Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: FABSON ELIEL PAULA DA SILVA
REU: COMPANHIA HIPOTECARIA PIRATINI - CHP SENTENÇA Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA. VALIDADE. JUROS REMUNERATÓRIOS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. ENCARGOS DA INADIMPLÊNCIA. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO DE COMISSÃO DE PERMANÊNCIA COM JUROS DE MORA E MULTA. NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULA. REVISÃO PONTUAL. COMPENSAÇÃO NO SALDO DEVEDOR. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. CASO EM EXAME Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário com pedidos de tutela de urgência proposta por mutuário em face de companhia hipotecária, fundada em contrato de financiamento com alienação fiduciária (nº 0003990), firmado em 11.11.2022, para aquisição de imóvel avaliado em R$ 370.000,00, com entrada de R$ 185.000,00 e financiamento de R$ 185.000,00 em 168 parcelas (valor inicial de R$ 3.592,21), na qual o autor, após inadimplir três prestações a partir de setembro de 2024, afirma recusa de recebimento para quitação do atraso, alega ausência de notificação pessoal para constituição em mora e questiona leilão extrajudicial designado para 28.01.2025, pleiteando suspensão do procedimento, manutenção na posse e revisão de cláusulas, inclusive juros remuneratórios de 20,06% a.a. e cumulação de encargos na inadimplência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade observou a exigência de intimação pessoal do devedor para purga da mora, nos termos da Lei nº 9.514/1997; (ii) estabelecer se a taxa de juros remuneratórios pactuada (20,06% a.a.) comporta revisão judicial por abusividade; (iii) determinar se é válida a cláusula contratual que permite a cobrança cumulada de comissão de permanência (ou encargo equivalente) com juros de mora e multa no período de inadimplência, bem como os efeitos do recálculo e da compensação no saldo devedor. III. RAZÕES DE DECIDIR O feito está maduro para julgamento, pois a controvérsia é predominantemente de direito e a prova documental é suficiente, autorizando o julgamento antecipado do mérito. A relação jurídica é de consumo, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, com aplicação dos princípios da transparência, boa-fé objetiva e equilíbrio contratual. Mantém-se a inversão do ônus probatório quanto à regularidade do procedimento extrajudicial, pois o credor fiduciário detém a documentação necessária à comprovação, especialmente a notificação para purga da mora. A Lei nº 9.514/1997 exige, como etapa central do rito extrajudicial, a constituição formal do devedor em mora mediante intimação pessoal por oficial do Registro de Imóveis ou por Registro de Títulos e Documentos. A credora comprova a intimação pessoal do devedor para purgação da mora antes da consolidação (ID 128097823), o que valida o procedimento e afasta nulidade por vício de notificação. As cláusulas que preveem vencimento antecipado e execução extrajudicial da garantia (cláusulas sétima, oitava e nona) integram a lógica do financiamento imobiliário com alienação fiduciária e são autorizadas pela legislação, não se revelando abusivas apenas por estipularem tais consequências ao inadimplemento. A revisão de juros remuneratórios demanda demonstração de disparidade substancial apta a evidenciar onerosidade excessiva e desequilíbrio evidente; a diferença apontada entre 20,06% a.a. e a média invocada pelo autor (14% a.a.) não caracteriza abusividade extrema apta a justificar intervenção judicial, mantendo-se a taxa pactuada. O ordenamento jurídico veda a cumulação da comissão de permanência (ainda que disfarçada como “juros remuneratórios do período de inadimplemento”) com outros encargos moratórios, a fim de evitar dupla penalização do devedor. Em caso de atraso, admite-se a incidência dos juros remuneratórios à taxa da normalidade, acrescidos de juros de mora limitados a 1% ao mês e multa contratual limitada a 2% sobre a prestação, sendo nula a previsão de cobrança cumulativa de encargo adicional de impontualidade. Reconhecida apenas a abusividade dos encargos de inadimplência, eventuais valores pagos a maior por esse título devem ser recalculados e compensados com o saldo devedor, sem devolução em dinheiro, para adequação do montante final da dívida. Inexistem danos morais indenizáveis quando a cobrança e os trâmites registrais decorrem do inadimplemento reconhecido e do exercício regular de direito, sem prova de excesso ou exposição vexatória do consumidor. A sucumbência é recíproca, pois a maior parte dos pedidos principais é rejeitada, subsistindo procedência apenas quanto à revisão pontual de encargos moratórios, com suspensão de exigibilidade das verbas atribuídas ao autor em razão da justiça gratuita. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido parcialmente procedente. Tese de julgamento: A consolidação extrajudicial da propriedade em alienação fiduciária exige prova de intimação pessoal do devedor para purga da mora, e a sua comprovação valida o procedimento e afasta nulidade por vício de notificação. A revisão judicial dos juros remuneratórios pactuados pressupõe demonstração clara de desequilíbrio substancial, não configurado pela mera diferença entre a taxa contratada e a média de mercado invocada, quando ausente disparidade extrema. É nula a cláusula que autoriza a cobrança cumulativa de comissão de permanência, ainda que sob denominação equivalente, com juros de mora e multa, devendo o recálculo limitar os encargos da inadimplência aos juros remuneratórios da normalidade, mais juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, com compensação no saldo devedor. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997; CPC, art. 373; CPC, art. 98, §3º.
Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0800122-26.2025.8.15.2001 [Financiamento de Produto, Bancários]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM PEDIDOS DE TUTELA DE URGÊNCIA movida por FABSON ELIEL PAULA DA SILVA em face de COMPANHIA HIPOTECÁRIA PIRATINI - CHP. Aduziu a parte autora, em síntese, que firmou com a instituição financeira requerida, em 11 de novembro de 2022, um contrato de financiamento e alienação fiduciária de imóvel (contrato nº 0003990) para a aquisição do apartamento nº 1102 do Edifício Residencial El Shammah, localizado no bairro de Manaíra, em João Pessoa/PB. Relatou que o imóvel foi avaliado em R$ 370.000,00, tendo pago R$ 185.000,00 como entrada e financiado o saldo remanescente de R$ 185.000,00 em 168 prestações mensais no valor inicial de R$ 3.592,21. Informou que cumpriu rigorosamente com suas obrigações até setembro de 2024, momento em que enfrentou uma demissão inesperada e imprevistos familiares que comprometeram sua capacidade financeira, gerando o atraso de três parcelas. Narrou que, ao tentar negociar o pagamento dos valores em atraso mediante recursos emprestados por familiares, o banco réu recusou o recebimento, alegando o vencimento antecipado do contrato e o início do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. Sustentou que não foi devidamente constituído em mora mediante notificação pessoal, tendo sido surpreendido com a marcação de um leilão extrajudicial para o dia 28 de janeiro de 2025. Argumentou a existência de abusividades contratuais, especificamente a cobrança de juros remuneratórios no patamar de 20,06% ao ano, superior à média de mercado divulgada pelo Banco Central (14% ao ano), bem como a cumulação ilegal de comissão de permanência disfarçada de juros remuneratórios com juros de mora e multa no período de inadimplência (cláusula quarta). Questionou a validade das cláusulas sétima, oitava e nona, que preveem o vencimento antecipado e a perda da propriedade. Assim, pediu, em sede de antecipação de tutela, a autorização para depósito em juízo das parcelas atrasadas, a suspensão imediata de todo o procedimento extrajudicial de cobrança, consolidação de propriedade e venda da garantia em leilão (designado para 28/01/2025), a manutenção na posse do imóvel e a exclusão do seu nome dos cadastros de restrição ao crédito. No mérito, pugnou pela procedência dos pedidos, para a revisão do contrato com base na teoria da imprevisão, a anulação definitiva do procedimento de consolidação de propriedade, a redução dos juros remuneratórios à taxa média de mercado com a consequente desconstituição da mora, a nulidade da cláusula de cumulação de encargos moratórios, a continuidade do contrato e a condenação da ré aos ônus sucumbenciais, incluindo o deferimento da justiça gratuita. Tutela antecipada indeferida e gratuidade judiciária deferida no ID 121782329. Citada, a parte ré apresentou contestação no ID 128096880. Em sua defesa, sustentou a total legalidade das taxas de juros aplicadas e das cláusulas contratuais, afirmando que o contrato faz lei entre as partes. Alegou que o procedimento de consolidação da propriedade foi realizado em estrita observância à Lei nº 9.514/1997, defendendo que o devedor foi regularmente notificado. Argumentou pela inexistência de abusividade nos encargos de mora e pela impossibilidade de revisão contratual com base em dificuldades financeiras pessoais, requerendo a total improcedência da ação. Réplica no ID 128500120. Intimadas as partes a especificarem provas, nada foi requerido neste sentido. É o que importa relatar. Decido. O processo se encontra apto para julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de outras provas além daquelas já documentadas nos autos, em estrita observância ao princípio da duração razoável do processo e à regra que autoriza o julgamento antecipado do mérito. A matéria tratada nos autos possui natureza eminentemente de direito e os fatos relevantes para a solução da causa já estão suficientemente descritos pelo acervo documental anexado à petição inicial e à contestação. A relação jurídica estabelecida entre as partes é inegavelmente de consumo, subordinando-se às regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor. A parte autora figura como destinatária final do crédito e do serviço oferecido pela instituição financeira, que atua profissionalmente no mercado. Essa constatação atrai a incidência de princípios fundamentais, como a transparência, a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, autorizando a revisão de cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. No tocante ao ônus da prova, previsto no artigo 373 do Código de Processo Civil, a legislação consumerista permite sua inversão para facilitar a defesa dos direitos do consumidor em juízo. Diante da hipossuficiência técnica do autor e da natureza do serviço, mantenho a inversão do ônus probatório quanto à regularidade do procedimento extrajudicial. A defesa da instituição financeira ré foca na validade dos atos administrativos de consolidação e na liberdade de contratar as taxas de juros. No entanto, o ônus de comprovar a regularidade formal do procedimento de execução extrajudicial, especialmente a notificação para purga da mora, recai sobre o credor fiduciário, por ser o detentor dos comprovantes e documentos do procedimento realizado perante o cartório. Adentrando a análise sobre a validade da contratação e do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 estabelece um rito rigoroso e específico para o credor poder consolidar a propriedade do imóvel em seu nome. O ponto nevrálgico desse procedimento é a constituição formal do devedor em mora, que exige, de maneira inafastável, a intimação pessoal do devedor por meio do oficial do competente Registro de Imóveis ou pelo serviço de Registro de Títulos e Documentos. No caso em questão, a instituição financeira trouxe aos autos prova inequívoca da intimação pessoal do devedor para a purgação da mora antes da consolidação, conforme o documento anexado no ID 128097823. A observância do requisito da intimação pessoal valida o procedimento realizado, não havendo que se falar em nulidade da consolidação da propriedade por vício de notificação, uma vez que foi oportunizado ao devedor o exercício do direito de quitar o débito em atraso. Por outro lado, não prospera o pedido autoral de anulação genérica das cláusulas sétima, oitava e nona do contrato, que preveem o vencimento antecipado da dívida e a possibilidade de alienação extrajudicial. Tais mecanismos são a própria essência do sistema de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, expressamente autorizados pela legislação vigente. A previsão de que o inadimplemento de um determinado número de parcelas gera o vencimento de toda a dívida não configura, por si só, abusividade ou desvantagem exagerada, constituindo uma consequência lógica do descumprimento do contrato de trato sucessivo. O reconhecimento da validade da notificação no ID 128097823 confirma que a execução da garantia seguiu o rito legal. A redação das cláusulas permanece válida e compatível com o ordenamento jurídico, sendo o contrato perfeitamente eficaz em suas disposições de garantia. Quanto ao pedido de revisão dos juros remuneratórios aplicados ao período de normalidade contratual, a parte autora sustenta que a taxa fixada no instrumento contratual, de 20,06% ao ano, seria abusiva por superar a média de mercado divulgada pelo Banco Central para o período da contratação, que alega ser de 14% ao ano. No sistema financeiro nacional, a fixação dos juros remuneratórios não está limitada a patamares rígidos ou leis de usura, vigorando o princípio da liberdade contratual. A intervenção do Poder Judiciário para modificar a taxa pactuada exige a demonstração clara de uma disparidade substancial, uma onerosidade excessiva que destoe de forma evidente das práticas de mercado, configurando verdadeiro desequilíbrio. A diferença apontada entre a taxa cobrada (20,06%) e a suposta média (14%) não é suficiente para caracterizar a abusividade extrema necessária para a revisão judicial do encargo. A taxa pactuada reflete os riscos da operação, o perfil de crédito do tomador e as condições macroeconômicas da época da contratação. Não havendo prova de que a taxa cobrada representa o dobro ou o triplo da média de mercado, mantêm-se os juros remuneratórios conforme livremente acordado pelas partes. Consequentemente, não há que se falar em descaracterização da mora com base neste fundamento. No que tange aos encargos cobrados no período de inadimplência, a parte autora aponta que a instituição financeira realiza a cobrança cumulativa de comissão de permanência disfarçada de "juros remuneratórios do período de inadimplemento", somada a juros moratórios e multa contratual. O ordenamento jurídico veda expressamente a cumulação da comissão de permanência com quaisquer outros encargos moratórios ou remuneratórios, visando impedir a dupla penalização do devedor pelo mesmo fato gerador. Assim, o credor fica autorizado a cobrar, em caso de atraso, apenas os juros remuneratórios à mesma taxa pactuada para o período da normalidade, acrescidos de juros de mora legais limitados a 1% ao mês e multa contratual limitada a 2% sobre o valor da prestação, sendo declarada nula qualquer disposição contratual que permita a exigência de taxas de rentabilidade ou comissões adicionais cumuladas com estes encargos moratórios. Quanto à devolução de valores e compensação, tendo em vista que foi reconhecida apenas a abusividade na cobrança dos encargos de impontualidade (e não na taxa de juros principal), eventuais valores pagos a maior pela parte autora exclusivamente a título de encargos moratórios abusivos deverão ser recalculados. O montante cobrado indevidamente deverá ser compensado com o saldo devedor do financiamento, abatendo-se do montante total da dívida. Contudo, como a parte autora encontra-se inadimplente com diversas parcelas e a consolidação da propriedade foi considerada válida devido à comprovação da notificação (ID 128097823), não há expectativa de devolução em dinheiro, servindo os recálculos estritamente para adequar o saldo devedor final da operação. Por fim, no que concerne à responsabilidade civil e à eventual reparação por danos morais insinuados na narrativa de "constrangimentos", o pedido não merece acolhimento. A parte autora confessa o inadimplemento das parcelas do financiamento a partir de determinado momento. A conduta da instituição financeira em buscar a recuperação do crédito, especialmente após comprovar a regular notificação do devedor (ID 128097823), configura exercício regular de um direito reconhecido. O envio de correspondências, ligações de cobrança e os trâmites registrais são consequências inerentes ao risco do inadimplemento assumido pelo devedor. Não há nos autos qualquer comprovação de que o banco tenha agido com excesso, exposto o consumidor ao ridículo ou praticado atos vexatórios que ofendam os direitos da personalidade do autor. Além disso, o mero aborrecimento decorrente de controvérsias na interpretação de contratos bancários e cálculos de dívida não possui importância suficiente para caracterizar dano moral indenizável, resolvendo-se a questão na esfera da revisão pontual de cláusulas de encargos moratórios.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na inicial para DECLARAR A NULIDADE PARCIAL da cláusula contratual n. 4, que prevê a cobrança cumulada de comissão de permanência (ou juros remuneratórios específicos de inadimplência) com outros encargos moratórios. DETERMINO que a requerida recalcule o débito das parcelas em atraso, limitando os encargos do período de inadimplência exclusivamente à taxa de juros remuneratórios pactuada para a normalidade, acrescida de juros de mora de 1% ao mês e multa contratual limitada a 2%, sendo proibida a cobrança de qualquer outro indexador de impontualidade de forma cumulativa. DETERMINO a compensação de eventuais valores cobrados e pagos a maior a título de encargos moratórios abusivos no recálculo da dívida, devendo o saldo resultante ser abatido do montante total do débito. Diante da sucumbência recíproca, CONDENO o autor e a ré ao pagamento das custas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) pela parte autora e 30% (trinta por cento) pela parte ré, dada a rejeição da maior parte dos pedidos principais. CONDENO ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido com a revisão dos encargos moratórios. Fixo os honorários devidos pela parte autora aos advogados do banco réu em 10% (dez por cento) sobre o valor dos pedidos rejeitados (notadamente sobre o valor atribuído ao pedido de anulação da consolidação e revisão da taxa de juros principal). As obrigações decorrentes de custas e honorários imputadas à parte autora ficam com sua exigibilidade suspensa, conforme determina o § 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil, por ser beneficiária da Justiça Gratuita. Transitada em julgado, INTIME-SE a parte vencedora para que requeira o que entender de Direito, no prazo de 15 dias. Não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo fixado, arquivem-se os autos. Em caso de requerimento de cumprimento de sentença, EVOLUA-SE DE CLASSE, remetendo-se o feito à Seção Especializada em Execução e Cumprimento de Sentença. Publique-se. Intimem-se. João Pessoa, data eletrônica. Alexandre Targino Gomes Falcão Juiz de Direito