada por via postal em sua sede, conforme aviso de recebimento assinado em 01/07/2025, de ID 116067559, deixando transcorrer in albis o prazo para resposta. Réplica apresentada (ID 125149786). O feito foi saneado (ID 136086352). Na oportunidade, foi decretada a revelia da ré SP-08, sem aplicação do efeito material da presunção de veracidade devido à contestação da corré. Todas as preliminares arguidas pela ré Q-3 foram rejeitadas. As partes foram intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir. O autor manifestou-se informando que as provas documentais anexadas aos autos são suficientes para o julgamento da lide, requerendo o julgamento antecipado do mérito (ID 154872706). A ré Q-3 requereu genericamente a realização de audiência de instrução para colheita de depoimento pessoal do autor e oitiva de testemunhas (ID 156097518). O autor compareceu aos autos e impugnou o pedido de prova oral da ré, alegando ser genérico e protelatório (ID 156249980). É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO Analisando o pedido de dilação probatória deduzido pela ré Q-3 Empreendimentos Imobiliários Ltda (ID 156097518), verifica-se que a pretensão de produzir prova testemunhal e de colher o depoimento pessoal do autor não comporta acolhimento. A controvérsia fática instaurada nos autos cinge-se à verificação da titularidade dominial do imóvel, à ocorrência da alienação do bem a terceiros e à eventual eficácia de acordo judicialmente homologado/adjudicação deferida em substituição de penhora, matérias que dependem unicamente de prova documental, a qual já se encontra encartada ao processo. Nos termos da legislação processual civil, incumbe ao magistrado, na condição de destinatário da prova, indeferir as diligências que se revelarem inúteis ou meramente protelatórias, zelando pela razoável duração do processo, conforme o art. 370, do CPC. A prova oral postulada pela ré é genérica e inócua, incapaz de contrapor a eficácia de registros públicos e de atos judiciais documentados, carecendo de qualquer utilidade prática para o deslinde do feito. Por isso, indefiro o pedido de prova testemunha e procedo com o julgamento do processo no estado em que se encontra, uma vez que os elementos constantes nos autos são suficientes para o convencimento judicial e não foram formulados outros requerimentos de prova (arts. 355 e 370 do CPC). No mérito, a controvérsia consiste em verificar se houve prática de ato ilícito pelas rés ao alienarem a terceiro o lote de número 10 da quadra 22, o qual havia sido objeto de adjudicação judicial em favor do autor, e se tal conduta gera o dever de indenizar os danos materiais e morais alegados. 2.1. Da responsabilização civil A responsabilidade civil prevista em lei consiste na obrigação de reparar o dano, imposta a todo aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral (arts.186 e 927 do CC). Exsurgem, assim, os seguintes requisitos essenciais da reparação civil: a) a verificação de uma conduta antijurídica, dolosa ou culposa; b) a existência de um dano, seja este de ordem material ou imaterial, de natureza patrimonial ou não-patrimonial; e c) o estabelecimento de um nexo de causalidade entre um e outro. Em suma, para o reconhecimento da responsabilidade civil nesses casos, faz-se necessária a prova do dano e do nexo de causalidade entre este e a conduta do réu, bem como a demonstração de culpa. Portanto, é preciso analisar os elementos de convicção colacionados ao feito para aferir se estão presentes os requisitos necessários a ensejar o dever reparatório do réu. No caso dos autos, a análise das provas demonstra que as rés peticionaram conjuntamente nos autos do cumprimento de sentença nº 0002598-51.2013.8.15.0171, requerendo a substituição da penhora do lote 17 da quadra 10 pelo lote 10 da quadra 22, asseverando expressamente que este último estava livre de quaisquer ônus ou encargos (ID 102140888, ID 102140887). O pedido foi homologado pelo juízo em 01/09/2023, determinando-se a expedição da carta de adjudicação (ID 154872716), a qual foi devidamente emitida em favor do autor e de sua esposa em 20/03/2024 (ID 102140896). Contudo, a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel de número 146.447 revela que a ré SP-08 Empreendimentos Imobiliários Ltda vendeu o referido lote para a empresa Kronos Fundo de Investimento Imobiliário, com registro efetuado em 25/04/2024 (ID 102140895). Essa alienação inviabilizou o registro da carta de adjudicação expedida em favor do autor, conforme atesta a nota de devolução emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (ID 102140879). A tese de defesa da ré Q-3 de que a quitação outorgada no acordo homologado na execução original impediria o ajuizamento desta ação não prospera. O acordo celebrado entre as partes em 24/04/2024 destinava-se a pôr fim à disputa sobre o atraso de obras e as obrigações contratuais do lote 15 da quadra 10 (ID 124478208). A presente demanda, por sua vez, ampara-se em causa de pedir distinta e autônoma: o ato ilícito posterior e extracontratual consistente na venda indevida de um bem que já havia sido transferido ao autor por decisão judicial de adjudicação transitada em julgado. Acrescente-se que o termo de acordo mencionado pela ré foi firmado após a expedição da carta de adjudicação do imóvel em debate, sendo que o acordo abrangeu apenas a discussão acerca da dívida residual existente naqueles autos após as adjudicações ocorridas (IDs 87475407, 87660426 e 89386792, do processo n° 0002598-51.2013.8.15.0171), o que não impede a discussão nos presentes autos acerca da destinação do imóvel dado em substituição da penhora. Enfim, a transação é negócio jurídico de interpretação necessariamente estrita, não comportando ampliação analógica para englobar atos ilícitos futuros ou danos novos e imprevisíveis decorrentes do comportamento desleal das próprias partes transigentes. Conforme a regra do artigo 843 do Código Civil, os efeitos da transação limitam-se ao objeto nela expressamente delimitado. A impossibilidade de registro da propriedade do lote adjudicado decorreu de ato ilícito superveniente perpetrado pelas rés, que venderam o lote a terceiro após a sua indicação como garantia e adjudicação judicial.
Trata-se de hipótese caracterizante da evicção, fato jurídico novo e completamente estranho à transação originária de atraso de obras. A quitação de dívida pretérita não confere às devedoras carta branca para alienar ilegalmente o bem ofertado como pagamento, sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa e a fraude processual. Nos termos do artigo 450 do Código Civil, o evicto tem assegurado o direito à restituição ampla de todos os prejuízos e despesas decorrentes da perda do bem pela evicção: Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou: I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído. Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial. A conduta das rés de alienar imóvel que sabiam indisponível e já destinado à satisfação de obrigação judicial configura inequívoca violação de direito e causa dano direto ao requerente, caracterizando ato ilícito e impondo o dever de reparação integral pelas perdas e danos sofridos, nos termos da legislação civil de regência. A ré Q-3 tenta se eximir da responsabilidade sob o argumento de que a propriedade registral do lote 10 da quadra 22 pertencia exclusivamente à corré SP-08, de modo que não teria concorrido para a alienação a terceiros. As peças processuais do cumprimento de sentença originário revelam que a ré Q-3 e a corré SP-08 atuaram de forma coordenada e conjunta perante o juízo da execução. Ambas peticionaram de forma associada requerendo a substituição da penhora e ofertando o lote 10 da quadra 22 como garantia desimpedida, induzindo o credor e o Poder Judiciário a acreditarem na viabilidade da transferência da propriedade do bem, criando uma expectativa de cooperação que não se consolidou no plano fático. A atuação conjunta e a comunhão de comportamentos para viabilizar interesses econômicos comuns atraem a incidência da teoria da aparência e da boa-fé objetiva, vinculando solidariamente as duas demandadas pelo resultado danoso de sua conduta coordenada. Nos termos do artigo 942 do Código Civil, quando a ofensa ou ato de violação ao direito de outrem for perpetrado por mais de um agente, todos respondem solidariamente pela reparação integral dos prejuízos causados. Desse modo, os requisitos da responsabilização civil solidária das duas rés estão devidamente demonstrados. 2.2. Da extensão dos danos Reconhecido o ato ilícito decorrente da alienação do lote de terreno número 10 da quadra 22 pelas rés, a obrigação de entrega do imóvel resolve-se na obrigação de indenizar pelas perdas e danos sofridos pelo autor. Quanto à quantificação dos danos patrimoniais, a reparação deve ser integral, buscando restabelecer o estado anterior ao evento danoso, de acordo com as regras gerais que disciplinam a mensuração da indenização pela extensão do prejuízo verificado. O valor indenizatório referente ao lote de terreno que foi indevidamente subtraído do patrimônio do autor deve corresponder ao valor médio de mercado do bem à época da frustração da transferência de propriedade. De acordo com a tabela oficial de vendas do loteamento Campos do Conde, o valor comercial de mercado do lote correspondia ao montante de R$ 129.600,00 (disponibilizada pelo autor no ID 102140880 e sobre a qual não houve questionamento pelos réus). Esse parâmetro reflete de forma fidedigna a recomposição patrimonial justa, revelando-se inadequada a mera adoção do valor histórico de avaliação fiscal ou de adjudicação anterior, que não espelha a efetiva desvalorização ou a valorização real do imóvel no mercado imobiliário corrente. Adicionalmente, restou comprovado o prejuízo material relativo ao recolhimento do ITBI de ID 102140893, no montante de R$ 2.603,36, totalizando o prejuízo material em R$ 132.203,36. Assim, impõe-se a condenação solidária das rés ao ressarcimento do valor integral correspondente ao lote perdido e às despesas fiscais comprovadas. No que tange ao pedido de indenização por danos morais, o descumprimento obrigacional e a conduta desleal das rés ultrapassaram o limite do mero aborrecimento cotidiano ou do simples inadimplemento de cláusula de contrato. A frustração do direito à propriedade imobiliária do autor, legitimamente reconhecido por meio de carta de adjudicação judicial expedida em processo de execução e acobertada pelo trânsito em julgado, atinge diretamente valores relacionados à dignidade e à segurança do adquirente de boa-fé. A venda do mesmo bem a terceiros pelas rés, de forma consciente e com o escopo de esvaziar a eficácia de provimento jurisdicional, constitui grave quebra do princípio da confiança legítima e da boa-fé objetiva, revelando comportamento contraditório que atenta contra a própria dignidade da Justiça. A dor e a angústia experimentadas pelo autor, que se viu privado da livre disposição de patrimônio já incorporado à sua esfera jurídica, caracterizam legítima lesão extrapatrimonial indenizável, nos termos dos dispositivos civis que tutelam a integridade dos direitos da personalidade e impõem o dever de reparar os efeitos do ato ilícito. Para a fixação do valor da indenização, deve-se considerar a gravidade da conduta das rés, a extensão do dano sofrido pelo autor e o caráter pedagógico e punitivo da medida, evitando-se o enriquecimento sem causa. Diante desses critérios, fixa-se a indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, quantia suficiente e proporcional ao caso concreto, nos termos do art. 944 do Código Civil. Esclareça-se que a condenação em danos morais em montante inferior ao postulado não importa em sucumbência da parte autora, nos termos da Súmula 326 do STJ.. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: a) CONDENAR as rés, de forma solidária, ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 132.203,36, sendo R$ 129.600,00 referentes ao valor de mercado do lote de terreno e R$ 2.603,36 relativos ao imposto de transmissão pago, valores que deverão ser atualizados monetariamente pelo IPCA (art. 389 do Código Civil) e acrescidos de juros de mora calculados com base na taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, a contar do evento danoso correspondente à alienação indevida a terceiros ocorrida em 25 de abril de 2024 (para o valor do terreno) e a partir da data do desembolso (para o valor relativo ao ITBI); b) CONDENAR as rés, de forma solidária, ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 15.000,00, valor que deverá corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389 do Código Civil), a partir da data desta sentença, e acrescido de juros de mora calculados com base na taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil a partir da data do trânsito em julgado. Com isso, resolvo o mérito do processo com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno as rés ao pagamento solidário de custas processuais e honorários de sucumbência que arbitro em 10% do valor da condenação. Se interposta apelação, intime-se a parte adversa para apresentar contrarrazões e, oportunamente, remetam-se os autos à instância superior independentemente de novo despacho. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se, devendo a intimação do réu revel (SP-08) ser realizada no Diário de Justiça Eletrônico. Esperança/PB, data do registro eletrônico. Natan Figueredo Oliveira Juiz de Direito